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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产经济,房地产经济,1,中国房地产经历的阶段,第一阶段解放初期：恢复期（抗战、内战）,第二阶段大跃进时期：重点发展工业，城市得到发展,第三阶段文革十年：停滞期（出现城市乡村化）,第四阶段78年至今：拆城阶段,中国房地产经历的阶段第一阶段解放初期：恢复期（抗战、内战）,2,新的三座大山,教育 连非洲的乌干达都不如,医疗 世界191个国家地区排名倒第四,住房 人均面积高于日本,新的三座大山,3,三句话概括：,学费把孩子的父母逼疯！,药费使有病的人提前送终！,房价将你的腰包全部掏空！,三句话概括：学费把孩子的父母逼疯！,4,目前房地产现状,中国房地产市场如同一个大“服装店”,店里有80%的人“光着身子”（无房者）要买衣服,可店里的衣服标价都是几千元或上万元一件,80%的人买不到几十元或几百元一件的衣服,目前房地产现状中国房地产市场如同一个大“服装店”,5,房地产市场的构成主体,企业：房地产商，房屋的建造者。,政府：土地的供给者,居民：住房的需求者,银行：资金的提供者,房地产市场的构成主体,6,房地产商的角色,与其他企业相同利己主义者，追求利润最大化。,房子卖给有钱人或“富人”,在现实中国，垄断的土地市场、垄断的开发市场，最终是垄断的房屋价格（高房价）。,房地产商的角色与其他企业相同利己主义者，追求利润最大化。,7,政府本来的角色,是为执行公共事务并向社会提供并增加福利而成立,政府提供的房屋（低价房、廉租房）具有“准公共产品”特点，适当定价收费（或只收成本）。,80%的人就需要政府提供这类“廉价衣服”,只要政府拿出优惠或免费土地统一规划建房，定向出售，80%的人居者有其屋。,政府本来的角色是为执行公共事务并向社会提供并增加福利而成立,8,成功的经验,北欧国家：瑞典、挪威。,中国香港、新加坡每年都有大量的政府提供的福利房、廉住房上市。,美国：纽约的哈姆勒、芝加哥的罗伯特泰勒。,这些国家和地区是世界最稳定的地区，是和谐社会的典范,成功的经验北欧国家：瑞典、挪威。,9,关于GDP,GDP是现时考核地方官员政绩的重要指标,政府的财政收入来源于GDP,土地收入是地方政府财政收入的主要部分,关于GDP,10,房地产的此起彼伏,上海的高房价并没有因05年以来的宏观调控而“打回原型”，即回到02、03年四、五千元每平方米。,北京今年以来房价快速“飙升”,广州后来者居上,就连革命老区遵义也上涨了千元,房地产的此起彼伏上海的高房价并没有因05年以来的宏观调控而“,11,高房价的危害,加速“贫富”两极分化，损害和谐社会氛围。,资源过分开发、消耗提前“透支”，贻害无穷,目前与美国上个世纪的“大危机、大萧条”前的境况，有相似的一幕，应引以为戒！,高房价的危害,12,解决的措施,用非市场的手段向这80%的住房需求者提供“准公共产品”：低价房（经济适用房）、廉租房。,改变目前财政支出、分配中的畸形现象：2005年全国财政收入3万亿，用于公共产品的支出不到6000亿；而各级政府公车私用消耗2000亿；用于公款吃、喝、旅游支出6000亿。,解决的措施用非市场的手段向这80%的住房需求者提供“准公共产,13,解决的办法（一）,办法一：改变目前对地方官员的考核办法，淡化GDP。应将其任职期间营建低价房（经济适用房）、廉租房数量纳入考核指标。,解决的办法（一）,14,15,解决的办法（二）,办法二：改变目前土地收入作为地方政府财政收入的重要来源这一座做法。国家应该像成立社保基金一样，建立一个全国的“土地基金会”。这样，土地拍卖收入与地方政府利益切断。,解决的办法（二）办法二：改变目前土地收入作为地方政府财政收入,16,我们欣喜地看到：,深圳市已开始将市民的“幸福感”纳入对官员的考核指标。如果这个城市有70-80%的人买不起房，这些市民肯定感到不幸福，市长有“下课”的可能。,法国作家罗曼罗兰说过：幸福是人的灵魂散发出的一种香味！,70-80%的人因买不起房而感到不幸福，那散发的可能是“臭味”，只有20-30%的人过着有房住的“香喷喷”的生活，这正常吗？,我们欣喜地看到：深圳市已开始将市民的“幸福感”纳入对官员的考,17,几件大事影响着中国的经济,2006年开始实施的“十一”五规划,2007-2008党政换届（从中央到地方）,2008年奥运会,几件大事影响着中国的经济,18,五年后的中国房地产将显现如下画面,1.高档社区依然存在（高价房）：满足富裕阶层居住，占10%。投资、投机气氛平淡。,2.中档价位住宅区将从目前高价房中分离，比例有所增加，占20%。,3.低价房（经济适用房）在每个城市里大面积出现，占50%。,4.廉价出租公寓提供给无购买力者，占20%,五年后的中国房地产将显现如下画面1.高档社区依然存在（高价房,19,对现存80%的无房者应怀有“感恩的心”,我们的改革开放这20年取得的成就，是由这部分人辛勤创造出来的。,我们的外贸上千亿的顺差，以及国家上万亿的外汇储备，也是由这部分人不怕脏、累、辛苦的工作所累积。,这些人中，大部分拿的是低工资，甚至有的充当着全球最廉价的劳动力，为国家在世界经济舞台创造出了经济奇迹！,对现存80%的无房者应怀有“感恩的心”我们的改革开放这20,20,投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。,11月-24,11月-24,Monday,November 18,2024,未来的成功属于质量领先者。,11:55:49,11:55:49,11:55,11/18/2024 11:55:49 AM,若要产品好，个人品质要提高。,11月-24,11:55:49,11:55,Nov-24,18-Nov-24,老毛病，要根治。小问题，要重视。,11:55:49,11:55:49,11:55,Monday,November 18,2024,管理基础打得牢安全大厦层层高。,11月-24,11月-24,11:55:49,11:55:49,November 18,2024,宁愿事前检查，不可事后修改。,2024年11月18日,11:55 上午,11月-24,11月-24,搞好安全有责任，永为国家做贡献。,18 十一月 2024,11:55:49 上午,11:55:49,11月-24,抓好产品质量，必须从我做起。,十一月 24,11:55 上午,11月-24,11:55,November 18,2024,ISO9000-,主客共享乐在其中。,2024/11/18 11:55:49,11:55:49,18 November 2024,安全第一，人人牢记。,11:55:49 上午,11:55 上午,11:55:49,11月-24,确保质量安全。,11月-24,11月-24,11:55,11:55:49,11:55:49,Nov-24,船到江心补漏迟，事故临头后悔晚。,2024/11/18 11:55:49,Monday,November 18,2024,安全在于心细，事故出自大意。,11月-24,2024/11/18 11:55:49,11月-24,谢谢大家！,投入多一点，方法好一点，绩效自然高一点。9月-239月-23,21,
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