珠江琶洲项目定位及可行性报告

,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,珠江琶洲项目定位及可行性分析,世方物业 成就铺王,世方商业地产顾问机构,目 录,前 言,一、项目整体定位,二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析,三：广州优势小商品市场租金情况分析,前 言,珠三角和义乌是中国两个小商品产业聚集地，义乌的强势产业是针织袜业、饰品、文化用品、玩具等。珠三角的强势产业是玩具、工艺品、针织内衣、文具、饰品、钟表眼镜珠宝等，可以说是势均力敌。,义乌中国小商品城在充分发挥产业及义乌市场集群效应的前提下，吸纳了国内、国外优势小商品的入驻，才有939家常年设在义乌的国际贸易采购机构，外交部驻外机构小商品采购中心、联合国难民署商品采购中心。已经形成了巨大的外贸市场。,而广州小商品市场各自为政，如国际玩具礼品城、黄沙谊园文具市场、华南国际小商品城等市场，虽然个体规模比较大，但是经营分散，整个市场还属于混乱经营。致使广州的市场仍然是以内贸为主，外贸的份额还只是很小的一部分。,在拓展外贸作为市场突破口的今天，广州建立珠三角一站式小商品市场是必然的趋势。,一：项目整体定位,1：,市场定位,：,业态定位：打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心,打造类似于义乌中国小商品城的一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等于一体。,经营定位：外贸为主，内贸为辅,小商品市场包括外贸和内贸市场，目前国内小商品消费市场是一个相对既定的市场，拓展潜力有限，而巨大的外贸市场已成为重要的业务拓展方向。本市场经营定位外贸为主、内贸为辅，突破广州现有市场的贸易格局。,规模定位：,由于项目地块大小有不确定性，现建议两种开发规模，一种是采取类似于义乌中国小商品城的大规模开发，规模可能达到用地1000亩以上，另一种是在现有375亩土地的基础上，吸引优势小商品品类进驻市场。,方 案 一：打造一站式国际小商品采购中心，用地规模突破1000亩,业态组合：,形成一站式小商品采购中心，集针织内衣、工艺礼品、文具、玩具、饰品、美容美发化妆品、钟表眼镜珠宝、小电器、皮具箱包，五金塑料、雨具伞具等一体。,用地规模预测：,义乌中国小商品城目前规模已达到260万平方米，按照同样标准开发，预计本项目用地指标将突破1000亩。,方 案 二：在用地规模375亩的基础上，吸引优势小商品品种进驻,业态组合：,甄选具有含金量高的小商品类别产业：,针织内衣+工艺礼品+文具+玩具+饰品等。,用地规模：,现有375亩用地。,经过与发展商初步沟通，项目极有可能扩大用地规模，为此，我司倾向方案一。,2：经营目标：,本项目以义乌中国小商品市场作为参考对象，以打造南中国国际小商品内外贸一站式采购中心为目标。,本项目在产品上，将以珠三角特色小商品为主，以国外、国内其他小商品为辅，形成自己的市场特色。,本项目在贸易定位上，将充分发挥广州的国际化大都市的城市特色，利用琶洲会展特征，以及广交会的巨大影响力，将项目的定位成国际化更高的层次。,项目在市场竞争上，在与浙江义乌中国小商品城的竞争中，项目将逐步分流义乌中国小商品城市场，并逐步在外贸和内贸上超越义乌；在与广州同类市场的竞争中，项目将凭借一站式小商品采购优势，以及琶洲会展和外贸商机，形成广州的小商品采购中心。,城市影响力优势：,从城市的文化和历史底蕴上来看，作为国际化大都市的广州，在国际国内都比义乌更具影响力。,地理位置优势：,项目地处琶洲国际会展中心，广交会迄今已有近五十年历史，是中国目前历史最长、层次最高、规模最大、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会。可以为本项目提供一个不可多得稀有的会展资源、商品进出口贸易平台。,产业基础优势：,广东省具备优势的小商品产业基础。相比浙江义乌，珠三角的小商品产业品种更齐全，生产规模更大。,对比义乌，珠江琶洲项目具备建造更高层次国际化小商品采购中心的条件：,广州小商品散乱的市场，亟需更高层次的国际化小商品交易平台：,广州现有的小商品市场都存在经营分散、建筑陈旧、交通消防等诸多隐患，无法满足国内外商户的一站式采购，更不能很好的实现业态互补和客户资源共享。广州小商品市场亟需更高层次的国际化小商品交易平台。,陆路、航空、海运等物流优势：,从外贸方面看，广州素有“海上丝绸之路”的美称，黄浦港、南沙港两个深水港以及广州白云国际机场等多种物流方式，为广州提供了更高的货物吞吐量，能够很好的实现商品的外贸物流运输。而义乌的小商品市场必须借助宁波、上海的港口来实现外贸物流运输。广州的物流、交通、港口是义乌难以望其项背的。,义乌的国际小商品城，是以浙江及义乌本地产品为主导的，国外、国内的产品为辅的一种产品结构组合。而本项目的定位是以广东省的优势小商品产业为主导的，国外、国内小商品为辅的一种产品结构组合。具有强大的本地产业资源支撑。,二、珠江琶洲国际小商品城市场可行性分析,1、国内轻工产业进入“出口增长时期”。,发达国家的产业一般都走过了“进口当地生产开拓出口出口增长成熟逆进口”的阶段，我国的小商品产业目前是处于“开拓出口”的阶段，有关资料表明，我国在20世纪80至90年代发展之后，已经主导了全球轻型制造业的生产和市场，在21世纪头10年中，我国将进入另一波的出口扩张期，也就是进入“出口增长时期”。,目前珠,三,三角的,小,小商品,市,市场平,台,台比较,有,有限，,如,如一德,路,路玩具,市,市场基,本,本以经,销,销商为,主,主，所,承,承接的,外,外贸订,单,单量一,般,般都比,较,较小，,而,而美容,美,美发化,妆,妆品用,品,品外贸,几,几乎为,零,零等等,，,，此外,深,深圳的,礼,礼品、,揭,揭阳的,五,五金等,珠,珠三角,产,产业，,基,基本上,都,都存在,着,着拓展,外,外贸的,需,需求。,而义乌,小,小商品,产,产业在,强,强大的,市,市场催,动,动下，,相,相比珠,三,三角产,业,业，已,经,经提前,进,进入了,“,“出口,增,增长”,的,的阶段,，,，据了,解,解，义,乌,乌中国,小,小商品,城,城商户,，,，有相,当,当的比,例,例是以,外,外贸为,主,主，甚,至,至部分,企,企业只,做,做外贸,单,单。,2：广,州,州小商,品,品市场,分,分散，,亟,亟需小,商,商品一,站,站式采,购,购中心,广州市,场,场的市,场,场个体,各,各自为,政,政，如,万,万菱、,国,国际玩,具,具礼品,城,城、黄,沙,沙谊园,文,文具市,场,场、华,南,南国际,小,小商品,城,城等市,场,场，虽,然,然市场,个,个体都,达,达到了,一,一定的,规,规模，,但,但是经,营,营分散,，,，批发,展,展贸参,杂,杂、贸,易,易商和,厂,厂商参,差,差不齐,，,，经营,分,分区不,清,清晰，,整,整个市,场,场还属,于,于混乱,经,经营，,远,远远不,能,能够满,足,足国内,国,国外商,户,户的一,站,站式采,购,购需求,。,。致使,广,广州的,市,市场仍,然,然只能,是,是以内,贸,贸为主,，,，外贸,的,的份额,还,还只是,很,很小的,一,一部分,，,，难以,突,突破。,广州市,场,场分散,，,，外贸,市,市场薄,弱,弱,国外贸,易,易采购,机,机构需,要,要一站,式,式采购,：,：,通过对,义,义乌的,国,国外贸,易,易采购,机,机构的,调,调查分,析,析，他,们,们的采,购,购不只,是,是针对,一,一、二,类,类小商,品,品，他,们,们需求,产,产品的,类,类别、,品,品种往,往,往是多,样,样化的,。,。要想,满,满足他,们,们的需,求,求，就,必,必须提,供,供一个,涵,涵盖所,有,有小商,品,品种类,的,的一站,式,式采购,市,市场。,国际零,售,售巨头,需,需要一,站,站式采,购,购：,家乐福,、,、沃尔,玛,玛、易,初,初莲花,、,、麦德,龙,龙等国,际,际零售,巨,巨头在,对,对小商,品,品进行,采,采购时,，,，同样,倾,倾向选,择,择一站,式,式的采,购,购市场,。,。在义,乌,乌中国,小,小商品,城,城，上,述,述的国,际,际零售,巨,巨头都,设,设有采,购,购机构,。,。,一站式,大,大规模,小,小商品,采,采购中,心,心，有,利,利于拓,展,展外贸,市,市场,国内下,游,游市场,需,需要一,站,站式采,购,购：,下游市,场,场商户,的,的高度,集,集中化,形,形成了,对,对采购,的,的一站,式,式需求,，,，目前,全,全国各,地,地的省,级,级小商,品,品市场,已,已经集,群,群化，,如,如湖南,高,高桥大,市,市场、,山,山东临,沂,沂大市,场,场、安,徽,徽大市,场,场等，,这,这些下,游,游市场,的,的代理,商,商在对,上,上游市,场,场选择,都,都倾向,于,于一站,式,式采购,。,。,国内大,型,型零售,商,商需要,一,一站式,采,采购：,新一佳,、,、人人,乐,乐等国,内,内的大,型,型零售,商,商同样,倾,倾向选,择,择一站,式,式的采,购,购市场,。,。,一站式,大,大规模,小,小商品,采,采购中,心,心，有,利,利于拓,展,展内贸,市,市场,一站式,小,小商品,采,采购市,场,场将形,成,成集约,效,效应：,各种小,商,商品扎,堆,堆经营,，,，形成,一,一站式,采,采购中,心,心，从,市,市场信,息,息、采,购,购、资,金,金、商,圈,圈半径,等,等，都,达,达到最,大,大限度,汇,汇集，,最,最大限,度,度的扩,大,大。,3、从,琶,琶洲区,域,域竞争,来,来看，,打,打造一,站,站式小,商,商品采,购,购中心,，,，具有,较,较强的,不,不可复,制,制性,目前琶,洲,洲区域,已,已形成,了,了庞大,的,的会展,建,建筑群,，,，众多,项,项目都,想,想充分,结,结合琶,洲,洲中国,商,商品进,出,出口会,展,展平台,，,，定位,会,会展概,念,念，在,众,众多竞,争,争对手,商,商业定,位,位不清,晰,晰的情,况,况下，,本,本项目,打,打造一,站,站式小,商,商品采,购,购中心,，,，将具,备,备规模,的,的不可,复,复制性,和,和经营,定,定位的,不,不可复,制,制性，,在,在琶洲,区,区域形,成,成独有,的,的强大,的,的竞争,优,优势。,（1）,琶,琶洲区,域,域情况,地理位,置,置及规,划,划面积,：,：,琶洲地,区,区位于,广,广州市,中,中心区,东,东南部,的,的琶洲,岛,岛，行,政,政区属,海,海珠区,，,，琶洲,岛,岛东西,长,长约8.5公里，,南,南北宽,约,约1公里，,规,规划总,用,用地面,积,积约10.47平方公,里,里。,功能规,划,划：,琶洲地,区,区以会,展,展业为,核,核心，,形,形成以,会,会展博,览,览、国,际,际贸易,、,、信息,交,交流、,会,会展设,计,计、商,务,务服务,等,等相关,产,产业联,结,结的产,业,业链和,主,主导功,能,能。,区域商,业,业情况,：,：,琶洲板,块,块是广,州,州市海,珠,珠区的,开,开发热,土,土，国,内,内多家,大,大型品,牌,牌地产,商,商已介,入,入该区,域,域的开,发,发，商,业,业目前,处,处于开,发,发前期,状,状态。,（2）,琶洲区,域,域在建,商,商业项,目,目调研,项目位,置,置：,位于广,州,州琶洲,会,会展的,中,中心区,，,，西与,新,新会展,中,中心的,二,二期相,接,接，将,以,以近40,米,米隧道,相,相通，,东,东有广,州,州主干,线,线科韵,路,路与琶,洲,洲塔，,北,北毗邻,香,香格里,拉,拉大酒,店,店，南,是,是 120,米,米宽的,新,新港东,路,路。,市场规,模,模：,项目占,地,地面积11.4万平,方,方米，,地,地上建,筑,筑面积36.4万平,方,方米，,总,总建筑,面,面积约50万,平,平方米,。,。实际,可,可供小,商,商品常,年,年经营,面,面积约9。36万平,米,米,业态初,步,步规划,：,：,以小商,品,品类型,的,的国内,外,外生