某房地产项目市场及地块分析报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,卡子湾项目,市场及地块分析报告,卡子湾项目,1,本次报告的目的是：,通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析，论证项目开发的可行性。,本次报告的目的是：,2,乌市房地产开发环境分析,乌市经济,概述,宏观政策解读,乌市,2011,产品供应分析,乌市房地产开发环境分析乌市经济概述宏观政策解读乌市2011产,3,宏观政策分析,年份,宏观经济,房地产业,2009,年,GDP,“保,8,增长”为核心,前期宽松平稳，年底政策突变（进入初步调控）经历了由刺激整顿遏制的过程,2010,年,稳增长、调结构（调控促进平稳，收缩促进发展）,调控从“无为”转“有为”（持续抑制不合理需求，减缓泡沫增速）,2011,年,稳物价,宽财政、调结构,控房价,部分城市开征房产税、加大保障性住房供给、抑制投机性需求（国家继续加大调控力度）,国家宏观经济基调及房地产调控政策概述,房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点，速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。,宏观政策分析年份宏观经济房地产业2009年GDP“保8增长”,4,国五条,国十一条,国家楼市政策回顾,国十条,国八条,宏观政策分析,首套首付,2,成,，利率,7,折,；二套房首付,4,成,防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,落实地方人民政府责任,首套,90,以上首付,3,成，,二套房首,付,5,成,，利率,1.1,倍,三套停贷、,限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地,首套首付,3,成，,二套,首付,5,成,，利率,1.1,倍,，,暂,停,发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款,加强对,消费性贷款,的管理，禁止用于购买住房,契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税,优惠,首套首付,3,成，,二套房首付不得低于,6,成,，利率,1.1,倍,限购政策出台,保障性住房在十二五期间,3600,万套的供应,国五条国十一条国家楼市政策回顾国十条国八条宏观政策分析首套9,5,乌市,七条,2011-3-10,近期乌市楼市新政,1,）进一步建立健全和完善住房保障制度,2,）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房,3,）强化市场监管,4,）严格执行房地产税收政策,5,）切实执行差别化住房信贷政策,6,）严格住房用地供应管理,7,）发挥媒体积极引导作用,乌市政策分析,从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟，,但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并,没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。,乌市2011-3-10近期乌市楼市新政1）进一步建立健全和完,6,2010,年乌市国民生产总值,1311,亿元，与去年同期,1095,亿元相比，增长,12.2%,。,2011,年乌市完成国民生产总值目标为,1630,亿元，比上年增长,17%,。,以,2010,年为基数，力争,2013,年国民生产总值翻一番，,到,2015,年地区生产总值达到,3500,亿元，按可比价格计算年均增长,18%,。,乌市经济分析,2010,年政府完成固定资产,470,亿元,增长,13.92%,。十二五期间年均达到,29%,的增长。,乌市,GDP,增速与固定资产投资情况,2010年乌市国民生产总值1311亿元，与去年同期1095亿,7,该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，销售节奏较快，均价由3400元/上升到最后清盘价4300元/左右。,项目2010年开出房源2000套，销售情况较好，价格提升较为均匀，去年11月中旬开盘，至今30%的销售率。,6）严格住房用地供应管理,一次置业为主的刚性需求产品,竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流,随着华凌畜牧业基地、华凌石材的迁入，项目周边将形成巨大的商贸区，地块周边也将有大批的商业人口迁入，不但对于住宅有需求，对于办公、投资的需求也将在最近几年内大幅增加。,26万，占比41%，米东区住宅成交量55.,竞争项目价格及去化分析,水区六道湾、七道湾客户和华凌商圈客户为主,目前该项目主要剩余6、7、9三栋高层大户型为主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该在区域难以得到购房客群认可。,西侧污水处理厂对项目刚需虽影响不大，但妨碍本案后期品质形象提升,乌鲁木齐喀什东路221号,预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中2010年项目续建量在：320万平米左右，2011年新增供应量在：255万平米左右。,从图表中可以看出：,2010,年在高供应量的支撑下，,新市区、沙依巴克区和米东区成交量排在前列。,其中新市区（包含高新区区域）全年商品房成交量,191.7,万，住宅成交,182.26,万，占比,41%,，米东区住宅成交量,55.8,万平米，占比,12%,，俨然成为房产开发热点区域！,乌市住宅发展已开始向城北集中,乌市住宅发展趋势,该项目于2010年春季入市、10月中旬基本售罄，销售节奏较快,8,预计,2011,年全市投放量在：,575,万平米左右，其中,2010,年项目续建量在：,320,万平米左右，,2011,年新增供应量在：,255,万平米左右。,2011,年各区供应量：,单位：万,区域,高层,小高层,多层,别墅、洋房,汇总,水区,28.5,36,3,34,100.5,沙区,26,67,26,15,134,天山区,40,-,-,-,40,新市区,&,高新区,33,56,23,8,120,头区,&,经开区,25,58,23.5,13,119.5,米东区,7,36,19,-,62,汇总,159.5,253,94,70,575,乌市,2011,年各区投放量预测,从,2011,年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力,预计2011年全市投放量在：575万平米左右，其中,9,刚性需求,5500,元,/,以下,6500,元,/,8000,元,/,10000,元,/,首次改善需求,二次改善需求,三次改善需求,预计开发量：,65,万平米,预计开发量：,48,万平米,预计开发量：,117,万平米,预计开发量：,160,万平米,预计开发量：,185,万平米,乌市,2011,年商品房按价格统计,刚性需求5500元/以下6500元/8000元/,10,1,、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小，整个市场受“限购效应,”,影响存在短期的观望情绪。,2,、乌市整体经济发展趋势较好，这种经济发展态势导致,乌市城市化进程加快，有力的支撑了居民住房消费，为乌市房地产发展提供了动力。,3,、从,2011,年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力，刚需产品供应预计,185,万左右，与去年相比下降,50%,左右，刚需产品成为市场稀缺产品。,房地产开发环境概述,1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调,11,竞争项目分布图,阳光绿地,潜在竞争项目,通嘉地块,健坤地块,高新北区板块,米东板块,竞争项目分布图阳光绿地潜在竞争项目通嘉地块健坤地块米东板块,12,板块分类,项目名称,开发企业,占地面积（）,建筑面积（）,容积率,规划情况,主力户型（）,销售率,高新北区板块,和兴嘉苑,和兴房产,109629,220359,2,二期,：,规划,6,栋,小,高层（,18f,）、,9,栋多层（,1031,户）,80-120,70%,（二期）,锦绣年华,霄龙房产,10,万,26,万,2.2,二期：约,960,户,91,50%,（二期）,博雅馨园,华源实业,173700,344200,1.9,三期：,11,栋,24F,、,28F,98,，,105,，,128,，,139,90%,（三期）,米东板块,座标,2020,金科地产,25286,80176,2.7,一期,4,栋,6F,多层、,4,栋,18,层,小,高层；,总户数：,649,户；二期续建,2,栋,18F,小,高层,;,89-130,98%,普罗旺斯,广汇房产,2,万,4,万,2,556,户；,5,栋小高层,89,、,108,100%,荷兰小镇,广汇房产,197595,395190,2,二期总户数,4475,户；总,47,栋；,8,栋多层；,32,栋小高（小,18F,）,；,7,栋,24F,85-114,30%,（二期）,水木尚城,特变房产,22,万,34,万,1.55,共,3,期；约,2000,户；,今年推,600,套,90-130,90%,（一期）,竞争项目基础信息,板块分类项目名称开发企业占地面积（）建筑面积（）容积率规,13,社区形象,鸟瞰图,外立面,机能图,项目位置,乌鲁木齐喀什东路,221,号,开发企业,乌鲁木齐和兴房地产开发公司,项目定位,中端,产品形式,多层、小高层,即时单价,5200,元,/,主力户型,80-130,销售状况,70%,（二期）,客户特征,新市区的客户为主，,30%,以上外地户口,优势,劣势,备注,1,、开发商口碑较好；,2,、小区规模适中，较为管理；,3,、多层产品目前在市场上较为受欢迎；,1,、离铁路较近，噪声污染；,2,、周边配套设施不完善；,今年将多层和小高层全部推出,竞争案例,和兴嘉苑,社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路221号开,14,社区形象,鸟瞰图,外立面,机能图,项目位置,乌市长春路与杭州路交汇处,开发企业,新疆霄龙房地产开发有限公司,项目定位,中端,产品形式,多层、小高层,即时单价,5800,元,/,主力户型,91,销售状况,50%,（二期）,客户特征,新市区客户占,70%,沙区、水区占,10%,、内地客户占,20%,优势,劣势,备注,1,、物业形态以市场认可度较高的多层为主；,2,、户型多样，选择范围广；,3,、离美居、铁路局商圈较近。,1,、目前配套不完善；,2,、交通不够便利，公交路线较少；,项目销售情况较好，从年初到现在价格提升较快，目前所剩房源不多，热销户型为,91,。,竞争案例,锦绣年华,社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌市长春路与杭州路交汇处开,15,社区形象,鸟瞰图,外立面,机能图,项目位置,乌鲁木齐喀什东路,498,号,开发企业,新疆华源实业有限公司,项目定位,中端,产品形式,多层、小高层、高层、洋房,即时单价,5300,元,/,主力户型,98-139,销售状况,90%,（三期）,客户特征,新市区客户占主导客户,优势,劣势,备注,1,、小区开发规模较大；,2,、开发商口碑较好；,3,、户型多样，可选范围较多；,4,、产品多样：多层、高层、洋房,1,、周边环境较差、有污水处理厂；,2,、区域内配套不健全；,目前该项目主要剩余,6,、,7,、,9,三栋高层大户型为主的三房，由于户型偏大，使得总价过高，在该在区域难以得到购房客群认可。,竞争案例,博雅馨园,社区形象鸟瞰图外立面机能图项目位置乌鲁木齐喀什东路498号开,16,社区形象,鸟瞰图,外立面,区位图,项目位置,米东南路,1032,号,开发企业,金科地产,项目定位,中端,产品形式,多层、小高层,即时单价,4400,元,/,主力户型,89-130,销售状况,98%,客户特征,米东周边客户,优势,劣势,备注,1,、户型在区域内相对受欢迎,2,、入市价格低，客户容易接受,1,、项目体量较小；,2,、周边配套不完善；,项目客群以新华凌商圈为主。,2011,年续建续建,2,栋,18F,高层，暂未售。,竞争案例,座标,2020,社区形象鸟瞰图外立面区位图项目位置米东南路1032号开发企业,17,社区形象,鸟瞰图,外立面,机能图,项目位置,米东南路,开发企业,广汇房产,项目定位,中端,产品形式,小高层,即时单价,4300,元,/,主力户型,89,、,108