第10章资产评估的成本途径

,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,本 章 结 束,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,第,10,章,资产评估的成本途径,10.1,成本途径及程序,10.2,成本途径中的基本参数估测,10.3,成本途径应用举例及方法评价,目 录,【,学习目标,】,通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估成本途径及具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及成本途径中的各种评估技术方法的基本应用。,10.1,成本途径及程序,10.1.1,成本途径的基本涵义,成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,现实是：愿意支付的价格不会超过全新的现行购建价格。,上述评估思路可用数学模型概括为：,资产的评估值资产的重置成本资产实体有形损耗资产功能性陈旧贬值资产经济性陈旧贬值,（,101,）,成本途径理论表达式与逻辑顺序表达式,上述数学模型所概括的成本途径是以成本途径各构成要素出现的概率的大小排列而成的。因此，此数学模型亦称为成本途径的理论表达式。,实际操作中，应按逻辑顺序进行。,成本途径的逻辑顺序表达式为：,资产的评估值资产的重置成本资产经济性陈旧贬值资产功能性陈旧贬值资产实体有形损耗,（,102,）,10.1.2,成本途径的基本前提,成本途径是市场途径和收益途径的一个替代途径。,运用成本途径进行评估的前提条件是评估对象按评估时点在用用途继续使用或改变用途继续使用，而且这种继续使用能够带来足够的回报。,资产的“继续使用”不仅仅是一个物理上的概念，而且还包含着使用的有效性的经济意义。,成本途径通常适用于单项资产的评估。,10.1.3,成本途径的基本要素,1,）资产的重置成本,指资产按照现行市场价格标准的再取得成本。具体来说，,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。,两种重置成本的区别,2,）资产的有形损耗,资产的有形损耗亦称为实体性贬值，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。,通常采用相对数计量，即：有形损耗率,3,）资产的功能性贬值,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。,4,）资产的经济性贬值,资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。,10.1.4,成本途径的基本程序,成本途径的基本程序如下：,明确评估目的和对象，收集相关数据和资料；,估测评估对象的重置成本；,估测评估对象的实体性贬值；,估测评估对象的功能性贬值；,估测评估对象的经济性贬值；,综合判断评估对象评估价值。,10.2,成本途径中的基本参数估测,笼统地讲，资产的重置成本是指资产按照现行市场价格标准的再取得成本。,由于不同评估对象本身的差异，再取得成本的价值构成可能会存在差异。,例如，房地产和机器设备，,需要,安装的设备和不需要安装的设备。,界定重置成本构成是估测重置成本的目标，估测方法仅仅是手段。,1,）重置成本的评估方法,（,1,）重置核算法,重置核算法亦称为细节分析法、核算法等。,它是利用会计成本核算的原理，根据评估时点重新取得评估对象所需支付的各种费用，逐项测算然后累加得到评估对象的重置成本。,实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型,（市场重置法）,和自建型。,例,10-1,：重置成本,=,直接成本,+,间接成本,（,2,）价格指数法,价格指数法是利用与资产相关的价格指数，将评估对象的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其数学表达式为：,重置成本资产的账面原值,（,1+,价格变动指数）（,104,）,=,资产账面原值,价格指数 （,105,）,式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：,定基价格指数,=,（评估时点定基价格指数,资产购建时定基价格指数）,100,环比价格变动指数可考虑按下式求得：,x=,（,1+,1,）,（,1+,2,）,（,1+,3,）,（,1+,n,）,100,（,106,）,式中：,x,环比价格指数；,n,第,n,年环比价格变动指数，,n=1,，,2,，,3,，,，。,例,10-2,（,1,）由公式,10-5,重置成本,=,账面原值*定基价格指数,（,2,）由公式,10-6,重置成本,=,账面原值*环比价格指数连乘积,价格指数法与重置核算法的区别：,1,、价格指数法仅仅考虑了价格变动的因素，确定的是复原重置成本；重置核算法既可以考虑价格因素，又可以考虑技术进步等变化因素，所以既可估算复原重置成本，又可估算更新重置成本。,2,、价格指数法与重置核算法两者的评估精度有差异。,价格指数法与重置核算法两者的相同点：,都是建立在利用历史资料基础上的,（,3,）功能价值类比法（,分为比例法和指数法,）,生产能力比例法的数学表达式为：,被评估资产重置成本,资产价值与生产能力成线性关系,例,10-3,被评估资产重置成本,规模经济效益指数法的数学表达式：,公式中的,x,是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。,在美国，该指数一般为,0.4-1,加工工业一般为,0.7,，房地产行业一般为,0.9,。,根据调整系数估算资产的重置成本（比例法）,例,10-4,2,）实体性贬值的估算方法,（,1,）观测法（成新率法）,资产实体性贬值重置成本,（,1,实体性成新率）,式中：实体性成新率,=1,实体性贬值率,（,2,）使用年限法,例,10-5,（,3,）修复金额法,3,）功能性贬值的估算方法,功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。,通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：,第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较。,第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。,第三，估计被评估资产的剩余寿命。,第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现。这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值额。,其数学表达式为：,例,10-6,仅考虑工资成本的净超额,还可以适用于对原材料消耗、能源消耗等计算其功能性贬值。,超额投资成本（功能性贬值）,=,复原重置成本,-,更新重置成本,还有由于资产功能过剩形成的功能性贬值。,4,）经济性贬值的估算方法,表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，引起资产运营收益减少。,（,1,）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：,（,1019,）式中：,x,功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在,0.6,0.7,之间。,（,2,）当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：,（,1020,）,（,3,）当确信被评估资产持续使用存在收益损失时,（,10-21,）,例,10-7,例,10-7,10.3,成本途径应用举例及方法评价,10.3.1,应用举例,10-1,资产的重置成本,=4800000,元,资产已使用年限,=20*,（,50400/57600,）,=17.5,年,实体有形损耗率,=17.5/(17.5+8)=68.63%,资产功能性贬值,=3*(1-25%)*(P/A,10%,8),=3*0.75*5.3349=120035,资产的评估价值,=(4800000-120035)*(1-68.63%),=4679965*0.3137=1468105,元,讨论,4800000*0.3137-120035=1385725,元,应用举例,10-2,重置成本,=150*(1+10%)3=199.65,万元,实体损耗率,=3/(3+6)=33.33%,功能性贬值,=3*12*650*,（,1-25%,）*（,P/A,，,10%,，,6,）,=23400*0.75*4.3553=76435,元,经济性贬值,=200000*0.75*4.3553=653295,元,资产评估价值,=(1996500-76435-653295)*0.6667,=1266770*0.6667=844555,元,讨论,1996500*0.6667-76435-653295=601336,元,10.3.2,成本途径评价,优点：对评估所需的信息资料的取得相对容易。当无法使用收益途径和市场途径的情况下，成本途径可作为一种替代评估方式。,缺点：就资产的投入评价资产价值，可能会出现偏差，应当谨慎处理。,强调：,资产评估的三大途径，反映了三种评估思路。,对于不动产、动产、企业价值、金融资产等各种类型的评估项目而言，三种评估方法都是适用的。在选取评估方法时应当充分考虑资料的可获得的程度。,如果每种评估方法都是以市场数据为基础，采用任何一种评估方法都可以评估出资产的市场价值。,作 业,:,解释：成本途径,重置成本,功能性贬值,经济性贬值,简答,（,1,）（,2,）,（,3,）（,4,）（,5,）,选择,（,1,）（,2,）,（,3,）（,4,）,判断,（,1,）（,2,）,（,3,）（,4,）（,5,）（,6,）（,7,）,简答参考答案,（,1,）区分成本途径的理论表达式和逻辑顺序表达式的意义何在？,答：从成本途径各构成要素出现的概率的大小排列构成的数学模型被称做成本途径的理论表达式。如果在资产评估实际操作中，被评估资产确实存在三种贬值，则应按成本途径各构成要素的逻辑顺序进行操作。成本途径的逻辑顺序表明了资产价值与成本途径各构成要素之间的逻辑关系。,（,2,）估测资产重置成本的具体方法有哪些？,答：重置核算法、价格指数法和功能价值类比法。,（,3,）如何理解成本途径的应用前提,收益预期？,答：能否带来预期收益是判断评估对象是否是资产的标准，自然也应该成为应用成本途径的前提。,简答参考答案,（,4,）如何理解成本途径各要素之间的关系？,答：从形式上看，成本途径各要素之间是彼此独立的，实际上它们之间有着内在联系的，而且存在着相互影响的关系。在运用成本途径过程中需要从一个整体角度来理解成本途径及其各个构成要素。,（,5,）如何理解不同的资产评估途径之间的关系？,答：既有内在的联系及相互替代和相互印证的关系，又有相对独立的评估思路、操作程序和参数体系。,选择参考答案,（,1,）,B,（,2,）,ABCD,（,3,）,ABC,（,4,）,ABE,判断参考答案,（,1,）,（,2,）,（,3,）（,4,）,（,5,）（,6,）（,7,）,