产品专题—商业剖析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,购物中心,商业街,主题特色商业,社区商业,各地块条件与产品配对,产品专题争论 商业,商业总体分类,购物中心,商业街,社区商业,主题特色商业,购物中心细分项 巨型购物中心CITY MALL),分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,巨型购物中心（,CITY MALL),10,万以上,24,万以上,市中心,交通非常便利，近地铁站,无要求,至少,3,个临街面,很高,品牌,3,至,5,层,香港海港城，深圳万象城,巨型购物中心的物业全部者一般不进展零售经营，而是将场地出租给专业零售商，托付专业治理公司进展治理，实行全部者、治理者与经营者的分别。优势互补，既可保证和提高治理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展现自己独特的品牌形象和经营风格。,这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。一般摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的 要求设计开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。面积在24万平方米以上；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。可吸引大量城市居民及游客前来消费。,购物中心,细分项,大型购物中心,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,大型购物中心,4,万以上,12-24,万,市中心或新区中心,交通便利，近地铁站,无要求,至少,2,个临街面,很高,一站式购物,3,至,5,层,广州天河城，大连和平广场,大型购物中心面积在12至24万平方米，自营比例较高自营百货公司、超市、影城、美食城等，业态业种的复合度极度齐备，商品组合的宽度最宽深度最深，定位于家庭全家/全客层，能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、消遣、休闲、餐饮享受的大型购物中心。可吸引较多城市居民前来消费。,购物中心,细分项,中型购物中心,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,中型购物中心,2,万以上,6-12,万,近市中心或区域中心,交通较便利，近地铁或公交站,无要求,2,个临街面,较高,大众化消费,2,至,5,层,深圳益田假日广场，北京东方新天地,中型购物中心面积在6至12万平方米，定位与大型购物中心无大差异，供给的是一站式的，较接近群众消费水平的购物体验。吸引的消费群体为局部城市居民及大量区域内居民。,购物中心,细分项,小型购物中心,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,小型,/,地区型购物中心,5000,以上,2-6,万,区域中心,交通较便利，近地铁或公交站,无要求,1-2,个临街面,一般,生活用品，食品,1,至,5,层,山姆会员店，沃尔玛,地区型购物中心，指将商业工程的目标消费群锁定在肯定范围内，并依据本区域内商业环境及消费者的特点而打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。在多种购物中心类型中，从目前以及将来一段时期进展看，对消费影响更为深刻焦点房地产网的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以依据特定效劳和辐射区域 的消费特点，更加有效地进展品牌组合，有效地展现该区域生活的全景。,购物中心,细分项,城郊型购物中心,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,城郊型购物中心,10,万以上（须预留大量停车空间）,15,万以上,郊区,近高速路,景观有助提升品质,至少,2,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,主题特色或一站式的商业,1,至,3,层,菲律宾,SM MALL,，加拿大,埃德蒙顿,欧美多为城郊型购物中心，位于城郊高速大路旁。一般楼层较少：营业楼层为地下1 层，地面2至4层。室外停车场巨大，到达1000车位以上；甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼。城郊型购物中心：如马尼拉24万的SM NEDSA MALL、SM SOUTHMALL，上海的17 万的莘庄购物中心。吸引的客户是开车过来进展集中型购物的中高端消费群体。,购物中心,开发要求,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,发展规模要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,购物中心,巨型购物中心（,CITY MALL),10,万以上,24,万以上,市中心,交通非常便利，近地铁站,没要求,大于,3,个临街面,很高,品牌,3,至,5,层,香港海港城，深圳万象城,大型购物中心,4,万以上,12-24,万,市中心或新区中心,交通便利，近地铁站,没要求,至少,2,个临街面,很高,一站式购物,3,至,5,层,广州天河城，大连和平广场,中型购物中心,2,万以上,6-12,万,近市中心或区域中心,交通较便利，近地铁或公交站,没要求,2,个临街面,较高,大众化消费,2,至,5,层,深圳益田假日广场，北京东方新天地,小型,/,地区型购物中心,5000,以上,2-6,万,区域中心,交通较便利，近地铁或公交站,没要求,1-2,个临街面,一般,生活用品，食品,1,至,5,层,山姆会员店，沃尔玛,城郊型购物中心,10,万以上（须预留大量停车空间）,15,万以上,郊区,近高速路,景观有助提升品质,至少,3,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,主题特色或一站式的商业,1,至,3,层,菲律宾,SM MALL,，加拿大埃德蒙顿,商业街细分项 中心商业街,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,商 业 街,中央商业街,10,万以上,24,万以上,市中心,交通非常便利，近地铁站,无要求,至少,2,个临街面,很高,品牌,1,至,2,层,上海南京路，北京王府井,中心商业街是整个城市经济和商业进展的中枢，是南来北往的客流集散地。某一地块是否适合开发为中心商业街。要看年它是否具备以下几个特点。,要作为中心商业街，其商业要特殊兴旺。这里的商业不单单包括零售业和效劳业，还包括金融、贸易、写字楼、消遣业及配套的商业文化、市政、交通等施。,作为中心商业街，其地段在社会上知名度要高。像北京的王府井、香港的中环等在整个区域经济活动中起首重要的作用。,作为中心商业街，要具有福射带动作用。能带到周边地区的经济进展。,作为中心商业街，其在段要是最好的、交通是最兴旺的、人流量是最大的、建筑物是最密集的。,针对客户为游客及城市居民。,商业街,细分项,地区型商业街,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,商 业 街,地区型商业街,5,万以下,10,万以下,大型社区附近,社区步行距离可到达,低要求,至少,1,个临街面,较高,大众化消费,1,至,2,层,万科城商业街，,帝景欧洲风情商业街,与中心商业街相比，地区商业街从地域和规模上都要小很多。商业街有有以及三个特征：,商业街一般分布在各个居民住宅区、主干线大路边、医院、消遣场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。,地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简洁的商业组合，其功能比较单一。,地区商业街是一种社区化消费场所，辐射性较中心商业街较差。,主要消费客群为区域内居民。,商业街,细分项,主题型商业街,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,商业街,主题型商业街,与商品类型有关，可大可小,与商品类型有关，可大可小,市中心，郊区或休闲区,方便驱车前往,高要求,至少,1,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,主题特色或专业的商品,1,至,2,层,酒吧街，电子一条街,商业特色街即是在商品构造、经营方式、治理模式等方面具 有肯定专业特色的商业街。,比方以酒经营为主的酒吧街、就近的如以学生经营为主的广州的状元街、以美食为主的美食街。这是特色商业街相对于特定经营定位的一个类型。还有一类是以专业店铺经营为特色的，比方以经营某一大类商品为主，商品构造和效劳表达规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街、广告印刷品一条街等。,主要客户为城市居民及游客。,商业街,开发要求,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,发展规模要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,商业街,中央商业街,10,万以上,24,万以上,市中心,交通非常便利，近地铁站,没要求,至少,2,个临街面,很高,品牌,1,至,2,层,北京王府井，上海南京路,地区型商业街,5,万以下,10,万以下,大型社区附近,社区步行距离可到达,低要求,至少,1,个临街面,较高,大众化消费,1,至,2,层,万科城商业街，帝景欧洲风情商业街,主题型商业街,与商品类型有关，可大可小,与商品类型有关，可大可小,市中心，郊区或休闲区,方便驱车前往,较高,至少,1,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,主题特色或专业的商品,1,至,2,层,酒吧街，电子一条街,主题特色商业,细分项,专业,/,链条式商业,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,主题特色商业,专业,/,链条式商业,与商品类型有关，可大可小,与商品类型有关，可大可小,市中心，郊区或休闲区,方便驱车前往,较高,至少,1,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,主题特色或专业的商品,1,至,2,层,深圳华强北，宜家家具城,专业商业往往集中经营某一类种商品，如建材商业街、汽车配件商城、宜家、运动用品城等。,可吸引城市居民前来进展目的性消费。,主题特色商业,细分项,文化创意商业,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,主题特色商业,文化创意商业,与旧厂房区规模有关，可大可小,与旧厂房区规模有关，可大可小,城市发展遗留的厂房区,方便驱车前往,一般,至少,3,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,文化创意,1,至,6,层,深圳华侨城创意园,上海同乐坊,上海,8,号桥,文化创意商业往往以旧厂房、城市旧区改造与利用为载体，它们是带有肯定的历史感建筑群体，可反映特定时期的生活生产条件及历史文化。以休闲消遣商业为核心，创意办公为点缀。,商业业态较为丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化消遣等多种形态。,商业特色主要以文化艺术体验、酒吧消遣、时尚活动、时尚消费等文化创意相关为主。,可吸引城市居民及游客前来进展目的性消费。,主题特色商业,细分项,文化创意商业,分 项,细分项,开 发 要 求,用地面积要求,建筑面积要求,区位要求,交通便捷性要求,景观资源要求,展示面要求,“人气”要求,主题性要求,层数要求,案例,主题特色商业,Outlets,面积从几万乃至几十万平米不等,面积从几万乃至几十万平米不等,一般都远离城区,方便驱车前往,较低,至少,1,个临街面,附近人气低，需吸引人气到来,品牌购物,23,层,深圳,“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品