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Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,2,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,未完工收入,2.,未完工收入结转收入,3.,完工销售收入,4.,收入确认时间,销售收入,租金收入,未完工开发产品收入,(一)预收账款贷方发生额(常规科目),(1)发票领购账簿及发票收据,(2)网上备案合同;纸质合同,(3)销售台账(财务和销售部),(4)审报表核对:所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表,一查:房款计入其他应收款,二查:其他应付款:定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税?,(,国税函发1995156号文件第18条,:,问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间?,答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。),三查:其他应付款代收款项。(三个税种),四查:其他应付款大股东借款,(,财税2003158号,二、关于个人投资者从其投资的企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款长期不还的处理问题,纳税年度内个人投资者从其投资的企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款,在该纳税年度终了后既不归还,又未用于企业生产经营的,其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。,国税发2005120号 第三十五条,:(四)加强个人投资者从其投资企业借款的管理,对,期限超过一年又未用于企业生产经营的借款,,严格按照有关规定征税。),五查:假借借款方式隐瞒收入。(向千家万户借款,签借款合同,实际为售房合同),(二)订金、定金、保证金、诚意金(其他应付款二级科目)是否缴纳所得税、营业税?,1、2008年以后,如果收取的定金跨越年度,由于没有签订预售合同,因此在收取定金的当年,要作为预收款项,不作为收入处理,并入以后年度的销售收入或营业外收入。,例外,:大地税函(2009)77号文件第三条(违反上位法),2、定金,国税函发1995156号第十八条,问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间?,答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,3、诚意金 (河北省地税局2010年2号公告 认为应该缴税 但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税),建议,:同当地税务局沟通,以取得一致意见。,(三)会员卡或会员费,2008年1月1日以后,对于此类未购房而办理的会员卡、会员费,是同定金,需缴纳企业所得税。,思考,:免费赠送的服务卡,是否征收营业税?,关于有价消费卡征收营业税问题的批复(国税函【2004】1032号文件),(四)非法预售房屋未签订预售合同,是否计税?,(,1)根据新31号文件第6条规定,签订合同后,才计税。,(2)这里的合同,应遵循,“实质重于形式,的原则,不局限于房管局制式的合同,只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在,则推定为销售合同已经签订。,(国税函【2008】875号),思考,:委屈的预售许可证的销售合同,在法律上是否有效?,法释(2003)007号第二条,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。,”,(五)是借款合同还是销售合同?(实质重于形式),假借借款的形式,未完工收入结转收入,12,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,预租 收入,2.,先收租金,3.,后收租金,4.,免租期,销售收入,租金收入,5.,转租收入,6.,售后回租,13,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,成本,2.,费用,3.,税金,4.,损失,14,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,投资,2.,融资,1.,一般资本税收,2.,资产重组,2.,股息,2.,转股,15,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,法律形式变更,2.,债务重组,1.,一般资本税收,2.,资产重组,3.,股权收购,2.,合并,1.,资产收购,1.,分立,内容总结,1。2.未完工收入结转收入。(一)预收账款贷方发生额(常规科目)。(3)销售台账(财务和销售部)。(4)审报表核对:所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表。二查:其他应付款:定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税。答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。四查:其他应付款大股东借款(财税2003158号 二、关于个人投资者从其投资的企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款长期不还的处理问题。国税发2005120号 第三十五条:(四)加强个人投资者从其投资企业借款的管理,对期限超过一年又未用于企业生产经营的借款,严格按照有关规定征税。(向千家万户借款,签借款合同,实际为售房合同),
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