中地行海南市场与代表性项目简析及近期海南运作项目分享

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,1,1,海南市场与代表性项目简析,及近期海南运作项目分享,二一年八月,目 录,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,Part2:,海南代表性项目营销手法简析,Part3:,琼海博鳌,滨海小镇项目结案汇报,Part4:,中地行海南部分项目运作经验分享,P,rogram content,1,PAR,T,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场,海口市场,三亚市场,小结,2006-2010,年上半年海南与全国房地产销售情况列表,年 份,地 区,房屋销售面积（万）,商品房销售额（万元）,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,合 计,同比增长,住 宅,同比增长,2006,全 国,61857.07,55422.95,208259631,172878070,海 南,203.43,193.73,770477,723505,占全国比,3.29,3.49,3.70,4.18,2007,全 国,77354.72,25.1%,70135.88,26.5%,298891189,43.5%,255658111,47.9%,海 南,312.52,53.6%,299.59,54.6%,1300580,68.8%,1226707,69.5%,占全国比,4.04,4.27,4.35,4.80,2008,全 国,65969.83,-14.7%,59280.35,-15.5%,250681830,16.1%,211960034,-17.1%,海 南,372.44,19.2%,358.72,19.7%,2027094,55.9%,1951875,59.1%,占全国比,5.64,6.05,8.08,9.21,2009,全 国,93713.04,42.1%,85294.42,43.9%,439945400,75.5%,381572100,80.0%,海 南,560.34,50.5%,544.89,51.9%,3510000,73.2%,3429800,75.7%,占全国比,5.98,6.39,7.98,8.99,2010,上半年,全 国,39352.53,198198500,海 南,482.28,4469500,占全国比,12.25 ,22.55 ,海南市场与全国市场对比,（数据来源：中国房地产信息网）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2006-2010,年上半年海南商品房及商品住宅的销售面积与销售总额增长速度较快，,其中,2010,年上半年海南房地产销售总额比,2006,年增长,5.8,倍，明显快于销售面积的增长（约,2.3,倍）。,海南市场简析,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2006-2010,年上半年海南商品房销售面积与销售总额,占全国比例,呈逐年快速上升态势,，,其中,2010,年国际旅游岛政策颁布前后销售增长迅猛，,使得上半年海南商品房销售状况占全国比例增长十分明显,。,商品房销售面积占全国比例走势线,商品房销售额占全国比例走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,2006-2010,年上半年海南商品房平均价格持续,高于,全国平均水平，商品房均价增长速度,高于,全国商品房均价增长速度，其中,2008,年海南受到房政调控影响相对较小,，较之全国负增长水平，,仍保持着一定的正增长，在,2010,年上半年扩大了与全国商品房均价的差距，高出了,80%,以上,。,全国商品房均价走势线,海南商品房均价走势线,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海南市场简析,海口市场简析,2006-2009,年海口市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,120000,31000,2682,2007,年,78000,-35%,25000,-19.35%,3249,21.14 %,2008,年,610000,682%,260000,940%,4183,28.74%,2009,年,900000,47.54%,460000,76.92%,5088,21.63%,2006-2009,年海口商品房整体销售情况有较大波动，特别是,07,、,08,年迅速下降或上升的交易活动，,2009,年恢复相对正常的增长值。,（数据来源：海口统计年鉴）,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,2010,年,1-7,月海口商品房销售情况,月 份,成交面积,环 比,成交总额,环比,成交均价,环 比,1,月,38.93,万,27.83,亿元,6487,元,/,2,月,27.22,万,30.07%,23.46,亿元,15.7%,8619,元,/,32.86%,3,月,34.42,万,26.45%,26.97,亿元,14.96%,7835,元,/,-9.09%,4,月,33.41,万,2.93%,25.35,亿元,-6.0%,7589,元,/,-3.14%,5,月,5.33,万,-84.4%,8.26,亿元,-67.41%,15497,元,/,104.4%,6,月,3.85,万,-27.76%,2.58,亿元,-68.76%,6700,元,/,-56.76%,7,月,4.31,万,27.07%,2.71,亿元,5.03%,6298,元,/,-6.0%,（数据来源：中指数据）,2010,年上半年海口商品房销售情况：,上半年签约总额：,114.45,亿元,上半年签约面积：,1431600,上半年签约均价：,7994,元,/,从,2010,年上半年海口商品房成交数据来看，,1-4,月成交面积及总额较高，从,5,月份开始，受到房产新政及传统淡季的影响，量缩非常明显，价格也存在波动，但整体均价比,2009,年的均价抬升了,50%,以上。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,海口市场简析,（数据来源：三亚统计局）,2006-2009,年三亚市商品房销售情况,年 份,商品房销售面积,（）,同比增长,商品房销售总金额,（万元）,同比增长,商品房销售均价,（元,/,）,同比增长,2006,年,705500,17%,357400,8.5%,5066,_,2007,年,929700,33.94%,692600,93.84%,7450,47 %,2008,年,1096900,17.59%,1114300,60.34%,10159,36%,2009,年,1273300,16.08%,1338400,20.11%,10512,3%,2006-2009,年三亚商品房整体销售情况均呈快速上升态势（包括,2008,年未受到全国房地产市场调整期的影响），其中,2007,年和,2008,年的销售均价增长迅猛，连续两年都超过,35%,的年增幅,。,Part1:,近年海南市场数据及趋势分析,三亚市场简析,2010,年,1-7,月三亚商品房销售情况,月 份,成交套数,成交面积,环 比,成交均价,环 比,1,月,4268,37.96,万,32.34%,20540,元,/,38.18%,2,月,2241,23.1,万,39.15%,26817,元,/,30.56%,3,月,2333,22.2,万,3.88%,19755,元,/,26.34%,4,月,853,7.39,万,66.69%,19644,元,/,0.56%,5,月,323,3.74,万,51.46%,22746,元,/,15.62%,6,月,211,2.38,万,36.55%,17666,元,/,22.33%,7,月,153,1.68,万,29.41%,19959,元,/,12.98%,2010,年,1-6,月三亚,住,住宅成,交,交数据,列,列表,（数据,来,来源：,中,中指数,据,据）,2010,年上半,年,年三亚,商,商品房,销,销售情,况,况：,上半年,签,签约套,数,数：,10229,套,上半年,签,签约面,积,积：,967700,上半年,签,签约均,价,价：,21195,元,/,2010,年上半,年,年三亚,商,商品房,成,成交均,价,价比,2009,年增长,接,接近,1,倍，其,中,中,1-2,月，呈,现,现“量,价,价齐涨,”,”的局,面,面；,3,月以后,，,，总体,呈,呈现“,量,量缩价,微,微调”,的,的市场,特,特征。,Part1:,近年海,南,南市场,数,数据及,趋,趋势分,析,析,三亚市,场,场简析,海南房,地,地产市,场,场小结,及,及发展,趋,趋势分,析,析,整体市,场,场,：从,2006,2010,年上半,年,年的海,南,南市场,、,、海口,市,市场及,三,三亚市,场,场的成,交,交数据,可,可以看,出,出，近,年,年来海,南,南房地,产,产发展,迅,迅猛，,特,特别是,2008,年利用,全,全国房,地,地产调,整,整期和,2010,年初的国,际,际旅游岛,颁,颁布这两个契,机,机迎来发,展,展的高峰,，,，拉开了,与,与全国市,场,场的差距,。,。,区域特点,：海南目,前,前东、中,、,、西三线,仍,仍发展不,平,平衡，呈,现,现,“东强,中,中平西,弱,弱,”,的特点；,而,而海口、,三,三亚两个,区,区域中心,城,城市的成,交,交量占到,海,海南总成,交,交量的,50%,左右，成,交,交金额更,是,是占,70%,以上，同,时,时，琼海,、,、文昌等,城,城市的房,地,地产市场,也,也在崛起,和,和发展，,逐,逐步形成,海,海南房产,的,的“战国时,代,代”。,Part1:,近年海南,市,市场数据,及,及趋势分,析,析,市场小结,海南房地,产,产市场小,结,结及发展,趋,趋势分析,Part1:,近年海南,市,市场数据,及,及趋势分,析,析,发展趋势,短期走势,研,研判（,1,2,年）,：预计本,轮,轮房产调,整,整期将延,续,续，在,2010,年底随着,销,销售旺季,的,的到来以,及,及休闲度,假,假购房需,求,求的释放,，,，方有小,的,的回暖；,在,在未来一,到,到两年内,，,，预计将难,以,以出现爆,发,发性增长,，,，只有注,重,重产品品,质,质以及有,差,差异化特,色,色的项目,才,才比较容,易,易脱颖而,出,出，“滥竽,充,充数”的,时,时代已经,过,过去。,中长期走,势,势研判（,3,5,年）,：在未来,的,的三到五,年,年，甚至,更,更长的时,间,间，随着国际旅游,岛,岛各项实,施,施细则的,出,出台及各,项,项市政配,套,套的完善，加上全,国,国市场对,稀,稀缺资源,认,认识的提,升,升，预计,海,海南房地,产,产市场将出现稳,步,步、健康,发,发展的态,势,势。,2,PART,海南代表,性,性项目营,销,销手法简,析,析,海口地区,三亚地区,琼海地区,文昌地区,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,地址：海,口,口市海景,路,路,77,号,占地：,486,亩,总建：,230000,总户数：,1300,户,容积率：,0.75,绿化率：,56,%,建筑风格,：,：西班牙,风,风格,建筑类型,：,：洋房、,别,别墅,销售价格,：,：公寓均,价,价,21000,元,/,主要卖点,：,：白沙门,公,公园；海,景,景资源；,整,整体规划,社,社区；西,班,班牙建筑,风,风格。,区位图,海口代表,性,性项目分,析,析,立面图,鸟瞰图,Part2:,海南代表,性,性项目营,销,销手法简,析,析,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表,性,性项目分,析,析,营销推广,亮,亮点,淡季推广,活,活动：,荣域会,在,2009,年淡季时,创,创立“荣,域,域会”，,目,目的是“,泛,泛销售”,。,。,会员：,1,、有客户,资,资源的人,士,士，如：,同,同行、汽,车,车销售代,表,表、导游,、,、出租车,司,司机等；,2,、荣域业,主,主。,会员义务,：,：宣传荣,域,域项目，,为,为荣域介,绍,绍客户。,会员权利,：,：客户成,交,交后，,该套物业总,成,成交额的,0.5%,（税前）奖励给会,员,员。,此活动在,2009,年启到一,定,定的效果,，,，为荣域,带,带来很多,潜,潜在客户,，,，特别是,业,业主会员,十,十分积极,。,。一些东,北,北也只本,身,身就喜欢,和,和朋友住,一,一起，加,上,上此项政,策,策，很多,客,客户成交,后,后会带朋,友,友在荣域,购,购房，,形成了真,正,正的“母,鸡,鸡”客户。,此活动,需要开发,商,商的大力,配,配合,，因为单,纯,纯的代理,商,商比较难,以,以拿出如,此,此高的奖,励,励给会员,；,；同时还,需,需要领导,把,把关，避免出现,业,业务员自,己,己转介客,户,户。,Part2:,海南代表,性,性项目营,销,销手法简,析,析,盛高荣域,双庭院,海,HOUSE,海口代表,性,性项目分,析,析,名车嘉年,华,华,从,2009,年,5,月,1,日到,2010,年,5,月,1,日，荣域,共,共举办四,届,届“名车,嘉,嘉年华”,活,活动。,盛高以较,低,低的成本,实,实现,“跨界营,销,销”,的目的，,在,在活动中,与,与车商形,成,成共赢，,并且可以,得,得到客户,资,资源的共,享,享。,活动不仅,完,完成,“世界名,车,车开进西,班,班牙”,，同时伴,以,以丰富多,彩,彩的活动,吸,吸引客户,。,。活动期,间,间伴有小,的,的优惠使,得,得当日签,约,约量相比,平,平时有所,上,上升。,此活动活,动,动费用较,低,低,：车商与,开,开发商是,共,共赢，基,本,本不用负,担,担费用，,并,且,且,可,可,以,以,为,为,活,活,动,动,提,提,供,供,奖,奖,品,品,，,加,加,上,上,其,其,他,他,赞,赞,助,助,商,商,提,提,供,供,的,的,奖,奖,品,品,，,，,在,在,礼,礼,品,品,方,方,面,面,节,节,约,约,了,了,成,成,本,本,。,。,活,动,动,当,当,天,天,的,的,折,折,扣,扣,也,是,是,现,现,场,场,权,权,限,限,范,范,围,围,之,之,内,内,的,的,，,，条,件,件,允,允,许,许,的,的,话,话,也,也,可,可,以,以,向,向,开,开,发,发,商,商,多,多,申,申,请,请,一,一,个,个,点,点,。,。,此,活,活,动,动,的,的,关,关,键,键,是,是,车,的,的,品,品,牌,牌,与,与,项,项,目,目,的,的,档,档,次,次,相,相,匹,匹,配,配,和,和,相,相,协,协,调,调,。,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,营,销,销,推,推,广,广,亮,亮,点,点,淡,季,季,推,推,广,广,活,活,动,动：,名,车,车,嘉,嘉,年,年,华,华,现,场,场,图,图,片,片,现,场,场,人,人,体,体,彩,彩,绘,绘,丰,富,富,的,的,糕,糕,点,点,车,展,展,现,现,场,场,香,车,车,美,美,女,女,销,售,售,现,现,场,场,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,盛,高,高,荣,荣,域,域,双,庭,庭,院,院,海,HOUSE,海,口,口,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,2009,年,底,底,，,，,销,销,售,售,旺,旺,季,季,到,到,来,来,时,时,，,，,盛,盛,高,高,荣,荣,域,域,并,并,未,未,做,做,大,大,的,的,推,推,广,广,活,活,动,动,，,，,而,而,是,是,选,选,择,择,这,这,个,个,时,时,候,候,做,做,了,了,开,盘,盘,活,活,动,动,，,并,并,且,且,将,将,取,得,得,预,预,售,售,证,证,的,的,所,所,有,有,房,房,源,源,一,一,次,次,推,推,出,出,销,销,售,售,，,，,在,在,销,销,售,售,过,过,程,程,中,中,灵,灵,活,活,提,提,价,价,，,，,并,并,不,不,像,像,其,其,他,他,开,开,发,发,商,商,那,那,样,样,囤,囤,积,积,房,房,源,源,。,。,事,实,实,证,证,明,明,荣,荣,域,域,的,的,这,这,种,种,做,做,法,法,是,是,正,正,确,确,的,的,，,，,在,在,2010,年,4,月,，,，,海,海,南,南,房,房,地,地,产,产,进,进,入,入,淡,淡,季,季,时,时,，,，,荣,荣,域,域,已,已,经,经,清,清,货,货,，,，,基,基,本,本,没,没,有,有,销,销,售,售,压,压,力,力,。,。,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,营,销,销,推,推,广,广,亮,亮,点,点,旺,季,季,推,推,广,广,活,活,动,动：,天,一,一,方,方,中,国,国,海,海,岸,岸,划,划,界,界,之,之,作,作,项目基本资,料,料：,地址：海口,市,市海甸岛北,岸,岸,占地：,82,亩,总建：,59000,总户数：,228,户,容积率：,0.8,绿化率：,45,%,建筑风格：,现,现代风格,建筑类型：,公,公寓、别墅,销售价格：,公,公寓起价,17800,元,/,主要卖点：,白,白沙门公园,；,；海景资源,；,；自身品质,。,。,区位图,海口代表性,项,项目分析,立面图,鸟瞰图,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,天一方,中国海岸划,界,界之作,海口代表性,项,项目分析,第一届中国,烟,烟斗展,：,天一方不仅,是,是建筑，更,是,是一件可以,传,传承的艺术,品,品，所以借,烟,烟斗展来展,示,示项目，实,现,现了,“跨界营销,”,”,。,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,天一方,中国海岸划,界,界之作,海口代表性,项,项目分析,品质制胜之,典,典范：,天一方在品,质,质上力求完,美,美，所有空,间,间无梁无柱,，,，达到,9,级抗震，,AB,型桩基，钢,筋,筋含量高出,60%,五年磨一剑,：,：“,低位做产品,，,，高位做营,销,销”,的成功案例,！,！,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,项目基本资,料,料：,总占地面积,：,：,598,亩,总建筑面积,: 90586.68,容积率：,0.23,绿化率：,60%,建筑风格：,中,中式商周时,期,期,建筑类型：,别,别墅,交房标准：,精,精装,销售价格：,均,均价,68000,元,/,周边配套：,两,两栋业主专,属,属会所，一,座,座集中式酒,店,店，一座婚,礼,礼教堂,香水湾,1,号,海上的中国,院,院子,三亚代表性,项,项目分析,实景图,立面图,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,2008,年,9,月、,2009,年,9,月，香水湾,一,一号连续两,年,年选择参加,“中国国际,高,高端物业展,（,（,CILPS,）”,。该展会定,位,位较高，全,国,国范围内高,端,端房地产项,目,目有相当部,分,分选择参与,该,该展会。,外出巡展并,不,不会促成太,多,多活动现场,成,成交，但选,择,择定位较高,的,的活动参加,可,可以提升项,目,目知名度并,增,增加项目的,曝,曝光率。,香水湾,1,号,海上的中国,院,院子,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,2008,年中国顶级,私,私人物品展,。,。,2008,年,11,月，香水湾,1,号参加了,TOP ESSENCE Beijing,（中国顶级,私,私人物品展,-,北京站）。,香,香水湾,1,号以较低成,本,本实现了较,为,为成功的跨,界,界营销，很,好,好的将香水,湾,湾,1,号与奢侈品,相,相连，将项,目,目定位拉升,至,至较高的位,置,置。,香水湾,1,号,海上的中国,院,院子,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,2010,年，香水湾,1,号与,浙商,杂志,合作，将,2010,年全国理事,会,会主席年会,选,选择在海南,香,香水湾,1,号举办。,香水湾,1,号与,浙商,杂志社互利,双,双赢，,以较低的费,用,用锁定目标,客,客群，实现,对,对潜在客户,的,的精准打击,。,。,香水湾,1,号,海上的中国,院,院子,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,凤凰岛,开启一个驭,海,海的传奇,项目基本资,料,料：,总占地面积,：,：,548,亩,总建筑面积,: 480321,容积率：,1.1,绿化率：,37%,建筑类型：,高,高层、别墅,交房标准：,精,精装修,销售价格：,均,均价,87000,90000,元,/,周边配套：,凤,凤凰岛游艇,俱,俱乐部、,会所、酒吧,风,风情街、免,税,税店。,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,总规图,活动举办,2008,年,5,月,4,日奥运圣火,首,首传。,异地推介会,从,2009,年,11,月,28,日在上海、,北,北京、成都,等,等全国主要,城,城市进行了,巡,巡展。,公共事业活,动,动,2007,年,5,月，凤凰岛,为,为三亚市社,会,会主义新农,村,村建设和希,望,望工程捐款,150,万元 、汶,川,川地震捐款,50,万元。,凤凰岛,开启一个驭,海,海的传奇,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,三亚代表性,项,项目分析,营销推广亮,点,点：,项目基本资,料,料：,总占地面积,：,：,2270,亩,总建筑面积,：,：,100,万,容积率：,1.73,绿化率：,45.5%,建筑风格：,现,现代风格,建筑类型：,高,高层、别墅,交房标准：,简,简装,销售价格：,均,均价,49000,52000,元,/,周边配套：,小,小区内有洲,际,际酒店、豪,华,华商业街、,国,国际潜水基,地,地、游艇会,等,等，临近配,套,套有：有着,海,海南“中南,海,海”之称的,六,六星级酒店,悦榕庄酒店,，,，世界酒店,业,业,NO1,洲际酒店六,星,星级亚洲旗,舰,舰店，全亚,洲,洲最好的高,尔,尔夫球场之,一,一,鹿回头高尔,夫,夫球场（国,际,际,18,洞，洞洞见,海,海，洞洞全,灯,灯光）以及,夏,夏日百货、,大,大东海美食,一,一条街等。,半山半岛,一半是海洋,，,，一半是天,堂,堂,三亚代表性,项,项目分析,总规图,效果图,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,异地巡展、,营,营销活动,2010,年世博建筑,盛,盛事半山半,岛,岛海上音乐,厅,厅,2010,年海上艺术,馆,馆暨安藤忠,雄,雄中国建筑,讲,讲演会,2010,年,7,月,19,日半山半岛,百,百万年薪全,球,球招募旅游,形,形象大使,（,（北京）,公共事业活,动,动,捐赠北京光,明,明天使基金,会,会,100,万、,“,5.12,”,大地震捐助,300,万、,“,爱心呵护，,阳,阳光行动,”,。,半山半岛,一半是海洋,，,，一半是天,堂,堂,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,项目基本资,料,料：,总占地面积,：,：,10005000,总建筑面积,: 10000000 ,容积率：金,色,色果岭、蔚,蓝,蓝海岸,0.4,，,瀚海银滩,0.7,绿化率：,30%,建筑类型：,高,高层、别墅,、,、洋房,交房标准：,简,简装,销售价格：,2010,年,5-8,月均价,55000,元,/,交通情况：,距,距离三亚凤,凰,凰机场仅,45,分钟车程，,市,市区,30,分钟车程，,2011,年竣工的海,南,南东环城际,轻,轻轨，将清,水,水湾至三亚,和,和海口的时,间,间，缩短为,15,分钟和,1,小时以内。,海南,清水湾,你的国度，,你,你的第二人,生,生,三亚代表性,项,项目分析,区位图,总规图,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,异地体验馆,2009,年,9,月,21,日，雅居乐,海,海南,清水湾,北京展示中,心,心,开,业；,2010,年,8,月,7,日上,午，雅居乐,海,海南清水湾,沈阳展厅,开业。,公共事业活,动,动,雅居乐及大,股,股东陈,氏兄弟向,5.12,地震灾区再,捐,捐,1,亿元港币。,海南,清水湾,你的国度，,你,你的第二人,生,生,三亚代表性,项,项目分析,Part2:,海南代表性,项,项目营销手,法,法简析,营销推广亮,点,点：,项目基本资,料,料：,总占地面积,：,：,1000,亩,总建,筑,筑面,积,积：,100,万,容积,率,率：,0.50,绿化,率,率：,52.70%,建筑,风,风格,：,：西,班,班牙,风,风格,建筑,类,类型,：,：高,层,层、,别,别墅,交房,标,标准,：,：精,装,装修,销售,价,价格,：,：别,墅,墅均,价,价,47000,元,/,周边,配,配套,：,：政,府,府规,划,划将,土,土福,湾,湾定,位,位为,国,国际,专,专业,化,化休,闲,闲旅,游,游度,假,假新,城,城。,滨,滨海,旅,旅游,度,度假,社,社区,，,，携,洲,洲际,集,集团,两,两大,五,五星,级,级酒,店,店、,滨,滨海,SPA,、繁,华,华商,业,业于,一,一体,。,。,东和,福湾,西班,牙,牙院,落,落别,墅,墅,海,海景,公,公寓,三亚,代,代表,性,性项,目,目分,析,析,立面,图,图,实景,图,图,Part2:,海南,代,代表,性,性项,目,目营,销,销手,法,法简,析,析,东和,福湾,西班,牙,牙院,落,落别,墅,墅,海,海景,公,公寓,三亚,代,代表,性,性项,目,目分,析,析,Part2:,海南,代,代表,性,性项,目,目营,销,销手,法,法简,析,析,营销,推,推广,亮,亮点,：,：,异地,推,推介,会,会,东和,福湾,盛,盛邀,参,参与,第,第四,届,届中,国,国国,际,际高,端,端物,业,业展,。,。,现场,体,体验,式,式营,销,销,西班,牙,牙滨,海,海营,销,销中,心,心、,园,园林,示,示范,区,区、,“真,假,假海,”,”情,景,景样,板,板房,、数,字,字沙,盘,盘等,结,结合,较,较好,，,，让,客,客户,现,现场,完,完美,体,体验,。,。,“真,假,假海,”,”情,景,景样,板,板房,第四,届,届中,国,国国,际,际高,端,端物,业,业展,项目,基,基本,资,资料,：,：,总占,地,地面,积,积：,210000,总建,筑,筑面,积,积,:300000,容积,率,率：,1.14,绿化,率,率：,70%,建筑,类,类型,：,：高,层,层、,别,别墅,交房,标,标准,：,：毛,坯,坯,销售,价,价格,：,：均,价,价,24000,元,/,周边,配,配套,：,：地,块,块四,周,周临,凤,凤凰,路,路（,机,机场,市,区,区）,、,、一,环,环路,（,（河,东,东路,）,）、,金,金鸡,岭,岭路,、,、解,放,放路,，,，是,各,各种,车,车流,人,人流,的,的必,经,经之,地,地；,享,享有,最,最新,市,市政,配,配套,支,支持,，,，体,育,育会,展,展中,心,心、,金,金鸡,岭,岭公,园,园、,新,新行,政,政中,心,心紧,临,临凤,凰,凰水,城,城。,凤凰,水,水城,全球,私,私人,海,海滨,度,度假,三亚,代,代表,性,性项,目,目分,析,析,总规,图,图,立面,图,图,Part2:,海南,代,代表,性,性项,目,目营,销,销手,法,法简,析,析,明星,代,代言,活,活动,2008,年,10,月,9,日，,章,章子,怡,怡为,该,该项,目,目代,言,言。,异地,推,推介,会,会,2009,年,9,月,11,日，,第,第十,届,届哈,尔,尔滨,秋,秋季,房,房展,会,会，,凤,凤凰,水,水城,展,展厅,宾,宾朋,满,满座,。,。,媒体,资,资源,整,整合,活,活动,2009,年,10,月,3,日，,凤,凤凰,水,水城,战,战略,联,联盟,海,海南,逍,逍遥,假,假期,旅,旅游,机,机构,。,。,公,共,共,事,事,业,业,活,活,动,动,1,、,情,情,系,系,汶,汶,川,川,，,，,凤,凤,凰,凰,水,水,城,城,累,累,计,计,捐,捐,款,款,逾,逾,121,万,元,元,；,；,2,、,价,价,值,值,6,万,元,元,电,电,器,器,赠,赠,予,予,儿,儿,童,童,福,福,利,利,院,院,。,。,凤,凰,凰,水,水,城,城,全,球,球,私,私,人,人,海,海,滨,滨,度,度,假,假,三,亚,亚,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,营,销,销,推,推,广,广,亮,亮,点,点,：,：,琼,海,海,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,中,信,信,博,博,鳌,鳌,千,舟,舟,湾,湾,三,江,江,两,两,海,海,一,一,世,世,界,界,，,，,打,打,造,造,中,中,国,国,戴,戴,维,维,营,营,项,目,目,基,基,本,本,资,资,料,料,：,：,总,占,占,地,地,面,面,积,积,：,：,518926,（778,亩,）,）,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：,280000,总,户,户,数,数,：,：,3600,户,容,积,积,率,率,：,：,0.51,绿,化,化,率,率,：,：,42,%,建,筑,筑,风,风,格,格,：,：,现,现,代,代,风,风,格,格,建,筑,筑,类,类,型,型,：,：,小,小,高,高,层,层,、,、,多,多,层,层,、,、,独,独,栋,栋,、,、,联,联,排,排,、,、,叠,叠,加,加,交,房,房,标,标,准,准,：,：,精,精,装,装,修,修,销,售,售,价,价,格,格,：,：,2009,年,3,月,均,均,价,价,7500,元,/,，,2009,年,11,月,均,均,价,价,8500,元,/,，2010,年,3,月,均,均,价,价,30000,元,/,，,截,止,止,2010,年,8,月,均,均,价,价,31000,元,/,，,一,次,次,性,性,97,折,，,，,按,按,揭,揭,99,折,。,。,园,内,内,配,配,套,套,：,：,热,热,带,带,风,风,情,情,养,养,生,生,园,园,、,、,五,五,星,星,级,级,度,度,假,假,会,会,所,所,、,、,游,游,艇,艇,俱,俱,乐,乐,部,部,、,、,风,风,情,情,商,商,业,业,广,广,场,场,、,、,水,水,岸,岸,漫,漫,步,步,道,道,等,等,度,度,假,假,配,配,套,套,设,设,施,施,。,。,立,面,面,图,图,区,位,位,图,图,总,规,规,图,图,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,琼,海,海,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,中,信,信,博,博,鳌,鳌,千,舟,舟,湾,湾,三,江,江,两,两,海,海,一,一,世,世,界,界,，,，,打,打,造,造,中,中,国,国,戴,戴,维,维,营,营,异,地,地,巡,巡,展,展,2009,年,北,北,京,京,冬,冬,季,季,房,房,展,展,会,会,；,；,异,地,地,推,推,介,介,会,会,2009,年,10,月,-2010,年,1,月,北,北,京,京,、,、,上,上,海,海,、,、,宁,宁,波,波,、,、,太,太,原,原,、,、,哈,哈,尔,尔,滨,滨,专,专,场,场,项,项,目,目,推,推,介,介,会,会,；,；,异,地,地,体,体,验,验,馆,馆,2009,年,10,月,30,日,，,，,项,目,目,北,北,京,京,体,体,验,验,馆,馆,开,业,业,；,；,赛,事,事,冠,冠,名,名,赞,赞,助,助,FGT,巡,回,回,赛,赛,冠,冠,名,名,赞,赞,助,助,；,；,活,动,动,举,举,办,办,2010,年,3-6,月,，,，,“,“,天,天,堂,堂,小,小,镇,镇,，,，,博,博,鳌,鳌,印,印,象,象,”,”,摄,摄,影,影,大,大,赛,赛,，,，,向,向,博,博,鳌,鳌,政,政,府,府,捐,捐,赠,赠,45,万,元,元,环,环,保,保,清,清,洁,洁,车,车,；,；,集,团,团,支,支,持,持,中,信,信,会,会,（,（,中,中,信,信,地,地,产,产,主,主,泛,泛,会,会,所,所,）,）,的,的,资,资,源,源,整,整,合,合,与,与,支,支,持,持,。,。,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,营,销,销,推,推,广,广,亮,亮,点,点,：,：,宝,莲,莲,城,城,一,海,海,一,一,明,明,珠,珠,，,，,一,一,城,城,一,一,世,世,界,界,项,目,目,基,基,本,本,资,资,料,料,：,：,总,占,占,地,地,面,面,积,积,：,：,1066666,（1600,亩,）,）,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,：,：,600000,开,发,发,周,周,期,期,：,：,7,期,分,分,8,年,开,开,发,发,总,户,户,数,数,：,：,844,户,容,积,积,率,率,：,：,0.56,绿,化,化,率,率,：,：,71,%,建,筑,筑,风,风,格,格,：,：,现,现,代,代,风,风,格,格,建,筑,筑,类,类,型,型,：,：,公,公,寓,寓,、,、,别,别,墅,墅,户,型,型,区,区,间,间,：,：,一,一,房,房,40,50,；,销,售,售,价,价,格,格,：,：,一,一,期,期,2008,年,内,内,部,部,认,认,购,购,均,均,价,价,12000,元,/,；,；,2009,年,底,底,，,，,一,一,期,期,均,均,价,价,20000,元,/,；,；,2010,年,初,初,二,二,期,期,酒,酒,店,店,式,式,公,公,寓,寓,价,价,格,格,25000,元,/,；,；,三,三,期,期,是,是,别,别,墅,墅,项,项,目,目,，,，,价,价,格,格,未,未,定,定,。,。,主,要,要,卖,卖,点,点,：,：,景,景,观,观,、,、,区,区,位,位,、,、,开,开,发,发,商,商,实,实,力,力,立,面,面,图,图,区,位,位,图,图,总,规,规,图,图,琼,海,海,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,琼,海,海,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,分,分,析,析,宝,莲,莲,城,城,一,海,海,一,一,明,明,珠,珠,，,，,一,一,城,城,一,一,世,世,界,界,异,地,地,推,推,介,介,会,会,2009,年,4,月,上,上,海,海,项,项,目,目,推,推,介,介,会,会,；,；,媒,体,体,资,资,源,源,整,整,合,合,活,活,动,动,2009,年,5,月,份,份,与,与,搜,搜,房,房,网,网,合,合,作,作,组,组,织,织,上,上,海,海,“,“,海,海,南,南,购,购,房,房,团,团,”,”,客,客,户,户,看,看,房,房,活,活,动,动,；,；,公,共,共,事,事,业,业,活,活,动,动,2007,年,12,月,向,向,中,中,国,国,红,红,十,十,字,字,会,会,无,无,偿,偿,捐,捐,赠,赠,价,价,值,值,1200,万,元,元,房,房,产,产,作,作,为,为,“,中,中,国,国,红,红,十,十,字,字,（,（,博,博,鳌,鳌,）,）,国,国,际,际,会,会,议,议,交,交,流,流,中,中,心,心,”,”,。,Part2:,海,南,南,代,代,表,表,性,性,项,项,目,目,营,营,销,销,手,手,法,法,简,简,析,析,营销推,广,广亮点,：,：,项目基,本,本资料,：,：,总占地,面,面积：,390,亩,亩,总建筑,面,面积：,40万,容积率,：,：,1.60,绿化率,：,：,50%,建筑风,格,格：现,代,代,建筑类,型,型：别,墅,墅、多,层,层、小,高,高层、,高,高层,户型区,间,间：,44-97,，一房,、,、两房,海,海景公,寓,寓,近期消,息,息：,2010,年,2,月初开,盘,盘，一,批,批次估,计,计均价,约,约,11000,元,/,，带,1500,元,/,精装，,附,附送家,电,电，现,在,在推出,二,二批次,，,，均价,约,约,12800,元,/ ,。,主要卖,点,点：整,体,体规划,、,、海景,资,资源、,产,产品设,计,计、,星河湾,物,物业,文昌代,表,表性项,目,目分析,平海,逸龙湾,湾区中,央,央,私属进,海,海度假,社,社区,立面图,区位图,总规图,园内效,果,果图,Part2:,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法简,析,析,文昌代,表,表性项,目,目分析,平海,逸龙湾,湾区中,央,央,私属进,海,海度假,社,社区,异地推,介,介会,利用开,发,发商江,浙,浙地区,客,客户资,源,源，在,上,上海、,杭,杭州等,地,地进行,推,推介活,动,动，,2010,年春节,两,两个月,取,取得了,6,个亿的,销,销售额,。,。,星河湾,物,物业及,酒,酒店管,理,理,2010,年，与,星,星河湾,物,物业合,作,作，首,次,次将酒,店,店服务,之,之最高,标,标准,“,金钥匙,”,”五星,级,级酒店,服,服务标,准,准融入,平,平海,逸龙湾,社,社区物,业,业管理,之,之中,，,，也是,海,海南第,一,一个与,星,星河湾,物,物业合,作,作的项,目,目。,公共事,业,业活动,协助文,昌,昌文化,经,经济促,进,进会举,办,办,“穿越,高,高隆湾,，,，骑行,看,看文昌,”,”,活动。,Part2:,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法简,析,析,营销推,广,广亮点,：,：,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法小,结,结,Part2:,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法简,析,析,异地体,验,验馆或,展,展示中,心,心的设,立,立：,利用开,发,发商或,营,营销机,构,构的地,缘,缘优势,，,，在全,国,国主要,城,城市设,立,立展示,中,中心，,直,直接促,进,进在当,地,地市场,的,的宣传,推,推广，,并,并提供,接,接待服,务,务，如,中,中信千,舟,舟湾、,雅,雅居乐,清,清水湾,等,等项目,均,均取得,显,显著效,果,果。,举办有,针,针对性,的,的公关,活,活动：,根据不,同,同项目,在,在不同,阶,阶段的,推,推广需,求,求，或,举,举办全,国,国影响,力,力的营,销,销活动,，,，提升,项,项目知,名,名度，,如,如凤凰,岛,岛的“,奥,奥运圣,火,火首传,”,”；或,举,举办区,域,域影响,力,力的活,动,动，真,正,正促进,实,实效营,销,销，如,荣,荣域的,“,“名车,嘉,嘉年华,”,”等。,参加高,端,端私人,物,物品或,奢,奢侈品,展,展：,定位较,高,高的海,南,南项目,，,，参加,常,常规的,异,异地房,展,展意义,不,不大，,个,个别选,择,择参加,奢,奢侈品,展,展等，,实,实现目,标,标圈层,的,的整合,和,和跨界,营,营销。,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法小,结,结,Part2:,海南代,表,表性项,目,目营销,手,手法简,析,析,独具匠,心,心的现,场,场体验,式,式营销：,海南独,特,特的资,源,源条件,加,加上各,大,大开发,商,商对样,板,板示范,区,区的注,重,重，使,得,得海南,的,的体验,式,式营销,走,走在全,国,国前列,，,，如福,湾,湾的“,真,真假海,”,”样板,示,示范区,设,设计、,天,天一方,的,的“芦,苇,苇灯”,夜,夜间体,验,验营销,等,等。,注重物,业,业等品,牌,牌的整,合,合推广：,海南岛,内,内项目,积,积极寻,找,找与一,线,线城市,品,品牌的,整,整合，,如,如逸龙,湾,湾引入,星,星河湾,的,的物业,及,及酒店,管,管理，,半,半山半,岛,岛与北,京,京星河,湾,湾的业,主,主联谊,活,活动等,。,。,淡、旺,季,季营销,推,推广的,侧,侧重点,：淡,季,季,时,时,，,，,目,目,标,标,客,客,户,户,都,都,在,在,岛,岛,外,外,，,，,必,必,须,须,走,走,出,出,去,去,，,，,运,运,用,用,“,“,引,引,君,君,入,入,瓮,瓮,”,”,策,策,略,略,吸,吸,引,引,客,客,户,户,来,来,访,访,；,；,旺,旺,季,季,时,时,，,，,目,目,标,标,客,客,户,户,都,都,在,在,岛,岛,内,内,，,，,在,在,本,本,地,地,进,进,行,行,宣,宣,传,传,推,推,广,广,或,或,运,运,用,用,营,营,销,销,策,策,略,略,拦,拦,截,截,竞,竞,争,争,对,对,手,手,广,广,告,告,招,招,来,来,的,的,客,客,户,户,，,，,效,效,果,果,将,将,事,事,半,半,功,功,倍,倍,，,，,如,如,香,香,水,水,湾,湾,1,号,等,等,。,。,中,国,国,品,品,牌,牌,地,地,产,产,战,战,略,略,伙,伙,伴,伴,