天美体育商城招商dvzx

,天美体育商城招商策划,报告,陕西豪仕地产企划机构,2007年10月,思考模式-写在报告之前,定义一类产品模式,定义一类消费群体,诞生一个特殊产品,造就一种市场聚合,倡导一种,赚钱,模式,确立一种市场地位,分析一种产品模式,研究市场,形成一个项目概念,促成销售策略,博取最大利润,定义一种,特殊,模式,整合一类项目品牌,基准营销思考-三点一线,针对营销思考-旋涡思考模式,特征型产品,竞争市场定位,旋涡核心,独特项目卖点,消费市场捕捉,特殊行销手法,产品引擎完善,广告企划特征,产品研究分析,体验销售策略,一、产品市场定位,二、天美体育商城 商铺营销案,三、入市时机,四、天美体育商城 商铺价格定位,目 录,基本物业介绍,思考点：,项目市场调研,市场情况,目标客户需求,1产品市场定位篇,1、天美体育商城商铺物业介绍：,1）商业介绍：,商业营业面积：总营业面积1100平米；,位置：东临东星时代广场，南接大型星级酒店，北靠二郎庙商业街，位置处于运城人气最旺的凤凰路枢纽位置。,商业铺位数量：一层,中间三家,商铺，中间207 平米的一间,、两头分别是,2 间103 平米的,西边两间，103 平米的一间， 111 平米的一间,东边四间， 自北向南分别是103 平米的一间、110平米的一间，120 平米的一间， 110 平米的一间,基本物业介绍,2、产品总结,3.5 米层高，可以满足多数商家的经营需求；,100-200之间的商铺面积，适合该区域经营商家要求；,商铺人性化设计，铺与铺之间可以随意合拼分隔；,商铺进深长达30m，可以满足大多数客户需求；,地段属于二郎庙商业圈内，商业投资氛围好；,紧邻二郎庙，巴士站，车流、人流量比较大。,基本物业介绍,思考点,天美所剩商铺做什么，怎么做？,思考点,做电子产品？电脑、手机、笔记本、MP3 ？！,做服装、做鞋城？,做书城？家具城？, ？！,这些可行么？显然因为地段、客户源、竞争力、市场成熟度等种种因素未达到我们所需要条件，都不具备支撑本案！,那么，我们的出路再那里？我们的天美还能行么？,思考点,随着人们对健康的重视不断提高，体育运动热潮潮的不断兴起，体育运动用品越来越剧受到青睐。,在此巨大的商业契机下，天美公司在运城核心商业圈投资建立了全市超大规模的天美专业体育商城。,届时将汇集国内外知名运动品牌，成为一个拥有高雅舒适的购物环境、浓厚的体育运动氛围，以及超强人气的购物天堂。,我们要寻找的是市场竞争力小，前景好，且市场成熟度高，有大量客源的产品定位,根据调研，我们发现以体育产品为突破点，可以作为项目的再发力点！,天美体育商城 打造专业化体育运动产品专卖商城,凤凰涅变,项目市场调研,调研所得,1、商铺最为重要的条件,2、所能承受最高租金,项目市场调研,4、是否会选择凤凰南路中心体育商城,3、选择面积,项目市场调研,调研总结：, 从调研所得，对一个商业盘来说，地段是非常重要的，恰恰本案的地段不是十分的抢眼，那么我们只能通过项目的内包装和外包装来达到项目快速出租的目的，必须投入一定量的推广和包装费来实现其项目的消化。,从调研所得，我们看到基本客户能接受的价位在3050元每平米（黄金门面店），而对于本案的商铺来说以前定在1.36元，月租金4080，对于客户来说太高，对于我们本案没有明显的优势下，我们只能通过以及低的出租租金和来吸引客户；,从调研所得， 我们发现大多数客户选择为面积在60100左右，太大也承受不了，对于我们的商铺来说大多都是在100左右，这样的面积应该属于比较大了；,本案的不利就是在地段，我们所能做的就是,通过包装提升其价值和品牌以及认知度，通过低廉的租金来使得客户得到实际的引力，通过SP活动来进一步实现其项目在客户中的吸引力和价值度。,运城体育商城市场现状如何？,市场情况,1、总结:,体育运动用品市场需求量巨大，利润相对较高,大型专业体育用品商场在运城只有新生活体育用品城一家,而运城今日百货、东星时代广场等只有一些规模不大的体育用品区,其他多数以专卖店的形式存在,专业体育用品商城有其发展的空间和市场吸引力,市场情况,专卖店形式存在,东星时代,今日百货,新生活体育用品城,市场情况,竞争项目分析,1,、 竞争对手及其市场运作模式,新生活体育中心：整体租赁统一经营统一管理，属于中等水平体育中心，包装用料考究。,今日百货：以租赁的模式进行分租和装饰，商铺进行统一的管理。,东星时代广场：流水扣点，不收租赁费。,“体育品牌旗舰商城”档次定位：,鉴于竞争项目对比，以及项目周边虽然已经有固定的消费人群，但整体消费能力中等水平，而项目周边商业档次一般，另外我们地段不是特别有利，因此，经过项目特征及周边商业环境及经营情况结合分析，我们建议档次定位为,中上档次体育品牌商业城,。,市场情况,市场情况,优势(S),专业大型体育运动用品商城，具有专业性，规模性，易吸引经销商；地理优越，人气足；商场管理、服务优势；推广优势。,这是个市场竞争小，客源多的市场半空白点，对于吸引客源有一定的优势和较少的选择行。,项目已经成为成品，对于客户来说只需要交纳租金便可经营，且有一系列的优惠措施，对于客源来说具有一定吸引力。,项目地段有一定优势，属于二郎庙商业圈范畴，有一定的商业氛围和大量的客源，人流量高。,劣势,(W),周遍配套条件差,交通不是很便利,新建商场没有老客户，目标客户资料数据不足 ，商场还没有树立品牌形象，没有各种销售数据，作为招商支持，没有成功租户典范,项目属于老盘新做，具有一定市场抗性，需要我们投入大量广告宣产费用引导和化解客户信任危机,区域竞争商铺有一定竞争力，分散了一批潜在客户源,前期投入宣传费用少，给市场和客户形成了不良的印象，需要一定时间和宣传化解。,机会,(O),市场潜力巨大，,体育用品销售商有扩大市场份额的需要。运城市民运动观念加强,项目的竞争力小，属于客户源多而竞争压力小的项目,区域内相似商业项目少,本案具有自己的USP,风格独树一志,有利于本案的推广和招商,现房招商，有一定机会行和吸引力,威胁(T),竞争对手开发同样主题商场，商场招商过于频繁，客户没有过多耐心。,项目规划方案的操作涉及面很广，在实际过程中每一个环节的控制都极为重要，中间环节的控制一旦出现问题，势必影响销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险,市场认同度存在一个时机的把握，不被认可存在一定的风险,2 、SWOT分析,市场情况,3、SWOT分析总结,CBD,商圈,交通枢纽位置,产业聚集区,常规意义上的商铺必备条件：,商务,繁荣,便捷,产业需求,本案所处地段未属于真正商业中心位置，,商业氛围不足以支撑其一个大商城的条件,。,本案周边配套条件不是很有利，交通和配套产品不足，对于本案的招商带来一定的阻力。,本案是一个从新包装的盘子，在市场上有一定的抗性和客户信任危机，,需要花费足够的宣传费用做支撑，否则本案还是难以起死回生。,本案要重新树立良好形象，需,要投入足够资金作为包装费用，以重新形成商业氛围和租售氛围。,客户分析,租给谁？谁又为项目买单？,目标客户,、专业用品经销商（龙之杰、运动一百、腾威体育、环动）,、体育用品生产商销售代理（阿迪达斯、耐克、锐步、茵宝）,、体育用品连锁机构（李宁、安踏、双星、康威）,、大型体育用品批发商（和平体育、好家庭、体之杰）,、准备向体育用品发展的经销商（提供厂家联系，帮其取品牌代理）,总而言之，就是要有租铺的需要，同时又租得起，并且能够配做出决定的客户。,客户购买准则,通过调查、实地走访客户，入租店铺主要考虑以下因素：地理位置、人流量、租铺价格、投资回报率、区域购买能力、商铺配套设施、商铺知名度、商场管理和宣传，而地理位置、人流量、租铺价格及投资回报率是客户入租的决定性因素。,客户分析,客户分析,本案有哪些优势可以吸引客户？,地段：,重点突出项目处于城市中央商业地段价值，紧靠二郎庙巴士站、是该区域商圈范畴、项目的商业价值高。,成熟：,二郎庙及项目周边,商业良好稳定的发展前景，,这里商业投资及经营都大有所为。,前景：,强化项目所处城市中心，突出产品的稀缺性及凤凰路和二郎庙金街的商业成熟经营现状及升值前景描述；,凤凰路商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心；,升值空间：,背靠大树好乘凉，二郎庙成熟商圈，就是保值和升值的信心保证；,借助品牌主力店的优势，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性；,品牌提升策略,媒体投放策略,费用估算,2商铺营销案,篇,如何提升项目形象价值？,通过现场及对产品主题形象包装，营造专业的商业形象，提高整体商业气氛，给予投资者和经营者对产品的投资的信心，,让其亲身感受产品价值,。,品牌提升策略,招商现场的包装：,通过销售中心原有基础上的改良布置，例如：树立展板、悬挂吊旗、增加室内喷画等方式来营造良好的销售及沟通氛围，激起投资者潜在的购买欲望；,样板铺的设置,样板铺的设置将会是销售现场的一个亮点。建议届时在商城内现场划出一间商铺进行精心包装，依照一定规格建立样板铺，通过样板铺展现未来商业街的档次及层面，让买家对商业街未来的经营模式、环境有更直观、具体的感受，通过这种感性认识来激发投资者的投资热情。,周边环境的营造,不仅招商中心和现场需要包装，项目周边环境的营造渲染同样不可忽视。包括售楼部外部、道路两旁、样板铺周围等现场布置，同时，在商业街入口广场及周边道路布置各种装饰如大型广告牌（展板）、灯柱挂旗、充气拱门、指示牌、旗帜、横幅、围墙喷画等可极大程度地渲染现场气氛，打动投资者的心。,商业市场形象定位：,1）我们的商业形象定位 ：,“体育运动品牌旗舰商城”,品牌：在这里汇集业各行业的运动品牌经营商家；,旗舰：商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。,我们是运城体育商业形象代表；,我们是,运城体育,商业的升级版；,我们是,运城体育,商业的价值体现。,品牌提升策略,7大优势支撑我们的商业定位：,是市中心临近商业，是凤凰路和二郎庙金街的绝版临街商业；,已经形成一定浓厚的区域商业气氛；,可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的专业化商业；,可以给商家更多的营业空间更专业化、品位化包装，更高的层高，更大的空间，更便宜的价格；,紧邻商业中心地段，来往的车流及人流量大，商铺门面广告效果好；,低廉的租金，多项优惠措施，大量的对外宣传推广。,品牌提升策略,在这里，豪仕是以足够的推广费用和足够的项目包装费用作为本案成功的一个重要砝码，而这也是本案至关重要的成功因素。,媒体投放策略,推广总思路：,建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序；,通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度；,强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性；,抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。,目的：,通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。,推广纲领1,先大众传播，后小众传播,大众的眼球，小众的需求,入市期以地毯式大众媒体轰炸为主，目的是塑造形象，形成口碑效应；同时积累目标客户。,当客户积累到一定量之后，在开盘过后，将以SP活动为主，点对点、针对准目标客户进行小众传播。,推广纲领2,媒体投放策略,SP 活动贯穿始终,利用SP活动制造话题，提升项目价值。,以多种促销活动以及出租活动来吸引客户,部分差商铺进行免半年或一年的租金，部分商铺进行免半年或者一年管理费和水电费；,通过客户代客户，每带一个客户成交可折现金作为酬劳；,可招大型品牌店免二年租金入住，来带动形象和品牌知名度,推广纲领3,媒体投放策略,没有强势媒体我们怎么办？,媒体策略,“,不放老媒体，创造新媒体”,媒体种类上，新老媒体比例：7：3费用投入上，新老媒体比例：3：7,媒体投放策略,推广纲领4,电视,用电视侧重SP活动报道,（运城电视台）,预算10%,报纸,用报纸平面媒体侧重促销活动,（运城日报等）,预算10%,户外、车体,用户外媒体侧重大形象,（封杀城市出口及市中心）,50%,传统媒体预算约：70%,具体媒体选择待媒体调查完毕另案处理,传统媒体,媒体投放策略,10万DM单扫全城,规格：32K,造型：钻石造型，外套请柬外形,投放地点：红绿灯十字路口、高速路出口,投递对象：所有出租车、私家车、公车,单位费用：0.5元/套,分两期投放：预热期与持续期,费用预算,:共计3%（含销使工资费用）,体育运动品牌旗舰商城,媒体投放策略,推广纲领5,创新媒体1,媒体总预算,20万,不包含招商中心建设费用、印刷品及其他制作费用，,总的保守估算，推广和包装费用25万。,媒体预算分布原则,平稳推进，突出重点4:4:2,前期推广重点是形象和品牌宣传，后期宣传则主要以告知信息为主，依靠强大的口碑效应，来延续出租势头。,总媒体费用预算,费用估算,因为项目属于再包装项目，对于市场和客户都有一定的抗性，,需要投入大量推广费用来化解项目在客户心目中的不良口碑,，且项目地段并非据于城市商业中心，,需要花费大量推广费用来达到宣传效应以及形成项目高品质形象,。,媒体,单项,投放方式,投放时间,费用,户外,河津到运城路,跨街广告,周期半年,2万,永济到运城路,跨街广告,周期半年,2万,闻喜到运城路,跨街广告,周期半年,2万,河津到运城路沿线建筑,刷墙广告,3000元,永济到运城路沿线建筑,刷墙广告,3000元,候马到运城路沿线建筑,刷墙广告,3000元,车前条幅,运城市区,100辆,15天,15000元,宣传单页,10万份,50000元,电视网络,河津、闻喜、永济、候马,电视飘字,2500元/电视台,10000元,报纸,灵通资讯,整版,开业前两次,7000元,短信,开业前两次,6000元,SP活动,50000元,预计20万7,费用估算,阶段,引导期,租赁期,开业,余铺处理期,投放比例,50%,10%,30%,10%,各销售阶段费用预算,费用估算,工作安排,入市时机,入市时机建议,3入市时机篇,完成目标工作,完成时间,工程,商铺从新交付装修标准定案,07年12月下旬,商铺标准样板店完成,08年2月上旬,招商工作,与意向进驻20个商家签署意向进驻申请,08年2月上旬,其它,物业管理模式、服务项目、收费标准已确定,08年4月中旬,积累意向客户40家,08年5月下旬,工作安排,2、推出时机（切入市场时机）现择取决于以下几个因素：,施工进度，装修达到可以入住以及高品质装修标准，样板店装修完毕,销售工作准备充分，储备有一定的意向客户及意向进驻商家量，为下一阶段工作做好铺垫；,商业城整体包装完成，营造浓厚的商业气氛，突出商业形象价值。,商业城整体包装完成，营造浓厚的商业气氛，突出商业形象价值。,目 的 ：,凸出发展商对商业城的重视，增强投资者及经营商家的信心；,凸出产品的优势，让投资者清晰产品价值所在；,阐述说明产品的升值空间，让投资者看到升值前景；,必须有一定的缓冲和准备期，利用3-5月份期间完成我们需要准备的前期工作，积累足够的客源储备，实现在开盘销售满堂红营造热销抢购的场面。,入市时机,推盘节奏：,推 出 时 间,推 售 单 位,07.12月1日08.3月14日,招商开始,4月10日,SP活动（23间商铺）,4月20日,选铺,入市时机建议,3、推出时机（切入市场时机）时间建议：,综上研究，根据项目的进度和各方面工作准备情况，我们建议开业期定在,2008年5月10日,。,入市时机建议,定价策略,定价原则,项目定价,4商铺价格定位篇,定价原则：,一铺一价、好铺优价：,小面积商铺需求多,租金价高；,大面积商铺需求差,难租价低；,两端商铺高于中间商铺；,北端高于南端。,稳定原则,:,折扣、优惠、对每一租铺者一视同仁，每一个铺位一个价格，做到一铺一价。,定价策略,可比项目加权定价法,采用条件相似的商铺市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，求出客观合理价格.,本项目选取了十个主要影响因素，分别为：调研所得、地段、品质、规划、物业服务、设计、开发商知名度、升值潜力、配套设施、营销推广、交通条件。分别进行评分，分值范围为14，分值越高，登记越高。,定价原则,定价原则,根据市场行情和同比竞争对手，现在大多商铺的租金在4080之间，例如水晶服装城的商铺定价在50元/ ，而这些都是在比较优越的地段和人气比较旺，人流量大的商业圈内,根据本案自身情况，地段、商铺氛围、人流量、配套等，豪仕建议本案的定价不应太高，应该远低于如今日、二郎庙等这些商业圈的商铺价位,本案属于再包装项目，在市场已经具有不好的影响，客户也对本案有一定的抗性，所以本案的定价不应太过，肯定要低于前段所制定的每天1.36,元/ ，每月4080元/的价格。,调研我们所得，一般客户可以接受的价格在,50元/ ，而这个前提是地段必须是非常好的商业繁华地段，人流量打，且已经形成人气，所以我们的定价肯定要比这个低，并且天美属于一个新项目就要低价入市来吸引客户,。,项目定价,出租价每月,21元/,，水电管理费每月,6元/,，按100商铺计算，每月的纯月租是,2100元,，水电管理费每月,600元/,，总的出租价每月是,2700元,。,即于此，我们对本案进行了整体评估后定价为：,如果市场反应好，我们会根据客户源进行适当的调价，以达到项目快速被消化，最短时间内使得项目招到商家。,The End,