某地产发展战略研究61193

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/6/17,#,融,创发展战略研究,融创发展历程,上海融创案例解读,融创开发模型,我司借鉴要点,融,创简介,融,创从,2003,年成立以来，一直保持着较高的增长速度。尤其自,2010,年,上市,以来，融创创造了独特的,快速扩张,战略,，,2014,年融创中国实现合约销售金额,715.5,亿元，,5,年销售额增长,710%,，业绩首次跻身行业前十，位列第十位。,增长,710,%,融,创中国,10-14,年销售业绩一览表,数据来源,：,融,创中国（,01918,）,.HK,财,报数据,单位：亿元,上市房企,30,强总资产,2012,年增长率,上海融,创发展历程,融创,2012,年进入上海，仅用两年时间，打破绿地、万科对上海的交替垄断格局，成为上海房企销冠,上海融创,12-14,年与当年标杆房企销售额对比,(,单位：亿）,绿地,融绿,绿地,融绿,万科,融绿,融,创在上海的发展速度为何会如此之快？融创做对了什么？,优质项目,高效执行,融,创速度,地王,、,并购,高单价,豪宅产品,狼性,高激励,、,高淘汰,拓客,逻辑,标签,外界对于融创的标签是否能诠释融创快速发展的逻辑？,我们从上海融创的两个项目中进行解读,融创发展历程,上海融创案例解读,融创开发模型,我司借鉴要点,上海融,创典型案例,上海作为融创重点深耕的一线城市，是融创,优质项目,高效执行,的典型代表，其中盛世滨江是优质项目的典型案例，大宁北玉兰公馆是融创战术执行层面的快销代表作。,大宁,北玉兰公馆,盛世滨江,内环,中环,外环,大宁北玉兰,公馆：,融绿分家后融创单独在沪开放的代表作，较典型地体现出融创精研客户后的高效执行力。,融创在上海第五个“公馆系”,产品,，定位“国际公园社区”，售楼处公开两周到访客户,5000,组，开盘时光。,盛世,滨江,：,融创曲线入沪代表之作，凭借与绿城合作，通过资金与产品的补强，收购香港新世界开发的丰盛皇朝项目。,外滩,滨江唯一的,70,万平米旗舰,大盘一线江景，上海豪宅市场扛鼎之,作，上海单价,6,万元以上，以及总价,1000,万元以上商品住宅成交金额冠军，书写了“上海每,6,套成交豪宅中就有,1,套是盛世滨江”的经典案例,。,盛世滨江,项目区位,位于上海卢湾区中山南一路，紧邻黄浦江，毗邻万国建筑博览群、陆家嘴、世博一馆四轴、卢浦大桥。地理位置优越。,融创楼板价：,11853,元,平米。,周边地块价格：,2014,年,7,月,9,日,，,港企丽丰,控股以,5.77,亿元的价格夺取黄浦区五里桥地块，成交楼板价为,59859,元,/,平米，剔除保障房的,楼板价为,85512,元,/,平米。,12,月,24,日，,格力,地产以,16.14,亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区,Z000801,编制单元,32-01,地块，溢价率,127%,，,楼板价,65832,元,/,平米。,绝版区位，稀缺唯一,盛世滨江,项目概况,外滩滨江唯一的,70,万平米旗舰,大盘，总货值近,400,亿。前期由香港新世界,开发,，一直处于滞销状态，后由融绿斥资,80,亿收购后重新规划。,物业类型,洋房、公寓,最早开盘时间,2014-01,建筑形态,高层、洋房、公寓,第一批交房时间,2017-03,地址,上海市卢湾区中山南一路,500,号,开发单位,上海新富港房地产发展有限公司,占地,面积,12.3,万平方米,建筑面积,72.5,万平方米,容积率,4.0,总户数,561,户,规划布局,10,栋高层，,3,栋洋房，,2,栋公寓,装修情况,精装修,车位配比,1:1.4,目前售价,高层：,75000,元,/,平米,洋房：,120000,元,/,平米,绿化率,35%,物业管理公司,绿城物业服务集团有限公司,盛世滨江,获取方式,第一步：合作开发,融创中国,融创置地,融创绿城,绿城项目,6,家,1,家,1,家,无锡滨湖,上海森业,绿城集团,100%,（控制）,50%,（控制）,50%,（控制）,50%,（重大影响）,（重大影响）,51%,（控制）,（共同控制）,49%,（重大影响）,50%,（控制）,50%,（重大影响）,2012,年,6,月，融创中国和绿城集团宣布公开合作，双方各持股,50%,成立上海融创绿城投资控股,有限公司，融创获得绿城在江浙、上海的,8,个项目，,其中上海玫瑰园、上海黄浦湾、上海玉兰,花园为绿城在上海的高端,产品,。,盛世滨江,获取方式,第二步：收购项目,融,创优势,1,、先进的管理及经营理念；,2,、优秀的市场营销能力；,3,、强大的资本运作能力；,4,、良好的执行力和进取精神,。,绿城优势,1,、先进,成熟的产品开发能力，绿城长期专注于做产品，,绿城,的,研发团队、设计资源都是对融创完全开放的,；,2,、优质的土地资源和当地优势；,3,、强大,的政府背景和资金,实力。,凭借着资源对接后的优势互补，融创绿城在,2013,年通过招拍挂,+,收购的方式在上海取得了,6,个项目。,其中：,2013,年,5,月,31,日，以,总价,79.96,亿,获得香港新世界丰盛皇朝,100%,股权,。（盛世滨江）,2013,年,7,月,24,日，融创绿城以总价,10.44,亿元拍得虹口区提篮桥地块,;,2013,年,8,月,31,日，融创绿城以总价,5.07,亿元获取香溢花城,49%,股权,。,盛世滨江,产品规划,天价改造，破局重生,丰盛皇朝现房,接手困境：,新世界在开发丰盛皇朝项目时，在产品户型与景观上，都存在较大硬伤。截止融创接手，该,项目总套数,309,套，可售套数,233,套，销售率不足,25%,，,2011,年,4,月,-2012,年,4,月仅卖掉,7,套。,解决之道：,在盛世滨江开发过程中，充分贯彻了企业高端定位战略，为此,，项目不惜,6,亿代价进行升级，,确立了“东区升级，西区重塑”的改造方针。,除了不能动的主体结构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全部进行了重塑，全面提升客户,体验。,盛世滨江,产品规划,景观：,邀请美国,LSI,、澳大利亚雕塑艺术大师马修哈丁共同御制现代主义风格奢美,园林。追加,6,亿打造了林,中会客厅、休憩连廊、下沉式水景雕塑广场、,中央公园等亮点景观,改造后,改造,前,盛世滨江,产品规划,样板房：,邀请被誉为新装饰主义,neo-art deco,东方美学风格的创始人,邱德光打造四大样板间，在设计语言上更,偏年轻化,个性化，更,符合目前豪宅客户发展的,趋势。,“无论,是中国大陆，还是中国台湾，这可能是我所有作品里，我自己最想居住的,地方。”,邱德光,盛世滨江,户型分析,盛世滨江,218,户型,三房两厅四卫,总价,1700,万,/,套,华润外滩九里,244,户型,三房两厅四卫,总价,2900,万,/,套,在同类型豪宅产品中，在满足相同功能性的情况下，较好的总价控制让盛世滨江在去化速度上具有较大优势。,盛世滨江,户型分析,在项目南面沿江景观面，规划,32,套洋房产品，在项目,4.0,容积率的情况下，洋房产品为项目稀缺性产品，在上海江景豪宅中，也是极为少见。凭借稀缺性，获取较大的溢价空间。,盛世滨江,437,洋房底复,五房两厅,六,卫,总价,5200,万,/,套,盛世滨江,开发策略总结,合作,+,收购：通过与绿城合作嫁接资源，共同收购稀缺地段滞销项目,动作：,与绿城各出资,50%,成立融创绿城，绿城向融创完全开发研发、设计,团队，双方共出资,80,亿收购丰盛皇朝项目，绿城主导产品改造，改造后成为上海顶级高端,豪宅。,效果：,成立融绿平台一年时间，融创在上海拥有,6,个项目，,2014,年盛世滨江全年总销,60,亿，截止,2015,年,11,月，二期（丰盛皇朝规划部分）清盘。,高端定位：,6,亿对现房重新改造，稀缺产品打造提升溢价,动作：,为此，项目不惜,6,亿代价进行升级，确立了“东区升级，西区重塑”的改造方针。除了不能动的主体结构，从内部景观、园林景观、车库大堂等全部进行了重塑，全面提升客户体验,。同时规划城心唯一的洋房产品，通过稀缺性获取溢价空间。,效果：,改造完成后成为上海顶级豪宅景观与样板经典案例，,2014,年成为上海单价,6,万元以上、总价,1000,万以上项目销冠。,2015,年下半年加推洋房产品，总价,5000,万以上，目前认筹情况较好。,围绕优质项目的获取与精准的产品定位，实现顶级豪宅的快速去化,顶级豪宅成功要素：,绝版地段,+,优质资源,+,优质产品,+,精准价格策略,融创通过一系列动作，完成了丰盛皇朝到盛世滨江完美蜕变，将热销成为常态,优质项目,高效执行,对于在公开市场上取得的土地价值较低的项目，,融创如何通过高效的执行完成快销？,大宁北玉兰公馆,项目概况,物业类型,高层,最早开盘时间,2015-05,建筑,风格,法式,第一批交房时间,2017-03,地址,富长路共富路往南,100,米,开发单位,上海融绿汇谊置业有限公司,占地,面积,6.6,万平方米,建筑面积,17,万平方米,容积率,1.8,总户数,979,户,规划布局,17,栋高层,装修情况,精装修,车位配比,1:1,目前售价,42000,元,/,平米,绿化率,35%,物业管理公司,绿城物业服务集团有限公司,项目位于宝山区顾村板块，建筑面积,17,万方，规划,17,栋高层，精装修交付,大宁北玉兰公馆,项目区位,内环,中环,外环,顾村板块,项目位于宝山区顾村板块，为上海大型拆迁安置基地，板块成熟度较低，商业配套缺乏，发展缓慢。,区位偏远，发展滞后，地价高企,2014,年,3,月,20,日，上海融绿,24,亿夺得宝山区顾村镇,N12-1101,单元,05-01,住宅地块，楼板价,20150,元,/,平米,，溢价,83%,。,板块,内,，,2012,年,中铁建,拿,得顾村容积率,1.5,地块楼板价为,8350,元,/,平米,；,2013,年中铁建拿得容积率,1.5,地块楼板价为,10531,元,/,平米,。,2014,年顾,村二手房价格在,1.8-2.2,万元,/,平米,大宁北玉兰公馆,价格定位,由于高地价的因素，大宁北玉兰公馆入市价格即站上,4,万,/,，成为区域标杆，远高于周边洋房单价。,高层价格远超竞品洋房,大宁,北玉兰公馆,中铁青秀城,2.3KM,金地天地云墅,3.6KM,28000,元,/,（洋房）,34000,元,/,（洋房）,42000,元,/,（高层）,项目,产品,单价,交付标准,中铁青秀城,高层,24000,元,/,毛坯,洋房,28000,元,/,精装修,金地天地云墅,洋房,34000,元,/,精装修,经纬城市绿洲,小高层,26000,元,/,毛坯,大宁北玉兰公馆,高层,42000,元,/,精装修,大宁北玉兰公馆,产品规划,景观,：,顶级景观大师黄国斌主笔,，,20000,法式景观,五重皇家园林,，全冠,移植各类珍贵,树种。,小区,配套：,约,2000,奢华私家会所，健身房、室内恒温泳池、,室外无边镜面泳,池,。同时配有园区,食堂、园区巴士、园区超市、园区会所、园区慢跑道、园区影院、园区双泳池、园区全龄游乐体系在内,8,大园区,配套。,公共空间：,6.5m,挑高南侧精装入口大堂，地上、地下双精装大堂，首层额外,5.6m,层高地下空间及,30-50,庭院,/,花园。,延续高端精品路线,大宁北玉兰公馆,户型分析,小户型追求卖点最大化，三开间朝南弥补南北不通透,物业类型,面积段,（平方米）,套数,配比,住宅（一期）,90,192,34%,120,196,35%,130,180,31%,合计,568,套,100%,大宁北玉兰公馆,90,户型,南京华润国际社区,89,户型,融创,90,小户型精准定位首改客户，在户型上未做创新，采用市场主流也是最受欢迎的三开间朝南排布，将卖点最大化。,大宁北玉兰公馆,户型分析,大户型追求功能最大化，,130,4,房,2,厅,2,卫性比价凸显,融创玉兰公馆,130,户型,大宁金茂府,158,户型,融创,130,大户型精准定位功能改善客户，动静分离实现度高，