地下室设计成本管控经典案例51767

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2011年4月,地下室库建筑设计&,剖析地下车库,第一部分,决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：,1、,地下车库规定停车数量；,2、地下车库范围、层数以及布置方式；,3、人防地下室面积、等级及布置方式；,4、,停车率（重点内容）,；,5、构造做法；,6、钢筋、砼含量,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小,普通地下一层地下车库建安成本约,1600,元,/,平米，人防地下室约,2300,元,/,平米,地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约,2000,2200,元,/,平米,地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约,2000,2500,元,/,平米,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,范围、层数及布置,停车率：地下车库总面积/停车位总数,注,1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、,污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况,下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。,2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折,算后的数量,3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位,停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率,构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法,这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,停车率 构造做法,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 极限,适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库,强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 注意事项,停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1期是29.99M2/车位（地下车库:453个车位/13586M2）,特殊情况，应提前沟通确定，如：,1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值难于控制；,2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位,没有最好，只有更优！,东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约,48.61M2/车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可,以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！,不可想象吧！,我们地下车位有很大的优化空间！,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,东莞佳兆业地下车位现状,固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详,规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。,设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 影响因素,1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除,2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图）,3、避免行车道靠外墙布置,4、避免布置平行或斜向车位,5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位,6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）,7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方,8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，,争取可行的最小尺寸,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,柱网：,柱网按8000 x（2a+b）/2布置,。沿行车道方向柱距8000，垂直行,车道方向柱距（,2a+b,）,/2,，其中：,a,为停车位深度，,b,为行车道宽度。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,柱网布置,一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800平米左：,其中：变配电房：约150平米 水泵房：约120平米,公变房：约50平米 生活水池：约100平米,柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米,其他：约50平米,注：,1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；,2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；,3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,提高地下停车率8条措施,设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应,水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地,问题一：普通车位2400 x5000mm，柱网怎么布置？,答：柱网8000 x8000mm,问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？,答：柱网8000 x8000mm，大车位沿地下车库周边布置,此时,1：大车位沿周边布置，保证2700 x5300mm，沿边柱距可取6000mm,2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放,3：,大车位部分成本增加约7%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位与柱网布置,想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现,问题三：有个别地区要求车位2500 x5300mm，柱网怎么布置？,答：柱网8100 x8300mm,此时：,1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm,2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm,3：综合成本增加约10%,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库停车率 车位与柱网布置,一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子,，总之要尽最大努力不做大柱距,地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华,有几个关键点,影响到成本,，我们把它进行必要的明确和改,进：,1、层高；,2、覆土厚度；,3、建筑垫层；,4、排水找坡；,5、汽车出入,口,；,6、坡道人防主要出入口,构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第,二部分 案例与成本分析,地下车库建筑设计&成本管控-剖析地下车库,地下车库构造做法 关注要点,案例与成本分析,第二部分,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,1650,有绿化时覆土厚,3900,层高,300,建筑垫层高,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高,结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构面的距离。800+350+200+2200=3550（,无人防的地下室层高3600可以满足一般需求啦,）,梁高800,风道350,预留150200,净高2200,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,地下室层高经验值,.,车库类型,常用层高,地下室车库底层层高 （设排风、喷淋）,a,、风道下无喷淋，底层层高一般为,3.5,米（梁高按,800,，风道按,300,）,b,、风道下设喷淋，底层层高一般为,3.6,米（梁高按,800,，风道按,300,）,地下室其他层 （设排风、喷淋）,a,、风道下无喷淋，层高一般为,3.5,米（梁高按,800,，风道,300,）,b,、风道下设喷淋，层高一般为,3.6,米（梁高按,800,，风道,300,）,地下室其他层无排风、有喷淋,层高一般为,3.1,米（梁高按,800,）,半地下室、停车数超过,50,辆的开敞式及架空层车库,一般为,3.3,米（如设喷淋，无风道层高，梁高按,700,）,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高过高4种原因,.,序号,原因分析,1,片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。,其实在设计中，主要能保证“车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。,2,设备高度计算不精确。,当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。,3,对常用设备配置要求不清楚,（喷淋？风道？错位）,4,当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板,，而是一同按照设备房的高度来设置同层层高。,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,1、,顶板覆土平均厚度每增加 300mm，地下室综合成本会增加,30元/平米,-此方案成本增加约,45元/平米,2、,层高每增加100mm，地下室综合成本会增加约,18元/平米,-此方案成本增加约,54元/平米,3、,建筑垫层厚度每增加100mm，地下室综合成本会增加,约10元/平米,，,同时，相对层高也会增加100mm,-此方案成本增加约,42元/平米,4、,顶板采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片）,-此方案找坡层厚度平均200mm，,成本增加约,105元/平米,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,层高 垫层 覆土,地下室方案剖面实例,成本分析,1650,3900,300,帝景湾地下室面积3.56万M2，层高最4.355.0M（平均层高可降低80cm)，综合优化、覆土厚度、垫层、结构找坡等可节省200元/M2,地下室可以节省700万元,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,设备房,设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,靠边墙布置平行车,位，停车效率低,柱网、布车方式及轮廓线,行车道靠墙布置，停车效率低,车道,车位,车位,外墙,地下室方案平面实例,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,车位,车位,6000，不符宽度模数，浪费面积,7000以上，车道太宽，浪费面积,这部分无实际用途，浪费面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,行车道靠外墙布,置，停车效率低,外墙倾斜，行车道,出现无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,地下室方案平面实例,无效面积,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,正确做法,禁止,行车道靠边墙布置,不宜,沿边墙布置平行车位,轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积,两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置,地下车库建筑设计&成本管控-案例与成本分析,柱网、布车方式及轮廓线,1、,柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生,“隐型”,无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。,2、,轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因,无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本,地下车库建筑设计中的成本问题-案例与成本分析,序号,常见的错误做法,正确做法及措施,成本影响,1,未把层高控制到最小，有的甚至做到,4,米多高,一般,3.6,米即可（控制梁下高度,2.8,米）,地下车库层高每增加,100mm,，综合成本约增加,18,元,/,平米,2,底板地面采用,300,400mm,厚建筑垫层找坡,底板结构找坡，面层及排水层,50,150mm,厚,垫层每增加,100mm,（层高同时也增高,100mm,），综合成本约增加,28,