房地产信托兑付风险分析-biol

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2021/2/8,#,兑付不易 违约更难,房地产信托兑付风险研究,2,2,观点摘要,2012,年集合类房地产信托本息共到期,2037,亿，占房地产行业销售收入的,3.7%；,如果考虑,1000,余亿的单一类地产信托，共到期,3062,亿，占比亦仅,5.5%,。考虑开发商面临更高资金成本（,16%,左右），,2012,年本息合计到期规模,3440,亿，占房地产销售收入的,6.2%,。,不可能出现行业性违约。抵押率仅,40-50%，,如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，真正出现违约的概率非常小。,信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力，中融信托略占劣势。,2012,年信贷紧缩背景下，基础产业和工商企业信托仍在快速增长，信托规模有望继续提升。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。,注：信托行业数据基本为不完全统计，报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据，各数据库间数据存在不一致情况，敬请谅解。,3,3,主要内容,1.行业篇：,3400,亿本息到期规模占房地产销售收入,6%,，风险可控,2.公司篇：股东背景和风控决定抗风险能力,3.,信托行业投资建议：短期仍然承压，中期估值修复,4,4,信托基本概念,1、,信托按资金投向分为：,基础产业信托、房地产信托、证券投资信托、工商企业信托和其他类别信托。,2、,信托按资金来源分为：,集合类信托。,是指由信托公司担任受托人，接受多个委托人的委托，集中管理、运用和处分信托资金的行为。单个集合类信托的自然人人数不得超过,50,人且通常单个自然人投资金额不得小于,100,万元，但单笔委托金额在,300,万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。,单一类信托。,是指由信托公司担任受托人，接受单个委托人的委托，单独管理、运用和处分资金信托的行为，银信合作产品是单一类信托重要形式之一。,3、,信托按资金运用方式分为：,融资类信托。,是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很大比例是融资类信托。,投资类信托。,是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目，分为证券类和非证券类。,事务管理类信托。,是指信托公司担任受托人和账户管理人，按照信托文件的约定和委托人的指令，执行和履行事务管理职责的信托项目。,5,5,1.,1,房地产信托：从“香饽饽”到“众矢之的”,2010,年以来，信托规模，尤其是房地产信托规模大幅增长。截止,2011,年,12,月,31,日，房地产信托余额,6882,亿元，是,2010,年初的,3,倍。,房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧。,2010,年和,2011,年发行的房地产信托大部分将在,2012-2013,年到期。,资料来源：信托业协会、申万研究,2011,年末房地产信托余额近,7000,亿，占信托行业资产规模达,15%,左右,6,6,1.1,房地产信托绝对占比并不高,从存量来看，截至,2011,年末，房地产信托存量规模为,6882,亿元，占存量资金信托的,14.8%，,低于基础产业信托 和工商企业信托。,从新增来看，,2010,年 和,2011,年房地产信托共计发行,6568,亿元，占当期累计新增资金信托的,12.5%,，亦低于工商企业信托 和基础产业信托。,房地产信托存量规模占比,15%（20111231）,房地产信托累计新增占比,13%（2010-2011）,资料来源：信托业协会、申万研究,7,7,1.1,高收益，,2010,年集合类房地产信托占比最高达,50%,以上,2010,年以来，房地产集合信托呈现爆发式增长，发行规模由,2009,年平均的,36,亿,/,月增加至,2010-2011,平均的,193,亿,/,月。单月房地产集合信托发行规模占总集合信托的比例最高达,58%,。,虽然房地产信托在资金中占比不高，但由于集合托的迅速增长，市场开始对房地产信托广泛关注。,2010,年,1,季度集合信托中房地产占比为,20%,，随后基本都在,30%,以上，领先于其他品种。,房地产信托预期收益率具有极大吸引力。,2009,年以来，房地产信托品的预期收益率呈不断上升趋势，且始终高于其他信托产品。平均预期年收益率由,2009,年初的,7%,提高至目前的,10%,以上。,资料来源：信托业协会、用益信托、申万研究,房地产信托预期收益率高于其他信托产品,月度房地产集合信托成立规模呈爆发式增长（,2009-2011）,8,8,1.1,房地产集合信托规模迅速增长,2010,年一季度集合类房地产信托新增仅,152,亿，随后快速增加。最高为,2011,年二季度，新增,917,亿元，,2011,年三季度环比回落,22%,，但仍达,715,亿元。至,2011,年四季度才大幅减少，新增,290,亿元，环比减少,60%,。,集合类房地产信托规模迅速增长，占比远超单一类，,2011,年四季度大幅回落（,2010-2011）,资料来源：信托业协会、申万研究,9,9,1.2 2010,年底以来房地产信托风险逐渐被认识,资料来源：银监会、申万研究,2009,年,12,月开始，房地产调控政策连续出台。随着房价的进 一步上扬，调控政策由形式逐渐转向实质并愈加严厉。随着政策的加剧和持续，调控效果逐渐显现。截至目前对市场产生实质性重大影响的政策包括：限购令、首付上调、提高开发贷审批条件、利率上调、房产税。开发商流动性趋紧，且未来预期并不乐观。,2010,年底开始，银监会陆续出台文件，警示房地产信托业务风险，并限制房地产信托项目的发行。,2010,年底开始，银监会陆续出台文件，关注房地产信托业务风险,2010,年,8,月,银监会发布,信托公司净资本管理办法,，对房地产信托业务赋予较大风险系数，以控制相关业务风险。,2010,年,11,月,银监会发布,关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知,，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。,2011,年,5,月,银监会下发,关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知,，为做好信托公司房地产信托业务风险防范工作，确保房地产信托业务平稳运行，各信托公司要按月报送房地产信托业务风险监测表，并于每月,7,日前将表格填写完整并上报。,2011,年,9,月,银监会发布,关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知,，并清查信托公司地产相关业务,2011,年,10,月,市场传言，银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务，为期,3,个月,10,10,1.3,兑付风险集中在,2012,年和,2013,年,资料来源：用益信托、申万研究,信托产品的“命门”是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地信托面临的最大风险不是房价下跌，而销量下降会直接影响资金流动性，进而影响准时兑付。,季度新增单一类房地产信托规模较为稳定，增长主要来自集合类房地产信托。单一类房地产信托的刚性兑付要求不高，信托公司承担风险较小，因此我们的研究将侧重于集合类房地产信托。,在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。从目前情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于发行时已采取了较为严格的风险控制措施，抵押率通常在,40-50%，,资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。,房地产集合信托平均期限为,1.91,年,11,11,1.3.1,房地产信托期限长期化、分散化,资料来源：财汇数据、申万研究,集合类房地产信托项目期限较为分散，,3,年及以上的占到,20%-30%，,本金支付有一部分延期至,2013,年以后，可缓解集中兑付压力。,根据财汇数据的不完全统计，近两年房地产信托的期限呈现长期化和分散化趋势。,2010,年和,2011,年的,1,年及,1.5,年的规模占比,30%,左右，,2,年的在,40%,左右，,2.5,年及以上的占比达,20%-30%。,信托项目期限的分散化可有效分散兑付时间，缓解兑付压力。,房地产集合信托的期限近两年呈现长期化、分散化趋势,12,12,1.3.2 2Q2012,至,3Q2013,到期节奏较为平均,资料来源：用益信托、申万研究,2Q2012-3Q2013,，季度平均到期,500-600,亿。,用益信托统计，,2010,年和,2011,年新增集合房地产信托,1993,和,2664,亿元，收益率,10%,左右。其中，,1,年、,1.5,年、,2,年分别占比,10%、20%,和,40%,据此计算，,2012,年和,2013,年本金分别到期,1609,和,1866,亿，本息合计分别到期,2037,亿和,2209,亿,信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除,2012,年一季度、,2013,年二季度,2013,年四季度外，,2012,年和,2013,年各季度到期规模维持在,500-600,亿,房地产集合信托,2012,年二季度至,2013,年三季度成为兑付高峰,信托期限的分散使得到期规模较为平均,13,13,1.3.3,集合到期规模占销售收入,3.7%,2012,年集合类房地产信托项目到期规模为,2000,亿左右，占房地产行业销售收入的,3.7%,，整体风险可控。,2012,年一季度到期的地产集合信托,419,亿，为未来七个季度最少，因此到期规模占房地产销售收入的比例为全年较低。随着接下到期规模的增加，兑付风险上升。,2012,年到期的集合类地产信托规模占全年房地产行业销售收入的,3.7%，,整体风险可控,资料来源：申万研究,14,14,1.3.4,总体到期规模占销售收入,5.5%,，风险可控,考虑单一类房地产信托，,2012,年本息合计到期规模占全年房地产销售收入的比例为,5.5%,。,即使考虑每年一千亿左右的单一类房地产信托，,2012,年和,2013,年本金分别到期,2433,和,2747,亿，本息合计分别到期,3062,亿和,3226,亿。,除,2Q2013,和,4Q2013,外，,2012,年和,2013,年各季度到期规模维持在,800,亿左右。,2012,年到期的房地产信托,(,单一,+,集合,),规模占全年房地产行业销售收入的,5.5%,信托期限的分散使得到期规模较为平均,15,15,1.3.5,开发商面临更高资金成本，到期占销售收入,6.2%,考虑开发商面临更高资金成本（,16%,左右），利息支出更多，,2012,年本息合计到期规模,3440,亿，占全年房地产销售收入的比例为,6.2%,。,2012,年和,2013,年本金分别到期,2433,和,2747,亿，本息合计分别到期,3440,亿和,3513,亿。,除,2Q2013,和,4Q2013,外，,2012,年和,2013,年各季度到期规模维持在,900,亿左右。,2012,年到期的房地产信托,(,开发商成本,),规模占全年房地产行业销售收入的,6.2%,开发商面临更高资金成本和利息支出,16,16,1.4,兑付风险及解决方法,资料来源：申万研究,虽然,2013,年到期房地产信托项目规模与,2012,年基本持平，但风险远低于,2012,年。因为,2010,年下半年开始的银监会严格监控、更低的抵押率和更优质的开发商。,信托公司在项目选择上，更倾向融资能力较强的大型开发商，兑付风险主要集中在小型开发商、单体项目上，总体风险可控。,即使出现兑付风险，也可以采用借新还旧、股权转让等方式缓解流动性问题，实际发生违约的可能性非常小。,但房地产信托集中兑付可能迫使开发商低价促销，加速房价回落。,房地产信托兑付风险及解决办法,地产信托风险,方法,