成都高附加值畅销产品简析zfi

-,*,-,Klicken Sie,um das Format des Titel-Masters zu bearbeiten.,Klicken Sie,um die Textformatierung des Masters zu bearbeiten.,Ebene 1,Ebene 2,Ebene 3,热潮中的冷思考,-成都市高附加值畅销产品浅析-,与国内大中城市一致，成都房地产市场整体趋冷，客户、开发商、政府三方博弈；客户从疯狂购房转变为理性购房，是否物有所值成为客户选择楼盘的关键所在，对于市场中大部分刚性需求而言（可从现实情况中得出），高性价比无疑成为这类客户追捧的对象。,顾名思义，性价比，性能价格比值，而高性价比，就是性能远高于其价格；从逆势飘红的中海（兰亭、翠屏湾）、蓝光（富丽、凯丽系列）、正成（财富领地）可以看出，高性价比并不单指低售价，其具有一定的“相对性”，如单价13000元/的正成财富领地（跃层）、总价70万中海楼盘（兰亭、翠屏湾）仍得到客户的追捧，它们在高售价后不约而同地打了同一张牌-高附加值，获得市场的认同。,前言,发展历程,导火线,：2006年6月1日，出台“70/90政策”，至使中小户型增多，市场产品逐渐同质化严重。,2006年6月,2007年初（春交会）,导入期,“灰空间”,发端：在,面积、容积率的限制下，开发商开始着眼于“灰空间,”的对产品创新的价值挖掘,。“可变风潮”,从此涌现并风靡成都楼市。,成长期,“偷面积”,的一年：在08春交会上，“可变空间”成为最大看点之一，并且产品数量繁多，形式多样。可变户型的创新成为关键。,2008年初（春交会）,成熟期,预计2008年下半年,饱和期,根据产品发展周期共性以及目前成都楼市高附加值楼盘的发展状况，预计市场在2008年下半年会出现饱和。,分岔口,是进入衰退期？,还是升级产品的下一个生命周期？,？,1.产品生命周期,导入期,以2006年6月1日的,“70/90”,政策出台为导火线，以,“灰空间”,为发端，各开发商开始猪着眼中小户型产品的“可变空间”,蓝光凯丽豪景：,2007年1月3日开盘。“可变空间”的开创者。,成长期,2007年，“可变风潮”席卷楼市,成长期的主要特征,：大力挖掘可变空间的赠送形式及比例,置信丽都花园城：,2007年3月，2期90平米中小户型打造功能齐全、居住舒适的三房两厅大户型,富丽花城：,2007年6月开盘，入户花园、空中花园等灰空间均为赠送，性价比极高。,皇后国际：,2007年6月开盘，蓝光在凯丽豪景之后，几乎都推出高附加值房源。,金域蓝湾：,自从90/70政策实行以后，尽可能拓展使用空间。因此有了5.6米(或5.8米)的挑高空间,成熟期,发展历程,2008年，“户型创新”年。,春交会上，各种形式的高附加值楼盘激烈角逐。,成熟期的主要特征是：,从平面偷面积向空间偷面积的过渡，两种形式共存,平面附加值,：蓝光：产品的延续富丽碧蔓汀、富丽东方、凯丽美域；,中海,翠屏湾,：,城南首个可变空间社区,；,还有金科一城、,国嘉,.,新视界、西锦国际、华润二十四城,、,铸信,.,境界等,空间附加值：,上行汇锦、香木林,.,加州国际、锦江城市花园、正黄,.,上岭、中海兰庭等在平面的基础上，,加大对空间尺度的拉阔，挑高。,成熟期,预期在2008年下半年会出现，如果没有新的创新形式，那么这中“可变空间”在市场政策打压下，在使用问题逐渐暴露的情况下，会进入衰退期。,如果继续创新，就成为一种可变空间的升级，进入新的生命周期。,1.产品生命周期,发展历程,几大品牌开发商在发展中所扮演着不同的角色,蓝光先行者：利用本土优势，勇于开拓创新,中海应变者：迎合市场发展，及时调整产品,华润尝试者：看清发展态势，但在“可变空间”上仅有所偏重的试探。,万科？,2.开发商角色,现状,高附加值户型项目的分布特征,1.环域分布特征:,1)集中分布在二、三环之间的城乡结合部；从中低品质到中高品质楼盘均有涉及,2)有向三环外四大新城扩散的趋势;,2.方向分布特征:,1).城东:高附加值楼盘最多,多为08年初开盘在售项目;,2)城南:高附加值楼盘主要集中在三环及以外区域,多为近期新开盘项目及预售项目;,3)城北:高附加值楼盘分布环域跨度最大,从一环到三环;,4)城西:高附加值楼盘集中在二三环之间,区位也相对集中,项目持续销售周期相对较长;,1.整体分布特征,富丽花城,富丽碧蔓汀,中海翠屏湾,中海兰庭,富丽东方,凯丽美域,华润.翡翠城,华润.二十四城,备注：标注楼盘为08房交会参展楼盘中有附加值户型的44个项目,现状,2008-3住宅销售排行,2008-2住宅销售排行,2008-1住宅销售排行,畅销楼盘:,纵观08年1-3月成都楼市销售情况，刚性需求、理性购房客户将高性价比楼盘推入销售排行榜前茅，使其扮演了逆势飘红的“英雄”角色。,现状,蓝光富丽碧蔓汀,：连续三月上榜，两次榜首。该项目位于1-2环路之间，均价为6000元/。楼盘通过实得率最高146%等面积赠送策略赢得了很多购房者的喜爱，1月1号楼开盘当天则销售了全部房源的70%左右；3月320套的销量再创佳绩。,蓝光富丽东方,：2、3月分别为榜单一、二名。2月23日开盘当天便认购了360余套，只剩了20多套112和114平米的大户型房源。3月15日开盘当天有70%左右的房源被认购。除了价格优势外，高附加值的产品设计也是销售火暴的关键原因。,蓝光凯丽美域,：连续三月上榜，2月升至第三。大面积赠送的创新产品实现了产品的连续畅销。,中海国际社区,：3月开盘，排名第三。3月8日，推出了291套C-HOUSE住宅。该批次房源均价为5262元/平米，且房源都是68-89平米的小户型，总价较低，因此销售情况也很好，开盘当天184套房源被认购。,中海翠屏湾,：3月上榜。中高定位的住宅产品，具有三房功能的2+X创意户型(82-90 )，创造性地为业主考虑了一定的弹性空间，得到购房者高度认同，现场认购近两百套，销售额突破亿元大关。,中海兰庭,：3月开盘，榜上有名。3月15日第一次开盘销售159 套，3月29日第二次开盘销售近90套，其中主推的89平方米奢享三房立体空间产品（可变空间户型）全线售罄。该项目在户型空间上创新升级，以“奢尺户型”、“立体空间”、“可变空间”将居住的舒适度及享受度做到了更高峰。,金科一城,：1月榜单亚军。项目位于动物园侧，临富丽花城，低价、高附加值形成较高的性价比成为该楼盘热销的原因。,2.典型畅销楼盘,“相对性”高性价比,的几种常见形式：,1）低售价+中低附加值，如中海国际社区-橙郡2期，蓝光-富丽东方，金科一城等,2）中低售价+高附加值，如蓝光-富丽碧蔓汀、凯丽美域等,3）中高售价+高附加值，如中海-兰亭、翠屏湾、万科-金域蓝湾、正成-财富领地等,备注：以上售价以总价做为衡量标准，暂以总价50万分界。,售价,附加值,高,高,中,低,中,低,橙郡,富丽东方,金科一城,碧蔓汀,凯丽美域,兰亭,翠屏湾,财富领地,金域蓝湾,现状,3.常见分类,现状,4.可变空间产生原因,前面提到，在“70%-90平”政策的刚性执行下，大量的90,及以下中小套型房源涌现成都楼市，无疑会造成产品同质化严重，为了增加楼盘产品卖点，众多开发商开始加大对户型创新的研究,。,那么，,“可变空间”何以实现呢？,内部原因促成,建筑面积计算方法：,一些不计入面积或者半面积计算的空间，成为开发商户型创新，吸引消费者的关键。,2.2米以下空间不计入总面积,落地凸窗、低台凸窗、隐藏式衣柜,阳台12 以下计算50%面积,入户花园和大阳台,露台不计入总面积,错层阳台,公共面积不计算面积，公共阳台计算50%面积,空中走廊,中海-,新政下的大赢家,针对冷市，中海地产及时调整产品开发策略，以刚性需求为导向（原中大户型设计调整为中小户型设计），并提升产品性价比设计，在逆势下连续制造飘红之势。从中海国际社区“橙郡C-House总价30多万元起，首付不足8万元”起，橙郡2期3个批次开盘均获得客户追捧；3-15日中海兰亭2期1批次（3.29加推10栋），共计220套房源，截止目前基本售罄，周末（4.27）将推出下一批次产品；翠屏湾3.30日开盘，共推出432套房源，开盘当日即售出146套。从橙郡的低总价到兰亭、翠屏湾的高附加值，可以看出中海新政后始终打的一张牌“高性价比”，紧紧抓住刚性需求（中偏高端、注重品质）客户，最终获得市场的充分认可。,中高售价+高附加值,=,高性价比,案例,1.中海,中海翠屏湾 H型,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性,花池,全+半,2,14.2,14.2,非功能性,飘窗,全,3,4.3,8.2,入户花园,半,1,3.9,总赠送面积(),22.4,产权面积(),89.5,实得率,125%,备注：实得率=实得面积/产权面积*100%,优惠方式：按揭最高优惠2.5%，一次性最高优惠3.5%,均价：7400元/；，实得价格：5712元/,“套二变套四”,案例,1.中海,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性,花池,全+半,1,4.7,4.7,非功能性,飘窗,全,2,3.5,7.4,入户花园,半,1,3.9,总赠送面积(),12.1,产权面积(),82,实得率,115%,中海翠屏湾 B型,备注：实得率=实得面积/产权面积*100%,优惠方式：按揭最高优惠2.5%，一次性最高优惠3.5%,目前均价：7000元/；，实得价格：5886元/,“套二变套三”,案例,1.中海,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性,花池1-卧室,全,1,5,30,双层空间,全,1,25,非功能性,飘窗,全,3,5.1,11.6,入户花园,半,1,1.5,花池2-入户,全,1,5,总赠送面积(),41.6,产权面积(),89,实得率,147%,备注：1、实得率=实得面积/产权面积*100%；2、双层空间层高5.8m，本次计算仅按,一层赠送面积,算,中海兰亭 N型,优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%,均价：7800元/；，实得价格：5076元/,“套二可变套三、套四”,案例,1.中海,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性,阳台,半,1,7.5,7.5,非功能性,飘窗,全,4,6.4,15.4,入户花园,半,1,5,花池,全,1,4,总赠送面积(),22.9,产权面积(),89,实得率,126%,备注：实得率=实得面积/产权面积*100%,中海兰亭 L型,优惠方式：建设银行2w存款证明1%，2万诚意金1%，房交会优惠延续1%，中海会0.5%，一次性付款1%,均价：7200元/；，实得价格：5469元/,“套二变套三”,案例,1.中海,蓝光地产-,薄利多销，小步快跑,蓝光项目营销策略始终贯穿“短、频、快”三大策略，在新政下尤显活跃，连续几个月成为成都楼市销售冠军。客户对蓝光楼盘的统一认识：“性价比高、划算！”，这对刚性需求（中偏低端、优先考虑价格因素）客户吸引力极强。如房交会期间蓝光六盘联动，共推出300套“限价特惠房”，据不完全统计（华西都市报4.24-51版70楼盘的春交会成绩单），蓝光共成交房源近500套，成交金额约2亿元。,中低售价+高附加值,=,高性价比,案例,2.蓝光,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性,可变空间,半,2,17,17,非功能性,飘窗,全,1,1.2,15.7,入户花园,半,1,4.5,阳台,全,1,10,总赠送面积(),32.7,产权面积(),74,实得率,144%,蓝光碧蔓汀 C4型,备注：实得率=实得面积/产权面积*100%,优惠方式：一次性优惠3%，房交会优惠延续2%,均价：6900元/；，实得价格：4546元/,“套一变套三”,案例,2.蓝光,功能划分,赠送名称,赠送方式,个数(个),赠送面积(),小计(),功能性