商业地产商管中心运营方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/12/14,*,#,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台！,商业地产,：,顾名思义,作为商业用途的地产,.,以区别于以居住功能为主的住宅房地产,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。,商业地产的形式主要包括：,购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼,的统称。,酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。,商业地产,所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台！商业地产：,商业地产类别,第一类我们把它称之为,“,沃尔玛,”,模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕,“,万达,”,模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。,第二类我们叫做,百货公司,模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。,第三类是我们叫做,精品店,的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个,“,美国模式,”,，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。,商业地产类别,商业地产运作,招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；,另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。,所以将商业地产的操作模式分为二派：一派是,杀鸡取蛋,型，另外一派是,养鸡生蛋,型。,不管是哪种形式，都应该以,“,招商,”,作为商业地产的核心。,“,只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到,“,进可攻，退可守,”,的理想境地。,“,进,”,就是可以,“,带租约销售，,”“,退,”,就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、,REITS,、或信托。,”,这是我个人对招商的理解。,商业地产运作,成立的意义,提升合作公司商业项目的后期运营和管理,促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发,成立的意义提升合作公司商业项目的后期运营和管理,经营定位,提供完备的商业,服务,为核心定位，,辅以商业咨询和,适度,的商业管理。,经营定位提供完备的商业服务为核心定位，,定位说明,而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者,手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。,因此，麦田商业管理公司的核心定位只能是：,商业服务,商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。,例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。,大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经,营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。,究其根本原因是：,产权,+,经营权,的高度统一或,经营权的高度集中,定位说明 而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散,经营战略,长期战略,通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为集团公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。,短期目标,围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。,经营战略长期战略,经营范围,主营,：,商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。,兼营：,糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等,经营范围 主营：,主要职能,四大职能,市场,招商,销售,管理,主要职能 四大职能,市场职能,1,、,项目商家经营情况审核；,2,、区域市场、竞争对手的调查分析；,3,、商业应对策略的制订；,4,、项目对外关系的协调和维护；,5,、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；,市场职能1、项目商家经营情况审核；,招商职能,1,、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；,2,、项目开业后的补位招商；,3,、商家的储备工作；,4,、对入驻商家进行评估工作；,招商职能1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；,销售职能,1,、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所,处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；,2,、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持,营业收入稳定提升；,3,、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整,经营业态和策略；,4,、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备,实力的业主或经营者,“,嫁接,”,和导入新的商业理念和模式；,销售职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目,管理职能,两大方面,：,物业管理,运营管理,1,、经营行为管理,2,、消费行为管理,管理职能 两大方面：,物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到,20%-40%,，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至,2%-3%,。,物业管理,物业管理,1,、经营行为管理,主要内容：,商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；,1、经营行为管理主要内容：,2,、消费行为管理,主要内容：,宣传促销管理；建立和完善项目,VI,系统；经营秩序,和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助,学、文化等公关公益活动；,“,某某会,”,会员的管理和维护；,项目电子商务平台的管理和维护；,2、消费行为管理主要内容：,组织架构,组织架构设计说明：,商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分,（物业,公司另案说明）,、商业服务部分,（包括策划促销和商户管理）,、行政财务等,公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分,是整个管理公司的核心运营机构。,公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和,相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，,专业组直接管理所有商户。,组织架构组织架构设计说明：,组织结构图,总经理,策,划,组,策,划,部,运,营,部,总,办,财,务,部,平,面,组,会,计,组,出,纳,组,招,商,组,客,服,组,行,政,办,劳,资,办,商,品,中心,组织结构图总经理策策运总财平会出招客行劳商,人员配置和岗位描述,序号,部门,职务,人数,岗位职责,1,运营部,招商主管,2,名,负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施商业物,业管理方案,客服主管,2,名,负责商家的内部管理，受理商家的咨询、投诉，统筹安排预、特约服务，办理各,类证卡，商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等,;,负责项目电子商务工,作的开展，网站的建设、管理和运营；,2,策划部,市场策划,2,名,负责年度营销目标的制定、实施经营管理专业培训、及时更新商业调整策略、确,定项目广告策略、创新策略及抗风险应对政策并且在市场初期协助商家寻找、开,发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分析和研,究,;,项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管理、会,员维护、项目广告位管理等等,;,平面设计,2,名,其中平面,1,名，负责项目促销广告的设计、,VI,系统的设计之行和维护，项目商业,形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工,1,名，负责,POP,书,写，卖场包装陈列、美化等；,3,办公室,后勤支持,3,名,办公物品、促销活动物料准备、安全维护、政府关系等；,人事管理,3,名,人员培训、人员任免、薪资福利等；各类商户档案、合同、管理文本制作管理；,4,财务部,会计,2,名,经营活动中费用开支的控制；整体费用的控制；整体运营成本的控制；,出纳,1,名,各项费用的收取；报销、差旅等财务数据的审核；,商品中心,3,名,负责各类商品的统计及进、销、存、损的登记、核对；,人员配置和岗位描述 序号部门职务人数岗位职责1运营部招商主,经营模式,盈利模式,管理模式,风险和应对措施,经营模式 盈利模式,盈利模式阐述,主要盈利渠道分析：,1,、管理费,2,、广告位发布费,（外立面和商业街内部广告位）,3,、场地使用费,（商业街内外公共场地部分）,4,、租赁和转让,（有偿委托和转让中介收费,）,5,、活动赞助费用,盈利模式阐述主要盈利渠道分析：,盈利模式阐述,6,、刊物宣传收费,(DM,、内刊和会员刊物等,),7,、培训讲座收费,（举行消防、工商、投资等讲座）,8,、自营项目收入,（自营商铺的收入）,9,、代理厂商公关活动策划执行收费,（例如：新品推介会,/,酬宾会等）,10,、代理设计制作厂商刊物及,DM,刊设计收费,（商户自行制作的宣传物品等）,盈利模式阐述 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等),管理模式阐述,开发公司,业主,商业经营公司,租赁经营者,委托合同,销售合同,租赁合同,委托合同,返租合同,管理模式阐述开发公司业主商业经营公司租赁经营者委托合同销售合,管理模式的五个统一,统一物业管理,即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境,统一营销管理,统一经营主题,统一招商管理,统一服务管理,即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台,即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。,即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。,即统一项目的业态规划和商品布局。,管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环,重点工作流程,商铺交验流程,（交房验收）,商户进场装修流程,（装修审图、保证金入场证办理）,商户开业申报管理流程,（开业时间、地点、活动规模和形式等）,商户促销活动申请流程,（商家促销活动审核、风险预防）,商户特殊行业审批流程,（特殊行业证照审核、安全性评估等）,公关活动流程,（公关活动策划、组织、实施、监控）,投诉处理流程,（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）,退换货流程,（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）,重点工作流程商铺交验流程（交房验收）,重要管理制度,业主公约,与销售合同捆绑的合同或协议性质文件,商户服务手册,涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节,会员手册,会员服务、联盟商家手册,委托租