某项目别墅定价报告cmyo

,*,上海佳兆业,8,号项目别墅定价,佳兆业,8,号项目组,2013,年,5,月,28,日,提报纲要,第二部分 板块市场跟踪,第四部分 佳兆业,8,号首批别墅产品推售建议,第三部分佳兆业,8,号首批别墅产品价格建议,第一部分 近期市场表现,第一部分 近期市场表现,政策回顾,3,月各地成交量出现爆发式增长，,国五条,的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场搭末班车的效应非常显著，,而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。,中原观点,“,跑量拿地”成为,2013,年楼市趋势,在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（,20%,个税征）”的效应，,这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用,。,从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，,把握好新国五条细则,4,月底,5,月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。,在经过火热的,3,月楼市后，,4,月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，,4,月全月成交量环比下滑,4,成，至,90.29,万平米，但与去年同期相比则上升了,48%,。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至,23914,元,/,平米，环比上扬幅度,4%,，同比上扬幅度,6%,。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态，也显示了当前市场购买力充足。,4,月份,2,万元,/,平米以下均价段房源成交,4657,套，占比,64%,，较,3,月份小幅上涨了,5,个百分点。,3,月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了,3,月市场销量的畸高，,当前尽管,4,月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商,上海商品住宅可售余量已从去年第四季度,1000,万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年,1-4,月平均交易量,100.05,万平方米来计算，当前市场存销比降为,9,个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于,10,个月时，房价则面临持续上涨的压力,数据显示，当前公寓市场已持续,7,个月面临供小于求的态势，其中尤其是,小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。,大势市场结论,第二部分 板块市场跟踪,奉贤别墅市场,奉贤别墅板块,成交量：,2012.1,至今，奉贤别墅成交,13.5,万方，全市成交面积排名,No.7,，,月均去化,39,套,，,均价,1.9,万,/,平,，全市成交均价排名,No.8;,供应量：,2012,年至今，,新增供应,676,套,，主要集中在,海湾柘林,板块，供应量主要存在于个别项目；,存量：,目前存量,32,万方,，,1151,套,，其中联排别墅,15,万方，,728,套，独栋别墅,17,万方，,423,套。,联排别墅为主要存量产品,。,序号,项目名称,板块,预售面积,预售套数,发证日期,1,棕榈滩别墅,海湾板块,49063.67,110,2012-11-18,2,招商海湾别墅,柘林板块,24663.61,84,2012-6-16,3,招商海湾别墅,柘林板块,13083.5,49,2013-4-20,4,申亚花满庭,金汇板块,10724.28,48,2012-9-19,5,海湾国际名苑,海湾板块,39557.85,184,2013-4-26,6,碧海金沙嘉苑二期,柘林板块,26903.36,201,2012-9-18,奉贤重点别墅板块研究,南桥新城,/,柘林海湾,南桥新城板块：,2012.1,至今无新增供应，匀速去化，,月均去化,7-8,套,，,均价,23173,元,/,平,；,拉高奉贤整体的成交均价，,价高量少,；,“十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。,海湾柘林板块：,2012.1,至今新增供应,15,万方，,628,套，月均去化,28,套，均价,18085,元,/,平；,成交量占奉贤的,73%,，为区域内的成交主力板块；,凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打,经济型别墅度假投资别墅,。,2012.1,至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交,TOP10,序号,项目名称,板块,成交面积,成交套数,均价,主力成交面积,套均总价,月均去化速度,存量,优惠,1,绿地海语墅,柘林,39881,290,16794,124-135,230,17,941,买房送车,2,旭辉,圆石滩,柘林,25074,97,19124,210-283,494,6,111,/,3,正阳世纪星城,南桥新城,11744,58,22472,200-242,455,3,28,/,4,聚贤煌都,南桥新城,9625,41,16344,212-245,383,2,5,/,5,海韵馨苑,柘林,7496,34,8412,168-224,185,2,16,/,6,碧海金沙嘉苑一期,柘林,3821,18,10202,192-224,216,1,8,买房送车,7,碧海金沙,嘉苑,柘林,2117,10,10202,192-222,215,0.5,4,买房送车,8,海湾假日花园,海湾,1984,9,12508,169-300,275,0.5,32,全款,9,折,9,绿庭半岛名墅,南桥新城,3554,9,50846,357-437,2007,0.5,34,/,10,恒盛湖畔豪庭,南桥新城,1926,8,19652,190-226,473,0.5,22,/,奉贤重点别墅板块研究,南桥新城,/,柘林海湾,奉贤重点板块内的别墅以绿地海语墅为成交主力，,总价在,215-230,万,/,套,，经济型的度假别墅市场接受度高；,南桥新城的别墅大多为尾盘，去化比较慢，,总价在,390-470,万,/,套,，改善型别墅，吸引南桥当地的改善型客户。,佳兆业,8,号,奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集,（合景泰富、绿地、中粮、恒大、卓越、中建、佳兆业）,，体量大供应期集中，未来去化压力可见一斑,地块名称,用地性质,建设用地面积,规划建筑面积,（）,容积率,项目特色标签及产品规划,张江汤臣地块,02-02、02-04地块为,居住,；,02-05,地块为商业,96683,193366（住宅94.4%）,2.0,住宅总户数,1477户。高层住宅3栋21层，2栋20层住宅楼，6栋18层，大户型为主，户均120,；,1栋7层公寓式办公+2层商业裙房、1栋4层商业配套楼,上海恒大地块,住宅用地,16298,26077,1.6,高价地块，预计以大户型为主,上海恒大地块,2,（,内部补偿，平衡楼板价）,居住用地,13349,21358,1.6,上海合景、朗润控股、,轩,安投资地块,商住办,103722,241673（住宅25.57%）,A-01-03,、,A-01-05,地块：,3.0,；,A-01-07,：,1.0,集中商业,+办公+住宅,鑫金圆置业地块,居住用地,27557,55114,2,未知,中环投资、南桥新城建设,发展,有限公司地块,居住用地,75495,135891,1.8,未知,江海置业、建都房地产开发地块,商住,28767,71917（住宅80%）,2.5,小高层,+二类高层(18层以内),上海苏宁电器地块,商住办,42120,105301（住宅60%）,2.5,7栋18层高层住宅，2栋16层高层住宅、1栋商办综合楼,阳光家园项目,住宅,54000,110000,2.03,98-114,二房、,130-144,三房,卓越世纪中心二期地块,LOFT、写字楼、住宅、酒店、商业,121996,282758（二期住宅41880）,综合容积率,2.32,主力,128-138,三房,绿地地块,住宅、商业,82807,104336住宅，4476商业自持,1.8,未知,申通地块,商品房,43876,87752,2,未知,中粮地块,02A-02A区域,商品房,38756,62010,1.6,88,两房，,110,小三房，,130,大三房，,700多套，预计2013.67月 开盘,中粮地块,02A-02A区域,居住用地,68425,171064,2.5,未来住宅地块潜在上市量约,91,万方,目前的供应量中基本没有别墅供应，但是不排除住宅新增供应产品总价与本案产品总价产生竞争,2013,年上半年,2013,年下半年,2014,年上半年,2014,年下半年,2015,年上半年,中环、南桥投建,地块,：,恒大,地块,：,阳光家园项目,地块：,鑫金圆置业,区域：,中粮地块,：,中粮地产,区域：,张江汤臣地块,：,建都、江海,地块：,苏宁,地块：,恒大地块,：,奉通置业地块,：,绿地地块：,中粮、苏宁等知名开发商预计在,13-14,年集中上市，预计推量约,60,万方,未来南桥新城住宅用地入市时间表,供求关系,从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不应求的状态。,市场环境,南桥目前市场整体供求健康，年均去化近,30,万方，产品均价每年,10%,左右增长；其中别墅市场以经济型度假别墅成交最为活跃，本案产品面积上占优势,市场格局,本区域住宅市场多层级竞争已形成，各层级竞争差异明显；南桥别墅成交集中于个别项目，价格普遍在,23000,元,/,平米以上，庄行别墅则以,18000,元,/,平米为界限划分。,产品类型,奉贤别墅集均价段成交热点集中在,13000-18000,；总价段成交热点集中,250-300,其中别墅集中于,250-300,万的产品目前市场供应不足，本项目可以抓住机遇,未来市场,目前南桥新城板块供应土地,81.4,万方，未来住宅总竞争量近,140,万方，众多大牌开发商入驻，产品规划多为,90-130,平米,2-3,房，均价预计在,16000,元,/,以上，从总价上看，住宅市场会对本项目造成威胁,佳兆业,8,号首批别墅产品价格建议,价格策略,建议：,考虑到整体的价格策略是稳健型策略，项目目前在蓄水阶段,客户意向摸排不准，且项目开盘时间紧张,因此建议本期联排别墅的价格，以市场较能接受的价格入市。,市场,筛查,法,根据,整体市场总价,/,均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点,市场比较,法,根据位置和品质相近原则选取可比项目,得出合理的市场定价,联排别墅基准均价,市场比较法和,筛查,法共同推出本案静态单价,市场,筛查,法,根据,整体市场总价,/,均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点,柘林板块,15413,元,/,平米,本案,庄行板块,16450,元,/,平米,项目名称,区域,产品类型,均价,景源名墅,庄行板块,联排：,190-300,17448,元,恒盛湖畔豪庭,南桥新城,联排：,200,23999,元,正阳世纪星城,南桥老城,联排：,190-300,20391,元,奉贤整体市场以南桥为中心向东发展,，老城别墅依靠完善的配套价格最高，新城依靠其未来规划价格紧追其后，整个,奉贤板块出现中高旁低的局面，在此价格体系影响下，本案花园洋房单价不宜高过南桥板块目前,23000,元,/,平米的均价。,按目前奉贤市场的价格梯度规律，本案联排别墅产品价格应设定在柘林板块,-,南桥新城板块均价活动之间,南桥板块,23047,元,/,平米,奉城板块,12725,元,/,平米,金汇板块,22103,元,/,平米,本区域别墅市场各板块竞争已形成，各层级竞争差异明显；,本案,2012,年,6,月,-2013,年至今奉贤区域均价,8000,元,/,以上联排别墅成交,价格段,成交套数,成交面积（）,成交均价（元,/,）,成交总金额（万元）,户均面积（）,户均总价（万元）,8000-15