房地产税成本法评税及应用讲义XXXX520bhrv

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,国家税务总局房地产评税培训-成本法,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,国家税务总局房地产评税培训-成本法,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,国家税务总局房地产评税培训-成本法,*,成本法基本原理及评税应用讲 义,2010.05,2,内容提要,一、成本法的基本原理,二、成本法批量评税,三、应用举例,四、本章小结,3,一、成本法的基本原理,（一）概念和理论依据,（二）适用对象,（三）房地产的价格构成,（四）技术路线及基本公式,4,（一）成本法的概念和理论依据,1.,概念：,房地产评估有三种基本方法：成本法、市场法、收益法。三种评估方法分别反映了不同的求取房地产价值的途径。,成本法是通过求取估价对象在,估价时点,的,重新购建价格,（重新取得或重新开发建设成本）和,折旧,，来评估房地产价值的方法；,成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础求取房地产价值的方法。,5,关于成本法中“成本”的特别说明：,1.,估算成本是按照一个完整的房地产开发建设过程来考虑的；,2.,并不是通常意义的成本（不含费用、利润），而是价格（包含费用、利润）；,3.,要区别实际成本和客观成本。评估中用到的成本不是个别成本，而是社会客观成本。,6,（二）成本法的适用对象,当建筑物是新的或比较新时，成本法非常适用。旧的房地产，当具备足够的资料和适当的方法，可以比较准确地衡量折旧时，也适合成本法估价。,1.,新近建成的房地产（新开发的房地产）、可以假设重新开发建造的现有房地产（旧的房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）的估价；,2.,特殊用途、特殊设计以及其他很少发生交易的房地产，如机场、码头、各类工业用房地产，以及学校、医院等公共用途房地产；,3.,单纯建筑物的估价；,4.,一些目前无法使用收益法和市场法评估的房地产。,7,（三）房地产价格构成,典型房地产开发项目成本构成：,土地取得成本,建安造价,专业费用,管理费用,投资利息,销售费用,销售税费,开发利润,8,（四）技术路线及基本公式,1.,技术路线,（,1,）分析估价对象房地产的价格构成，并搜集相关资料；（,2,）估算各价格构成部分的成本，相加得到估价对象重新购建价格；（,3,）测算建筑物折旧；（,4,）用重新购建价格减去折旧得到估价对象的价值。,2.,基本公式,房地产评估值,=,重新购建价格,-,折旧,=,土地重新购置价格,+,建筑物重新购建价格,-,建筑物折旧,9,3.,成本和折旧的求取方法,（,1,）土地重新购置价格的求取,假定土地上的建筑物不存在，采用市场比较法、收益法、,基准地价系数修正法,等估价方法等求取其重新购置价格。,注：评税中，主要是评估存量房的价值，评估土地价值时土地开发程度是按熟地来考虑的。如果是需要评估单独的空地，需要考虑其开发程度如何对土地价值的影响。,10,（,2,）建筑物的重新购建价格的求取,重新购建价格是估价时点的、客观的、全新状况下的成本。,重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有等同效用的全新建筑物所必须的支出和应获得利润。,11,（,3,）建筑物折旧的求取,折旧是指建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素的影响，所造成价值的损失。利用成本法评税时必须扣除这种损失。,折旧,物质折旧,经济折旧,功能折旧,建筑物在物质实体方面的磨损,所造成的建筑物价值的损失,建筑物在功能上的落后造,成的建筑物价值的损失,建筑物本身以外的因素所,引起的建筑物价值损失,12,求取折旧的方法有：年限法、市场提取法、分解法。,年限法（直线法）求取建筑物折旧是最常用的方法，也是评税中用到的方法。年限法是假设在经济寿命期间每年的折旧额相等。,建筑物折旧率,=,（,1,残值率）,已经使用年限,经济耐用年限,建筑物的折旧,=,重置价格,折旧率,分类房屋经济耐用年限和残值率表,建筑结构,经济耐用年限（年）,N,残值率,R,生产用房,受腐蚀生产用房,非生产用房,钢，钢、钢混，钢混,50,35,60,0%,混合，砖混,40,30,50,2%,砖木等,30,20,40,4%,简易,10,10,10,0%,13,三、成本法批量评税,概念,成本法批量评税是应用以成本法估价的原理和方法，以成本法估价方法为基础，充分利用房地产管理权威机构对社会公布的或自行采集的房地产市场基础数据（,基准地价和房屋建安造价及间接费用数据,），分别制定土地价值和房屋价值评估标准，通过批量评税计算机系统，在评税时点一次性对所有应税房地产进行的估价活动。,14,成本法批量评税技术路线及基本公式,基准地价系数修正法评估土地价值,重置成本法评估房产价值,房地产评估值,=,土地评估值,+,房产评估值,15,基准地价系数修正法评估土地价值的基本公式,土地评估值,=,适用的基准地价（楼面地价）,各个修正系数,建筑面积；,土地评估值,=,适用的基准地价（地面地价）,各个修正系数,占用土地的面积,16,重置成本法评估房产价值,（,1,）重置成本法及其技术路线,重置成本法是,以在评税时点建造与应税房产相似的、具有相同功效的全新房产所需重置成本为基础，根据待估房产的折旧状况进行修正，求取房产评估值的方法。,重置成本法的技术路线是：,在收集评税区域有关建安造价和间接费用资料和案例测算的基础上，确定评税时点各类房产单位建筑面积建安造价标准和间接费用标准，作为评估应税房产重置成本的标准；根据应税房地产的具体状况，对照分类房产建安造价标准和间接费用标准，求取应税房地产的房产重置成本，再进行折旧修正后，得到应税房地产的房产评估值。,（,2,）基本公式,房产评估值,=,单位面积的重置成本,成新率,建筑面积,=,（单位面积的建安造价,+,单位面积的间接费用）,（,1-,折旧率）,建筑面积,17,重置成本法,重置成本,成新率,房产,评估值,结构、用途、面积,建成年代、耐用年限、结构,修正系数,基准地价,土地,评估值,位置、用途,评税时点、容积率,基准地价系数修正法,房地产评估值,成本法批量评税技术路线及基本公式小结,18,用途,明细类,建安造价标准值,（元,/,平米）,居住,高层普通住宅（,7,层以上）,2000,多层普通住宅（,7,层及,7,层以下）,1750,公寓,3500,别墅,4050,商业,（,20000,平米以下）,钢、钢混，钢混，框架,5400,混合,4140,砖混、砖木及其他,2040,办公,（,20000,平米以下）,钢、钢混，钢混，框架,4950,混合,4800,砖混、砖木及其他,3225,旅馆业,无星级,3900,一、二星级,4940,三星级,5850,四星级及以上,7800,工业,多层钢结构,4550,多层钢混，钢、钢混，框架,2535,单层钢结构,2730,单层钢混，钢、钢混,2340,混合、砖混及其他,2080,具有特殊工艺要求的厂房,多层钢结构,5233,多层钢混，钢、钢混，框架,2915,单层钢结构,3140,单层钢混，钢、钢混,2691,大型公共建筑,（,20000,平米以上）,多层钢,7800,多层钢、钢混，钢混，框架,4950,多层其他结构,3100,单层钢，钢混，框架,4800,单层其他结构,3600,其他用途,2808,举例：北京市分类房产建安造价标准,特点,：分类较为简捷，根据影响房产建安造价的主要因素对房产进行分类。鉴于大型建筑比较多，建安造价较高，以,20000,平米为限，对大型公共建筑做了单独分类。旅馆业单独按星级分类。,19,举例：辽宁省丹东市房产分类及分类房产建安造价标准表,用途,明细类,建安造价标准值（元,/,平米）,居住,高层普通住宅（,7,层以上及,7,层以上）,980,钢筋混凝土结构多层普通住宅（,6,层及,6,层以下）,750,砖混、混合结构多层普通住宅（,6,层及,6,层以下,包括,7,至,8,层无电梯住宅）,650,高档公寓,1300,别墅,2300,商业,钢、钢筋混凝土结构,1620,砖混、混合结构,1200,砖木及其他结构,800,写字楼,钢、钢筋混凝土结构,1620,砖混、混合结构,1200,砖木及其他,800,旅馆业,无星级,1300,一、二星级,1600,三星级,2200,四星级及以上,5100,工业,多层钢结构,1200,多层钢筋混凝土结构,1100,单层钢结构,810,单层钢筋混凝土结构,1040,混合、砖混结构,650,砖木及其他结构,600,具有特殊工艺要求的厂房,多层钢结构,2500,多层钢筋混凝土结构,2300,单层钢结构,1700,单层钢筋混凝土结构,2000,影剧院,钢结构,2200,钢筋混凝土结构结构,2000,其他结构,1900,体育馆,钢结构,2000,钢筋混凝土结构,1900,其他结构,1800,其他,1100,特点：,在居住房产的建安造价标准中充分考虑建筑结构和电梯对建安造价的影响，还将影剧院、体育馆单独分类,20,举例：重庆市主城区分类房产建安造价标准表,用途,明细类,分结构建安造价标准值（元,/,平方米）,钢,钢混,混合,砖木,简易,居,住,类,普通住宅,多层（,7,层及,7,层以下）,950,772,665,570,356,高层（,7,层以上）,1292,1046,862,738,-,高档住宅,-,1354,1169,960,-,别 墅,-,1662,1537,1217,-,商 业,类,商 业,1292,886,800,554,-,办 公,-,1785,1563,640,468,旅 馆,无星级,-,831,772,712,-,一、二星级,-,1046,985,923,-,三星级,-,1908,1600,1046,-,四星级,-,2892,2634,2215,-,五星级及以上,-,4739,4308,-,-,工,业,类,标准工业厂房,单层（,1,层）,929,1176,991,929,805,多层（,1,层以上）,1214,1053,929,743,768,专用工业厂房,单层（,1,层）,1981,1486,1176,991,842,多层（,1,层以上）,2477,1734,1176,991,842,工业写字楼,-,1009,950,890,475,仓储用房（其他）,1128,890,772,617,451,其,他,类,特殊用途房地产,-,1354,1046,-,-,大型公共建筑,1354,1699,985,738,-,综 合,-,-,800,-,-,特点,：充分考虑了区域对建安造价的影响，对主城区和其他地区制定不同的建安造价标准。,21,（,2,）确定间接费用标准,在批量评估中，为了简化评估过程，可以专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等各项费用合并考虑，统称为“间接费用”，根据评估专家经验和市场数据测算情况，以建安造价，按一个统一的比率来估算。此比率可综合考虑利息率、开发利润率、管理费用、销售费用的一般提取比率，税费率等，经过综合测算得出。,不同评税地区间接费用比率会有所不同。,例如，,北京市评税技术标准中间接费用比率是,30%,；而福建省龙海市的间接费用比率是：居住用房,25.9%,，商业用房,29.9%,，工业用房,25.9%,，综合用房,29.4%,。辽宁省丹东市的间接费用比率，也因房产用途不同而不同，具体见右表。,用途,间接费用比率,居住用房（别墅类除外）,25%,居住用房别墅类,35%,商业用房,35%,工业用房,20%,写字楼,30%,旅馆,30%,影剧院,25%,体育馆,25%,其他用房,25%,例：丹东市间接费用比率表,22,重庆市,评税技术标准中间接费用中不包含房地产开发利润，开发利润是单独测算的。其间接费用比率因区域和用途不同而不同。开发利润按照土地评估值、房产建安造价与间接费用之和的一定比率