时代广场可行性分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013-1-2,#,积思广益 横翔杰出,时代广场地下商城可行性分析报告,目 录,区位概况,3,项目定位,9,客群分析,23,财务分析,25,区位概况,南大街,地下商城,本案位于杭州市余杭区临平街道与南苑街道接壤，为余杭区市民之家大厦、城建集团、区烟草大厦、中国移动大厦等成圆环形建筑群中心的地下一层，原为区人防工程，经区政府相关部门批准再改为民用商业设施。,本案周边其它企事单位有：工商银行、中国银行、广东发展银行、深圳发展银行、泰隆商业银行、余杭区气象局等，都已投入使用并入驻办公。,以本案为中心周边,500,米范围内在建、已建成的小区楼盘达,10,余处。,本案周边交通极为发达，世纪大道、迎宾路等几条大道通过本案，本案距临平老城中心不足,1000,米。,从杭州市区有公交车,K509,，,K309,通过本案。,本案区域情况介绍,地下商城,本案区域情况介绍,本案总面积为,5564,平方米，主体成圆形结构，东西长约,176,米，南北宽约,57,米，实用面积约为,4200,平方米。现已分割成,38,个独立,商辅。,本案总平面图,从地面有五个通道到商城，东西南北各一个人行道，另一个行车道位于中部，车辆可直接到地下商城内，人行道均安装自动扶梯。各通道通往地面各,建筑体,门口,，便于,地上地下各单位往来。,内部现已经分割成,38,个独立商辅，根据需求可重新分割。,有空调,、水电,、左右各一个男女洗手间,、通风、排气、防火喷淋、照明、配电等,设施，两边有,400,个左右的车库，,没有货梯和烟道,。,经调查，附近每小时有,1000,辆车流经过，,60,位人流路过，有,18,位人流上下公交车。,本案内部结构简介,地块周边租金水平,地块周边有主要参考价值的商铺位于,南大街世纪大道、迎宾路、政法街。,临平中心商业圈的沿街店铺租赁价格在,7-8,元,/,天区间内，项目内步行街租赁价格为,3.5,元,/,天左右，购物中心租金价格为,5-9,元,/,天区间。故可认为对临平沿街商铺的最高接受租赁价格为,7-8,元，对购物中心的最高接受租赁价格为,5-9,元,/,天。,租金比较,S,（优势）,主城中心，区位优势明显；,位于,南大街,商业圈，,商业氛围浓厚,，,办公白领人群聚集,；,城市快速干道，路网发达，交通便利；,邻近,地铁终点站,，,发展前景看好,。,W,（劣势）,项目,人流稀少，无法承担大规模商业经营,；,自,2010,年,出售,至今已,2,年，,项目,年限,缩水；,项目位于地下，可视率低,物业结构缺乏体验纵深。,固定消费群是白领，消费要求较高。,O,（机会）,地铁圈辐射范围不断扩大，人流有望聚集；,南大街,商业圈,辐射,范围不断,扩大,，,有市场空间,；,T,（威胁）,现阶段区域,内,商业,物业,供应增大,；,北大街新大地小商品市场已经成型，且受到政府支持,；,绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。,项目,SWOT,分析,业态定位,餐饮休闲娱乐方向,日用零售方向,名称,详情,南苑大厦,写字楼，约,20,家公司单位入驻,城建集团,时代广场,1,号楼,A,座,烟草专卖局,写字楼,交通集团,写字楼,移动公司,写字楼,市民之家,公建,大美公寓,住宅，在建,区域内物业类型单一，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位,。,综合本地块特征，产品定位思考如下：,1,、临平地下美食广场,项目所在区域交通便利，可达性好。,餐饮休闲娱乐方向,周边项目,餐饮市场特征,（,1,）休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于市区,由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮的连锁店，如两岸咖啡西餐厅、迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，主要分布在市区重要干道上。而肯德基、麦当劳等洋快餐等分布于繁华的北大街、藕花洲大街、邱山大街上。,（,2,）餐饮出现集中于人民广场一带的现象,由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店、连锁店等为主，而较为集中的餐饮店则集中于人民广场一带，如人民路上的金马大酒店、新格格大酒店、金忆诚酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，这与此区域商圈规划保持了一致性。,（,3,）大型餐饮规模较小、数量少、停车不足、分散分布,从市场调查来看，城北通往经济开发区的道路边分布有新悦来美食广场、兆丰餐饮等大型独立餐饮店，同时人民广场周边有几家较大的餐饮店，而大型餐饮设施的单个总体规模小，数量少，分散分布。,临平餐饮市场分析,（,4,）多数餐饮依附于临街商铺,从临平餐饮店来看，多数酒店、酒楼、连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。,（,5,）中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主,作为商务餐饮、企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中的一些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档的酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客的常去地点，而临平大厦具有可容纳,800,人就餐。许多余杭的高档及特色餐饮消费流向杭州。,（,6,）中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近的许村等客户消费,临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民，而中高档餐饮消费者主要来自于市区及经济开发区企业及临近经济发达、企业较多的海宁许村、崇贤等乡镇企业。,临平餐饮市场分析,餐饮的人流集中点分析,根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来的人流主要分为两部分，一部分为,路过时代广场或慕名而来的食客,的部分客群，主要以中低档美食、小吃等为主；另一部分主要以,周边写字楼白领、附近住宅居民,为主。,建议针对后一部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐饮，以规模餐饮的规模取胜，例如美食街方式、大餐饮等方式。,临平餐饮市场分析,物业硬伤,整体区域位置较好，但是项目没有烟道，后续开辟难度大；,单店没有供水，厨卫设计难以符合国标；,公共卫生间位数少，且不够便捷；,垃圾堆放转移困难；,没有设置食材的卸货平台。因此美食广场难以经营。,小 结,业态定位,餐饮休闲娱乐方向,日用零售方向,综合本地块特征，产品定位思考如下：,2,、时代广场地下小商品市场,项目所在区域交通便利,，位于写字楼中心，公交直达且停车位充足,生活零售方向,九曲营步行街,九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，,2,层市场。九曲营步行街全长约,400,米左右。,区域：北大街路口至保健路路口。,租赁价格：九曲营步行街,均价,7,元,/,天左右,，新大地小商品市场均价,1-1.5,元,/,天区间,。,主力面积：九曲营步行街主力面积,30-120,为主，新大地小商品市场主力面积,10-25,。,层数：步行街一层商铺，小商铺市场独立二层商铺,新大地案例,分类,商店类型,数量,分类,商店类型,数量,零,售,商,店,超市,1,服,务,业,冷饮店,1,服饰专卖店,19,棋牌 台球室,6,纺织品专卖店,4,合计,23,化妆品专卖店,6,房产中介,5,小型百货店,3,誉印社,1,钟表眼镜,1,照相冲印,6,文化用品,4,广告,1,书店,1,修理,3,音像专卖店,4,干洗,4,药房,6,美容美发,24,通信器材,1,其他服务业,8,粮油店,2,合计,7,个体日杂店,14,餐,饮,娱,乐,中型饭店,1,家电专卖店,1,小型饭店,3,副食品店,10,快餐,9,合计,77,西点,3,其,他,行,业,机电商店,2,冷饮店,1,物资商店,1,棋牌 台球室,6,建材商店,4,合计,52,合计,23,九曲营步行街,九曲营步行街,位置：九曲营街入口,物业类型：内铺、住宅,面积：,30000,年销售总额：,7600,万元,摊位数：,1000,个,租金,125,元,/*,月,定位：小商品市场,新大地广场小商品市场,余杭新大地广场小商品市场,是余杭城区集服装批发、小商品零售和娱乐等位一体的商业中心区，周边商铺云集、高端楼宇林立、商圈气息浓郁。市场有大小商家店铺,1100,多家，经营业主,2800,余人。,位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工一族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费,。,小 结,第一、项目位置离新大地距离太近威胁较大，且对新大地调查走访发现，人流都不愿到时代广场消费。,第二、项目体量较小，动线缺乏回旋，不利于消费者体验，且地面商业零落。,第三、项目位于地下，没有货梯不利于商家经营。,第四、地铁人流暂时无法导入。,第五、经营低端商品无法和新大地竞争；经营中高端客户群不足。,结论：培育期要,3,年以上。,客群,分析,主力客群,周边写字楼白领,1,辅助客群,附近住宅居民,1,延伸客群,临平及周边乡镇居民,1,（,1,）本项目位于地下商城区别于人民广场、新大地小商品市场等周边休闲娱乐场所环境的巨大优势，目前经营商业存在硬件、客群、比较优势三方面先天不足；,（,2,）在周边工作、居住的民众、企业办公人员及项目周边政府单位办公人员将构成大众消费的基本客群；,（,3,）交通便捷，将会吸引部分客群对这类地下商城的消费。,（,4,）培育期较长，不确定因素较多，盈利预期不高。,小 结,时代广场,开发,成本、费用分析表,实际成本,计划,控制情况,(+,表示费用增加，费用减少）,备注,编码,费用名称,计量单位,工程量,单价或费率,比例（,%,）,费用标准,费用或造价,项目开发成本、费用分析,本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：,财务分析,广告位,广告位,广场有南北两个钢构入口，可以做共,8,面小面积广告，面积,67.5,4,幅，面积,21,4,幅。受众为周边写字楼白领、往返市民中心办事群众、南大街过往车辆乘客。根据前述车流人流统计，每天按,10,小时高峰期人流预估，流动观众约,30600,人次，固定观众约,3000,人次。,谢谢！,