房地产公司成本控制要点经验总结

*,*,成本控制要点经验分享,9/30/2024,1,1,、立项环节成本控制要点,9/30/2024,2,立项环节的成本控制,根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。,项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。,9/30/2024,3,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,开发形式,新征土地,征地费用,少交或晚交，力争减免,项目部负责,拆迁安置费用,房产确权后办理拆迁安置费用,项目部负责,大市政费用,自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理,工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。,规划条件,满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本,项目部、设计部负责,买断项目,买断内容,明确买断内容明细,项目部负责,付款总额,为公司争取最大利益,项目部负责,付款时间,周期长、次数多,项目部负责,三通或七通一平的标准,明确验收标准明细,工程部、项目部负责,手续风险,与项目付款时间直接挂钩。,项目部负责,合作开发,合作方式,符合集团要求，有利于北京公司；,项目部负责,分成比例,双赢原则；,项目部负责,交房时间,尽可能地延后交房，,工程部负责,交房标准,不低于合同中交房标准,项目部负责,付款总额,付款时间,选择有利于公司利益的方式,项目部负责,项目部负责,9/30/2024,4,2,、规划环节成本控制要点,9/30/2024,5,规划环节的成本控制,规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：,在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。,所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，,基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。,设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。,9/30/2024,6,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,规划方案,（,1,）可行性规划设计,市场信息搜集和分析,、,市政状况信息分析,、,规划要点确立、,可行性研究设计任务书,、,可行性设计变更,设计部负责，项目、审算、销售部配合,（,2,）方案评审,组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。,未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。,由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成,评审委员会,，总经理负责,（,3,）设计成果,对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整,设备选型方案提前确定,设计部负责，工程部配合,根据提交的设计成果进行投资估算,审算部负责，设计部配合,2,、报批设计,（,1,）设计方案,根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书,设计部负责，项目部、销售部协作,方案设计招投标,设计部,方案设计评审,招投标评审委员会,（,2,）报批,注意市政设计,注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整,项目部负责，设计部配合,3,、扩初设计,（,1,）扩初设计要求,对报批设计进一步调整,、,设计要求,、,内部审核,设计部负责，知会各部门,（,2,）成本概算,根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算,设计部与工程部负责,制订经营指导书,审算部负责,（,3,）扩初设计图,根据扩初设计要求招标,、,专家评审,、,内部评审,招投标评审委员会,设计调整,设计部负责,9/30/2024,7,4,、桩基设计,（,1,）地质勘察,搜集权威地质资料,自己专业人员勘察,设计部负责，工程部协助,（,2,）设计方案评审,桩基设计,2,种以上形式,由专家进行桩基形式和桩基结构评审,（,3,）桩基施工图,设计调整,5,、施工图设计,施工图设计要求,根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求,建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价,70%,的部分属于设计方可控部分，应严格审核。,设计部和工程部负责，其他部门协助,报建,政府部门报批费，按政府有关政策交纳。,项目部,报施图,审图,施工配合,互审互签，明确修改意见，设计洽商,设计部负责，工程协助，知会销售部,面积测算,设计图纸测算与实际施工时检验相结合,设计部负责，工程部协助,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,9/30/2024,8,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,6,、销售包装设计,结合营销费用控制,施工招投标,7,、装修方案设计,方案设计要求,根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求,设计部负责，销售部协助,材料设备选型成本方案,市场信息调研,根据设计要求确定装修材料和设备,设计部负责,制订装修设计目标成本计划明细表,装饰综合价格拆分分析,招投标,制订设计任务书,设计部负责，销售部协助,评审,招投标评审委员会,9/30/2024,9,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,8,、功能设计,（,1,）小区建筑物功能的经济评估,市场调研,销售部负责,有针对性扩充建筑物功能,设计部负责，销售、工程部协助,（,2,）市政配套方案,市政状况调研,、,争取政府有利条件,项目部负责,（,3,）环境方案设计,根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额,设计部负责，项目部协助,招投标,招投标评审委员会,（,4,）智能化设计,市场现状分析，智能化必要性分析,智能化内容控制,销售部负责,招投标，寻找外部合作，争取双赢,招投标小组组织，总经理负责,（,5,）销售承诺,保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性,设计部负责，工程部协助,9,、设计变更,（,1,）设计调整费用,（,2,）设计变更洽商,严格按照设计变更洽商流程进行,设计部负责，工程、销售部协助,10,、材料设备,（,1,）选型,（,2,）方案确定时间,在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装,设计部负责，工程部协助,（,3,）采购,招投标,招投标评审委员会,其他费用,物业管理完善费,限额设计,审算部,9/30/2024,10,3,、招投标环节成本控制要点,9/30/2024,11,招投标环节的成本控制,招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。,这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。,9/30/2024,12,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,1,、投标单位的选择,（,1,）资质,（,2,）管理水平,（,3,）技术力量,（,4,）历史记录,（,5,）资金实力,（,6,）合作经历,建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。,从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。,主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。,工程部负责工程监理招投标合同；,设计部负责设计、环境、装修招投标合同。,审算部负责材料设备招投标合同。,销售部负责营销、包装招投标合同。,招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导,招投标评审委员会审核,主管领导批准。,2,、招投标文件,各类合同的招投标书内容应包含：,（,1,）工期；,（,2,）工程造价或取费标准；,（,3,）质量要求；,（,4,）付款方式；,（,5,）招标范围；,（,6,）结算方式；,（,7,）验收标准；,（,8,）投标注意事项；,（,9,）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；,（,10,）接标时间；,（,11,）开标时间；,（,12,）定标方法；,（,13,）投标单位补充意见；,（,14,）标准合同条文；,（,15,）图纸、其他要求等。,主办部门起草、制定招投标标准文本,1,、工程部负责工程监理招投标合同；,2,、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。,3,、审算部负责材料设备招投标合同。,4,、销售部负责营销、包装招投标合同。,招投标工作组审核,招投标评审委员会审核；,主管领导批准；,9/30/2024,13,3,、评标和定标,(1),技术性评标和定标,(2),经济性评标定标,优先顺序,1,、技术评标,2,、经济评标,3,、合作经历,1,、技术部门负责技术评标,2,、审算部负责经济标书的评标,3,、财务部负责审核广告包装费,综合审核投标单位；评定中标单位,招投标评审委员会审核、评定。,主管领导批准,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,9/30/2024,14,4,、施工环节成本控制要点,9/30/2024,15,施工环节的成本控制,施工环节的成本控制主要应注意两大方面,，,一个是因各种变更带来的费用,，,另一个是材料、工程款的支付。,由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。,这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。,9/30/2024,16,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,1,、设计变更环节,（,1,）变更评估,项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。,加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。,各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。,审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。,甲方项目代表执行修改的工期评估。,审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。,（,2,）变更的审核签认,根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。,经办部门？,设计变更通知单。,发生变更项目的负责人,变更,必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。,经办部门,（,3,）变更的审批,主管总经理审批后方可进行变更。,主管总经理,2,、施工现场签证,（,1,）签证的必要性,现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。,经办部门（设计部或工程部）,（,2,）签证的时限,现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。,9/30/2024,17,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,（续）,2,、施工现场签证,（,1,）签证的工程量,认真核对签证的工程量准确。,签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。,经办部门（设计部或工程部）,（,2,）签证的审批,施工洽商通知单,发生变更项目的负责人,必须遵循,“,先洽后干,”,的原则。,在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。,主管总经理,（,3,）签证的反馈,对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。,资料工程师,3,、审图,（,1,）扩初图会审,（,2,）施工图会审,（,3,）分项、分部图会审,（,4,）各专业技术图纸会审,图纸多层次会审会签及审批制度。,各专业互审互签制度。,力争在开工前把图纸中的问题修改完。,甲方技术负责人,9/30/2024,18,4,、总分包配合费,（,1,）分包方式,（,2,）分包内容,（,3,）分包的责任界定,通过投标确定配合费。,应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。,甲方代表,5,、材料供应,（,1,）选型,（,2,）材料供应方式,（,3,）材料计划,（,4,）预留时间,施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。,设计部,先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。,审算部组织,工程部参加,限时编制材料计划。,材料计划签认。,甲方代表,要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。,经办部门,6,、工程款的支付,（,5,）付款进度,（,6,）工程进度,按合同约定执行付款。,按进度付款。,多层次多角度审核工程进度。,甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位,预算人员审核工程价值量,（,1,）付款的审批,根据情况由不同级别人员最终审批。,主管副总或总经理,控制要点,控制什么,怎么控制,谁来控制,9/30/2024,19,6,、材料及设备采购环节成本控