中级财务会计 第8章 投资性房地产

,8,投资性房地产,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,山东建筑大学,商学院,Chapter 8,投资性房地产,8,级会计学,中,Intermediate Accounting,6,无形资产及其他长期资产,通过本章的学习，理解投资性房地产的特征,与范围；掌握投资性房地产的确认标准；掌握投,资性房地产的计量方法；掌握投资性房地产的会,计处理。,学习目的与要求,重点,投资性房地产的特征与范围；投资性房地产的,确认标准；投资性房地产的计量方法。,难点,投资性房地产的会计处理。,教学重点与难点,第一节,投资性房地产的,确认和初始计量,一,、,投资性房地产概述,房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产，除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。,一,、,投资性房地产概述,就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露适用,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用,企业会计准则第,21,号,租赁,的规定。,（,一,）,投资性房地产的,定义及其特征,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权,；,投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。,二者均,属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,一,、,投资性房地产概述,一,、,投资性房地产概述,（,一,）,投资性房地产的,定义及其特征,投资性房地产主要有以下特征：,1.,投资性房地产是一种经营性活动,2.,投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,3.,投资性房地产有两种后续计量模式,（,二,）,投资性房,地产的范围,属于投资性房地产的项目,已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物,不属于投资性房地产的项目,自用房地产,作为存货的房地产,一,、,投资性房地产概述,（,一,）,投资性房地产的确认条件,判断一项资产是否属于投资性房地产，重要的原则是看该房地产带来的经济利益是否能够独立于其他资产。如果能将“投资性房地产”产生的经济利益与其他资产产生的经济利益区别开来，则可以将该资产单列为投资性房地产。企业应根据自身情况制定划分投资性房地产与自用房地产之间的标准，并在会计报告附注中披露投资性房地产的种类,。,投,资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：,（,1,）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；,（,2,）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,二,、,投资性房地产的确认与初始计量,二,、,投资性房地产的确认与初始计量,（,一,）,投资性房地产的确认条件,（,二,）,投资性房地产的初始计量,投资性房地产取得时应当,按照成本,进行初始计量。,投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出,。,（一）外购的投资性房地产,成本,：,购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,（二）自行建造的投资性房地产,成本,：,由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,第二节,投资性房地产的,会计处理,投资性房地产取得时应当,按照成本,进行初始计量。,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，,只有在满足特定条件的情况下,，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，,才可以采用公允价值模式进行后续计量,。也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但是，,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。,投资性房地产的后续计量可以描述为：,1,.,采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时,，,投资性房地产,银行存款,按照确定的实际成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,一、采用成本模式计量的投资性房地产,在建工程,开发产品,采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，,投资性房地产,按照确定的实际成本,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,2,.,作为存货的房地产转换为投资性房地产,房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。,租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。,企业将作为存货的房地产转换为采用,成本模式,计量的投资性房地产,投资性房地产,开发产品,存货跌价准备,按该项存货在转换日的账面价,值,按已计提的跌价准备,按其账面余额,3,.,自用房地产转换为投资性房地产,企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。,企业将自用建筑物或土地使用权转换为以,成本模式,计量的投资性房地产时,在转换日的,原价,“投资性房地产”科目,累计折旧（或累计摊销）,“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目,减值准备,“投资性房地产减值准备”科目,分别转入,固定资产,无形资产,投资性房地产,按自用建筑物或土地使用权的账面余额,累计折旧,累计摊销,按自用建筑物累计已提折旧或土地使用权累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产,减值准备,固定资产,减值准备,无形资产,减值准备,投资性房地产累计折旧,采用成本模式计量的投资性房地产,，,应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。,按月计提折旧时，,按月摊销成本时，,4,.,投资性房地产的后续计量,按照计算的建筑物月折旧额,其他业务成本,投资性房地产累计摊销,按照计算的土地使用权月摊销额,其他业务成本,投资性房地产取得的租金收入，,投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第,8,号资产减值的有关规定。,经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，,银行存款,其他业务收入,投资性房地产减值准备,资产减值损失,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,5,.,投资性房地产转换为自用房地产,企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。,企业将采用,成本模式,计量的投资性房地产转换为自用房地产时,在转换日的账面余额,“,固定资产,”科目,累计折旧（或累计摊销）,“,累计折旧,”科目,减值准备,“,固定资产,减值准备”科目,分别转入,固定资产,减值准备,无形资产,减值准备,投资性房地产,减值准备,累计折旧,累计摊销,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产,固定资产,无形资产,按投资性房地产的账面余额,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：,(1),投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。,(2),企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。,采用公允价值模式计量的企业，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目,。,1,.,外购投资性房地产,按照确定的实际成本,银行存款,投资性房地产,成本,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产,按照确定的实际成本,投资性房地产,成本,在建工程,开发产品,与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似,自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时,2,.,企业将作为存货的房地产转换为采用,公允价值模式,计量的投资性房地产,投资性房地产,成本,按该项房地产在转换日的公允价值,按已计提的跌价准备,存货跌价准备,按其账面余额,开发产品,资本公积,其他资本公积,公允价值大于账面价值的，按其差额,公允价值,变动损益,公,允价值小于账面价值的，按其差额,3,.,企业将自用建筑物或土地使用权转换为以,公允价值模式,计量的投资性房地产时,以该项建筑物或土地使用权在,转换日,的公允价值作为投资性房地产的入账价值,公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益,公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积,投资性房地产,成本,固定资产,无形资产,累计折旧,累计摊销,固定资产,减值准备,无形资产,减值准备,按建筑物或土地使用权的公允价值,按累计已提折旧或累计已摊销金额,按已计提的减值准备金额,按其账面余额,公允价值,变动损益,公,允价值小于账面价值的，按其差额,资本公积,其他资本公积,公允价值大于账面价值的，按其差额,4,.,投资性房地产后续计量,不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。,资产负债表日，,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差,额,，,调,减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损,失,投资性房地产,公允价值变动,公允价值,变动损益,公允价值,变动损益,投资性房地产,公允价值变动,5,.,企业将采用,公允价值模式,计量的投资性房地产转换为自用房地产时,以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益,固定资产,无形资产,投资性房地产,成本,按该项投资性房地产的公允价值,按该项投资性房地产的成本,投资性房地产,公允价值变动,公允价值,变动损益,按该项投资性房地产的累计公允价值变动,按其差额,第三节,投资性房地产计量模式变更和处置,一,、投资性房地产计量模式变更,为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。,成本模式,公允价值模式,一定条件下,【,例,】,2007,年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。,2009,年,2,月,1,日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。,2009,年,2,月,1,日，该写字楼的原价为,9 000,万元，已计提折旧,270,万元，账面价值为,8 730,万元，公允价值为