房地产企业营改增财务核算处理课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016/5/10,#,第一部分,房地产,企业纳税财务核算,概述,一,、房地产开发企业及其业务范围,根据国民经济,行业分类与代码（,GB/4754-2011,）规定，房地产业包括房地产,开发,经营、物业管理、房地产,中介,服务、自,有房地产经营,活动和其他房地产业。,根据,中华人民共和国城市房地产管理法,规定，房地产,开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业,。,3,一,、房地产开发企业及其业务范围,房地产,开发经营指房地产开发企业进行的,房屋、基础设施建设,等开发，以及,转让房地产开发项目或者销售、出租房屋,等活动。,房地产开发经营具体包括：,土地使用权的转让、买卖和租赁；,房屋的开发、销售和出租（住宅、办公楼和商业用房）；,其他建筑物的开发、销售和出租等。,4,二,、房地产开发企业的开发经营流程,（一）设立企业阶段,：,涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用。,（二）获取土地使用权阶段,：,包括前期调研和拿地阶段。,（三）房地产开发建设阶段,项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收和初始产权登记,。,（四）转让及销售房地产阶段,营销策划、签订销售合同、交付、登记办证,等。,（五）持有房地产阶段,5,三、房地产,开发,企业各阶段应,纳税种及税率,6,三、房地产,开发,企业各阶段应,纳税种及税率,7,四,、房地产开发,企业会计,科目设置,（一）房地产企业会计科目分类,1.,资产类,：,（,1,）,开发产品；（,2,）周转房,；,2.,成本类：,（,1,）开发成本；,（,2,）开发间接费用,；,3.,负债类：,应交税费，按照税种设置二级明细科目,。,8,四,、房地产开发,企业会计,科目设置,（二）增值税会计科目的设置,1,.,增值税一般,纳税人,（,1,）“应交税费,应交增值税”,（,2,）“应交税费,待抵扣进项税额”,（,3,） “应交税费,未交增值税”,（,4,）“应交税费,增值税检查调整”,（,5,） “应交税费,增值税留抵税额”,9,四,、房地产开发,企业会计,科目设置,1.,增值税一般纳税人,（,1,）,“,应交税费,应交增值税”,，设置十个专栏：,10,第一，“进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额，,用蓝字登记,；退回所购货物应冲销的进项税额，,用红字登记。,第二,，“已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额；适用于,一个月内需要分次,预缴增值税的纳税人；即,本月缴纳本月,的增值税款。,11,第三，“减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款,。,企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收入”科目,。,财税,【2012】15,号文件：纳税人购进增值税,税控系统专用设备和技术维护费用,抵减增值税额也在本科目核算。,第四，“转出未交增值税”专栏，核算企业,月终,转出,应缴未缴,的增值税。月末企业“应交税费,应交增值税”明细账出现贷方余额时，转入“,应交税费,未交增值税,”。,第五,，“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业销售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项,税额“抵”,了多少内销产品的销项,税额，,不是国税局实际退的现金,；,0,第六,，“销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳务或应税行为应收取的增值税额。销售退,回应,冲减的销项税额，只能在贷方用,红字,登记。,第七，“进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面,：,外购货物或服务改变用途但不离开企业；外购货物、在产品、产成品发生,非正常损失,；生产企业出口自产货物的免抵退税不得免征和抵扣税额,第八，“出口退税”专栏，反映出企业享受的“抵税和实际退税”的合计数，在金额上等于,出口离,岸价乘以出口退税率,。,第九，“转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人,月终,转出多缴的增值税。对于由于,多预缴税款,形成的“应交税费,应交增值税”的,借方余额,，才需要做转出处理,。,第十,，,“营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额（差额纳税）,。,-,财会,【2012】13,号,（,2,）,“,应交税费,待抵扣进项税额”,第一，,辅导,期一般,纳税人,核算,尚未,交叉稽核比对,的专用,发票；,第二，海关,进口增值税专用缴款书实行,“先比对后抵扣”,办法，纳税人用于核算,已申请稽核但尚未取得稽核相符结果,的海关缴款书进项,税额；,第三，新增,不动产分期抵扣，,递延抵扣的,40%,的,部分,；,第四，一般纳税人取得,未,认证抵扣的专,票,。,（,3,）,“,应交税费,未交增值税”,该明细科目核算一般纳税人月终时转入的,应缴未缴,增值税额以及,转入多缴,的增值税,。,借：应交税费,应交增值税（转出未交增值税）,贷：应交税费,未交增值税,借：应交税费,未交增值税,贷,：应交税费,应交增值税（转出多交增值税）,科目,借方余额,贷方余额,应交增值税,100,进项税额,1000,已交税金,500,销项税额,1600,转出未交增值税,100,借：应交税费,应交增值税（转出未交增值税,）,100,贷：应交税费,未交,增值税,100,科目,借方余额,贷方余额,应交增值税,600,进项税额,1000,已交税金,500,销项税额,900,转出未交增值税,500,借：应交税费,未交,增值税,500,贷,：应交税费,应交增值税（转出多交增值税,）,500,【,提示,】“,应交税费,应交增值税”期末如果有余额一定在借方，表示尚未抵扣的增值税,。,财会,【2012】13,号规定，“应交税费,应交增值税”科目期末如为,借方余额,，应根据其流动性在资产负债表中的,“其他流动资产”项目或“其他非流动资产”,项目列示；如为,贷方余额,，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。,（,4,）,“,应交税费,增值税检查调整”：,税务机关,对增值税一般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调整的，应设立“应交税费,增值税检查调整”专门账户。,（,5,）“应交税费,增值税留抵税额”,原,增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到,纳入营改增试点之日前,的增值税期末留抵税额，,不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣,；应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。,借,：应交税费,增值税留抵税额,贷：应交税费,应交增值税（,进项,税额转,出,）,按比例计算允许从货物销售额中抵扣的留抵税额时：,借：应交税费,应交增值税（进项税额）,贷：应交税费,增值税,留抵税额,2.,小规模纳税人会计科目的设置,直接,通过“应交税费,应交增值税”科目核算（计提在贷方，缴纳在借方）；,第二部分,房地产开发,企业开发,经营阶段的涉税会计处理,一、企业设立阶段的税务会计,处理,（一）纳税处理,1.,印花税,（,1,）营业账簿,记载资金的账簿：国税发,【1994】,第,25,号规定，“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计,金额；,0.5,。,【,提示,】,以后,年度，均以年初的“实收资本”和“资本公积”合计金额计算，将,增加部分作为计税依据,。,其他账簿：启用时，每件,5,元。,25,一、企业设立阶段的税务会计,处理,1.,印花税,（,2,）权利许可证照,工商营业执照：领受时，每件,5,元,涉及房屋和土地使用权出资,房屋产权证、土地使用证：每,件,5,元,（,3,）土地使用权合同,接受土地使用权出资,的,，财税,【2006】162,号规定，对,土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,按,产权转移书据,征收,印花税，,合同记载金额的,0.5,贴花。,26,一、企业设立阶段的税务会计,处理,2.,契税,接受土地使用权等不动产出资,的,，,契税,暂行条例细则,第八条规定，以,土地、房屋权属,作价投资入股的，,视同土地使用权转让、房屋买卖,征收契税,。,财税,【2008】129,号规定，对,以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的,承受方,按规定缴纳契税。,27,一、企业设立阶段的税务会计,处理,3.,增值税,国家税务总局关于,纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告,（,总局公告,2015,年第,59,号,）：,纳税人,自办理税务登记,至登记,为一般纳税人期间,，,未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的,，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额,。,【,提示,】,新成立,的房地产开发公司登记,前也要,索取专,票,。,28,一、企业设立阶段的税务会计,处理,3.,增值税,河北省国家税务局,关于增值税若干问题的,公告（河北省国家税务局,公告,2011,年第,7,号：,对,纳税人,未认定一般纳税人资格之前购进货物,，在认定资格后取得增值税专用发票，如,销货方销售该货物的增值税纳税义务发生时间符合,增值税一般纳税人资格认定管理办法,第十一条规定，其,进项税额可以抵扣,。,29,一、企业设立阶段的税务会计,处理,4.,企业所得税,国,税函,【2009】98,号中规定，“企业开（筹）办费可以在开始经营之日的当年一次性扣除 ，也可以按新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变”。,国,税函,【2010】79,号第七条规定，“企业自,开始生产经营的年度,，为开始计算企业损益的年度。企业,从事生产经营之前,进行筹办活动期间发生筹办费用支出，,不得计算为当期的,亏损。,30,一、企业设立阶段的税务会计,处理,4.,企业所得税,总局,公告,【2012】15,号中规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的,业务招待费支出,，可按实际发生额的,60%,计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的,广告费和业务宣传费,，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除”。,31,一、企业设立阶段的税务会计,处理,4.,企业所得税,国税发,【2009】79,号）第,3,条规定，凡在纳税年度内,从事生产、经营（包括试生产、试经营）,，或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照,企业所得税法,及其实施条例和本办法的有关规定,进行企业所得税汇算清缴,。,宁夏税务局,公告,2013,年第,10,号指出，企业筹办期间年度汇算清缴时,应当进行零申报,，自开始生产经营的年度正常进行企业所得税月（季）度预缴申报和年度汇算清缴申报。,32,一、企业设立阶段的税务会计,处理,（二）纳税核算,1.,印花税,印花税,一般,不通过“应交税费”科目核算，实际缴纳时，根据完税凭证分别计入“,开发成本,”、,无形资产,、“,管理费用,”科目，无论金额大小，均不进行摊销或预提。,2.,契税,契税一般不,通过“应交税费”科目核算,，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”科目。,33,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,（一）纳税处理,1.,契税,根据,契税暂行条例，国有土地使用权,出让和土地使用权转让按照为,35,税率缴纳,契税,。,国,税,函,【2008】662,号规定，对,纳税人因改变土地用途而,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应,补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用,。,34,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,思考,：减免的土地出让金能否减免契税？,国税函,【2005】436,号,规定，“,根据,契税暂行条例,及其细则,的规定,，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。,不得因减免土地出让金，而减免契税,。”,【,提示,】,对于高地价、低增值或负增值项目，如获地方政府地价优惠，应当努力说服国土局直接减少土地出让合同中的约定价款，或者签订,补充协议,变更合同成交价款。,35,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,2.,印花税,财税,【2006】162,号规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税， 合同记载金额的,0.5,贴花。,土地使用证：每件贴花,5,元。,3.,耕地占用税,耕地,占用税,暂行条例,规定，占用,耕地,建房或者从事非农业建设的单位或者个人,，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。,36,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,3.,耕地占用税,耕地,占用税,暂行条例,实施,细则,规定,， 经,申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的,建设用地人,；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为,用地申请人,。未经,批准占用耕地的，纳税人为,实际用地人,。,37,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,4.,城镇土地使用税,财税,【2006】186,号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从,合同约定交付土地时间,的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从,合同签订,的次月起缴纳城镇土地使用税,。,国家税务总局公告,2014,年第,74,号规定，通过,招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应,按照财税,【2006】186,号的规定缴纳,城镇土地使用税。,38,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,4.,城镇土地使用税,财税,【2008】152,号,文件规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算,应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末,。,国税,发,【2003】89,号规定，购置,新建商品房，自,房屋交付使用之次月,起计征房产税和城镇土地使用税,。,【,提示,】,业主签发,入住通知书,次,月，转移给买方。,39,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,5.,增值税,财税,【2016】36,号，,房地产开发企业中的,一般纳税人,销售,其开发的房地产,项目，,以取得的全部价款和价外费用，扣除,受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额,为销售额,。,扣除向政府支付的土地价款要以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的,财政票据,为合法有效,凭证。,房地产,开发过程中无法取得抵扣凭证的其他支出仍无法参与增值税计算，例如土地使用费、土地闲置费、延期支付利息、,拆迁补偿支出,、农作物补偿费及人工,成本,。,40,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,（二）纳税核算,1.,契税,契税,一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目,。,2.,耕地占用税,耕地占用税,一般不通过“应交税费”科目核算，视用途计入“开发成本”、“固定资产”、“投资性房地产”或“无形资产”科目。,41,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,3,.,土地使用税,（,1,）开发项目,竣工前,，开发企业交纳的土地使用税记入“开发成本”科目。,（,2,）开发项目,竣工后,，开发企业交纳的土地使用税记入“管理费用”科目。,（,3,）根据,中期财务报告,会计准则，按次缴纳的土地使用税应,一次性记入,当月开发成本或管理费用，不在年度内的各月间待摊或者预提。,42,二、企业获取土地阶段,的税务会计,处理,4.,增值税（土地差额计税）,针对用于,商品房开发的土地使用权,借：开发成本,房屋开发,土地征用及拆迁补偿费,应交税费,待抵扣进项税额,贷：银行存款,借：应交税费,应交增值税（营改增递减销项税额）,贷：,应交税费,待抵扣进项,税额,【,提示,】,拿地时价税分离。,43,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（一） 纳税处理,1.,印花税,（,1,）购销合同、,建筑安装工程承包,合同：,0.3,（,2,）加工承揽合同、建筑工程勘探设计合同等：,0.5,（,3,）仓储,保管合同,、财产保险合同、财产租赁合同：,1,（,4,）借款合同：,0.05,44,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,鄂,地税,发,【2010】176,号规定：关于,购销合同印花税计税依据的确认问题,1,.,如果购销合同中只有,不含税金额,，以,不含税金额,作为印花税的计税依据；,2.,如果购销合同中,既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的,，以不含税金额作为印花税的计税依据；,3,.,如果购销合同所载金额中,包含增值税金额，但未分别记载,的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。,45,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,鄂,地税,发,【2010】176,号规定：关于,购销合同印花税计税依据的确认问题,1,.,如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；,2.,如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；,3,.,如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据,。,46,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,湖南省地方税务局关于房产税、土地使用税、印花税、投资方向调节税若干政策问题的通知,（湘地税发,【1998】64,号）,规定：,对,企业集团公司内部,各自为独立法人实体,的成员公司之间签订的经济合同、调拨单等应税凭证，应按规定贴花：对属于同一法人实体的企业集团，其,内部成员公司不具有法人资格，相互之间所签订的经济合同等，对外不产生合同效力的，不贴花,。,47,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,西藏自治区国家税务局关于借款合同印花税问题的批复,（藏国税发,【2007】100,号）规定,：,印花税,暂行条例,规定，征收印花税的借款合同的征税范围为：银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同。而,非金融机构和借款人签订的借款合同，不属于印花税的征税范畴，不征收印花税,。,48,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,2.,增值税,财税,【2016】36,号,试点实施办法,第,27,条,规定，下列项目的进项税额,不得从销项税额中抵扣,：（,1,）,用于,简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费,的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和,不动产。（,4,）,非正常损失,的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务,。（,6,）,购进的,旅客运输服务,、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务,。（,7,）,财政部和国家税务总局规定的其他情形。,49,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,2.,增值税,（,1,）,总体,原则：一,是“反列举”，二是“用于”。,（,2,）,固定资产、无形资产、不动产的处理原则,对,纳税人涉及的固定资产、无形资产、不动产项目的进项税额，凡发生,专用于,简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的，该进项税额不得予以抵扣；发生,兼用于,增值税应税项目和上述项目情况的，该进项税额准予全部抵扣。,50,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,2.,增值税,（,3,）,其他,权益性无形资产,的处理原则,纳税人购进其他权益性无形资产,无论是专用于,简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费，还是,兼用于上述项目,，均可以抵扣进项税额。,（,4,）,非正常损失的界定,非正常损失，是指因,管理不善,造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因,违反法律法规,造成货物或者,不动产被依法没收、销毁、拆除,的情形。,51,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,5,）具体抵扣事项,自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣；,办公耗用外购货物应当能够抵,扣（水、电、电话费等）；,委托外单位印刷的,宣传资料用于营销,应当能够抵扣；,劳动保护用品,（工作服等）应当能够抵扣,；,劳动保护,支出是因生产经营管理必须提供上述用品，一般发生在特定岗位上，而,福利费是带有普遍性质的福利,支出。,52,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,2016,年,5,月,1,日至,7,月,31,日,，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费,发票,(,不含财政,票据,),上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：,高速公路通行费可抵扣进项税额,=,高速公路通行费发票上注明的金额,(1+3%)3%,；,一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额,=,一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额,(1+5%)5%,；,53,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,加油卡的抵扣问题,国家,税务总局令,【2002,年,2,号,】,第十二条规定，发售加油卡、加油凭证销售成品油的纳税人在,售卖加油卡、加油凭证时，应按预收账款方法作相关帐务处理，不征收增值税,。,预售,单位在发售加油卡或加油凭证时,开具普通发票,，如购油单位,要求开具增值税专用发票，待用户凭卡或加油凭证加油后，根据加油卡或加油凭证回笼记录，向购油单位开具增值税专用发票,。,54,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,3.,企业所得税,业务招待费的核算,（,1,）,业务招待费的范围,业务,招待费，是指在经营管理等活动中用于,接待应酬,而支付的各种费用，主要包括,业务洽谈,、产品推销、对外联络、公关交往、来宾接待等所发生的费用。,（,2,）,业务招待费,的列支渠道,对于,工程部、合约部、设计部等部门发生的与开发项目直接相关的业务招待费，,计入,“开发间接费用,-,交际,应酬费”。,55,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,2,）,业务招待费,的列支渠道,对于销售部、市场部,、招商,部、客户服务部等部门发生的业务招待费，计入,“销售费用,-,交际,应酬费,”。在建期间客户服务部发生的与项目相关的费用可以计入,开发成本（开发间接费）,，除此以外,客户服务部发生的费用均计入销售费用,。,对于办公室、,财务部、审计部、,人事部,、法律部、信息管理部等职能部室发生的与项目无直接相关的业务招待费，计入“管理费用,-,交际,应酬费”。,56,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,3,）业务招待费的日常核算管理,公司,举办会议,，应将会议住宿、会议场地、会议餐饮等会议相关支出统一计入“开发间接费用,-,会议,费”、“销售费用,-,会议,费”、“管理费用,-,会议,费”等科目，,不应将会议餐饮等另计入业务招待费科目。,按照采购合同约定，由本公司负担的,供应商,（例设计,公司）雇员差旅费用,，按业务性质作为采购成本,（例设计费）核算,。,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,按照人事部门,的统一政策,，内部各部门,发生的“部门建设费”（含加班,餐、雇员集体活动,等,），,根据所属部门性质分别计入“,开发间接费用,-,其他,-,团队建设费”、“销售费用,-,其他,-,团队建设费”及“管理费用,-,其他,-,团队建设费,”等科目核算。,未,设食堂的公司参照财政局制定的政府行政事业单位误餐费标准发放的午餐费（,不超过,快餐盒饭市价标准），作为职工福利费支出核算，,不粘贴餐饮业税务监制发票,。,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,外购,礼品用于赠送的，应作为业务招待费，但如果礼品,是,公司,自行生产或经过,委托,加工，对企业的形象、产品有标记及宣传作用的,，应计入“开发间接费用,-,促销,费用”、“销售费用,-,促销,费用”等科目。,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,4.,代,扣代缴工资薪金个人所得税税前扣除的问题,国,税函,【2005】715,号第三条规定，根据企业所得税和个人所得税的现行规定，企业所得税的纳税人、个人独资和合伙企业、个体工商户,为个人支付的个人所得税款，不得在所得税前扣除。,国家,税务总局,【2011】28,号第,4,条规定，雇主为雇员负担的个人所得税款，,应属于个人工资薪金的一部分,。凡单独作为,企业管理费,列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。,60,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,5.,契税,（,1,）房地产,开发企业建成商品房，办理,初始产权登记，是行政确权行为；未发生产权转移，不征契税,。,（,2,）同,一产权人初始登记后，大产权证分割为小产产权证（分层分割、单元分割），也不属于产权转移，不征契税,。,61,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,6.,房产税,（,1,）房地产,开发企业竣工验收的房产（包括地下车位）,待出售的,，,出售前不纳房产税,（在“开发产品”科目核算）。,出售前自用或者出租的，缴纳房产税,（在“固定资产”科目核算）。,（,2,）毛,地出让,项目，,由本公司负责拆迁的，公司从一、二级市场,买入房产用于实物安置被拆迁人的，购入的,房产应,单独设立存货一级科目“安置房”核算,，在过户登记至被拆迁人名下之前，不需缴纳房产税。,62,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（二） 纳税核算,1.,增值税,（,1,）,财税,【2012】15,号：增值税纳税人,2011,年,12,月,1,日以后初次购买增值税税控系统,专用设备,（包括分开票机）支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人,2011,年,12,月,1,日以后缴纳的,技术维护费,，可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票，在增值税应纳税额中全额抵减，不足抵减的可结转下期继续抵减。,63,财会,【2012】13,号，会计处理如下：,（,1,）增值税一般纳税人的会计处理：专用设备,借：,固定资产,贷：银行存款（应付账款）,借：应交税费,应交增值税（减免税款）,贷：递延收益,借：管理费用 同时：借：递延收益,贷：累计折旧 贷：管理费用,【,提示,】,固定资产的价值标准,5000,元？,财会,【2012】13,号：,（,2,）,增值税一般纳税人的会计处理,技术维护费,借：管理费用,贷：银行存款,按规定抵减的增值税应纳税额：,借：应交税费,应交增值税（减免税款）,贷：管理费用,（,3,）,小规模纳税人的会计处理思路基本相同，只需要将“应交税费,应交增值税（减免税款）”替换为“应交税费,应交增值税”即可。,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,2,）取得甲供建筑材料,借,：工程物资,应交税费,应交增值税（进项税额）,贷：银行,存款,【,提示,1】,纳税,信用,A,级和,B,级的可以免于扫描,认证；但是,无论认证还是挑钩均要在,180,天抵扣,。,【,提示,2】,已经取得专票但未认证的，应通过“,应交税费,待抵扣,进项税额”科目核算。,66,（,3,）工程物资入库，但未取得专票：,借：工程物资,应交税费,未收进项税,（供应商辅助核算）,贷：应付账款（供应商辅助核算）,借：应付账款（供应商辅助核算）,贷：应交税费,未收进项税,（供应商辅助核算）, 借：应交税费,应交增值税,进项税额,税率分类,贷：应交税费,未收进项税,（供应商辅助核算）,67,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,4,）,领用建筑材料,借：应交税费,应交增值税（进项税额）,xx,项目,贷：应交税费,应交增值税（进项税额,）,借：开发成本,xx,项目,建安工程费,贷：工程物资,或者,：借,：预付账款,xx,公司,xx,项目,贷：工程物资,【,提示,】,进项,税额是否分项目，对纳税本身无影响，之所以分项目是管理统计分析的需要。,68,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,（,5,）,支付建筑服务、前期工程费,款项,借,：开发成本,xx,项目,前期工程费,建安工程费,应交税费,应交增值税（进项税额）,xx,项目,贷：银行,存款,（,6,）,共同进项做进项税额转,出,借,：,管理费用等,贷：应交税费,应交增值税（进项税额转出,）,【,提示,】,按照,建筑施工许可证,上注明,的,“建设规模”,转,出。,69,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,【,案例,】,2016,年,5,月,，甲公司购进一批服装用于职工福利，取得防伪税控系统开具的增值税专用发票，发票注明价款为,300,万元，税额为,51,万元；,2/3,发放给职工；,2016,年,6,月,，甲公司将剩余的,117,万元（含税）服装按工作服发给车间工人做工装。,70,会计处理：,借：周转材料,351,贷：银行存款,351,借：应付职工薪酬,234,贷：周转材料,234,借：制造费用,117,贷：周转材料,117,【,提醒,】,无法确定是否可以抵扣，先认证抵扣，再做进项税额转,出。,三、企业开发建设阶段,的税务会计,处理,2.,代扣代缴个人所得税,（,1,）计,提工资、薪金：,借,：开发间接费用等,贷：应付职工薪酬,（,2,）发放,工资时，,借：应付职工薪酬,贷：银行存款,应交税费,应交个人所得,税,72,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（一）纳税处理,1.,增值税,财税,【2016】36,号规定，在,中华人民共和国,境内销售,服务、无形资产或者,不动产,的,单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税,。,总局公告,【2016】18,号规定，房地产,开发企业中的,一般,纳税人,销售,自行开发的房地产项目，适用,一般计税方法,计税，按照取得的全部价款和价外费用，,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额,计算销售额。,73,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（一）纳税处理,1.,增值税,总局公告,【2016】18,号,规定，一般,纳税人采取,预收款方式,销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照,3%,的预征率,预缴增值税,。,应,预缴税款,=,预收款,（,1+,适用税率或征收率）,3%,适用,一般计税方法计税的，按照,11%,的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照,5%,的征收率计算。,74,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,1.,增值税,75,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（一）纳税处理,国,税函,【2004】416,号指出，“根据,增值税暂行条例,及实施细则有关价外费用的规定，福建雪津啤酒有限公司收取未退还的经营保证金，属于经销商因违约而承担的违约金，应当征收增值税；对其已退还的经营保证金，不属于价外费用，不征收增值税”。,76,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,【,提示,】,税收实务中对于经营保证金（押金）暂时不征税，必须同时符合以下条件，否则有权提前征税：,实际收取经营保证金（押金）时不得开具发票。,实际收取的经营保证金（押金）应当记入“其他应付款”科目，而不是“预收账款”等科目。,实际收取的经营保证金（押金）应当符合经营常规，超过经营常规合理金额的经营保证金（押金） ，有权推定为提前收取的货款。,在合同有效期内经营保证金（押金）不得自动抵顶货款。,77,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,1.,增值税,营业税改征增值税试点实施办法,第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生,应税行为,并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,”房地产,公司销售不动产，以房地产公司将,不动产交付给买受人的当天,作为应税行为发生的时间,。,交付时间以,商品房买卖合同,上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。,78,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,1.,增值税,营业税改征增值税试点实施办法,第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生,应税行为,并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,”房地产,公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间,。,交付时间以,商品房买卖合同,上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。,79,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,80,【,提示,】,一般纳税人允许同时存在一般计税方法和简易计税方法；但是需要说明的是，增值税申报表上应该分开填列申报,。例如,：销项税额,20,，进项税额,25,；简易征收计税,5,【,解析,】,借：银行存款,82400,贷,:,固定资产清理,80800,应交税费,未交增值税,1600,（,824001.032%,）,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,2.,印花税,财税,【2006】162,号规定，,对,商品房销售合同,按照产权转移书据征收,印花税（销售费用）。,3.,土地增值税,土地增值税暂行条例,规定，转让,国有土地使用权、地上的建筑物及其,附着物并,取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务,人，,应当依照本条例缴纳土地增值税,。,4.,企业所得税,在查账征收方式下，房地产开发企业销售开发产品需要按季度预缴和年度汇算清缴企业所得税。,83,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（二）纳税核算,1.,增值税,（,1,）取得预售,收入,借,：银行存款 贷：预收账款,xx,项目,xx,户,借,：,应交税费,未交增值税,xx,项目,贷：银行存款,84,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（,2,）,结转销售收入，并开具发票，分摊土地,成本,借,：预收账款 贷：主营业务收入,x,项目,借,：主营业务成本,x,项目 贷：开发产品,x,项目,借,：应交税费,应交增值税（营改增抵减的销项税额）,x,项目,贷：,主营业务成本,x,项目,应交税费,待抵扣进项税额（拿地时价税分离）,85,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,（,3,）计算实际缴纳,税款,借,：应交税费,应交增值税（转出未交增值税）,xx,项目 贷：,应交税费,未交增值税,【,提示,】,应,交税费,借方（预,缴税,款）和,贷方相互抵顶。,借,：应交税费,未交增值税,xx,项目 贷：银行,存款,86,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,【,案例,】,甲地产,公司购进材料一批，购进价格,1000,万元,（不含税），支付价款,1170,万元；取得,建安增值税发票,1000,万元,（不含税），支付价款,1110,万元,。,借：工程物资,1000,开发,成本,建筑安装费,1000,应,交税费,应交增值税（进项税额）,280,贷：银行存款,2280,87,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,【,案例,】,甲地产,公司销售房屋，取得,3000,万元,销售收入（不含税），增值税税率,11%,。经过计算这栋楼对应的土地成本,为,999,万元,。,借,：银行,存款,3330,贷：主营业务,收入,3000,应,交税费,应交增值税（销项税额,）,330,借,：应交税费,应交增值税（,营改增抵减的销项税额,）,99,贷：主营业务成本,x,项目,99,88,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,【,案例,】,甲地产,公司领用购进的材料，用于简易征收的老项目工程，领用金额,400,万元,。应转出进项税额,68,万元。,借：开发成本,老项目,468,贷,：工程物资,400,应交税,费,应交增值税（进项税额转出）,68,89,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,【,案例,】,当月,申报增值税,19,万元,（,330-99-280+68,）。,借：应交税费,应交增值税（转出未交增值税）,19,万,贷：应交税费,未交,增值税,19,万,假设已预缴,9,万元,借：应交税费,未交增值税,10,万,贷：银行存款,10,万,90,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,2.,土地增值税,（,1,）预缴,借,：应交税费,土地增值税（项目辅助核算）,贷：银行,存款,（,2,）清算,借,：营业税金及附加,土地增值税,贷,：应交税费,土地增值税,91,四、企业转让及销售结算的税务会计处理,3.,企业所得税,（,1,）预缴,借,：应交税费,应交所得税,贷：银行,存款,（,2,）汇缴,借：所得税费用、递延所得税等,贷,：应交税费,应交所得税,92,五、企业投资性房地产的税务会计,处理,（一）纳税处理,1.,增值税,93,五、企业投资性房地产的税务会计,处理,（一）纳税处理,1.,增值税,财税,【2016】36,号,营业税,改征增值税试点实施,办法,第四十五,条规定，纳税人,提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,。,94,五、企业投资性房地产的税务会计,处理,（一）纳税处理,2.,印花税,按照财产租赁合同征收印花税，,1,；,3.,房产税,房产,出租的，以房产租金收入（,不含物业管理费、代收水电费等,）为房产税的计税,依据；依照,房产租金收入计算缴纳,的，,税率为,12%,。,【,提示,】,财税,【2008】24,号，对个人出租住房,，,4,。,95,五、企业投资性房地产的税务会计,处理,3.,房产税,关于,预收,租金的,计税依据：按租金,12%,征税的，如果一次性预收若干年租金，以会计直线法确认的各年租金收入为各年计税依据,。,关于,免,租期的,计税依据：免租期内按会计上直线法确认的租金收入为计税依据,。,【,提示,】,财税,【2010】121,号规定，,免收租金期间由产权所有人按照房产,原值缴纳房产税（表述,有误，暂不执行）。,96,五、企业投资性房地产的税务会计处理,（二）纳税核算,1.,增值税,借：银行存款,贷：其他业务收入、预收账款,应,交税费,应交增值税（销项税额）,97,五、企业投资性房地产的税务会计处理,（二）纳税核算,2.,房产税：,借,：营业税金及附加,-,房产,税,贷,：应交税费,-,应交房产税,借：应,交税费,-,应,交房产,税,贷 ：银行存款,98,谢 谢,