商业地产法律实务和法律风险防范

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,商业地产法律实务和法律风险防范,主题内容,商业地产概述,商业地产开发、经营法律实务和风险防范,商业地产相关税收,商业地产融资之轻资产开展模式,几种特殊形态的商业地产介绍养老和酒店地产,一、,商业地产概述,截止2021年底,中国开业的购物中心总量到达2,812家,累计商业建筑面积亿平方米；,预计2021年和2021年,中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3,500万平方米和4,400万平方米；,到2021年底,中国购物中心累计存量高达亿平方米。,德勤报告,房地产市场的细分：,土地市场、建立市场、销售市场、金融市场和运营管理市场,广义商业地产的形态包括：,用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,商业地产是“以持续经营为根底的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。,商业地产要素,-规划、设计、功能定位地产,-管理、品牌、专业人才商业,-资本运作金融,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,商业地产与住宅房地产的关系,商业地产,住宅房地产,只租不售，或只售部分面积，长期持有,开发销售模式，资金回笼模式简单,投资用（稳定型、投资回报率较高）,自住用,后期的经营、推广,销售,+,后期物业管理,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,商业地产与工业产业地产的关系,商业地产,工业地产,住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等,厂房、仓储、工业配套等,投资成本高,土地投资成本低,项目的选址规划注重,消费能力和商务环境,区域经济的风险,产业经济的风险,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,商业地产与工业地产的界限越来越模糊,案例：,卓尔开展旗下的武汉汉口北工程，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。-第一财经日报,-工业工程所需行政办公及生活效劳设施用地面积不得超过工业工程总用地面积的7%；,-工业园区开发办公楼工程比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登记；产业园区房屋应以幢为根本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进展转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记 ,-地方性政策，如“退二进三,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,-招商难、运营难，以及盲目投资、重复建立等问题和风险的集聚,-电子商务对商业地产带来颠覆带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,模式,利弊,代表企业,经营特点,开发,出售,快速回笼资金，,不利于持续经营和发展,Soho,中国,较早进入房地产行业、拥有一线城市核心地段的土地资源、销售团队强大；目前已由散售转向持有,开发,租赁,资金回笼速度慢，,但能力要求高，能实现物业增值保价,凯德,恒隆,融资能力强、商业地产运营经验丰富、租金为开发项目的主要资金来源,开发,租售结合,资金安排更灵活，,但所有权和经营权无法实现整体统一,万达,与主力店商家联合开发、出售部分物业保证现金流的稳定、地段以新兴商圈和新开发区为主；综合体租售搭配,核心商业购物中心,开发,售后回租,收益更快、更持续、更倚重商业管理能力,红星美凯龙及其他零星项目,部分项目存在合规性问题,商业地产规划、建立中的法律风险,商业地产经营管理中的法律风险,商业地产销售法律风险,商业地产融资法律风险,商业地产税收法律风险,商业地产合作、交易过程中的法律风险,什么是商业地产,中国商业地产的开展阶段,商业地产的法律风险点,商业地产的开发模式,二、商业地产开发经营法律实务和风险防范,1、土地竞拍,a联合体拿地,-抱团缓解单个主体的资金压力、防止竞价抬高地价、优势,互补及分摊风险；,-法律风险：,工程公司的风险/土地款支付违约风险/股权转让中的纠纷/,管理模式、理念上的冲突,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,案例：,复星国际因主张其在上海外滩8-1“地王地块工程中的50%股权的优先购置权，将SOHO中国及相关交易企业告上法庭。,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,海之门工程公司,证大五道口,绿城嘉和,绿升城合,复星,证大置业,SOHO中国,50%,10%,40%,100%,100%,100%,股权转让,50%,b招拍挂出让方式的政策利用空间,-量身定制竞买人的主体资格,-设置严格的开发条件,-设定有倾向性的评分标准,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,2、土地分层出让,-法律：?物权法?、?人民防空法?,部门规章：?招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定?、,?城市地下空间开发利用管理规定?,地方立法：深圳市?城市地下空间使用条例?、?上海市城市地下空间建立用地审批和房地产登记试行规定?等,-立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权,利冲突协调等方面的法律问题,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,-地方实践：深圳2005年起开场土地分层出让，上海2006年,出台?上海市城市地下空间建立用地审批和房地产登记试行,规定?,案例：,深圳地铁前海湾车辆段上盖物业分层出让2021年，空间上分四个层次：第一层，地下空间，是地铁运行线；第二层，地上09米局部，是车辆段用房；第三层地上915米，为交通转换层；第四层，15米以上局部，为地铁上盖综合体+保障房。第一层划拨供地，第二、三层协议出让，第四层挂牌分三宗不同用途的土地,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,1,、集体土地的规划利用,-集体建立用地根据地方规定可以流转,-,可以租赁集体土地上的房屋,-,产业升级中对工业用地的利用,-进展商品房地产开发建立和住宅建立有限制,需要注意：,1是否取得村民会议的表决,2如何办理土地登记,3是否需招拍挂，流程,4租赁年限的限制可以超过20年,需要注意：,1是否可以利用地方产业政策,2是否需要变更用途、补缴地价款,3是否需招拍挂,4是否符合土地利用总体规划,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,2、商业网店规划,-法律依据：,1?中华人民共和国城乡规划法?；,2商务部?城市商业网点规划编制标准?(商建发2004180号) ；,3?商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知?,商建字2007109号；,4?零售业态分类?(GB/T18106-2004)；,5?城市居住区规划设计标准?(GB50180-93)；,6?中心城市总体规划(200 -2021)?等。,-业态涉及如：特色商业街规划、大中型零售网点规划、商品,交易(批发)市场规划、农贸市场规划、景区商业规划、物流,基地规划等,-尚未出台?城市商业网点规划条例?或?商业大店法?,-大型商业网店听证制度在有些地方实践,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,3,、施工过程中的风险及其管理,-,招投标管理,-,合同管理,-,施工管理,-,工程结算,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,4、委托招商的法律风险,-委托合同中代理权限的设定,越权代理/代理权终止/表见代理/转委托,-招商目标、预期的设定和考察方式,-保密义务,-与开发商、物业公司的配合义务,-违约解约责任,委托参谋开场向商业筹划、招商/销售代理、市场运营、资本运作全产业链效劳模式开展，由委托人角色转变为管理者加小股东,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,1、租赁合同效力的风险控制,-未取得房屋权属证书对租赁合同的影响,一般观点：房屋权属证书不影响租赁合同效力,根据?最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷,案件具体应用法律假设干问题的解释?：以是否取得建,设工程规划许可证为判断标准,-未办理消防验收手续对租赁合同效力的影响,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,-租赁合同备案的效力,-预租合同的效力,房屋预租，一般以取得预售许可证为前提。如?上海市房屋租赁条例?,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,2、“买卖不破租赁原那么限制适用的情形,1处理抵押权和租赁权的关系,订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押,权的影响,2执行中存在不适用“买卖破租赁的情况,3已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原那么,4破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,如何躲避风险,1抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人应对方法：,A、业主提供担保,B、抵押权人承诺函,C、合同条款保障,2从承租人角度出发，做好尽职调查，合理设计合同条款,3从出租人角度出发，充分披露，防止合同瑕疵,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,1、售后包租的法律风险,-?商品房销售管理方法?：房地产开发企业不得采取返,本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采,取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。,-风险点：,按期交房、顺利招商,固定收益vs.收益与风险共享,处理好开发商、经营管理公司、业主、租户等各方法律,关系,第三方担保的可操作性,土地使用权取得与转让,商业地产规划,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,2、注意商业地产销售中的制止性规定，如：,-制止销售的物业，如地下商业、局部地区的产权式酒,店。北京在2021年5月发文制止酒店类工程分层、分套,间销售，根本制止了新开发的产权式酒店工程,-有些土地出让合同或房地产买卖合同中约定在一定年,限内不得转让,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,3,、,限外令,限制规定,法律依据,境外个人购买自住商品房,非港澳台，在境内工作超过一年的；港澳台在境内工作、学习和居留能购买一套,关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知,境外机构购买自用商品房,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋,关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知,外商投资非自用房地产,商业存在和项目公司原则,见后页,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,文号,法 规,关键字,171,号文,关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,2006,年,7,月,商业存在,192,号文,关于,贯彻落实,有关问题的通知,2006,年,8,月,注资提高,47,号文,国家外管局、建设部 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知,2006,年,35%,自有资金,50,号令,关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知,2007,年,5,月,商务部备案,130,号文,国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知,2007,年,7,月,禁止外债,10,号令,关于外国投资者并购境内企业的规定, 2006,年,8,月,关联交易,23,号文,关于做好外商投资房地产业备案工作的通知,2008,年,6,月,下放备案,142,号文,关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知, 2008,年,8,月,资本金结汇禁止股权投资,?外商投资产业目录中的规定?2021年,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,1、建筑物区分所有权问题,?物权法?和?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权,纠纷案件?,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,部位,一般认定,使用权利,停车场、车位,能独立使用、登记、符合规划为专有部分；,在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地的车位,，为共有部分,专有部分可以出售、附赠或者出租等方式处分,物业管理用房,具有构造上的独立性、可以排他使用、能够登记特定所有权的，为专有部分。,开发商或物业管理公司独立支配,外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备,共有部分,业主可以基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。,例外,（,a,）,管理规约有约定，,（,b,）损害他人合法权益,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,2,、建筑物区分所有权问题,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,3、业主委员会,-商业物业成立业委会的必要性：,委托物业管理公司；,管理停车场、广告牌等公共空间；,管理物业收益；,监视商家和租户的行为,-商用物业成立业委会的条件：已交付使用50%或满足地方规定,-业委会表决机制：双过半或2/3原那么,-防止业委会与物业公司对抗,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,4、商业保险,-财产一切险,承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失, 既包括由于自然灾害造成的损失，也承保由于意外以及员工操作不当的损失，还可扩展到盗窃、罢工、暴动等风险造成的损失。可将租金收入列入承保范围,-公众责任险,即从事生产、经营或其他活动中，由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。,-物业管理责任险,物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。控制如公众场所中的第三者责任、电梯扶梯责任、游泳池责任、广告牌责任以及停车场责任等。,土地使用权取得与转让,规划与招商,商业地产销售,商业地产租赁,商业地产管理,三、商业地产相关税收,一商业地产取得阶段的税收,税种,纳税义务人,税率,计税依据,契税,受让人,3%5%,转让价格,印花税,受让方和转让方,各,0.05%,转让价格,二商业地产出租经营期间的税收,税种,纳税义务人,税率,计税依据,营业税,出租方,5%+,地方附加,租金,企业所得税,出租方,25%,经营利润,房产税,出租方,1.2%,或,12%,（,1,）从价计征,应纳税额,=,房产原值*（,1-10%,30%,）*,1.2%,（,2,）,从租计征,应纳税额,=,房产租金收入*,12%,城镇土地使用税,出租方,人民币,0.630,元,按每年每平方,印花税,出租方和承租方,0.1%,租金,三商业地产出售期间的税收,税种,纳税义务人,税率,计税依据,营业税,卖方,5%+,地方附加,销售价格和转让收益,企业所得税,卖方,25%,利润,土地增值税,卖方,30%60%,增值额,（,根据销售收入,减去可,扣减项目计算得出,）,印花税,买卖双方,各,0.05%,买卖价格,四税收风险,-土地增值税预缴和清算,-房产税计税根底、停车场,-离岸交易的避税,a两头在外的非居民企业间交易,b间接转让公司股权完全境外,四、商业地产融资之轻资 产开展模式,一商业地产主要融资渠道比较,融资渠道,主要类型,现状,银行信贷,开发贷、授信额度贷款,宏观调控政策严格,房地产信托,股权投资结构性融资模式（信托型）,特定资产收益权结构性融资模式,规模大,逐渐显现兑付风险,私募股权基金,公司型,有限合伙型,信托型,以销售、转让为主要资本退出渠道,资本市场,IPO,企业债券融资,资产证券化（,REITs,）缺失,海外融资门槛降低,二商业地产轻资产开展趋势,-“商业地产价值空间由四局部组成：根底收益率20%、商业模式溢价20%、金融模式溢价50%和经营能力溢价10%,-信托+基金+REITs的全产业链模式,-嘉德、万通、金地等企业均遵循此模式,案例：,万通地产全资子公司与华润深国投信托全资子公司各出资250万元成立万通深国投深圳股权投资基金管理，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托发行信托方案募集资金亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人参加基金。,二商业地产轻资产开展趋势,拿地前,引入战略投资伙伴,实现股权合作,在出租率与租金收益保持稳定后,通过REITs向包括养老基金、保险等机构出售权益退出,经营阶段,引入商用物业孵化基金,实现早先合作股东的利益退出,建立阶段,引入PE或信托,三REITs开展在中国,房地产资产证券化的概念,REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直译为房地产投资信托，其与上述房地产信托方案在法律构造上有相似之处，但本质上REITs是向社会公众发行的一种投资产品，是一种典型的资产证券化投资工具，其投资方向一般仅限于能够产生租金收入的物业，并且REITs在税收上享受特殊待遇，投资者可以防止双重税赋。,三REITs开展在中国,REITs,的特点,我国,REITs,试点的进程,三REITs开展在中国,三REITs开展在中国,目,前,两,种,方,案,的,试,点,三REITs开展在中国,五、几种特殊形态的商业地产,介绍,养老和酒店地产,养老地产,当前养老地产涉及的主要法律法规,投资商业模式的法律分析,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,?老年人权益保障法?全国人大新修订,?关于加快开展养老效劳业意见的通知?2006年国务院,?关于全面推进居家养老效劳工作的意见?2021全国老龄办,?中国老龄事业开展“十二五规划?2021年国务院,?社会养老效劳体系建立规划年?2021年国务院办公厅,?关于鼓励和引导民间资本进入养老效劳领域的实施意见?民政部2021年7月,一中国目前尚未形成关于养老行业的法律体系，全国人,大和国务院层面的立法均较为模糊：,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,二中国特色,供需差距悬殊，催生巨大商业时机,中国传统养老观念给养老行业带来挑战,养老资金来源比较单一，农村老年人养老金尤其缺乏,养老护理人员稀缺,建立家庭养老为根底，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老效劳体系,截至2021年底，我国60岁以上老年人口为亿，占总人口比重到达14.3%,2021 年底全国目标建立340万张养老床位,“421家庭构造带来的养老市场需求,失能老年人3300万,全国1100万养老护理员的需求 vs. 30万护理员其中仅10万具备上岗资质,行业专业化程度与兴旺国家相比较低,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,鼓励和拓宽民间资本参与养老工程建立和运营的渠道,将进一步制定和完善一系列在规划用地、用水、用气、税收等方面的优惠政策,局部地方实施鼓励经营性内外资养老机构设立的政策,积极制定行业标准,三中央和地方鼓励民间资本参与的政策基调,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,目前没有专门的养老工程用地。北京市已率先单列养老工程用地方案。,根据规定，除社会福利性的养老机构，一般需通过招拍挂获得居住、医疗、商业或旅游用地。,例如：今年2月，中投开展以总价 4.62 亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。从该宗用地组合类型来看包括 二类居住、旅游业、托幼用地、休疗养用地,出让年限从 40 年-70 年不等(居住 70、商业 40、综合 50) 。,但现状是大局部养老用地仍然靠占用集体建立用地来解决。2021年北京市以招拍挂办理养老设施用地1宗，土地面积公顷；划拨了3宗，土地面积公顷；协议出让了3宗，土地面积公顷；以占用现状集体建立用地方式办理了10宗，土地面积约公顷。,四我国养老用地制度的缺失：,养老工程占地较大，地方政府土地指标不够用。,土地性质和用途的差异，导致目前市场上养老地产产品五花八门；而开发商对自持还是销售的选择也受到不同的限制。,根据国务院精神，新建小区以养老效劳设施建立纳入公建配套；通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老效劳。,局部地方性尝试。如在土地规划方面，新建住宅区养老用房，拟按每个小区一定比例的建筑面积落实。,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,四我国养老用地制度的缺失：,关于土地政策，涉及土地取得方式,土地取得方式,国有建设用地的出让用于营利性养老机构，划拨用地主要用于非营利性养老机构,通过向土地或物业权利人承租国有建设用地或物业,集体建设用地流转,房地产买卖,以建设用地使用权出资,政府,BOT,项目,五养老建筑类的规定,?老年人建筑设计标准?1999年建立部、民政部关注住建部养老设施建筑设计标准的制定,?社区老年人日间照料中心建立标准?和?老年养护院建立标准?2021年民政部,行业指导标准，如住房和城乡建立部住宅产业化促进中心组织编写的?养老住区智能化系统建立要点与技术导那么?,地方标准，如?上海市养老机构设施建筑标准?,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,地方鼓励性政策的实施细那么，如土地、税收、补贴等；,营利性养老机构开业许可制度进一步细化，关注各地养老机构管理规定的修订；,关于老年人社会福利和保险制度，如“医养合一、“倒按揭和“以房养老；,关于专业人员、养老效劳、养老建筑设计和养老机构管理方面的行业标准；,关注可能对养老地产销售、经营模式产生影响的规章制度，如与老年公寓会员卡、入住金相关的规定。,一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域,六未来立法趋势的关注点,二、投资商业模式的法律分析,养老地产开发模式,设立养老院的模式,保险机构与保险产品结合开发,家庭护理效劳,投资涉养老行业公司股权,养老地产,民政系统工程 社会福利用地,产权用地,“养老地产工程,前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品,综合型地产工程,通过医院养老等工程捆绑，以低本钱取得大规模土地开发,开发商有土地使用权,开发商无土地使用权,通过医院等养老元素获取土地,通过一般地产工程开发渠道获取土地,养老地产开发的土地利用条件,二、投资商业模式的法律分析,养老地产开发的营利模式,“销售+持有运营的方式运作， “销售+持有，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式,典型案例：北京太阳城,采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有模式,典型案例：上海亲和源老年社区,只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金,典型案例：燕达国际安康城,以老年住宅概念，,出售房屋产权,为主，区域级别配套并举,典型案例：东方太阳城,“全部出售模式,养老概念住宅超配套设施,“只租不售模式,医疗安康社区，全部持有运营,“会员制管理模式,销售会籍,“销售+持有模式,养老概念住宅养老地产,我国老年住宅模式分类,二、投资商业模式的法律分析,案例：上海亲和源,-工程取地模式分析,新建桥,亲和源前身,上海市南汇区康桥镇政府,南汇区康桥镇集体资产管理,土地出让,工业用地50万/亩,合资公司,政府,1875,万元入股,上海市南汇区康桥镇政府,新建桥,亲和源前身,出让,壳公司,+,上海康桥公共事业投资,立项开发,变更用地性质,工业用地,公共建筑用地,融资,抵押贷款,用首批建成的房产获得,7500,万元的银行抵押贷款,二、投资商业模式的法律分析,会员卡,A,卡（不记名）,B,卡（记名,),享受使用权年限,与房屋土地年限同（,70,年）,至老人寿终（,15,年）,购买会员卡费用,小户型,50,万,45,万,中户型,55,万,大户型,88,万,年费,小户型,2.98,万,/,年,/,套,2.38,万,/,年,/,套,中户型,4.98,万,/,年,/,套,大户型,6.98,万,/,年,/,套,备注,允许转让会员卡，,第一批,50,万,A,卡已升值为,75,万,未满,15,年，多余费用可退超过,15,年，超过时间免费,户型面积,小户型（,58,平方米）、中户型（,72,平方米）、大户型（,120,平方米）,亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的效劳模式，从而提升与保障养老效劳的品质,亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡。,二、投资商业模式的法律分析,单独设立养老院的模式(以外资为例),包括中外合资/独资设立养老机构、以委托管理方式输出管理经历,中外合资/独资养老机构,审批流程,政府部门,必要条件等,区分营利性和非营利性,以管理经历输出为目的，,通过独资或合资的模式，,在中国境内设立经营性实体，,对养老机构进展管理、,运营和人才培养等效劳,管理经历输出,低投资、收益稳定,主要通过合同制约,对工程控制权小,更受中方投资者欢送的模式,二、投资商业模式的法律分析,保险机构与保险产品结合开发,-保险资金与养老产品及老年公寓模式具有天然的匹配度；,-2021年?国务院办公厅关于当前金融促进经济开展的假设干意见?出台，国家支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体；,-2021年新修订的?保险法?首次以法律形式放开了保险资金投资不动产的限制；,-2021年，保监会出台?保险资金投资不动产暂行方法?，保险资金可投资与保险业务相关的养老、医疗效劳等不动产。主要采用债权、股权或物权的投资方式；,-2021年7月16日?关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知?，进一步放宽保险企业投资不动产的净资产、盈利、融资比例要求和投资上限。,酒店地产,酒店委托管理经营,分时度假产品的在国内的实践,“未来酒店市场开展三大趋势：,一线城市和重点旅游城市仍将引领高星级酒店市场,度假型酒店和精品酒店的未来投资前景被看好,酒店市场呈现运营专业化、技术先进化和管理集中,化趋势,普华永道报告,一、酒店委托管理经营,解约风潮：2021年至今，洲际、皇冠假日、希尔顿和索菲特等国际酒店管理品牌在各地纷纷与中方所有者解除合约,原因分析：,-合作文化的冲突,-约束鼓励机制的缺失,-财务业绩的不透明,-行业整体开展等因素,一、酒店委托管理经营,二、分时度假产品的在国内的实践,一分时度假的概念,产权酒店-是指将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。,分时度假-是将酒店的住宿单位分为一定的时间份如：一年51周，出售每一个时间份的一定年限如30、40年等的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间一周或更长的免费入住权。,二分时度假在我国的开展情况,三中国对分时度假制度立法的滞后,四分时度假产品的规划和法律风险,-使用权？所有权？会员制？,-房地产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的法律关系,-消费者权益保护,-非法集资的风险,二、分时度假产品的在国内的实践,谢,谢,！,联系方式,谢谢观赏！,2020/11/5,76,