cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,CBD,专题及芝加哥、纽约、北京,CBD,案例研究,CBD,理论及特征,CBD,发展规律,芝加哥,CBD,案例,纽约曼哈顿,CBD,案例,北京,CBD,案例,目 录,CBD,研究,PART1 CBD,理论及特征,何为,CBD,？,CBD,一般占地,3,至,5,平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的,CBD,。,CBD,高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。,CBD,特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，,CBD,中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的,50%,，商业、餐饮业及商住建筑约占,40%,，其他服务设施以及必要的配套设施约占,10%,。,CBD,是英文,central business district,的缩写，中文译为中央商务区。,CBD,起源于社会学对城市空间结构的分析。,当代城市,CBD,的八大特征,现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市,CBD,拥有这些基本特征。,1,、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；,2,、拥有商务空间的最高聚集度；,3,、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心；,4,、拥有最高的地价；,5,、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度；,6,、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；,7,、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；,8,、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域,重合的趋势显著。,PART2 CBD,发展规律,CBD,规律一：城市功能聚集中心,阶段,时间,主要交通通讯工具,生产方式,城市地域结构演化阶段,CBD,功能,第一阶段,1920,年以前,电车、马车、邮递,福特主义,城市膨胀阶段,商业为主，混合功能,第二阶段,1920,1970,年,火车、汽车、电话,大规模生产为主,市区蔓生阶段,专业功能分区、综合功能,第三阶段,1970,年以后,高速公路、信息高速公路,灵活、柔性化的生产方式,多层向心城市体系阶段,商务办公功能升级，向综合化、生态化方向发展,城市,CBD,的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果,.,现代,CBD,的功能演化,CBD,的三种功能聚集中心,1,、管理和控制职能聚集中心,在,CBD,的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设。,2,、金融市场运作功能聚集,在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行，并在,CBD,聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能。,3,、专业化生产服务职能集聚,生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是,CBD,主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在,CBD,职能机构中被视为配套性服务设施。在,CBD,发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。,CBD,规律二,地价与租金,在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为,CBD,的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。,由于,CBD,空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各,CBD,功能存在着一定的等级序列。,高档零售；,金融、信息咨询；,旅馆、批发业；,居住及其他,地带位置,纽约,芝加哥,亚特兰大,波士顿,达拉斯,平均,CBD,9,10,8,9,6.5,7.5,9,10,6.5,7.5,8.03,城市外围,7.5,9,6.5,7.5,4.75,6.25,7.5,8.5,5,7,6.85,高出比例,0.11,0.20,0.20,0.23,0.20,0.35,0.18,0.20,0.07,0.30,0.17,1972,年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元,/,平方英尺,/,年）,CBD,的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，,CBD,单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的。,CBD,的开发,分类,级别,主要城市例举,CBD,规模（建筑面积：万平方米）,人均占有量（人,/,平方米）,第一类,世界级,纽约、东京、伦敦、巴黎等,1500,2500,约,1.2,3.5,第二类,全球区域集,多伦多、悉尼、上海、北京等,500,约,0.4,1.6,第三类,国家级,深圳、广州、天津等,300,约,0.4,第四类,地区级,合肥、长沙、大连等,150,250,约,0.3,不同级别,CBD,合理规模,城市级别决定了,CBD,规模,单中心城市的,CBD,规模与容积率,（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市）,单中心,CBD,用地面积（百万平方米）,建筑面积（万平方米）,容积率,巴黎拉德方斯,1.6,250,1.6,芝加哥中心,1.8,600,3.3,休斯顿中心,1.5,420,2.8,悉尼金融区,1,250,2.5,新加坡,CBD,1.5,350,2.3,上海陆家嘴,CBD,1.7,450,2.6,北京建外,CBD,1.5,600,4.0,大连新市中心区,2.2,400,1.8,深圳中心区,CBD,0.8,300,3.7,广州珠江新城,CBD,1,500,5.0,单中心,CBD,开发三大规律：,A,用地规模多在,200,万平方米以下；,B,、建筑面积在,500,万平方米以下；,C,、开发强度之容积率多在,2.5,左右。,CBD,内房地产开发的物业构成,类别,组成,用地（）,办公机构,银行、保险公司、专业服务（律师行）等、管理机构（大公司总部、行政机构等）,40,商店,零售商店、百货店,16,工业、仓储,工厂、仓库,12,公共建筑,博物馆、大学、娱乐机构,10,住宅,22,总计,100,现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在,CBD,中这三大职能的比例关系一般为,2,：,1,：,1,，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占,50,，,25,，,25,。世界其他商务区的功能比例也大致如此。,经验表明：,1,、活力四射的,CBD,内写字楼建设量应约占到,50,，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占,20,，其余分配给各种必要的配套设施；,2,、对于城市,CBD,外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过,40,，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。,芝加哥,CBD,案例分析,城市整体,芝加哥（,Chicago,）是美国第三大城市，位于伊利诺伊州东北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端与芝加哥河交汇处，芝加哥是美国重要的航空、铁路、公路及光纤通讯枢纽，五大湖地区最大的湖港，全美冶金和机械制造、金融贸易、文教中心。芝加哥位于美国中部地区，具有独特的区位优势和优越的发展条件，在美国的经济格局中具有重要的战略地位。,芝加哥市面积,591,平方公里，人口,301,万，仅次于纽约和洛杉矶，城市沿滨湖平原向西、北、南展开。芝加哥大都市区由库克等个郡组成，包括周围许多卫星城镇以及印第安纳州西北滨湖地区诸城，面积约,12000,平方公里，人口,850,万。,芝加哥是美国的一个老工业城市，在,1950,年代达到其最辉煌的时期。然而从,1960,年代起，由于世界经济结构大变动，美国经济也经历了一个转型的过程。在这个过程中，芝加哥经历了城市衰退，人口流失，经济困难等各种城市问题，其时间长达近,40,年多久，到,1990,年代，芝加哥才终于完成了经济结构多元化的调整，重新复兴，成为经济全球化中的一个重要结点，成为一个真正的国际城市。,发展历程,借助于,19,世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到,1930,年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业城市之一。,1960,年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，城市被迫进行产业调整与转型。,1,）制造业和交通运输业鼎盛期（,20,世纪上半叶）,1909,年，芝加哥编制了一个宏伟的总体规划，确定了城市近百年来的发展框架。此时芝加哥人口达到,170,万，建成区面积,486,平方千米，并建成了地铁和世界上第一条城市高架铁路。按照规划，芝加哥发展了郊区卫星城，建成了湖滨公共绿地系统。在此期间，芝加哥继承了雄厚的重工业基础，形成了钢铁工业、机械制造业、金属加工业、食品加工业、印刷业等对经济贡献极大的制造业支柱部门。二战结束后美国经济开始全面复苏，,1950,年芝加哥城市人口达到,362,万。,1955,年，芝加哥建成了世界上最大的奥海尔（,OHare,）国际机场，成为美国和全球的航空运输中心。,2,）经济结构转型期（,20,世纪下半叶）,由于全美经济衰退和工业企业外迁，,1960,年代芝加哥中心城人口开始减少，,1970,年代郊区成为就业的增长点，人口第一次超过城区人口，达到大芝加哥地区总人口的,55%,。,1990,年城市人口下降到,278,万，郊区从库克郡扩展到杜培郡和麦亨利郡。为因对郊区化所带来的制造业和就业岗位外迁问题，芝加哥从,1960,年代开始研究新一轮城市经济发展、产业结构调整，,1980,年代最终确定并贯彻执行了“以服务业为主导的多元化经济”的发展目标。一方面，立足金属加工、食品等传统制造优势，重点扶植与制造业紧密关联的新兴服务业，致力引进新兴高科技工业中的管理、研发、营销等价值链高端部门；另一方面，利用它位于美国交通运输网络中心的有利区位，充分发挥并加强了传统金融贸易中心的地位，大力发展商业贸易、金融业、会议展览及旅游业。,1989,年当选的市长理查德,戴利提出建立城市工业保护区，同时大力促进服务业、旅游业和高科技工业的发展。,3,）多元化经济时期（现阶段）,进入新世纪，芝加哥前期的产业转型战略成效显现，,2003,年城市人口回升到,290,万，市区面积,591,平方千米，成为国际航空运输中心、国际（美洲）光缆通讯中心，被称为美国的制造之都、金融贸易之都、会展之都、文化教育和工业中心，基本形成了以服务业为主的多元化经济结构。芝加哥从传统工业城市成功转型为现代服务业城市。,城市片区概况,芝加哥市区很大，可粗略分为中、北、西、南四大片（东面是大湖）。芝加哥的中央商务区叫卢普区，位于城市中心地带。北区环境幽美，为高级住宅区，多各色文化娱乐设施；南区与西区，主要为工业区，黑人聚居，多低标准住宅。,芝加哥市区,卢普区,中央商务区（,CBD,）,卢普区,卢普区是芝加哥的正式行政区,辖区内拥有目前美国第二大中央商务区，仅次于纽约市的曼哈顿中城，是城市高附加值产业活动集聚的核心区域。,卢普区由老商业中心区发展而成。卢普（,Loop,）意为环行道区，因地处高架铁道（地铁在地上的部分）所围成的矩形环道之内而得名。,中央商务区（,CBD,）,卢普区,卢普区西面和北面临芝加哥河，东到密歇根湖，南到罗斯福大道，最初的区域边界局限于,19,世纪末,20,世纪初城市高架铁路环绕的区域。随着城市发展，市中心区逐渐延伸到正式行政区以外，,“,卢普区,”,也更多用于表示整个芝加哥市中心，而不再是正式的行政区概念。该区包括约,100,个街区，占地约,2.59,平方公里，聚集了超过,10,万就业大军，占芝加哥市约,1/6,的就业人口。,卢普区与全球其他大都市的服务业集聚区最大的不同，不仅在于这里不是单一的商务区，除了鳞次栉比的商务楼宇外，有聚集众多豪华购物场所的购物街,“,华丽一英里,”,（,Magnificent Mile,），还在于这里高校云集，教育氛围浓厚。因此，不会像纽约曼哈顿和东京银座那样出现白天人口密度大大高于夜晚的,“,空城,”,现象。,开发第一阶段,开发第二阶段,开发第三阶段,1958,年发展规划,1973,年芝加哥,21,世纪规划,1983,年芝加哥中心区规划,开发背景,开发措施,开发成效,制造业和服务业衰退，中心商务区物业价值和零售额持续下滑，办公空间增长停滞，卢普周边的居住社区环境恶化,以恢复中心区活力为首要任务；,对芝加哥中心区的土地利用重新布局；在城市的中心区和周边改善公共和私人设施；,在中心区附近建立伊利诺利大学新校区；,中心区进行了第一个大规模的面向中高收入阶层的居住开发项目船坞城,郊区化的影响导致白人外迁，中心区黑人比例提高，社会矛盾尖锐；中心区房地产价格的上涨给小型商业带来生存压力,成功的扭转了中心区房地产的衰退，增加了,297,万平方米的新办公空间，满足未来企业管理机构和专业服务公司的需求,在卢普区周边修建中高收入阶层住宅，保护中心区商业核心的生存，也能为中心区的企业提供居住在附近的雇员，同时还可以为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场；,对芝加哥河沿岸地区进行再开发，改善区域环境，形成滨水休闲步道，大片开敞绿地空间以及可供开发的住宅用地,形成了中央生活区的主体,迪尔伯恩小区，并带动了周边原有工业用地及衰落地的开发，转变为居住和商业用途,郊区购物模式的盛行和激烈的竞争使中心区传统的零售百货店生存艰难，面临倒闭的危机；商务展览需求得不到满足,在中心区继续提升金融、法律等现代服务业和零售、贸易等传统服务业；,加强土地使用和管理；,加强主要活动场所之间的交通联系；,扩建麦考米克会展中心，形成完整的会展区,中心区人口开始增长，经济上升，到,1990,年代，芝加哥从制造业向现代服务业的经济结构转型基本完成，多元化经济结构形成,通过对中心区开发的合理规划与引导，能够促进城市经济结构的转型，同时能够带动中心区的进一步发展，强化中心区地区，实现经济繁荣,卢普区发展历程,加强土地使用与管理，鼓励居住、商业、办公的混合使用，形成具有活力的中央生活空间,在土地使用上，倡导,TOD,的发展模式，强调高密度和混合使用，在扩展的卢普区和铁路车站之间发展高密度的混合使用的走廊，将轨道、巴士公交系统和住宅、零售、教育和文化机构，医疗和办公活动联系起来；,强调办公、底层商业、旅馆和相关的商业用途，鼓励同一栋建筑垂直的混合使用和街道层面的零售和商业服务；,土地使用思路,空中俯瞰图：主要的标志性建筑,Aon,大楼,千禧公园,格兰特公园,希尔斯大厦,海军码头,景,区,白金汉喷泉,艺术博物馆,芝加哥剧院,“,L”,大厦,伦敦保险大厦,文化中心,图书馆,芝加哥河,密歇根湖,Lasalle,Se,大厦,Marquette,大厦,费雪大厦,Reliance,大楼,卢普区周边是中央生活区，主要由迪尔伯恩、河城、总统塔楼三个部分组成，面积约,600,英亩，可容纳,12,万居民；,高品质的中央生活区提升了,CBD,的形象，巩固了,CBD,商业核心的地位，并且社区居民大多数就近工作，为中心区的零售商店、餐馆和娱乐场所提供消费市场；,中央生活区在,CBD,和低收入社区之间创造了一个有效的边界，并且带动靠近中心区的地方进一步转型为中高收入居住社区；,中央生活区成为“芝加哥,21,世纪规划”的最成功之处，并成为城市中心最有活力的中等收入社区。,CBD,河城,总统塔楼,迪尔伯恩,芝加哥,CBD,周边的中央生活区,产业经济：芝加哥,芝加哥市是在钢铁工业、机械制造业、农业技术、贸易、文化教育等方面均居领先地位的地区。芝加哥市工业以钢铁、金属、食品加工、电子、石油加工、印刷和运输机械设备工业为主。钢铁工业占美国第一位，有著名的美国钢铁公司和加来钢厂。肉类加工也居全国首位。美国,500,家最大的公司中，有,33,家的总部设在芝加哥及附近地区，比较重要的有摩托罗拉、阿莫科及内陆钢铁公司等。,芝加哥是美国中西部一个重要的金融中心，也是世界金融中心之一。“芝加哥证券交易所”是美国境内仅次于纽约市的最大证券交易所。“芝加哥商业交易所”、“芝加哥期货交易所”和“芝加哥交易局”举世闻名。“芝加哥商业交易所”是世界上最大的一个易损货物交易市场，在全世界金融交易场所中首屈一指。“芝加哥期货交易所”的成交额超过美国国内任何一个交易所。“芝加哥交易局”是世界上最大、最早的期货、期权交易市场，它的股票成交额在美国国内名列前茅。芝加哥是美国一些大银行和大金融机构的总部和分支机构所在地。,它拥有,300,多家美国银行、,40,家外国银行分行和,16,家保险公司。这些银行和金融机构在商业贷款数额上名列美国全国前,3,名，各种金融资产总额居美国联邦储备委员会管区的第三位。世界,财富,500,强企业中有,33,家、美国,福布斯,500,强企业中有,47,家在此落户。,产业经济：芝加哥,芝加哥曾经是五大湖地区的传统工业重镇。然而，自上世纪,60,年代末期以来，芝加哥作为“工业锈带”的核心，显然未能摆脱席卷整个美国中西部的经济危机，城市衰退、人口流失、经济下滑等城市问题接踵而至。在经历了,30,多年从被动到主动的产业转型后，芝加哥依然从自然地理位置这一先天优势出发，实现了从制造业基地到国际大都市的真正转型，逐渐成为在全球具有一定影响力的大都市。,芝加哥在从单一制造业中心转型成为多元化经济体过程中，充分挖掘整合在商业、金融服务业、运输物流业的发展潜力，逐渐站在了各个领域的最前沿，成为了美国最多样化的城市经济体。芝加哥在从“锈带”地区逐渐走出的过程中，原来的制造业仍然具有一定的优势，从统计数据来看，制造业在,2006,年整个区域,GDP,中的比重接近,12%,，除了房地产和租赁业之外，仍然高于其他大都市行业。,2006,年该区域服务业的,GDP,达到,3273,亿美元，占总,GDP,的,76.8%,，其中，房地产及其租赁业、金融保险业等在芝加哥城市区域的比重较大，分别为,14.0%,和,10.7%,（见左表）。,芝加哥的产业结构,产业经济：卢普区,(CBD),卢普区作为芝加哥中央商务区，高产值、高附加值的金融服务业部门拉动了零售业、娱乐业、交通运输业、会展业等多个服务业部门的发展，形成了独具芝加哥特色的多元化服务业集聚区。,1.,金融服务业,芝加哥的金融服务业主要集中与卢普区。十多年前，美国金融衍生产品交易业务在全球市场占统治地位，,54%,的期货和期权交易业务活动聚集在芝加哥。,2005,年，尽管从事金融衍生产品交易的国际市场日渐扩张，美国市场占全球比重缩至,36%,，但芝加哥这一中心地位仍不受动摇，其交易额达到,22.4,万亿美元。,芝加哥在金融衍生产品交易领域从业人数,3.35,万人，排名全美第二，次于纽约市的,17.49,万人。,2.,商务活动拉动产业集聚,每年商务区就业群体仅在此的餐饮消费就达到,9.77,亿美元，购物消费亦创造了,9.4,亿美元的收入。而随着近年市中心就业人口逐渐回升，带来的集聚效应将更为明显。,3.,会展宾馆业小步发展,卢普区现有的近,1.3,万间客房，每年入住频率超过,310,万次。到,2009,年，还将新增宾馆客房,1000,余间。,4.,娱乐休闲业稳住游客,卢普区内十多个演出场馆有,2.5,万个观看席位，每年吸引前来的游客络绎不绝。,2005,年，“芝加哥百老汇”旗下四个剧场出售席位超过,130,万次，票房收入超过,6.35,亿美元。而位于卢普区中心的格兰特公园每年举办各项音乐演出节至少吸引了,680,万人次游客，几乎超过观看芝加哥两支城市棒球队比赛的观众总数。,5.,居住功能日益强大,卢普区生态环境保存完好，市中心,5,万多常住人口中，约有,1.3,万居住在该区。卢普区是芝加哥人口增长最快的城区之一。,6.,高等教育部门影响深远,卢普区除了企业密集外，还集中了芝加哥大学商学院、西北大学、伊利诺伊大学芝加哥分校、伊利诺伊艺术学院、肯特法学院、凯勒商学院、,Loyola,大学等多所高等院校。大学城目前各类在校学生约,5.3,万人，各校占地总面积近,750,万平方英尺，几乎是全美第一高楼,西尔斯大厦占地面积的两倍，是伊利诺伊州最大的大学城，堪称全美最大的大学城之一。,CBD,入驻企业,总部设在芝加哥,CBD,的著名企业有：美联航、雅培、波音、摩托罗拉、卡夫食品、,Walgreen,连锁药店、麦当劳、卡特彼勒物流公司、能源公司,Exelon,、保险公司,The Allstate Corporation,、机械与工业部件产品制造商,Illinois Tool Works,等。芝加哥大都市区前,15,大企业雇主，雇佣员工总数即超过,22,万人，占芝加哥大都市区就业人口的,6.0%,。,卢普区金融业,卢普区是芝加哥金融服务业的主要集中地。芝加哥是仅次于纽约的美国第二大金融中心。芝加哥在期货和期权交易领域是当之无愧的全球最大金融衍生产品交易中心。,2003,年芝加哥占全美期货和期权交易总量的,63%,，纽约居后，占,16%,（见表,1,）。 芝加哥的期货期权交易业务，主宰了全美金融衍生产品交易市场。,芝加哥期货交易所：全球最大的交易所,国际有影响力的期货交易市场,（,1,）美国市场,以芝加哥和纽约为主：芝加哥商品交易所（,CBOT,：以农产品和国债期货见长）、芝加哥商业交易所（,CME,：以畜产品、短期利率欧洲美元产品以及股指期货出名）、芝加哥期权交易所（,CBOE,：以指数期权和个股期权最为成功）；,纽约商业交易所（,NYMEX,：以石油和贵金属最为出名）、国际证券交易所（,ISE,：新兴的股票期权交易所）。,2006,年,10,月,17,日芝加哥商品交易所（,CME,）宣布和已竞争百年的同城对手芝加哥期货交易所（,CBOT,）进行合并，这造就全球最大的衍生品交易所，由此诞生了迄今为止全球最大的交易所,芝加哥交易所集团,（,2,）欧洲市场,主要是欧洲期货交易所（,EUREX,：主要交易德国国债和欧元区股指期货）和泛欧交易所,1,（,Euronext,：主要交易欧元区短期利率期货和股指期货等），另外还有两家伦敦的商品交易所：伦敦金属交易所（,LME,：主要交易基础金属）、国际石油交易所（,IPE,：主要交易布伦特原油等能源产品）。,（,3,）亚太期货市场,以日本、韩国、新加坡、印度、澳大利亚、中国的内地以及香港和台湾地区为主。,日本期货市场主要包括以东京工业品交易所（主要是能源和贵金属期货）、东京谷物交易所（主要是农产品期货）等为主的商品交易所，以及以东京证券交易所（主要交易国债期货和股指期货）、大阪证券交易所（主要交易日经,225,指数期货）和东京金融交易所（主要交易短期利率期货）为主的金融期货交易所。,中国内地目前有上海期货交易所（主要交易金属、能源、橡胶等工业品期货）、大连商品交易所（交易大豆、玉米等农产品期货）以及郑州商品交易所（交易小麦、棉花、白糖等农产品期货）。,中国金融期货交易所（以下简称中金所）将上市金融期货品种，首先将上市沪深,300,股指期货。,（,4,）中南美及非洲期货市场,中南美主要是墨西哥衍生品交易所和巴西期货交易所。非洲期货市场主要是南非的证券交易所下属的期货市场，上市当地金融期货品种。,芝加哥期货交易市场,：发展历史,芝加哥期货交易所是当前世界上最具代表性的农产品交易所。,19,世纪初期，芝加哥是美国最大的谷物集散地，随着谷物交易的不断集中和远期交易方式的发展，,1848,年，由,82,位谷物交易商发起组建了芝加哥期货交易所，该交易所成立后，对交易规则不断加以完善，于,1865,年用标准的期货合约取 代了远期合同，并实行了保证金制度。芝加哥期货交易所除厂提供玉米，大豆、小麦等农产品期货交易外，还为中、长期美国政府债券、股票指数、市政债券指数、 黄金和白银等商品提供期货交易市场，并提供农产品、金融及金属的期权交易。芝加哥期货交易所的玉米、大豆、小麦等品种的期货价格，不仅成为美国农业生产、 加上的重要参考价格，而且成为国际农产品贸易中的权威价格。,在交易所早期，,CBOT,仅交易农产品，如玉米、小麦、燕麦和大豆。交易所的期货合约经过多年的发展演变现包括非保存性农产品和非农产品，如黄金和白银。,CBOT,第一种金融期货合约于,1975,年,10,月推出，该合约为基于政府全国抵 押协会抵押担保证券的期货合约。随着第一种金融期货合约的推出，期货交易逐渐被引进到多种不同的金融工具，其中包括美国国库中长期债券、股价指数和利率互换等。另一个金融创新，期货期权，于,1982,年推出。,在过去的,150,多年中，,CBOT,的主要交易方式为公开喊价交易，即交易者在交易场内面对面的买卖期货合约。然而，为了满足全球经济增长的需求，,CBOT,于,1994,年成功地推出了第一个电子交易系统。在,CBOT,推出新交易系统的同时，交易所也完成了清算业务的转换。芝加哥商业交易所,(CME),于,2004,年,1,月开始为,CBOT,的所有产品提供清算及相关业务服务。,2006,年,10,月,17,日美国芝加哥商业交易所（,CME,）和芝加哥期货交易所（,CBOT,）宣布已经就合并事宜达成最终协议，两家交易所合并成全球最大的衍生品交易所,芝加哥交易所集团。合并后的公司被称为芝加哥交易所集团（,CME,公司），总部将设在芝加哥。合并后的公司的资产总额据估计将达到,250,亿美元，,CME,占其中的,180,亿美元，,CBOT,约占其中的,70,亿美元。,合并后的交易所交易品种将涉及利率、外汇、农业和工业品、能源以及诸如天气指数等其他衍生产品。合并后的公司已成为世界上最活跃的交易所，平均每天将成交,900,万手合约，成交金额接近,4.2,万亿美元。,纽约曼哈顿,CBD,案例分析,NEW YORK,1492,年哥伦布发现美洲,1524,年意大利探险家发现纽约城所在的岛屿,1609,年就职于荷兰东印度公司的英国人亨利,.,哈德逊到达哈德逊河,1625,年荷兰人在下曼哈顿建立了第一个永久定居点，称为新阿姆斯特丹。,1626,年彼得,.,米纽伊特总督以价值,24,美元的小商品从印第安人手中购得整个曼哈顿岛屿,1636,年定居者从印第安人手中购买了现在的布鲁克林政区,1641-1790,殖民地时代和独立战争,1972,年，议会决定发行股票，以支付革命战争的费用，此举为后来的纽约证券交易所打下了基础,1825,年，纽约发展成为海港，欧洲移民大量涌入,1858,年曼哈顿中部的贫民窟被拆除，建造成中央公园,1883,年布鲁克林桥历经,15,年建成,1892,年大批移民通过埃里斯岛进入美国的时代到来，在,62,年中有,170,万移民从这里进入美国,1989,年纽约正式建立五个行政区：布朗克斯、布鲁克林、曼哈顿、昆斯、斯塔藤岛,Manhattan, Brooklyn, Queens, the Bronx and Staten Island,1902,年麦迪逊广场的熨斗形建筑标志着纽约进入摩天大楼时代,1929,年华尔街的经济崩溃标志着进入大萧条时代,1931,年当时世界最高的建筑,帝国大厦落成,1940,年洛克菲勒中心建筑群落成,1941,年美国参加第二次世界大战，曼哈顿商业区黯然失色,1952,年联合国在新总部召开会议，新大楼高耸在伊斯特河之滨,1973,年世界贸易中心落成,1988,年世界金融中心落成,曼哈顿,曼哈顿是纽约市的中心区，总面积,57.91,平方公里，占纽约市总面积的,70%,，人口,150,万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的,CBD,。,曼哈顿主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城,(Downtown),、中城,(Midtown),著名的街区是格林威治街和第五大街。这里银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区。,华尔街,洛克菲勒中心,著名的街区或名胜分布图：,华尔街,纽约证券交易所,百老汇,帝国大厦,洛克菲勒中心,中央公园,联合国总部,大都会艺术博物馆,大都会歌剧院,时报广场等,从帝国大厦远眺曼哈顿,上东区,富翁的天堂，纽约地价最贵的富豪区。今天的曼哈顿岛上，地价最贵的当属纽约市的富豪区,上东区。对于纽约人来说，住在这里象征一种特别的生活，就是开着加长型的豪华房车、小孩子穿着昂贵的私立学校制服、保姆推着精致的婴儿车逛街以及大门内深深庭院中的豪宅。,第五大道是曼哈顿区的中央大街，道路两旁是玻璃幕墙闪闪发亮的高楼大厦。西装革履的男士和身穿时装的女士，拿着公文包，进出高楼大厦，呈现出一幅高雅、时尚的美国现代生活图景。,第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品才能在这里占有一席之地，各式橱窗设计是街道上的一大特色。著名的大都会博物馆也在这条街上，所以现在的第五大道除了是百万富翁街道，其丰富的艺术资产与高雅幽静的景观也一同被称为上东区之冠。,曼哈顿主要区域,曼哈顿主要区域,上西区,高雅艺术的舞台，纽约最令人觊觎的住宅区，高级知识分子和文化人居住区,林肯中心是全世界最大的艺术会场，兴建完成前，这个区域还是纽约的贫民窟，现在却成为表演艺术的重要舞台。这个区的,57,街 是一条充满艺术气息与高级餐厅的街道，闻名于世的卡耐基演奏厅为,57,街增色不少。与同为艺术中心的格林尼治村不同的是，这里是高雅和古典艺术的舞台，也是高级知识分子和文化人居住区。,中城区,MIDTOWN,商业文明之星，曼哈顿的豪华居住区。,中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。中城区以栉比鳞次的商业大楼为主，高度现代化的都市设计，让数以百万的人们在此工作、休闲、消费毫无阻碍，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。进入,20,世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围。,曼哈顿主要区域,下城区,DOWNTOWN,下城区是整个纽约市生命力的发源地，自由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅,1.54,公里、面积不足,1,平方公里的华尔街,CBD,的金融区，聚集了全球近家外贸、金融、证券、保险公司，以及联合国大厦等。著名的,Battery Park City,居住区就位于此,曼哈顿主要区域,Luxury apartment,奢侈公寓,Semi-luxury apartment,半奢侈公寓,Common apartment,普通公寓,美国,CBD,公寓客户有明显的等级划分,家族型富豪、闻名世界的财富阶层，金融界、文艺界名人及国际名流。,华尔街的,businessman and women, and their families,客户,当地的学生、艺术家、下城区的,business,professionals,及一些名人。,华尔街是英文,“,墙街,”,的音译。荷兰统治时，在这里筑过一道防卫墙。英国人赶走荷兰人后，拆墙建街，因而得名。这条街上的联邦厅曾是美国第一届国会的所在地，首任总统华盛顿就是在这里宣誓就职的，如今大门前耸立着华盛顿像以纪念此事。不过华尔街作为政治中心只是短暂的一瞬，而作为金融中心却一直辉煌夺目，经久不衰。,华尔街两旁很早就已是摩天大楼竖立，街道如同峡谷，抬头只能望见一线天。数不清的大银行、信托公司、保险公司和交易所都在这里驻足。每天成千上万的白领阶级涌到这里上班。而住在郊区的金融巨头们，则不必受挤车堵车之苦。他们上下班乘飞机，直升机场就设在华尔街东端不远的东河畔。,华尔街设有,纽约证券交易所,、美国证券交易所、投资银行、政府和市办的证券交易商、信托公司、联邦储备银行、各公用事业和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。华尔街是金融和投资高度集中的象征。,华尔街,华尔街,(wall street),是纽约市曼哈顿区南部一条大街的名字，长不超过一英里，宽仅,11,米。它是美国一些主要金融机构的所在地。,曼哈顿,曼哈顿,CBD,主要特点,曼哈顿的产业状况,纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿从事金融、保险业的人很多。在曼哈顿的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心。,曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿下城，但却有后来居上的势头。,进入,20,世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，周围也聚集了很多商店，服务业等。,北京,CBD,案例分析,地理位置,CBD,区位：,北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间,CBD,规模：,北京市,CBD,规划用地约,4,平方公里，规划范围东自西大望路，西至东大桥路，北起朝阳北路，南达通惠河。现有建筑,300,万平方米，政府投资,100,亿于,15,年内达到,1000,万平方米，计划,2008,年完成整个规划的,70%,。届时，,CBD,写字楼占,50%,，公寓占,25%,，商业、文化、服务、娱乐设施占,25%,，多功能性强化。,区域主要代表项目：,新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道,已成现房项目：,阳光,100,、建外,SOHO,、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心 。,北京,CBD,规划沙盘图,定位,城市功能定位,建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。,经济功能定位,集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区。,现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域。,金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。,总体规划,商务设施,文化娱乐,居住用地,中小学用地,教育科研用地,市政用地,绿化用地,混合使用,规划理念,A,、,商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市肌理，形成方格状基本路网结构，并体,现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。,B,、,突出以商务办公为主的功能，将主要商务办公设施集中布置在“金十字”街两侧地段，设,计形成混合功能区。重视文化功能，强调文化设施与商务设施的有机融合。,C,、,重视生态环境建设，强调商务中心区内设置大面积公共绿地，并通过绿化带的连接，形,成完整的绿化体系。,D,、,塑造完美的城市形象，将超高层建筑相对集中，并突出设置标志性建筑，形成重点突,出、错落有致的空间形态。,E,、,建设现代化、立体化的交通体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。,F,、,建设完善的信息网络，构筑统一开放的公用业务平台，为企业和社区信息化建设提供便,利条件和有力保障。,交通规划,规划中道路用地约为,155,公顷，占,CBD,总面积的,39%,。为分析解决社会车流与,CBD,车流的矛盾，专家们根据交通需求，增加了路网的密度，把城市绿化与行人系统进行适当的融合；利用,CBD,区域模式及整体交通规划模型对,CBD,路网进行了评估，建议增加南北向地铁线路。,思路,1,、制定相应的交通组织方案，保证商务中心区对外交通的通畅。,研究商务中心区建设与周边地区及市区的相互影响，进行定量分析和评价，提出交通改善方案及对策措,施。,2,、针对北京商务中心区缺少出入通道和集散网络的状况，在路网规划中强调完善路网结构，最大限度的寻,求路网整体协同效益。,3,、强调空间综合利用，使交通设施的安排尽可能与建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空间，,尽可能使人流与车流、各种类型车流在空间上分流，形成一个与人文及生态环境融合的交通环境。,具体措施,CBD,要建内部公交循环系统,当进入,CBD,区域时，有两条内部循环公交线路可供选择。该线路上设置公交专用道，同时采用大容量公交车。,公共交通将在未来,CBD,内达到,56%,的比例，这与国外发达国家的,CBD,区域通常要求在,70%,至,80%,的公共交通比例相比仍然维持了较低的比例。,CBD,未来有两条内部循环公交线路,现有以及未来规划中的四条地铁线路将承担,CBD,区域公交出行量的,40%,，约每日,36000,人次。,CBD,地下铁建设路线,区域内将增设四条地铁线路七个地铁站,在区域边缘将会设四个公交站点。使用公共交通工具的人在区域外的公交站点或者区域内的地铁站进入,CBD,后就可以搭乘公交。,黑色圆圈为公交换乘站,环境景观规划,历史人文公园,表演艺术广场,科技信息公园,自然科学公园,受现状条件和土地开发方式的制约，在,CBD,内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积,2.5,公顷左右的公园，形成具有不同题材的主题公园，拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统，环状绿化系统将整个商务办公区连接，且位于区域的中部，人流比较集中的位置。,串起历史人文公园和表演艺术广场,人文轴线,科技轴线,串起科技信息公园,绿化系统的两条轴线,绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间，增强它的识别性和导向性，同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间，为,CBD,密集的建筑群体提供一个观赏的距离。,规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植，使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施，使人与自然环境更加贴近。,通惠河,在红线两侧附近建造商务办公区,红线外围依次是混合功能区，再外围是居住区，,规划的空间形态设计就是顺应这种依次递减的顺序趋势，形成一个中间高，向外依次递减的整体形态。,主体建筑的高度均在,100,米以上，高度在,150-300,米之间，标志性建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开，产生一种强烈的震撼力，使三环路成为展示,CBD,形象的一个窗口。,建国门外大街,东三环路,超高度核心区,延续长安街的传统格局，建筑较庄重、严整，临街基本形成一个平直的界面，这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。,混合功能区和居住区基本高度控制在,80,米以下，建筑采用街坊式的布局，基本统一的高度，形成一个大背景，从而形成一个比较清晰的城市轮廓线，起到烘托商务办公的作用。,超高层建筑较为集中的区域，它的主要建筑将会成为整个,CBD,的地标性建筑，建筑围绕中心广场展开，保证各自的景观效果，中心广场可布置会展中心等大型公共设施，为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。,地下空间规划,规划方案确定的规划框架由“一轴、一区、两点（远期实现三点）、三线”组成。,一轴,地下公共空间发展轴：东三环路南北向地下空间发展轴线。,一区,地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。,两点,地下空间主要集散点：地铁,1,号、,10,号线国贸换乘站，地铁,10,号线光华路车站（远期有地铁,14,号线光华路车站）。,三线,地下空间主要公共联络线：建国门外大街及建国路地下联络线，光华南路地下联络线，商务中心区东西街地下联络线。,地面,地下一层主要为商业设施,地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处设置少量地下二层商业，以保持地下商业网络的连续。,地下三层、四层主要为停车及设备用房，以满足商务中心区内较高的机动车停车位指标要求。,北京,CDB,地下连廊布局,由于国贸桥周边商务办公项目众多，人流、车流量较大，加上地铁,1,号线、,10,号线在国贸东南角均未设置出入口，因此，,06,年初，在,CBD,地区首先启动银泰中心至航华大厦地下人行通道、中环广场至银泰中心地下人行通道的建设工作。其中，银泰中心至航华大厦地下人行通道将东西向穿过东三环，长度为,610,米。从银泰中心走地下人行通道，步行几分钟就可到达航华大厦。中环广场至银泰中心地下人行通道长度为,200,米,.,2008,年前，一条长达,5400,米、连通地铁和公交站点的地下连廊将贯穿整个,CBD,地区。,地下连廊不仅作为地下通道使用，还将建成特色商业区。,核心区规划,北京,CBD,核心区域位于东三环、光华路、针织路和建国路区域。,总建筑面积约为,60,多万平方米，规划保留的建筑面积约为,30,万平方米。,现状居民约有,800,户，居民约,2300,人。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为,141.1,万平方米，文化娱乐设施面积为,2.4,万平方米，公共绿地面积为,1.53,公顷。,产业规划,CBD,产业定位,以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住加入世贸组织和举办奥运会两大机遇，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。,重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。,发展和健全各类中介服务体系。,建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。,商业规划的主要内容,商业规划的重点,一是“两个标志项目”，即展示商务中心区商务形象的商务中心区会展中心，展现商务中心区财富品位的顶级消费中心。,二是“三条商业走廊”，即,Z,形时尚商业景观走廊，东三环地下商业走廊，中轴线文化商业走廊。,三是“三个生活区商业组团”，即三个主要公寓集中地带的社区生活商业服务系统。,此外，朝阳路南侧东大桥至规划的东大桥东侧路地段交通便利，与朝外市级商业中心联为一体，其商业具体安排应与朝外大街整体开发统筹考虑。,北京,CBD,各类指标比例图,