美元贬值与中国房价【-】

标题,摘要1,摘要2,摘要3,摘要4,P,*,标题,正文内容,正文内容,正文内容,P,*,美元贬值与中国房价,09年下半年房地产行业投资策略,赵强、翁非玉,2009年6月,1,行业,1,美元贬值与中国房价,2,关键假设及主要结论,假设：我们预期未来一至两年内，美元将呈 现明显的贬值趋势,结论：美元贬值改变全球资金流动和投资者 预期，中国房价可能因此在未来12个 月内重演2005-2007年曾经出现的状况,3,为什么美元将要贬值？,我们宏观及策略研究部门认为，美国政府采取的“定量放松”的货币政策刺激经济的后果将导致新一轮的流动性泛滥，而美国经济一两年内还看不到重新增长的动力，因此美国经济出现“滞账”的可能性在加大。,如果上述观点成立，将会出现全球投资者集中抛售美元和美元资产的情况，从而加大了美元贬值的速度和幅度。,4,美元将趋势性下跌,图：美元指数,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,5,美元贬值如何影响中国房价？,资料来源：光大证券研究所,图：美元贬值对中国资产价格的影响途径,6,与05-07年的情况有类似之处,7,货币供应领先于资产价格,图：广义货币供应M2的同比增速,资料来源：光大证券研究所,8,台湾地区早期的例子,图：台湾地区的M2同比增速与房价涨幅,资料来源：光大证券研究所,9,2005-07年间的资产价格膨胀,图：中国广义货币供应,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,10,中国家庭的流动资产继续增长,图：中国家庭的流动资产规模估计,资料来源：Bloomberg、光大证券研究所,11,利率维持在低位,图：住房按揭贷款利率,资料来源：光大证券研究所,12,负担能力因利率下降而改善,图：利率与月供支出比的变化,资料来源：光大证券研究所,13,09-10年，全国房价潜力涨幅10%,表：全国平均的房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,14,上海房价潜力涨幅15%,表：上海平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,15,北京房价潜力涨幅15%,表：北京平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,16,深圳房价潜力涨幅10%,表：深圳平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,17,广州房价潜力涨幅10%,表：广州平均房价负担能力变化,资料来源：光大证券研究所,18,怎样衡量房屋的库存？,现房,新房市场库销比、存量市场的空置率,在建项目,在建项目相对于销售量的倍数,土地储备,土地储备相对于销售量的倍数,19,供应层面的影响因素,现房消化周期持续下降,土地供应：一线城市稀缺，二三线城市充足,开发商：资金压力缓解，预期转为乐观,20,短期库存迅速下降,图、全国主要城市新建住宅可售面积消化时间,注：消化时间=可售面积/三个月移动平均月销量，单位为月,资料来源：各城市房地产交易中心、光大证券研究所,21,房地产投资大幅跳水,图、全国房地产投资同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,22,新开工增速持续低迷,图、商品房新开工面积同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,23,在建规模增幅下降,图、全国商品住宅累计在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,24,短期下滑势头有所遏制,图、全国商品住宅单月在建面积同比增长率,资料来源：CEIC、光大证券研究所,25,土地储备负增长,图、全国土地购置与开发面积累计同比增速,资料来源：CEIC、光大证券研究所,26,土地储备处于净消耗状态,图、全国土地购置与开发面积累计数的比值,资料来源：CEIC、光大证券研究所,27,结论,无论需求还是供应层面的影响因素，都趋于正面,我们预期，未来两年全国房价每年上涨10%,“核心城市”+“核心地段”。我们看好土地供应能力较弱的核心城市，包括上海、北京、杭州等。同时，看好供应短缺的核心地段和稀缺资源项目。,28,公司,2,总体影响和公司比较,29,房价上涨对开发商的影响,对09、10年盈利预测的影响,对重估价值（NAV）的影响,30,业绩弹性与适用增值税率有关,资料来源：光大证券研究所,表、房价涨幅对净利润的影响,31,万科的业绩弹性约为3倍,表、房价变化对万科业绩的影响,资料来源：光大证券研究所,32,价值弹性同样与适用增值税率有关,资料来源：光大证券研究所,表、房价涨幅对,NAV,的影响（动态算法）,33,表、房价变化对万科重估净资产的影响（净态估算）,资料来源：光大证券研究所,34,公司之间的比较,“仓位”轻重：可售资源相对公司规模的多少,资产配置：城市布局、项目类型及所处地段,投资开发能力,35,土地储备及盈利能力,图：主要开发类上市公司的土地储备及盈利能力,资料来源：光大证券研究所,36,区域布局的比较,图：主要开发类上市公司的土地储备的区域分布,37,个股推荐,“仓位”：招商、保利、苏宁环球、栖霞建设,资产配置：,上海：中华企业,北京：首开、北京城建、亿城股份等,深圳：深振业、深长城等,杭州：滨江集团,推荐组合：保利、招商、中企、滨江、新湖,短期推荐：亿城股份、福星股份,38,投资策略,3,行情在犹豫中发展,39,可能影响地产股走势的因素,催化剂,政策,楼市走向,估值水平,NAV的折价率,相对市场的PE、PB,40,催化剂来自于政策与楼市表现,图：房地产板块及万科每月的相对表现,资料来源：WIND、光大证券研究所,41,预测市盈率略高于平均值,图：A股四大住宅开发商的预测市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,42,相对市盈率接近上轨,图：A股四大住宅开发商的相对市盈率变化,资料来源：WIND、光大证券研究所,43,重点公司盈利预测及估值,44,附录,4,区域市场数据分析,45,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅日均成交量变化,46,上海,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：上海新建住宅可售面积及消化时间,47,杭州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：杭州,新建房日均成交量变化,48,杭州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：杭州,新建商品房可售面积及消化时间,49,南京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：南京新建商品住宅日均成交量变化,50,南京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：南京,新建商品住宅可售面积及消化时间,51,北京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：北京新建住宅日均成交量变化,52,北京,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：北京,新建商品住宅可售面积及消化时间,53,天津,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：天津新建商品住宅日均成交量变化,54,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳新建商品住宅日均成交量变化,55,深圳,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：深圳,新建商品住宅可售面积及消化时间,56,广州,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：广州新房每月成交量及变化,57,武汉,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：武汉新房每月成交量变化,58,重庆,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：重庆新房每月成交量变化,59,长沙,资料来源：各地房地产管理局、光大证券研究所,图：长沙新房每月成交量变化,60,谢谢！,联系方式：,：22169113、22169116,电邮：,61,SAi+Rzh+Ryg-Qyg)Pxf)Pwe(Owe*Nvd*Nuc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGo5XFn5XEm4WEm3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0SAh+Rzh+Qyg-Qyf)Pxf)Owe(Owd*Nvd*Muc&Mtb%Ltb$Ksa$Kr9!Jr9#Iq8#Ip7ZHp7YGo6YGn5XFn5WEm4WEl3VDl2UCk2UBj1TBj0SAi0Szh+Rzh-Qyg-Qxf)Pxf(Owe(Ovd*Nvd&Muc&Ltb%Lta$Ksa$Jr9!Jr8#Iq8#Hp7ZHp6YGo6YFn5XFn4WEm4WDl3VDk2UCk2TBj1TBi0SAi0Rzh+Rzg-Qyg-Pxf)Pxe(Owe(Nvd*Nvc&Muc%Ltb%Lsa$Ksa!Jr9!Jq8#Iq8ZHp7ZHo6YGo6XFn5XFm4WEm4VDl3VCk2UCk1TBj1TAi0SAi+Rzh+Ryg-Qyg)Pxf)Pwe(Owe*Nvd*Muc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGo5XFn5XEm4WEl3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0SAh+Rzh+Qyg-Qyf)Pxf)Owe(Owd*Nvd&Muc&Mtb%Ltb$Ksa$Kr9!Jr9#Iq8#Ip7ZHp7YGo6YGn5XFn5WEm4WDl3VDl2UCk2UBj1TBj0SAi0Szh+Rzh-Qyg-Qxf)Pxf(Owe(Ovd*Nvc&Muc&Ltb%Lta$Ksa$Jr9!Jr8#Iq8#Hp7ZHp6YGo6YFn5XFn4WEm4VDl3VDk2UCk2TBj1TBi0SAi0Rzh+Rzg-Qyg-Pxf)Pxe(Owe(Nvd*Nuc&Muc%Ltb%Lsa$Ksa!Jr9!Jq8#Iq8ZHp7ZHo6YGo6XFn5XFm4WEm3VDl3VCk2UCk1TBj1TAi0SAi+Rzh+Ryg-Qyg)Pxf)Pwe(Owe*Nvd*Muc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGo5XFn5WEm4WEl3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0Swe(Owe*Nvd*Muc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGo5XFn5XEm4WEl3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0SAh+Rzh+Qyg-Qyf)Pxf)Owe(Owd*Nvd&Muc&Mtb%Ltb$Ksa$Kr9!Jr9#Iq8#Ip7ZHp7YGo6YGn5XFn5WEm4WDl3VDl2UCk2UBj1TBj0SAi0Szh+Rzh-Qyg-Qxf)Pxf(Owe(Ovd*Nvc&Muc&Ltb%Lta$Ksa$Jr9!Jr8#Iq8#Hp7ZHp6YGo6YFn5XFm4WEm4VDl3VDk2UCk2TBj1TBi0SAi0Rzh+Rzg-Qyg-Pxf)Pxe(Owe*Nvd*Nuc&Muc%Ltb%Lsa$Ksa!Jr9!Jq8#Iq8ZHp7ZHo6YGo6XFn5XEm4WEm3VDl3VCk2UCk1TBj1TAi0SAi+Rzh+Ryg-Qyg)Pxf)Pwe(Owd*Nvd*Muc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGo5XFn5WEm4WEl3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0SAh+Rzh+Qyg-Qyf)Pxf)Owe(Ovd*Nvd&Muc&Mtb%Ltb$Ksa$Kr9!Jr9#Iq8#Ip7ZHp7YGo6YGn5XFn4WEm4WDl3VDl2UCk2UBj1TBj0SAi0Szh+Rzh-Qyg-Qxf)Pxf(Owe(Nvd*Nvc&Muc&Ltb%Lta$Ksa$Jr9!Jr8#Iq8#Hp7ZHp6YGo6YFn5XFm4WEm4VDl3VDk2UCk2TBj1TBi0SAi0Rzh+Rzg-Qyg-Pxf)Pwe(Owe*Nvd*Nuc&Muc%Ltb%Lsa$Ksa!Jr9!Jq8#Iq8ZHp7ZHo6YGo5XFn5XEm4WEm3VDl3VCk2UCk1TBj1TAi0SAi+Rzh+Ryg-Qyg)Pxf)Owe(Owd*Nvd*Muc&Mub%Ltb%Ksa$Ks9!Jr9!Iq8#Iq7ZHp7ZGo6YGn5XFn5WEm4WEl3VDl3UCk2UCj1TBj1SAi0SAh+Rzh+Qyg-Qyf)Pxf(Owe(Ovd*Nvd&Muc&Mtb%Ltb$Ksa$Kr9!Jr9#Iq8#Ip7ZHp7YGo6YFn5XFn4WEm4WDl3VDl2UCk2UBj1TBj0SAi0Szh+Rzh-Qyg-Qxf)Pxe(Owe(Nvd*Nvc&Muc&Ltb%Lta$Ksa$Jr9!Jr8#Iq8#Hp7ZHp6YGo6XFn5XFm4WEm4VDl3VDk2UCk2TBj1TBi0SAi0Rzh+Rz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