资产评估的基本方法分析及比较

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,资产评估,24 九月 2024,第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法,第二节 成本法,第三节 收益法,第四节 评估方法的比较,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义,二、市场法应用的前提条件和,适用范围,三、市场法的基本程序,四、市场法中的具体评估方法,五、对市场法的评价,P49,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义,比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格，来确定被评估资产价值的一种方法,二、市场法应用的前提条件和适用范围,（一）市场法应用的前提条件,1,、活跃的公开市场,2,、有可比的已经交易的资产,资产及其交易的可比性具体体现在哪几个方面,P39,DOU DAN X,（二）市场法的适用范围,适用于单项资产,不适用于,没有可比参照物的资产,没有市价的资产,DOU DAN X,第一节 市场法,三、市场法的基本程序,1,、选择参照物,2,、在评估对象与参照物间选择比照因素,3,、指标对比、量化差异,4,、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异,5,、综合分析确定评估结果,第一节 市场法,四、市场法中的具体评估方法,市场法,直接比较法,类比调整法,1,、现行市价法,2,、市价折扣法,3,、功能价值类比法,4,、价格指数法,5,、成新率价格调整法,6,、成本市价法,7,、市盈率乘数法,第一节 市场法,（一）直接比较法,1,、现行市价法：评估对象具有市场上相同的参照物，如股票、债卷,2,、市价折扣法：,市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售,条件,、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规,定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。,例如,某企业急需现金,拟快速变现某资产,在,评,估时点与其完全 相同的正常变现价为,20,万元,经评估师综合分析,，,认为快速变现的折扣率应为,30%,因此,拟快速变现资产价值,为：,资产评估价值,=,20X,（,1,-30,%)=14,万元,资产评估价值,=,参照物成交价格,X(1,一折扣率,第一节 市场法,3.,功能价值类比法,：,功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础,参,考参照,物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法,。,（,1,）,资产价值与其功能,呈,线性关系的,情,况,通常被称作生产能力比例法。,例：,评估资产年生产能力为,90,吨,参照资产的年生产能力,为,120,吨,评估时点参照资产的市场价格为,10,万元,由,此确定被评估资产,价值,为：,资产评估价值,=10X90 120=7.5 ,万元,第一节 市场法,（,2,）,资产价值及其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济,效益指数法,例：,被评估资产年生,产,能,力,为,90,吨,参照资产的,年,生产能力为,120,吨,评估时点参照资产的市场,价,格为,10,万,元,该类资产的功能价值指数为,0.7,，,由此确定被评估资产价值,资产评估价值,=lOX,（,90 ,120,）,=8.18,(,万元,),0.7,第一节 市场法,4.,价格指数法,：,价格指数法是以参照物成交价格为基础,，,考虑参照物的成交时间 与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的,影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。,资产评估价值,=,参照物成交价格,X,（,1,+,物价变动指数,）,或,:,资产评估价值,=,参照物成交价格,X,价格指数,例：,与评估对象完全相同的参照物资产,4,个月前的成交价格为,10,万元,4,个月间该类资产的价格上升了,13%,则,:,资产,评估,价值,=,lOX,（,1,+,1,3,%,）,=10.3 ,万元,第一节 市场法,5.,成新率价格调整法,：,是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与 评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。,6.,成本市价法,：,是,以,评估对象的现,行,合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法,资产评估价值,评估对象现行成本,参照物成交价格,参照物现行合理成本,P45,例：评,估时点某参照住宅的成本市价率,150%,，被估全新住宅现行成本,20,万元,则：,被评对象价值,(,资产评估价值,),20X150%=30,万元,注：成本市价率,=,交易价,/,成本,第一节 市场法,7.,市盈率乘数法,：,是以参照物,（,企业,）,的市盈率作为乘数,（倍,数,),以此 乘数与评估对象,(,企业,),的收益额相乘估算评估对象,(,企业,),价值的方 法。,资产评估价值,=,评估对象,（,企业,）,收益额,X,参照物,（,企业,）,市盈率,例：某被估企业的年净利润为,1000,万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为,20,则：,被评对象价值,(,资产评估价值,),1000X20 20000,万元,注：此方法适用于企业整体评估,第一节 市场法,（二）类比调整法：,参照物与评估对象在大的方面 基本相同或相似，通过对,比分析调整参照物与评估对象之间的差异， 在参照物,成交价格基础上调整估算评估对象价值。,应用广泛,资产评估价值,参照物售价,功能差异值,时间差异值,资产评估价值,参照物售价,功能差异修正系数,时间差异修正系数,或,参照物的主要差异因素有,5,种,交易时间差异因素,区域差异因素,功能差异因素,交易情况差异因素,个别差异因素,注意：各种差异因素可以共同存在，也可以单独存在。,第一节 市场法,1,、交易情况差异,因素：,主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。,2,、交易时间差异,因素：是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。,3,、区域差异,因素：是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出,4,、功能差异因素：,是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。,5,、个别差异因素：,主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。,案例,1,：某待估资产为一机器设备，年生产能力为,150,吨。评估基准日为,2003,年,2,月,1,日。,评估人员收集的信息：,（,1,）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为,210,吨，市场成交价格为,160,万元。,（,2,）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。,（,3,）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,类比调整法应用实例：,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。,评估值,=160150/210=114.29(,万元,),案例,2,：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为,58,平方米，建筑时间为,1989,年，位置在某市闹市区，评估基准日为,2003,年,5,月,1,日。,在待估房屋附近，于,2001,年,12,月曾发生过房屋交易活动，交易价格为,58000,元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。,经调查，,2003,年居住用房价格与,2001,年相比上升了,9.3%,，则：,资产评估值,=58000(1+9.3,)=63394(,元,),案例,3,：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为,2002,年,6,月，成交价格为,365.2,万元。评估基准日为,2002,年,8,月。,分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。,经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的,30%,，则待估资产的评估值为：,资产评估值,=365.2(130,)=255.64,（万元）,案例,4,：待估资产为某机器设备，其生产时间为,1990,年，评估基准日为,2003,年,1,月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为,2002,年,12,月，交易价格为,124000,元，该机器设备的生产时间为,1995,年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。,经调查了解，待估设备的尚可使用年限为,13,年，则待估资产的成新率为：,待估资产成新率,=,待估资产尚可使用年限,/,（待估资产已使用年限,+,待估资产尚可使用年限）,100%=13(7.5+13) =63%,参照资产已使用年限为,8,年，尚可使用年限为,15,年，则参照资产的成新率,参照资产的成新率,=15(8+15) 100%=65%,则待估资产的评估值可通过下式计算：,资产评估值,=,参照物成交价格,（评估对象成新率,/,参照物成新率）,该待估设备的评估值为：,评估值,=124000(63%65%)=120184.62(,元,),第一节 市场法,类比调整法应用实例：,待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地面积为,600,平方米，地形为长方形，请评估,1997,年,10,月的公平市场交易价。,评估过程：,1,、选择评估方法,-,市场法,2,、搜集有关评估资料,（,1,）搜集待估土地资料,（,2,）搜集交易实例,3,、交易情况修正,4,、交易时间修正,5,、区域因素修正,6,、个别因素修正,7,、初步计算评估对象的价格,8,、求评估结果,-,算术平均法,5,种修正因素只用了,4,种,JISUAN,不做功能因素修正,评估对象（待估土地）资料,所处地区,一般市区,用地性质,住宅,土地类型,空地,面积,600,平方米,形状,长方形,地势,平坦,基础设施,很好,交通状况,很好,正面路宽,8,米,容积率,6,剩余使用年限,30,年,交易日期,价格,总价,单价,评估对象,实例,A,实例,B,实例,C,实例,D,所处地区,一般市区,临近,类似,类似,类似,用地性质,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,土地类型,空地,空地,空地,空地,空地,面积,600,平方米,225,平方米,380,平方米,320,平方米,450,平方米,形状,长方形,长方形,长方形,长方形,正方形,地势,平坦,平坦,平坦,平坦,平坦,基础设施,很好,较好,完备,较好,很好,交通状况,很好,较好,较好,较好,很好,正面路宽,8,米,6,米,8,米,8,米,8,米,容积率,6,6,5,6,6,剩余使用年限,30,年,35,30,35,30,交易日期,2007,年,10,月,2007,年,4,月,2007,年,3,月,2006,年,10,月,2006,年,12,月,价格,总价,19.6,万,31.2,万,27.4,万,37.8,万,单价,870,元,820,元,855,元,840,元,交易实例,第一节 市场法,修正因素一 交易情况修正,A,：价格正常,-,无需修正,B,：价格偏低,-,约低,2%,C,：价格偏低,-,约低,3%,D,：价格正常,-,无需修正,交易价,X 100/97,交易价,X 100/98,第一节 市场法,修正因素二 交易时间修正,根据调查,2006,年,10,月以来土地价格平均每月上涨,1%,A,：修正率为,1%X6=6%,B,：修正率为,1%X7=7%,C,：修正率为,1%X12=12%,D,：修正率为,1%X10=10%,A,和,B,：与评估对象临近，无须修正,A,B,C,D,自然条件,相同,相同,相同,相同,社会环境,相同,稍差,相同,相同,街道条件,相同,相同,相同,相同,交通便捷度,相同,稍差,稍好,相同,离交通车站点距离,相同,稍远,稍近,相同,离市中心距离,相同,相同,稍近,相同,基础设施状况,相同,稍差,相同,稍好,公共设施完备状况,相同,相同,稍差,相同,水、大气、噪音污染状况,相同,相同,相同,相同,周围环境及景观,相同,相同,相同,相同,规划限制,相同,相同,相同,相同,综合得分,100,88,108,100,修正因素三,区域因素修正,第一节 市场法,区域因素修正结论,A,：修正系数,100/100,B,：修正系数,100/88,C,：修正系数,100/108,D,：修正系数,100/100,评估对象,/,交易实例,评估对象,/,交易实例,第一节 市场法,（,1,）：待估土地面积较大有利于充分利,用，判定比各交易实例价格高,2%,（,2,）年限修正,设折现率为,8%,1,1,（,1+8%,）,年限修正系数,=,30,1,1,（,1+8%,）,35,=0.9659,修正因素四,个别因素修正,个别因素不止一种呵！,A,修正后的单价计算,交易价格,交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素（,1,）修正 个别因素（,2,）修正,结果,(,元,/,平方米,B,修正后的单价计算,C,修正后的单价计算,D,修正后的单价计算,855,X,100,97,X,112,100,X,X,X,100,108,102,100,0.9659,=,901,870,X,100,100,X,106,100,X,X,X,100,100,102,100,0.9659,=,909,820,X,100,98,X,107,100,X,X,100,88,102,100,=,1038,840,X,100,100,X,110,100,X,X,100,100,102,100,=,942,第一节 市场法,求评估对象的评估结果,-,算术平均法,土地评估单价,=(909+1038+901+9422)/4,=948(,元,/,平方米,),土地评估总价,=600X948,=568800(,元,),作例题,P47,第一节 市场法,五、对市场法的评价,P49,优点：,（,1,）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估,的参数、指标直接从市场获得，评估值更能,反映市场现实价格；,（,2,）评估结果易于被各方面理解和接受。,缺点,：,（,1,）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺,少可对比数据难以应用；,（,2,）不适用于专用机器设备和大部分的无形资,产，以及受到地区、环境等严格限制的一些,资产评估。,第二节 收益法,一、收益法的基本涵义,三、收益法应用的基本计算公式,二、收益法的基本前提和适用范围,四、收益法各项基本参数的确定,第二节 收益法,收益法：通过估测被估资产未来预期收益的现值来判断资产价值,的方法的总称,一、收益法的基本涵义,理论基础,-,效用价值论,：,收益决定资产的价值收益越高，资,产的价值越大。,资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。,第二节 收益法,通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。,收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和,基本思路,第二节 收益法,一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。,基本原理,第二节 收益法,应用收益法的前提：,1,、被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量,2,、,资产所有者获得预期收益所承担的风险可以预测并,也可以用货币衡量,3,、,被评估资产的预期获利年限可以预测,二、收益法的基本前提和适用范围：,收益法三要素：,1,、预期收益额,2,、折现率,3,、收益期,适用范围：,1,、企业价值评估,2,、能独立计算收益额,的单项资产,第二节 收益法,三、收益法应用的基本计算公式：,纯收益不变,1,、收益年期无限,2,、收益年期有限，,资本化率大于,0,3,、收益年期有限，资本化率等于,0,（一）,P=A/ r,P-,评估值（收益额）,A-,等额年金,r,-,折现率或资本化率,P=,A,r,1,-,1,（,1+,r,）,n,成立条件：纯收益每年不变,资本化率固定且大于,0,收益年期有限,n-,-,收益年限,P=A,X,n,成立条件：纯收益每年不变,资本化率为,0,收益年期有限,纯收益在若干年后保持不变,（二）,1,、收益年期无限,P=,（,1+,r,）,i,i=1,n,R,i,（,1+,r,）,n,+,A,r,成立条件：纯收益前,n,年（含第,n,年）有变化，,n,年后不含第,n,年）不变,r,0,收益年期无限,2,、收益年期有限,P=,（,1+,r,）,i,i=1,t,R,i,（,1+,r,）,t,+,A,r,1,-,1,（,1+,r,）,n-t,成立条件：纯收益前,t,年（含第,t,年）有变化，,t,年后不含第,t,年）不变,r,0,收益年期有限,n,t,n,i,n,i,注意与教材的区别,第二节 收益法,（三）已知未来若干年后资产的价格,P=,r,1,-,1,（,1+,r,）,成立条件：纯收益在第,t,年（含第,t,年）保持不变,预知第,t,年的价格为,r,0,收益年期有限,A,（,1+,r,）,P,+,P,t,t,t,t,第二节 收益法,四、收益法各项基本参数的确定,（一）预期收益,（,1,）基本含义,是指由被评估资产在正常情况下所能得到的归产权主体的所得额。,（,2,）主要特点,收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；,收益额是资产的客观收益，而不是资,产的实际收益；,有关收益额内容的主要观点,税后净利润,现金净流量,利润总额,第二节 收益法,（二）折现率和资本化率,1.,二者无本质区别,2.,内涵上略有区别,:,折现率无风险报酬率,+,风险报酬率,一般用于收益年期有限,本金化率折现率未来年收入的增长率,若资产年收入增长率为零，则二者相等。,一般用于收益年期无限,比照同期国债利率,折现率的形式,折现率：未来,有限期,收益折算成现值,的比例,本金化率：未来,无限期,收益折算成现,值的比例,（三）收益期,资产具有获利能力持续的时间,P66,收益期估测方法,以法律、法规的规定时间为基础进行估测,以合同规定的时间为基础估测,根据产品寿命周期进行估测,第二节 收益法,例,1,： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为,1200,万元，折现率为,4%,。请估算该企业的价值。,评估值,=1200/4%=30000,（万元）,收益法应用案例：,例,2,： 某企业尚能继续经营,6,年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出,6,年预期收益均为,900,万元，折现率为,8%,，请估算该企业的评估值。,P=,（,900/8%,）,1-1/,（,1+8%,）,6,=9004.6229=4160.59,（万元）,收益法应用案例：,例,3,：某收益性资产预计未来五年收益额分别是,12,万元、,15,万元、,13,万元、,11,万元和,14,万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为,14,万元，确定的折现率和本金化率为,10%,。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营,50,年条件下的评估值。,收益法应用案例：,第二节 收益法,（,1,）永续经营条件下的评估过程：,首先，确定未来五年收益额的现值。,计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。,其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：,14/,（,10%,）,=140,（万元）,最后，确定该企业评估值：,企业评估价值,=49244.2+1400.6209,=136.17,（万元）,第二节 收益法,第二章,第三节,资产评估,授课： 郑 平,第二章 第三节 成本法,一、成本法的基本涵义,二、成本法的应用前提：,三、成本法中的基本要素（,4,个要素）,四、,成本法中各要素的估算方法,成本法学习路线：,深刻理解,4,要素,要素,1,重置成本计算方法,要素,1,功能性贬值计算方法,要素,1,经济性贬值计算方法,要素,2,实体性贬值计算方法,评估值,第三节 成本法,重置成本,实体性损耗,功能性损耗,经济性损耗,评估值,一、成本法的基本涵义,基本思路 ：,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,第二节 成本法,成本法：首先估测被评估资产的,重置成本,，然后估测被评估资产已经存在的,各种贬值,因素，并将其从重置成本中予以,扣除,而得到被评估资产的价值的方法,资产评估价值,资产的重置成本,-,资产实体性贬值,-,资产经济性贬值,资产功能性贬值,-,或,资产的重置成本,X,成新率,在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。,第三节 成本法,二、成本法的应用前提：,1,、正在使用或假定正在使用,2,、有可用的历史资料,3,、有耗费,采用成本法还必须具备以下几个前提条件：,P50,1,、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设,的重置全新资产具有可比性,2,、,被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的,3,、,被评估资产必须随时间推移具有贬值特征,DOU DAN X,DOU DAN X,第三节 成本法,三、成本法中的基本要素（,4,个要素）,重置成本,实体性损耗,功能性损耗,经济性损耗,评估值,评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗,口诀：照样描,不能用,不好用,不许用,第三节 成本法,（一）资产的重置成本,资产的现行取得成本,1,、复原重置成本,采用与评估对象完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现实价格重新构建所发生的费用,2,、更新重置成本,采用与评估对象不同的新材料、新建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现实价格重新构建所发生的费用,相同点：均采用现行价格计算。, 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是,并未改变基本功能。, 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本,要素,1,概念,第三节 成本法,重置成本评估方法,重置核算法,价格指数法,功能价值类比法,统计分析法,生产能力比例法,规模经济效益,指数法,复原重置成本,更新重置成本,要素,1,要素,1,计算,（一）重置成本的估算方法,第三节 成本法,（一）重置成本的估算方法,重置成本,购买型,自建型,现行买价,运杂费,安调费,其他,料,工,费,资金成本,其他,例：,P53,一台含有附属和配套设施的机器设备，现行市价为,20,万，运杂费,1,万，安装调试费,4,万，设计费,0.4,万，材料费,1.2,万，人工费,0.8,万，其他费用,0.2,万,则：,该机器设备的重置成本,=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6,万,1,、重置核算法,要素,1,计算,第三节 成本法,2,、价格指数法,利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（帐面原值）调整为重置成本的一种方法,重置,成本,帐面原值,1+,物价变动指数, ,重置,成本,帐面原值,价格,指数,第二节 成本法,案例：,被评估资产为一台,2,年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为,10.2,万元，其中，购买价为,8,万元，运杂费,1.6,万元，安装费中直接成本,0.4,万元，间接成本为,0.2,万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比,2,年前上涨,20%,，运杂费上涨,80%,，安装费中直接成本上涨,40%,，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（,1,）计算直接成本,购买价,=8,（,1+20%,）,=9.6,（万元）,运杂费,=1.6,（,1+80%,）,=2.88,（万元）,安装费中的直接成本,=0.4,（,1+40%,）,=0.56,（万元）,直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本,9.6+2.88+0.56=13.04,（万元）,（,2,）计算间接成本,间接成本占直接成本的百分率,0.2,（,8,1.6,0.4,）,2%,间接成本,13.042%,0.26,（万元）,（,3,）计算重置成本,重置成本,=,直接成本,+,间接成本,=13.04+0.26=13.30,（万元）,第三节 成本法,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数,资产购建时物价指数,（,1,a,1,）,（,1,a,2,）,（,1,a,3,）,（,1,a,n,）,（其中,a,n,表示第,n,年环比价格指数）,第三节 成本法,例,被估资产建于,2001-,当时物价指数,95%,， 原值,10,万评估时,-2005-,评估时物价指数,160%,评估值,？,评估时重置成本,=100000 X,（,160%/95%,）,100%,=168420,（元）,又如,2000-_-400000,（被估资产原值）,2001-2%,2002-3%,2003-2.5%,2004-3%,2005-2.8%,评估时重置成本,= 400000(1+ 2%)(1+3%)(1+ 2.5%),(1+ 3%)(1+ 2.8%)=456000(,元,),价格指数法,应用价格指数法应考虑的问题,P53,适用于数量多、价值低的大宗资产评估,DOU DAN X,第三节 成本法,3.,功能价值类比法,利用某些资产的功能,(,生产能力,的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系,通过参,照,物的价 格或重置成本,以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技 术方法,(,该方法亦有称之为类比估价法一一指数估价法,),。当资产的功 能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时,人们习,贯把,线性关 系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法,而把非线,性,关系条件 下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。,参照物,功能价值,被评资产,重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,第三节 成本法,3.,功能价值类比法,（,1,）生产能力比例法,若功能与成本呈,线性关系,（,2,）,规模经济效益指数法,若功能与成本呈,指数关系,第三节 成本法,（,1,）生产能力比例法,若功能与成本呈,线性关系,，计算公式：,3.,功能价值类比法,注意：与重置成本（,P54,）的区别,例,：,某被评估资产年产量为,8000,件,而市场上全新参,照,物机器设备价,格,为,50,万元,年,产,量为,10000,件。,由此可以确定其重置成本,:,被评估资产重置成本,=8000 10000,X,500000 =400000(,元,),前提条件,：,资产的成本与其生,产,能力成线性关系,DANX,第三节 成本法,3.,功能价值类比法,（,2,）,规模经济效益指数法,若功能与成本呈,指数关系,，计算公式：,注意：,X,由是一个经验数据,被称为规模经济效益指数。,在美 国,这个经验数据一般在,0.20.4,之间,加工工业一般为,0.7,房地 产行业一般,为,0.9,我国到目前为止尚未有统一的经验数据,评估过 程中要谨慎使用这样方法。,第三节 成本法,4.,统计分析法,当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。, 计算步骤：,（,1,）将被估资产按一定标准分类。,（,2,）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。,（,3,）计算调整系数,K,。,（,4,）据,K,值计算被估资产重置成本。,（点面推算法）,某类资产重置成本某类资产原始成本,K,第二节 成本法,例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为,1200,万元。评估人员从中抽样选取了,5,台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为,50,万元，经估算其重置成本之和为,80,万元。该类通用设备的重置成本为：,该类通用设备的重置成本,=120080/50,=1920,（万元）,运用统计分析法应注意,的,问题,:,对被评估资产分类适当,使 分类资产内部重置成本与历史成本的差异程度较小,或具有一定的趋 向性,;,科学地确定样本量,样本数量根据历史成本的离散状况来确 定,如历史成本差异程 度较大,则样本量要多,一,些,;,要将抽样误差 控制在一定范围之内。,第三节 成本法,（二）资产的实体性贬值估算方法,第三节 成本法,（二）资产的实体性贬值估算方法,对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定并结合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨,损,和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。,实体性贬值,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,要素,2,概念,第三节 成本法,（二）资产的实体性贬值估算方法,实体性贬值计算方法,观察法,使用年限法,修复费用法,决定实体性贬值的因素：,使用时间,使用率，也叫利用率,资产本身的质量,维修保养程度,DOU DAN X,JISUAN,要素,2,计算,（,1,）观察法,计算公式为：,资产实体性贬值,=,重置成本,（,1,成新率）,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表：,光洁度,腐蚀程度,形体物理变化程度,成新率,=1,一贬值率,有形损耗率,（,2,）使用年限法（公式法）,截止评估日资产累计实际利用时间,截止评估日资产累计法定利用时间,100,资产的实体性贬值,=,（重置成本,预计残值）,总使用年限,实际已使用年限,预计残值：,指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中,通常只考虑数额较太的残值,?,如残值数额较小可以忽略不计,总使用年限,=,实际己使用年限十尚可使用年限,实际已使用年限,=,名义己使用年限,资产利用率,由于资产在使用中负荷程度的影响,必须将资产的名义已使用年 限调整为实际已使用年限。,资产利用率,=,例：被评估资产为一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备,2002,年,1,月购进，,2007,年,1,月评估；该设备的重置成本为,50,万元，其残值为,2000,元，尚可使用,5,年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作,8,小时，该设备实际每天工作,5,小时。该设备的实体性贬值为：,资产利用率,=,（,53605,）,/,53608=62.5%,实际已使用年限,=562.5%=3.125,（年）,总使用年限,=3.125+5=8.125,（年）,资产的实体性贬值,=,（,500000,2000,）,3.125/8.125=191538.46,例：,P57,第三节 成本法,（,3,）修复费用法,利用恢复资产功能所支出的费用金额直接估算资产的实体性贬值,主要包括： 零部件的更换或修复、改造、停工损失等,原理：如果资产可以通过修复而恢复到全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用,第三节 成本法,（三）资产功能性贬值的估算方法,要素,3,概念,（三）资产功能性贬值概念,由于技术进步引起资产功能相对落后造成的贬值,是无形损耗的一种，体现在两方面：,(1),运营成本（物耗、能耗、工耗等）,(2),产出能力,第三节 成本法,（三）资产功能性贬值的估算方法,贬值的估算方法,（,1,）通过超额运营成本估算,（,2,）通过超额投资成本估算,超额运营成本的计算步聚：,(1),计算年超额运营成本,(2),计算年净超额运营成本,年净超额运营成本年超额运营成本,（,1,所得税率）,(3),据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，,计算其功能性贬值额,:,功能性贬值额年超额运营成本,（,1,所得税率）,（,P/A,r,n,）,功能性贬值额复原重置成本,更新重置成本,要素,3,计算,第三节 成本法,（三）资产功能性贬值的估算方法,由于技术进步引起资产功能相对落后造成的贬值,贬值的估算方法,（,1,）通过超额运营成本估算,（,2,）通过超额投资成本估算,是无形损耗的一种，体现在两方面：,(1),运营成本（物耗、能耗、工耗等）,(2),产出能力,超额运营成本的计算步聚：,(1),计算年超额运营成本,(2),计算年净超额运营成本,年净超额运营成本年超额运营成本,（,1,所得税率）,(3),据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，,计算其功能性贬值额,:,功能性贬值额年超额运营成本,（,1,所得税率）,（,P/A,r,n,）,功能性贬值额复原重置成本,更新重置成本,DANX,第三节 成本法,（四）资产功经济性贬值的估算,要素,4,概念,经济性贬值的现象,（,1,）资产利用率下降,（,2,）资产收益额减少,经济性贬值概念：由于政策、市场条件等导致资产利用率下降、或收益减少造成资产的贬值,第三节 成本法,（四）资产功经济性贬值的估算,经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）,经济性贬值率,（,1,）资产利用率下降导致经济性贬值的估算,例：,P60,要素,4,计算,第三节 成本法,（,2,）资产收益额下降导致经济性贬值的估算,经济性贬值额年收益损失额,（,1,所得税率）,（,P/A,r,n,）,例：,P60,成本法的综合应用实例,P60,口诀：照样描,不能用,不好用,不许用,案例,例,1,：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备,1997,年,1,月购进，,2002,年,1,月评估；该设备的重置成本为,500000,元，其残值为,2000,元，尚可使用,5,年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作,8,小时，该设备实际每天工作,5,小时。该设备的实体性贬值为：,资产利用率,=,（,53605,）,/,（,53608,）,=62.5%,实际已使用年限,=562.5%=3.125,（年）,总使用年限,=3.125+5=8.125,（年）,资产的实体性贬值,=,（,500000,2000,）,3.125/8.125=191538.46,例,2,：被评估设备购建于,1992,年，原始价值,30000,元，,1997,年和,2000,年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为,3000,元和,2000,元。,2002,年对该资产进行评估，假设从,1992,年至,2002,年每年的价格上升率为,10%,，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为,6,年，估算该设备的实体性贬值率如下。,估算过程：,3,、经济性贬值的估算,经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。,产生的原因有：,（,1,）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；,（,2,）材料供应不畅，导致开工不足；,（,3,）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,（,4,）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；,（,5,）产业政策的变动，缩短使用寿命；,一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,估算方法：,A,经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见,的经济收益损失额,现值系数,B,经济性贬值率,=1,（实际使用生产能力,/,额定生产能力）,X,100%,经济性贬值,=,（重置成本,-,实体性贬值,功能性,贬值）,经济性贬值率,例,1,：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为,10,万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产,7,万台,(,销售价格及其他条件未变,),。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。,评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为,0.6,，,设备的经济性贬值率为：,经济性贬值率,=1-,（,70000/100000,）,0.6,100%=19%,例,2,：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为,2000,元,/,台，经测算每年完成,10,万台的销售量，售价需降至,1900,元,/,台，即每台损失毛利,100,元。经估算，该生产线还可以继续使用,3,年，企业所在行业的平均投资报酬率为,10%,，试估算该生产线的经济性贬值。,计算过程如下：,经济性贬值,=(100100000),（,1-33%,）,（,P/A,，,r,，,n,）,=16662230(,元,),例,3,：某生产线额定生产能力为,1000,个,/,月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为,15%,，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在,750,个,/,月的水平上。假设已知其更新重置成本为,1000000,元，这类设备的生产规模效益指数,X=0.7,。估算此生产线运行于,750,个,/,月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。,计算过程如下：,（,1,）更新重置成本,=1000000,元,（,2,）实体性贬值,=100000015%=150000(,元,),（,3,）功能性贬值,=0,（,4,）经济性贬值率,=1-,（,750/1000,）,0.7,100%=18.5%,（,5,）经济性贬值,=(1000000-150000)18.5%=154.700(,元,),资产评估价值,=1000000-150000-154700=695300(,元,),例,4,：被评估设备建于,1986,年，帐面价值,100000,元，,1991,年对设备进行了技术改造，追加技改投资,50000,元，,1996,年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：,（,1,）从,1986,年至,1996,年每年的设备价格上升率为,10%,；,（,2,）该设备的月人工成本比替代设备超支,1000,元；,（,3,）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为,10%,，规模效益指数为,0.7,，所得税率为,33%,；,（,4,）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的,50%,，经技术检测该设备尚可使用,5,年，在未来,5,年中设备利用率能达到设计要求。,要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。,（,1,）计算重置成本,重置成本,=100000,（,1+10,）,10,+ 50000,（,1+10,）,5,=339894.75,（元）,（,2,）计算实体性贬值,加权投资年限,=,（,259374.2510+80520.55,）,339894.75 50%=4.41,实体性贬值率,=4.41,（,4.41+5,）,=46.87%,实体性贬值,=339894.7546.87%=159291.81,（元）,（,3,）计算功能性贬值,年超额运营成本,=121000=12000,（元）,年超额运营成本净额,=12000,（,1-33%,）,=8040,功能性贬值,=8040(P/A,，,10%,，,5)=80403.7908=30478.03,（,4,）计算经济性贬值,经济性贬值,=0,（,5,）计算被评估设备评估值,评估值,=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91,第四节 评估方法的,比较与选择,一、评估方法之间的关系,二、资产评估方法体系,三、资产评估方法的选择,第四节 评估方法的比较与选择,一、评估方法之间的关系,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接比较法,类比调整法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能价值类比法,统计分析法,观察法,使用年限法,修复费用法,收益额,折现率,收益期,二、资产评估方法体系,成本法中各要素的估算方法（,4,个要素）,重置成本评估方法,重置核算法,价格指数法,功能价值类比法,统计分析法,生产能力比例法,规模经济效益,指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值,功能性贬值,经济性贬值,观察法,使用年限法,修复费用法,复原重置成本,更新重置成本,要素,1,要素,2,要素,3,要素,4,第四节 评估方法的比较与选择,第四节 评估方法的比较与选择,三、资产评估方法的选择,1,、资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应,2,、资产评估方法必须与资产评估对象相适应,3,、资产评估方法发选择还要受可收集数据和信息资料的制约,4,、选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑,DOU DAN X,Thank You !,