某城市广场商业运营管理公司运营方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,金港城市广场,商业运营管理方案,成立商业运营公司的意义,通过统一运营管理，将金港城市广场打造成六安东部,新城商业中心，从而提升本项目住宅物业和商业物业,价值，促进整个项目的稳步有效开发。,经营定位,提供完备的商业,服务,为核心定位，,辅以,适度,的商业管理和小规模自营。,经营战略,长期战略,通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为母公司地产项目的开发提供支持和服务。并在可能的情况下，为母公司今后商业地产经营探索一个可复制的模式。,短期目标,培育商业氛围，加快商业物业销售进度，推进住宅物业成功开发。,经营范围,主营,：,商业经营管理服务、商业项目策划、商业企业开店指导、商业营销策划推广、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计等。,兼营：,烟酒百货、文化用品、办公用品等,主要职能,1,、市场,2,、招商,3,、销售,4,、管理,市场职能,1,、,项目商家经营情况审核；,2,、区域市场、竞争对手的调查分析；,3,、商业应对策略的制订；,4,、项目对外关系的协调和维护；,5,、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；,招商职能,1,、项目业主商铺招租、转让、经营者的转租等；,2,、项目开业后的补位招商；,3,、商家的储备工作；,4,、对入驻商家进行评估工作；,销售职能,1,、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所,处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；,2,、提供营销专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；,3,、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整,经营业态和策略；,4,、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备,实力的业主或经营者,“,嫁接,”,和导入新的商业理念和模式；,管理职能,运营管理,物业管理,1,、经营行为管理,2,、消费行为管理,1,、自主物业管理,2,、外包物业管理协调,1,、经营行为管理,主要内容：,商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；,2,、消费行为管理,主要内容：,宣传促销管理；建立和完善项目,VI,系统；经营秩序,和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助,学、文化等公关公益活动；,“,城市广场贵宾卡,”,会员的管,理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；,组织架构,商业运管公司的组织架构主要分为四大板块：商业服务部分,（包括策划促销和商户管理以及前期招商）,、行政财务、物业服务、超,市经营等公司运营部分。其中由企划部和商管（含前期招商）,部组成的商业服务部分是整个商业运管公司的核心运营机构。,公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和,相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，,专业组直接管理所有商户。,组织结构图,人员配置和岗位描述,序号,部门,职位,人数,说明（职责详见岗位职责）,1,招商部,经理,1,前期农超、卖场、主力百货店以及街铺招商,2,主管,2,分为两个主管小组,3,商管部,经理,1,经营行为管理和消费行为管理两大块,4,主管,3,分为农超、超市百货店、街铺三个主管小组,5,客服,1,6,企划部,经理,1,商业活动策划，市场调查竞争对策、外联公关等,7,设计主管,1,平面和形象两块设计，建议设计业务外包。,8,行政部,经理,1,行政后勤和人力资源,9,主管,1,10,物业部,主管,1,分为自主物业管理和外包物业管理协调,11,财务部,经理,1,他营财务管理和自营会计核算两块,12,主管,1,13,出纳,1,14,超市经营部,（待与上海华联深入沟通后确定）,经理,1,自营部分的进销存和出租经营的进销存管理,15,经理助理,1,协助,16,主管,3,采购、销售、仓储各一名,17,收银员,4,18,营业员,若干,经营模式,盈利模式,管理模式,风险和应对措施,盈利模式阐述,主要盈利来源（,前期建议免费,）,1,、管理费,2,、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位）,3,、场地使用（商业街内外公共场地部分）,4,、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费,）,5,、活动赞助费用,6,、刊物宣传收费,(DM,、内刊和会员刊物等,),7,、培训讲座收费（举行消防、工商、投资等讲座）,8,、自营超市部分收入,9,、代理厂商公关活动策划执行收费,（例如：新品推介会,/,酬宾会等）,10,、代理设计制作厂商刊物及,DM,刊设计收费,（商户自行制作的宣传物品等）,管理模式阐述,金港房地产开发公司,业主,金港商业运营公司,租赁经营者,委托合同,销售合同,租赁合同,委托合同,返租合同,管理模式的五个统一,统一物业管理,即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境,统一营销管理,统一经营主题,统一招商管理,统一服务管理,即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台,即前期通过销售环节捆绑合同或协议，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。,即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。,即统一项目的业态规划和商品布局。,重点工作流程,1,、商铺交验流程（交房验收）,2,、商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）,3,、商户开业申报管理流程（开业时间地点、活动规模和形式等）,4,、商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）,5,、商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）,6,、公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）,7,、投诉处理流程（商户、消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）,8,、退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）,9,、公司内部管理流程,重要管理制度,金港城市广场商业业主公约,与销售合同捆绑的合同或协议性质文件,金港城市广场,商户服务手册,涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节,金港城市广场会员手册,会员服务、联盟商家手册,金港城市广场,委托租赁合同,为业主或转租商户提供代租服务,金港城市广场经营管理条例,对商户日常经营行为进行规范化管理,金港城市广场商户经营承诺书,要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺,金港城市广场消费者投诉管理制度,结合相关工商规定执行,金港城市广场消防安全管理制度,结合相关消防规定执行,风险和应对措施,散户退场,商铺大面积闲置,管理费收缴,垫付装修费收回,代收代缴费用,主力店流失,增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；,销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增,加控制手段，强化招商，加强宣传推广；,提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管,理费减免优惠，减少工程环节质量问题；,协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；,充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；,提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；,应对措施,财务风险,经营风险,经营计划说明,从两个方面进行经营指标预测：,1,、经济指标,2,、经营指标,经济指标,(,因我不掌握相关数据，无法预测数据）,3,年内主要经济指标预测表,年份,指标,2012,年,2013,年,2014,年,备注,日常费用,人员工资和,办公费用,营销活动费,推广和宣传,（开业费用）,公关费用,关系维护,固定收入,广告、场,地、管理费,预计亏损,经营指标,3,年内主要经营指标预测表,年份,指标,2012,年底,2013,年底,2014,年底,商户入驻率,商铺开业率,招商签约率,服务满意度,费用收取率,会员数量,工作内容图示说明,前期介入阶段,正常管理阶段,跟进控制阶段,商管工作三个阶段,前期介入阶段,商业经营管理调查,（销售促进和项目提升）,商铺交验,业态规划和商业布局优化,后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度,经营管理咨询和答疑（销售促进）,人员组织控制等各项事宜,主要工作内容,正常管理阶段,项目区域市场的升级管理,项目区域市场的分析、评估,项目区域市场的商家管理、调整,项目区域市场的日常管理,主要工作内容,跟进控制阶段,管理工作质量的监控,管理品质的评估及创新,主要工作内容,工作范围的界定,1,、招商方面：,公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前,期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；,2,、销售方面：,以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。,重点参与项目推介会、区域市场商业调查、商户座谈等；,3,、前期宣传推广工作：,以企划部为主展开工作，公司其它部门辅助和配合。,重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；,4,、商业运营方面：,负责区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。企划部配合，,前期策划公司提供指导和支持。,现阶段具体工作安排,1,、配合前期开发公司和策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；,2,、商管公司独立开展招商客户积累工作,初步工作计划：,1,、招商政策；（开发商层面以及能够争取的工商税务政策）,2,、招商业态；（沿街为餐饮、茶社、足浴城等服务业，星级农超，卖场,1,层为主力百货店，,2,层为品牌超市）,3,、招商渠道；（,DM,投递、重点商户走访、行业协会等商会组织以及政府商业资源整合等）,4,、目标任务：（配合开发和策划公司力争完成超市卖场、品牌百货、餐饮和足浴等主力店招商）,主力店招商政策,1,、政府税费的减免优惠,2,、政府返税政策支持,3,、政府专项资金扶持科技创新和商业创新,4,、开发商垫付装修费 元,/,平米，,3,年归还或者提供装修费 元,/,平米的,5,年无息贷款。,5,、增加商户装修期优惠,针对主力店商户，增加,1,至,3,个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的,1,3,年的免租期优惠，进一步降低经营成本。,主力店招商政策,6,、共享,“,城市广场俱乐部,”,固定会员客户资源；,商业经营公司打造,“,城市广场俱乐部,”,会员组织，招募会员形成固定客户群体；,7,、打造统一的电子商务平台,针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；,8,、送外墙外立面广告位使用权,外立面广告位置赠送给主力店商户，（超市、百货、餐饮主力店）,具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。,9,、广告宣传同步免费送,在金港城市广场开业时，对外的整合媒体计划等宣传推广活动中，针对主力店商家，可以获得金港城市广场同步的免费宣传的优惠政策。,10,、试营业期间减免管理费,为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过开街前期的难关。,招商工作辅助,1,、商户座谈活动,走访重点餐饮和娱乐商户，主要传递,2,方面的信息内容：,A,、商管公司正在和品牌商洽谈并已签订意向协议，刺激区域商户心理；,B,、商管公司后期对项目进行总体运营管理，确保城市广场生意繁荣；,2,、商业调查活动,设计商业调查问卷，了解重要客户对我们提供的服务和管理需求；同时，,针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。企划部负,责印刷问卷并制作小礼品，安排销售人员在周边各乡镇开展商业调查活,动。,3,、会员招募活动,启动城市广场俱乐部会员组织筹备，将品牌农超商户和投资客户以及三,十铺周边乡镇大小商户等提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，,促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。,4,、商务网站筹建,着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展公司销,售和招商渠道。,招商工作安排,三十铺镇（ 月开始）,1,、招商业态：,餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；,2,、前期主要招商手段：,网络、行业协会、经销代理、投递，沟通成熟后，拜访洽谈。,3,、需要支持：,项目楼书、招商手册、视频资料等,其他地区（ 月开始）,1,、招商业态：,餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；,2,、前期主要招商手段：,行业协会、商场走访、直投、拜访洽谈。,3,、需要支持：,项目楼书、招商手册、视频资料等,会员组织筹建,成立会员组织的意义：,为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力！增加招商成功率。并,以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发,行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利途径之一。,会员种类：,初定两类：普通,VIP,卡（个人会员）和尊享,VIP,卡（针对商户会员或高端人群）,首期会员招募时间：,截至,2013,年元旦（或一期开业前）,首期会员发展目标：,会员数量至少达,500,名,（,会员招募执行方案,另定）,“,金港城市广场俱乐部”,会员发展方案,商务网站筹建,网站名称：待定,网站主要功能：,商品展示,电子贸易,网络购物,会员发展,项目宣传,管理文本的编撰,销售环节捆绑文本,1,、,金港城市广场商业业主公约,2,、,委托管理合同,（经营权收回，投资返租）,3,、,金港城市广场商户经营承诺书,业态规定、闲置时间等强制性规定,运营管理文本,4,、,金港城市广场商铺租赁合同,5,、,金港城市广场商户服务手册,6,、,金港城市广场俱乐部会员手册,7,、,金港城市广场委托租赁合同,8,、,金港城市广场消费者投诉管理制度,9,、,金港城市广场消防安全管理制度,10,、,金港城市广场商户评估制度,以上思路方案仅供各位股东参考，,由于我不掌握有关数据，也不了解公司工作计划，所以有关数字无法预测，另外时间短暂，相关制度文本文件无法制定。敬请见谅。,江为民,二零一二年十一月八日,