中国铁建9月大连市甘井子区区域市场研究报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,大连市甘井子区区域市场研究报告,中国铁建地产集团大连筹备处,2011,年,9,月,报告框架,第一部分：区域解读,1,、区域简述,2,、区域认知,3,、区域配套,4,、区域交通,5,、自然资源,6,、城市功能,7,、区域规划,第二部分：区域市场,1,、土地市场分析,2,、商品住宅市场分析,3,、板块划分,4,、各板块分析,5,、各板块价值梳理,第一部分：区域解读,1,、区域简述,2,、区域认知,3,、区域配套,4,、区域交通,5,、自然资源,6,、区域规划,1,、区域简述,区域概况,甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。东北与金州区、开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连。,区域规模,面积,452,平方公里，常住人口,74,万。,甘井子区,区域面积市区中最大，是城市发展战略中连接城市北部与西部的衔接带。,第一部分：区域解读,2,、区域认知,第一部分：区域解读,城市传统工业基地，大中型工厂聚集。起步晚，发展快，发展不均衡。,大连机车车辆工厂粉末冶金厂,大连利达军嫂工厂,大连化工,三洋压缩机公司第二工厂,应达精密模具制造公司冲压工厂,教育、医疗设施配套丰富，但多集中于甘中区域，分布不均衡。,3,、区域配套,第一部分：区域解读,辽南骨伤医院,甘井子中医医院,第四医院,大化医院,大连结核病医院,第七医院,金二小学,海北路小学,松山小学,新甘井子小学,鹏辉小学,周水子小学,新华小学,南华小学,19,中学,30,中学,80,中学,3,、区域配套,第一部分：区域解读,超市、百货等大型卖场众多，并已形成多个区域性商圈的布局，满足整个区域日常生活需求。,红星美凯龙,马栏广场,沃尔玛,新玛特,华联,安盛,华南家居大世界,金三角,华南广场,4,、区域交通,第一部分：区域解读,区域公交系统发达，与市区的通达性较强。,408,路,410,路,503,路,6,路,5,、自然资源,第一部分：区域解读,西山水库作为市内最大淡水湖，山水、湿地等优越自然资源使得区域认可度高，居住价值大幅度提升。,6,、城市功能,第一部分：区域解读,中山区：城市商贸商务区,西岗区：行政文化中心,沙河口区：传统居住区,甘井子区：工业聚集区,“两城四区”布局,定位：通过综合配套改革升级，建设成大连市“现代化国际化中心城区,”,两城：,大连体育新城,大连生态科技创新城,四区：,大连北部商业区,大连空港商务区,大连西城国际旅游商务区,大连湾临海装备制造业聚集区,7,、未来规划,第一部分：区域解读,大连地铁线路图,城市西拓北进战略中最大受益者，地铁,1,、,2,号线作为连接城市老城区与新城区的主动脉，其建成将带来区域内配套、城市建设、人口流入的全面提速。,7,、未来规划,第一部分：区域解读,1,号线,贯穿城市东西方向，西起旅顺，东至金州。,2,号线,贯穿城市南北方向，北起甘井子，南至中山区。,1,号线,2,号线,第二部分：区域市场,1,、土地市场分析,2,、商品住宅市场分析,3,、板块划分,4,、各板块分析,5,、各板块价值梳理,1,、土地市场分析,供求关系,第一部分：区域解读,区域土地市场供求平衡，供需逐年放量，未受市场大势冲击。,11,年,1-7,月供求量均达到,10,年全年总量的,60%,以上，预计今年总量将创新高。,成交均价略有下浮，在,2300-3000,元,/,平米之间浮动。,1,、土地市场分析,供求关系,第一部分：区域解读,土地供应量及成交量均达到市内四区总量的,60%,以上。,2011,年,1-7,月更是占到了,75%,，随着其他区域土地资源的日益稀缺，甘井子区城市建设全面提速。,1,、土地市场分析,成交价格,第一部分：区域解读,市内四区价格水平,受大势影响，开发商放缓拿地速度，使得,11,年,1-7,月成交土地价格出现,13%,左右的下浮。,土地成交价格明显低于其余市内三区，后续上升空间大。,2,、商品住宅市场分析,供求关系,第一部分：区域解读,自,09,年起，区域市场一直处于供不应求的局面，供求比在,间浮动，,09,年更是达到,。,成交均价一路上扬。,11,年,1-7,月区域商品住宅成交均价突破万元大关，达到,10886,元,/,平米。,年成交价格实现“三级跳”，年增幅在,14%32%,。,价格增长轨迹与其余市内三区相似，,10,年之后更表显出了强劲的上升势头，但整体水平仍有加大差距。,2,、商品住宅市场分析,成交价格,第一部分：区域解读,2,、商品住宅市场分析,套均面积,第一部分：区域解读,甘井子区套均面积在,8090,平米之间，远低于其他三区。呈现出明显的刚,需市场特征。高性价比成为城市外溢人群及外来人口置业的首选之地。,核心版块,城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性,甘中板块：城市副中心,机场新区板块：甘井子区行政服务中心,南关岭板块：交通运输中心,辅助版块,城市扩张区域，多数伴随着城市扩张和外来产,业、城市外溢人口流入形成,西山板块：自然景观的需求,甘北板块：城市普通居住区,甘西北板块：以自然景观的需求,大纺板块：城市配套资源,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,3,、板块划分,第一部分：区域解读,区域特征：,位于甘井子区西北部，距离市中心约,5,公里，连接机场新区板块、甘西北,板块，甘北板块，享有众多规划利好。,区域配套已趋于成熟，随着城市外,扩进程的加速，地段价值将越发凸显。,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,4,、各板块分析,甘中板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘中板块呈现明显供不应求，供求比在,1:3,左右。,11,年,1-7,月由于价格涨幅,过高，性价比优势转弱，供求关系呈现基本持平。,成交价格连续两年增幅超过,30%,。,11,年,1-7,月更是突破,11000,元,/,平米，增,幅达到,44%,，,未受市场大势影响。,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘中板块,1,2,4,3,5,1,。,沿海鉴筑,2,。,远洋自然,3,。,钰桥中央庭院,4,。,远洋广场,5,。,枣园万象,7,7,。,朗香小镇,6,6,。,鑫汇茗苑,第一部分：区域解读,项目分布,4,、各板块分析,甘中板块,项目名称,项目地址,产品类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),开发商,开盘时间,已售面积,已售套数,最新成交均价,(,元,/),沿海鉴筑,华北路南侧，华东路西侧,高层,3.1,170,000,656,（当期）,北方沿海房地产开发,(,大连,),有限公司,2010-9-22,50,017,607,9,761,远洋自然,华东路西侧,南关岭镇南关岭村,多层,高层,联排,1.94,105,000,940,勋业,(,大连,),置业有限公司,2010-6-14,99,291,889,10943,钰桥,中央庭院一期,中华路南侧、东北路西北侧,多层,小高层,高层,1.8,34,410,365,大连百思泰房屋开发有限公司,2011-4-16,10,295,16,11,770,远洋广场,中华路南,山东路西,高层,3.4,258,060,3,000,远洋地产有限公司,;,大连汇洋置业有限公司,2011-1-20,97,804,1,132,12,907,枣园万象,华东路,60,号,(,天河路车站西侧,),小高层,3.5,54,682,656,大连万象房地产开发有限公司,2010-12-26,16,010,205,12,170,鑫汇茗苑,华东路,30,中旁,多层，小高层,1.82,53,000,566,大连源隆房地产开发有限公司,2010-11-29,12,260,158,12,356,朗香小镇,丰收路,274,号,小高层,1.49,26,800,350,大连壹高房地产发展有限公司,2010-11-28,20,406,243,12,197,第一部分：区域解读,项目信息：随着区域的快速成熟，容积率较高的高层已成为市场主流产品。,4,、各板块分析,甘中板块,土地名称,属性,项目地址,容积率,总建面,(),出让时间,开发商,楼板价,(,元,/),大城,(2011)-2,号,住宅,中华路北侧、山东路两侧,4.02,682,000,2011/3/23,超智资源项目公司,3428.15,大城,(2011)-1,号,住宅,中华路北、华东路西,6,345,000,2011/3/23,大连红星美凯龙,3150.72,(2010)-42,号地,住宅,;,公建,工兴街东北路以东、东方路以南,2.59,455,510,2010/9/28,北京天麟房产开发有限公司,4329.56,(2010)-45,号地,住宅,;,公建,工兴街东北路以东、东方路以南,2.25,402,040,2010/9/28,商邦有限公司,4933.39,(2010)-43,号地,住宅,;,公建,工兴街东北路以东、东方路以南,2.05,402,040,2010/9/28,创盛控股有限公司,5926.6,(2010)-41,号地,住宅,;,公建,工兴街东北路以东、东方路以南,2.18,429,430,2010/9/28,北京远坤房产开发有限公司,5230.75,(2009)-17,号地,住宅,中华路南侧、东北路西侧,1.8,119,520,2009/8/6,百思泰房屋开发有限公司,2250.33,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘中板块,潜在竞争：,09,年至今出让仍未形成销售的土地量在,270,万平米左右。加上在售项目未售部分，总量在,300,万平米以上。,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘中板块,代表项目：远洋自然、远洋广场,开发商,远洋地产,项目地址,甘井子华东路西侧、东联路北端,占地面积,5.4,万平方米,建筑面积,10.5,万平方米,容积率,1.94,绿化率,36%,总户数,937,户,停车配比,1:0.85,产品形式,高层；多层；别墅,户型面积,高层：,70-160,一室至三室，别墅,210-260,装修标准,毛坯,开盘时间,2010-06-14,入住时间,2009-12-31,物业管理费,高层,1.38,元,/m/,月；别墅：,2.98,元,/m/,月,最新成交价格,高层：,10943,元,/,平；别墅：,29700,元,/,平,1,、基本信息,远洋自然,2,、整体规划,远洋自然,项目分两期推出：,一期为：,1-9#,、,13#,、,14#,二期为：,10-12#,3,、产品设计,远洋自然,户型,面积,套数,(,套,),配比,(%),一房,70-90,120,13.68,二房,70-110,441,50.29,三房,90-160,232,26.45,联排,210-260,84,9.58,住宅主力户型为,70-110,两室；,别墅产品主力户型为,210-260,77,平两室两厅一卫,102,平两室两厅一卫,远洋自然,4,、成交情况,住宅,2011,年,8,月成交均价为,10943,元,/m,2,。,2010,年,7,月至,8,月总成交,841,套（,87474m,2,），月均成交,70,套（,7290m,2,）,远洋自然,4,、成交情况,别墅,2011,年,8,月成交均价为,29700,元,/m,2,。,2010,年,9,月至,8,月总成交,51,套（,12232m,2,），月均成交,5,套（,12232m,2,）,开发商,远洋地产,项目地址,甘井子华南广场以西，中华西路,占地面积,7.4,万平方米,建筑面积,25.8,万平方米,容积率,3.4,绿化率,36%,总户数,3000,户,停车配比,1:1,产品形式,2431,层的住宅；,30,层的精装修公寓,户型面积,住宅,68-136,，公寓,43-56,装修标准,毛坯,开盘时间,2010-12-25,入住时间,2012-10-31,物业管理费,1.68,元,/m/,月,最新成交价格,高层：,12586,元,/,平,1,、基本信息,远洋广场,2,、整体规划,远洋广场,1,2,3,4,5,6,7,8,9,14,10,12,18,11,13,15,16,14,14,17,A,区：,1-9#,B,区：,12-15#,C,区：,10,、,11#,D,区：,16,、,17#,18#,为公寓产品；,16#,、,17#,楼为底一层公建；,18#,底一层、二层为公建。,3,、产品设计,远洋广场,住宅共,2368,套,公寓共,392,套；,主力产品为,70-80,平两室两厅户型。,产品类型,单套户型面积（）,套数,(,套,),套数比例,住宅,48.95,58,2.10%,63.8969.64,682,24.71%,70.3678.73,584,21.16%,80.9787.65,428,15.51%,107,30,1.09%,113.02114.19,344,12.46%,125.3,146,5.29%,134.17,96,3.48%,公寓,43-56,392,14.20%,合计,2760,100.00%,3,、产品设计,远洋广场,64,平两室两厅一卫,70,两室两厅一卫,3,、产品设计,远洋广场,公寓,30,层，,4,梯,14,户，面积区间为,43-55,平；,2011,年,9,月,3,日开盘，推出,5,、,10,、,15,、,16,、,20,、,24,、,25,楼层产品。,4,、成交情况,远洋广场,2011,年,8,月成交均价为,12586,元,/m,2,。,2011,年,2,月至,8,月总成交,1256,套（,109600m,2,），月均成交,180,套（,15657m,2,）,甘北板块：,市区与开发区之间，,距离中心城区,18,公里。,区域内商业配套欠缺，,多为保,障性住房，暂时尚无知名品牌开发商进驻该区域。,在售商品房项目产品品,质、客群素质均相对较低，,低价值区域的,形象认知短期难以扭转。,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘北板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘北板块历年供应面积均较少。,11,年,1-7,月供应放量，,但受区域价值影响，成,交情况不甚理想,。,成交价格低、涨幅较慢。,11,年,1-7,月成交价格仅为,7600,元,/,平米，增幅也仅为,6%,，,受市场影响严重。,4,、各板块分析,甘北板块,1,1,。,丽湾海景,2,。,半岛泉水,3,。鲲达盐岛湖,2,3,项目分布,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘北板块,项目名称,项目地址,产品类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),开发商,开盘时间,已售面积,已售套数,最新成交均价,(,元,/),丽湾海景,金湾路和振连路交汇处,多层,小高层,1.7,85,355,700,大连新安房地产开发有限公司,2011-1-2,25,160,365,6,783,半岛泉水欣座,泉水前盐光明路西侧,小高层,1.52,79,000,750,大连半岛集团房地产开发有限公司,2010-11-6,26,798,358,10,355,鲲达盐岛湖,泉水前盐振兴路南侧,小高层,高层,2.1,546,000,2,400,大连鲲达房地产开发有限公司,2011-4-7,31,545,372,7,377,项目信息,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘北板块,土地名称,属性,项目地址,容积率,总建面,(),出让时间,开发商,楼板价,(,元,/),大城,(2011)-24,号地,住宅,大连湾街道前关村,2.15,347,000,2011/7/11,丰达房地产开发有限公司,2047.52,大城,(2011)-29,号地,住宅,大连湾街道大连湾村,2,98,901,2011/7/11,海华房地产开发有限公司,2364.08,大城,(2011)-27,号地,住宅,大连湾街道,68,中南,3.78,135,875,2011/7/11,华瑞格房地产开发有限公司,1622.3,大城,(2011)-26,号地,住宅,大连湾街道前关村,1.9,207,372,2011/7/11,金牛投资（香港）有限公司,2209.07,大城,(2011)-25,号地,住宅,大连湾街道前关村,1.34,249,100,2011/7/11,金牛投资（香港）有限公司,2135.01,(2010)-50,号地,住宅,泉水新区振兴路南侧,2.47,154,587,2010/12/29,鲲达房地产开发有限公司,1293.77,(2009)-38,号地,住宅,;,公建,金湾路和振连路交汇处,1.7,85,355,2010/1/13,新安房地产开发有限公司,1733.93,(2009)-34,号地,住宅,;,公建,大连湾街道大连湾村,2.3,677,090,2009/12/21,融汇置业有限公司,1830,潜在竞争：,09,年至今出让仍未形成销售的土地量在,200,万平米左右。加上在售项目未售部分,60,万平米，总量在,260,万平米以上。,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘北板块,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘北板块,代表项目：鲲达盐岛湖,开发商,远洋地产,项目地址,甘井子泉水前盐振兴路南侧,占地面积,26,万平方米,建筑面积,54.6,万平方米,容积率,2.1,绿化率,30%,总户数,2400,户（当期）,停车配比,1:1,产品形式,高层,户型面积,60-150,一室至三室,装修标准,毛坯,开盘时间,2011-4-7,入住时间,2011-12-31,物业管理费,0.9,元,/m/,月,最新成交价格,高层：,7971,元,/,平,1,、基本信息,鲲达盐岛湖,2,、整体规划,鲲达盐岛湖,项目一期共,9,栋,24,层高层，,19,栋,8-13,层小高层。,3,、产品设计,鲲达盐岛湖,60-110,两室是项目主力产品。,户型,面积,套数,(,套,),配比,(%),一房,60-70,138,9.59,二房,60-110,1041,72.34,三房,120-150,260,18.07,89,平两室两厅一卫,127,平三室两厅一卫,4,、成交情况,鲲达盐岛湖,2011,年,6,月成交均价为,7971,元,/m,2,。,2011,年,6,月至,8,月总成交,462,套（,38880m,2,），月均成交,154,套（,12960m,2,）,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,第一部分：区域解读,甘西北板块：,属于,城市新兴发展区域,，距离中心城区,13,公里。,区域型配套设施相对落后，,交通设施较少，通达性较弱。,在万科品牌开发商的带领下，,板块近两年产,品品质得到提升，性价比高。,4,、各板块分析,甘西北板块,第一部分：区域解读,区域市场：甘北板块历年供应面积较为稳定。,11,年,1-7,月供求比下降，呈现供需平衡状态。,交情况不甚理想,。,成交价格破万元。,11,年,1-7,月成交价格为,10200,元,/,平米，增幅实现,12. 6%,，,受,市场影响较小。,4,、各板块分析,甘西北板块,1,2,3,4,5,6,1,。万科魅力之城,2,。艾维尼小城,3,。易和领秀滨城,4,。中冶蓝城,5,。运达诺维溪谷,6,。合和美家,7,。亿达春田,7,第一部分：区域解读,区域分布,4,、各板块分析,甘西北板块,项目名称,项目,地址,产品,类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),装修标准,(,元,/),开发商,开盘时间,已售,面积,已售,套数,最新成交均价,(,元,/),万科魅力之城,甘井子宜居园,25,号,小高层高层,1.7,440,000,4,500,800,大连万科魅力之城开发有限公司,2010-1-1,350,000,4,100,11,595,艾维尼小城,辛寨子街道砬子山村,多层,小高层,1.5,180,000,1,799,大连新星房地产开发有限公司,2010-5-15,70,407,1,004,11,101,易和岭秀滨城,辛寨子街道砬子山村董屯,多层,小高层,1.3,309,647,3,600,大连易和房地产有限公司,2010-8-15,38,556,465,9,890,中冶蓝城,甘井子辛寨子街道,701,终点站,小高层,1.2,48,3000,大连中冶京诚置业有限公司,2011-09-3,9500,（报价）,运达诺维溪谷,一期,旅顺北路由家村,多层,小高层,1,239,390,2,500,大连运昇房地产开发有限公司,2011-6-18,2,500,24,11,065,和合美家,泡崖街道玉浓街，,405,终站,多层,小高层,2.2,47,000,580,大连乾元房地产开发有限公司,2010-9-11,25,201,322,9,196,亿达春田,甘井子区政府以西,多层,小高层,别墅,1,1,350,000,1,818,1,380,亿达集团大连科技城发展有限公司,2011-7-24,-,-,12,000,第一部分：区域解读,项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，万科低价高品质的产品优势使该区域成为性价比,最高的板块之一。,4,、各板块分析,甘西北板块,潜在竞争：,09,年至今出让仍未形成销售的土地量在,140,万平米左右。加上在售项目未售部分,250,万平米，总量在,390,万平米以上。,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘西北板块,土地名称,属性,项目地址,容积率,总建面,(),出让时间,开发商,楼板价,(,元,/),大城,(2011)-23,号地,住宅,土羊高速路南、规划山东路东侧,1.2,121,920,2011/7/11,大连亿城股份有限公司,2439.96,大城,(2011)-31,号地,住宅,营城子街道金龙寺土羊高速公路北侧,1.25,148,400,2011/7/11,泰铬投资发展有限公司,1936.99,大城,(2011)-30,号地,住宅,营城子街道金龙寺土羊高速公路北侧,1.35,244,647,2011/7/11,泰一房地产开发有限公司,1936.01,大城,(2011)-21,号地,住宅,土羊高速路南、规划山东路东侧,1.2,144,480,2011/7/11,大连亿城股份有限公司,2539.8,大城,(2011)-22,号地,住宅,土羊高速路南、规划山东路东侧,1.2,152,520,2011/7/11,大连亿城股份有限公司,2536,大城,(2011)-3,号,住宅,辛寨子街道小辛寨子村,1.5,318,700,2011/3/23,鹏生房地产开发有限责任公司,三鼎房地产有限公司,3600,大高,(2010)-48,号地,住宅,;,公建配套,辛寨子街道商务学院西侧,1.9,298,081,2010/9/28,耕海置业有限公司,瑞泰祥房地产有限公司,2918.67,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,甘西北板块,代表项目：魅力之城,魅力之城,1,、基本信息,开发商,大连万科魅力之城开发有限公司,项目地址,甘井子区辛寨子街道前革村,占地面积,22,万平方米,建筑面积,44,万平方米,容积率,2,绿化率,45%,总户数,4500,户,停车配比,1:1,产品形式,小高层；高层,户型面积,80,两室,m,；,90m,三室,装修标准,800,元,/,平,开盘时间,2009-3-28,入住时间,2010-7-30,物业管理费,1.5,元,/,平,/,月,最新成交价格,11295,元,/,平,2,、整体规划,一期,二期,一期共,254000,平米，主力户型为,70-95,两室和,80-120 ,三室；二期共,178000,平米，主力户型为,70-90,两室和,80-90 ,三室。,魅力之城,户型,面积,套数,(,套,),配比,(%),二房,70-95,1746,79.63%,三房,80-120,482,20.37%,项目以面积适中的首置及改善型产品为主，,80-100,平米两室与,100-130,平米三室是主力户型。,76,平米两室两厅一卫,117,平米三室两厅一卫,3,、产品设计,魅力之城,4,、成交情况,2011,年,8,月成交均价为,11295,元,/m,2,。,2009,年,4,月至今总成交,4150,套（,350000m,2,），月均成交,143,套（,12058m,2,）,魅力之城,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,第一部分：区域解读,机场板块：,位于甘井子区西北部，距离市中心约,7,公里，属于,城市新兴发展区域。尚未形成大,规模商圈，配套尚在完善中，借助机场改造等利好信息,发展迅速，升值潜力大。,4,、各板块分析,机场板块,第一部分：区域解读,区域市场：供应量平稳。售价格影响，,11,年,1-7,月成交量下降明显。,第五郡的销售带动整个区域价格的上扬，致使,11,年,1-7,月成交价格增幅达到,43%,，,是成交量下降的主要原因。,4,、各板块分析,机场板块,1,3,2,4,1,。,第五郡,2,。美树日记,3,。城市印象,4,。鑫境界,第一部分：区域解读,区域分布,4,、各板块分析,机场板块,项目名称,项目,地址,产品,类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),装修标准,(,元,/),开发商,开盘时间,已售,面积,已售,套数,最新成交均价,(,元,/),第五郡,三期,甘井子区逸林园,71,号,多层,小高层,1.24,199,797,2,300,大连亿达美加房地产开发有限公司,2010-10-24,65,433,544,14,736,美树日记,二期,甘井子区圣林南园,37,号,多层,小高层,别墅,1.13,101,759,900,大连广泰房屋开发有限公司,2011-7-9,67,339,693,13,020,城市印象,甘井子区虹彩东园,9,号,小高层,1.74,100,000,870,大连建园房地产开发有限公司,2010-4-23,71,080,717,11,179,鑫境界,甘井子区贤林园,20N,号,小高层,2.4,69,173,1,207,600,大连鑫奇房地产开发有限公司,2009-2-28,56,348,958,9,800,第一部分：区域解读,项目信息：多层及小高层成为市场主流产品，政策及高舒适度产品是该区域成为最受关注的区,域之一。,4,、各板块分析,机场板块,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,第一部分：区域解读,西山板块：,距离市中心直线距离,7,公里，,区域内尚无成熟商业配套。自然条件优越,，目前万,科、中体等大型开发商已进驻,。,4,、各板块分析,西山板块,第一部分：区域解读,区域市场：近两年供应量较为平稳，未出现明显供求失衡的局面。,11,年,1-7,月成交价格增幅为,26%,，达到,11288,元，保持良好的上升趋势。,4,、各板块分析,西山板块,1,2,3,1,。,万科溪之谷,2,。,中体奥林匹克花园,3,。亚联翡翠春城,第一部分：区域解读,区域分布,4,、各板块分析,西山板块,项目名称,项目地址,产品,类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),开盘时间,开发商,已售,面积,已售,套数,最新成交均价,(,元,/),万科溪之谷,三期,红旗街道柳树村,小高层,高层,1.07,70,380,600,2009-8-15,大连万科城置业有限公司,54,771,575,10,080,中体奥林匹克花园山语湖二期,西郊森林公园（原西郊度假村内）,多层,小高层,联排,0.6,31,111,310,2010-9-12,大连乐百年置业有限公司,25,125,267,11,365,翡翠春城,西郊国家森林公园中金柳路东段,小高层,高层,3.16,101,031,1,200,2010-5-29,大连亚联房地产开发有限公司,63,537,812,10,359,第一部分：区域解读,项目信息,4,、各板块分析,西山板块,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,西山板块,潜在竞争：,09,年至今出让仍未形成销售的土地量在,50,万平米左右。加上在售项目未售部分,6,万平米，总量在,56,万平米左右。,土地名称,属性,项目地址,容积率,总建面,(),出让时间,开发商,楼板价,(,元,/),大城,(2011)-18,号地,住宅,红旗街道湾家村,2.43,418,317,2011/7/11,大连保利红旗房地产开发有限公司,3172.43,大城,(2011)-13,号地,住宅,红旗街道柳树村,1.25,113,300,2011/7/5,大连万科城置业有限公司,立科牡丹私人项目公司,4091.62,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,西山板块,代表项目：万科溪之谷,万科溪之谷,1,、基本信息,开发商,大连万科城置业有限公司,项目地址,甘井子区,西山水库西侧红凌路转金柳路直达,占地面积,24,万平方米,建筑面积,25,万平方米,容积率,1.05,绿化率,82%,总户数,3300,户,停车配比,1:1,产品形式,多层；小高层；高层；别墅,户型面积,80,两室,m,；,90m,三室,装修标准,毛坯,开盘时间,2007-9-15,入住时间,2011-12-31,物业管理费,1.5,元,/,平,/,月,最新成交价格,住宅,10279,元,/,平；别墅,13597,元,/,平,项目分四期开发，,1,、,2,期产品为多层产品，,3,期为小高和高层产品，,4,期为小高层产品，另有,355,套别墅。,会所,风情商业街,万科溪之谷,2,、整体规划,万科溪之谷,3,、产品设计,分期,产品形式,户型,面积,备注,一期,多层,两室、三室,127-148,二期,多层,+,小高层,两室、三室,90,三期,小高层,+,高层,两室,93-106,93,平赠送一间房,106,平赠送两间房,四期,小高层,+,高层,两室,93-106,叠拼、联排,200-220,项目分四期开发：一期推出低密产品，以稀缺产品及高性价比获取市场认知；二期配以部分小高层，针对部分认可区域的刚需人群；三、四期以市场主流户型为主，结合赠送面积这一概念吸引市场关注。,93,平米两室两厅一卫,93,平米两室两厅一卫,万科溪之谷,4,、成交情况,2011,年,8,月成交均价为,10279,元,/m,2,。,2010,年,4,月至今总成交,594,套（,56677m,2,），月均成交,35,套（,3334m,2,）,第一部分：区域解读,南关岭板块：目前区域市场基本属于空白，但借助新火车站进驻这一利好，,未来具备,较大的升值潜力。,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,4,、各板块分析,南关岭板块,大纺板块：早期为工业厂房聚集地，近几年随着城市快速外扩，区域内搬迁改造工,程已经完成，市场呈现饱和,。,西山板块,机场新区板块,甘西北板块,甘中板块,甘北板块,南关岭板块,大纺板块,第一部分：区域解读,4,、各板块分析,大纺板块,第一部分：区域解读,区域市场：隶属于西岗区，供应量明显萎缩，供需严重失衡。,11,年,1-7,月成交价格增幅为,7.44%,，达到,11125,元，主要是在售项目较少所致。,4,、各板块分析,大纺板块,1,2,3,1,。万亿香橙,2,。壹品,天城,3,。骏达绅士花园,第一部分：区域解读,区域分布,4,、各板块分析,大纺板块,项目名称,项目地址,产品,类型,容积率,建筑面积,(),规划户数,(,户,),开盘时间,开发商,已售,面积,已售,套数,最新成交均价,(,元,/),万亿香橙,大连市甘井子区东纬路,34,号,小高层,6,11,100,196,2011-2-26,大连万亿房地产开发有限公司,9,434,150,9,980,壹品,天城,大连市甘井子区西南路西侧,小高层,1.7,183,939,2,062,2010-5-30,大连友谊合升房地产开发有限公司,160,488,1,720,13,073,骏达绅士花园,大连市甘井子区促进路,170,号,多层,小高层,1.8,20,000,175,2011-8-20,大连大骏达房地产开发有限公司,-,-,11800,第一部分：区域解读,项目信息,4,、各板块分析,大纺板块,第一部分：区域解读,5,、各板块价值梳理,