机电成本管理

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,机电工程成本管理,编写：,日期：,一、机电工程在建筑项目中的比例增长,机电工程在建筑工程投资所占比例,比例,2%-4%,5,%-10%,9,%-20%,16,%-32%,20%-35%,年份,1995-1999,2000-2005,2006-2009,2010-2013,2014-2015,二、机电工程主要增加系统,1.,智能化：智能管理系统（,BA,）、车辆管理、安全防范（卖点），智慧城市发展。,2.,空调工程：对温度、湿度、空气质量要求增加的费用 （卖点，尤其后期在新风系统空气质量要求增加,PM2.5,过滤）,3.,环保节能：亮化工程、雨水回收、光伏发电、直饮水等 （强加）绿色建筑,4.,电梯：需求量增多（卖点）,5.,市政工程：网络信息系统建设（三网合一）、管贴费、装表费、容量费、高可靠费、检测费（强加，部分可商谈，可举例说明）。,三、优化与选型,1.,系统选型优化：高低压设备选型、空调系统选择等。,2.,设备位置优化：变压器、高低压柜（举例说明）、水泵摆放位置。,3.,设备材料优化：管材口径、材质 （举例说明）,4.,设计规范优化：了解分析项目所在地主管验收部门对规范中以下名词的验收标准（宜、必须、暂定、可等），对于某些系统简化或者取消,5.,施工优化：非主要材料设备的选用。,6.,合约优化：,a.,在初期合约规划时需了解项目所在地市政工程收费标准，以专业分包工程优惠降低收费。,B.,做好,施工中各专业界面,表,尽量把所有能结合的专业由一个承包人完成。,7.,新材料的使用（诱导风机,+,照明），可实际减少分管风机及照明系统实际成本投入。,三、优化与选型（新设备的选用）,四、机电设备材料品牌,1.,结合项目定位选择相匹配的品牌档次,2.,依据系统功能寻求替代品牌（国外高端品牌的替换，如智能化、电气工程控制系统）,3.,依据设备使用（包括开合次数）功能选择相应品牌。,4.,根据材料设备安装区域位置选择品牌（举例微断开关公共区域与室内说明及争论、泛光照明灯具安装位置的选择品牌、中央空调末端设备选择）,1.机电工程估算设定的重要性,2.估算数据的来源与编制方式,3.估算数值需要与机电品牌匹配,4.估算需要有前瞻性,五、机电工程目标成本的设定,1.招标文件编制中需要明确的细节（变更方式、变更依据、工程量计算规则、变更单价的计价原则等）,2.工程量清单编制注意点,(,招标清单工程量需要与招标工作内容吻合、工程量清单编制说明尽可能的详细、工作内容描写与施工方法一致）,3.招标答疑回复准确，发现问题及时更改修正通知所有投标人，不要存在侥幸心理（漏算、少算等）或故意隐瞒事项，确保回标文件质量达到预期标准。,4.商务约谈前提前做好功课，详细开列投标文件中存在的问题，条理清晰，有选择性的做好约谈记录。,六、机电工程的招标管理,七、投标单位的选择,1.,选择的投标单位资质时需要与建筑面积与建筑类型相匹配（缺点：资质越高管理费越高、执行速度慢。）,2.,选择的投标单位需要做品质调查，包括施工质量、与政府沟通能力、报验能力（消防、智能化、配电等），选择好的单位可以节约除施工费以外的其他费用。,3.,建立优质供应商库，分级管理。,1,. 针对机电工程的特殊性，重点分析主要设备、材料在报价中所占比例。,2,.,报价中定额子目的套用、辅材、配件的含量是否合理,。,3,.询标过程需要注意询问方式，语言简洁明了，回标分析工作细致，认真分析投标人报价策略，避免不平衡报价，尤其是对后期有可能需要变更的材料设备进行详细测算。,4,.,报价中定额的套用、含量的调整是否合理,分析,费用定额中明确规定的不可竞争费用是否按规定报价。,八、回标分析重点,5,. 机电工程的新品新材料新工艺呈出不穷，尤其是现行定额中没有的子目，投标人在编制时一般会成倍放大辅材、配件、人工含量，所以在做回标分析时我们更需要提前进行市场调研。,6,.,在审查投标单位报价时，,分析人员,应克服只看投标总价不看价格构成，只看单价不看每项单价构成的工作内容的,组成。,7,.,克服只看,综合,单价不看,单价,内容，不看施工方案，也不看施工,技术,要求的缺点,。,8,. 仔细分析对比，对相同材质相同工艺的单价要求报价统一，避免后期结算产生纠纷。,八、回标分析重点,九,.,市政机电工程成本管理,1.,初期拿地时需要与政府明确供电、供水、通信的位置，最好做到政府能水、电（双电源，互为备用）、通信送至项目红线内，可以节约相当一部分成本（包括外线设计费、外线施工费、容量费等）。,2.,详细了解项目所在地市政机电工程收费标准，对于非住宅用地性质的项目加强与其沟通，力求取到最优折扣（如有线、供水设备等）。,3.,对于市政垄断企业的机电工程（燃气、自来水），机电成本人员需要进行实地测量工程量与实际测算消耗量，找出差异后与其商谈，确认后可做总价优惠调整。,十、机电工程变更签证管理,变更原因：,1.,满足招商要求,2.,设计问题,3.,满足施工要求,4.,满足验收规范要求,5.,节约成本,。,变更原则：,1.,有必要变更的，政策影响,/,改变使用功能的及工程内容增减的，对于此类变更要进行详细的数据论证，确认后及时变更,2.,可变可不变的应考虑成本及工期要求，尽量坚持不变。,变更处理：,1.,变更设计尽量提前，避免返工现象发生,2.,变更机电工程量的计算（注意合同约定的计量规则,清单,/,定额,，而非按照实际工程量计算这是经常所犯的错误,电线电缆线盒的预留量,）,3.,核实合同内约定的增减的幅度。,4.,杜绝虚假,/,虚高的签证发生。,十一、目前机电招标过程中所遇到问题,1.,拟定中标价经常会超低,/,高于目标成本，经常出现反超现象。,2.,限额设计的标准金额不能满足后期施工定标金额。,3.,询标过程中意见不统一，经常会出现内部争论发生。,以上问题都直接影响了招标时间，主要原因为：,1.,编制目标成本时需对市场进行详细调研。,2.,编制目标成本需考虑材料设备品牌。,3.,查找估算依据、审核制度与积累估算经验。,4.,回标分析不够仔细，对投标人价格组成分析不到位。,5.,询标会议前缺乏沟通。,十二、集中采购运用,集中采购优势是减少了招标工作，一次采购招标可以签署较多项目材料设备供应，简化了复杂而又费时的招投标程序，提高了工作效率，加大了供应商之间竞争，节约了大量的采购资金及采购其他成本，又方便了管理；二、对供应商而言，企业是大客户，他们有着浓厚的兴趣，他们通过增加投资，上设备或扩大经营规模，转变经营理念。三是对商家方面，虽然在招标时压低了价格，商品价格利润降低，但是集中采购增加了销售量，其经济效益只会提高，同时，通过竞争被确定为定点单位，提高报务质量和管理水平、也提高了自身的信誉和社会影响力。,按照目前公司开发进度可以进行集中采购招标的防火门、铝合金、电梯、开关插座、洁具等。,感谢各位领导和同事的聆听,敬请批评指正,