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,*,Discover,发现*,名仕,时代广场,周宁名仕时代广场工程策略提报,最骨子的老周宁最固执的城中心发现*,名仕时代广场,光听到这个名字就足以说明价值,提出观点,解决问题,开门见山,该提报针对本案,5,方面进行阐述：,目录,Part 1,Part 2,Part 3,Part 4,Part 5,宏观市场,住宅市场,商业市场,定位推广,节点安排,Part 1,宏观市场,1,2,周宁概况,宏观经济,3,宏观政策,周宁县位于福建省东北部。东邻海峡西岸天然良港三都澳，西接世界自然和文化遗产武夷山，北连寿宁，东南与蕉城区接壤，西南与屏南隔溪相望。周宁县位于闽东北山区，地处鹫峰山脉东麓，属中亚热带海洋季风山地气候，平均海拔800米，县城海拔880多米，居全省之冠，素有“高山明珠之称。地理坐标为北纬 2653-2719，东经11906-11929,地处福建东北部高海拔山区，气候温润潮湿,往福安方向,往宁德方向,往郑和方向,周宁县下辖,6,个镇，,3,个乡，整体分布如下,周宁往郑和方向有：浦源镇、四桥乡；周宁往寿宁方向的有：纯池镇；周宁往福安方向的有：七步镇；往宁德方向有：咸村镇、玛坑乡；往屏南方向的有：李墩镇、礼门乡,往寿宁方向,往屏南方向,人口基数小，外来人口少，增长速度缓慢,辖,6,镇,3,乡,141,个村委会、,5,个社区、,2,个居委会，,2003,年末，户籍人口万人，其中非农业人口万人。,近年来的人口增长速度一直较为缓慢，主要受经济以及地理位置影响，周宁县人口多外出打工，常住人口少，外来人口也较少。,劳务经济较为兴旺。截止2006年底，全县约有7万人外出务工经商办企业，创办企业800多家，年经营总额近800多亿元，其中上海约5万人，主要从事钢材贸易，形成了有一定影响力的“周宁上海商帮,经济结构上以劳务经济为主,房地产行业开展缺乏有力的支撑,周宁处于福建东北部高海拔山区，气候潮湿多雨，经济结构上以劳务经济为主，农业、工业及第三产业欠兴旺。加之人口基数小，大局部人群都在外地打工或者经商，导致本地的常住人口较少，近年来，人口总体增长比较缓慢。从购置群体以及购置力上都无法为房地产产业的开展提供有力的支撑。具体表现为：1、周宁普遍都是以自建房为主，当地人对商品房没有太多的概念；2、周宁与宁德相距很近，周宁房价并不低，有钱的人都选择去宁德买；3、整体的置业客群比较单一，主要以返乡客户以及乡镇进城置业客户为主，投资客以及外来置业者较少。,总结,宏观市场,part1,1,2,周宁概况,宏观经济,3,宏观政策,2021年中国宏观经济运行情况,全年国内生产总值,519322,亿元，按可比价格计算，比上年增长,7.8%,。分季度看，一季度同比增长,8.1%,，二季度增长,7.6%,，三季度增长,7.4%,，四季度增长,7.9%,。分产业看，第一产业增加值,52377,亿元，比上年增长,4.5%,；第二产业增加值,235319,亿元，增长,8.1%,；第三产业增加值,231626,亿元，增长,8.1%,。从环比看，四季度国内生产总值增长,2.0%,。,2021年GDP同比增长7.8% 8年来首次低于8%,总结：,2021年，中国宏观经济不仅延续了2021年逐季回落的趋势，而且在多重因素持续作用下呈现出持续探底的态势，陷入“次萧条状态。,2021，宏观经济低糜、萧条,2021，能否逆转？,在消费持续逆势上扬，根底设施建设大幅上涨，房地产微调带来的刚需释放，货币政策和财政政策的持续放松以及市场情绪的稳定带来的外需稳定等因素作用下，2021年9月出现“触底反弹。,2021年将是宏观经济由“次萧条到“繁荣的周期形态转换的关键期.,因此，,2021年将是中国宏观经济在复杂中充满朝气的一年。,𑓁,宏观市场,part1,1,2,周宁概况,宏观经济,3,宏观政策,2021年房地产呈现出向死而生的过程，2021年，在“限购“限价“限贷的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续到2021年1-2月份，各城市楼盘上门量剧减，当时的市场处于深度调整期。2021年3月份，市场出现解冻现象，市场持续回暖，成交量持续攀升。,2021年房地产市场运行情况,2021年房地产市场特征,特征1：市场反转，持续上升,特征,2,：刚需主导，投资受抑,2021年3季度购房信心指数,投资客占比处于低位,特征,3,：城市分化，结构失衡,1,、一、二线城市和三、四线城市表现分化。,2,、主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销。,北京商品房库存和去化时间,福州商品房库存和去化时间,温州商品房库存和去化时间,特征,4,：向死而生，业绩靓丽,排名前十房企净利润增长情况,A,股上市房企前三季度营收情况,2021,2021,政策相对宽松,成交量剧增,市场景气,？,2021年中国房地产何去何从,？,2021年3月，?新国五条?出台，被号称是史上“最严厉的调控政策一石激起千层浪，让整个楼市躁动不安。,2021年新“国五条重磅出击,2021年将是宏观经济由“次萧条到“繁荣的周期形态转换的关键期，因此，2021年将是中国宏观经济在复杂中充满 朝气的一年。,宏观经济总体运行良好，投资环境利好,国家宏观调控政策，对楼市产生重大影响,2021年出台的“新国五条犹如一猛剂，瞬间给炽热的楼市沉重的一击，二手房市场纷纷赶在地方细那么出台前完成签约，签约量瞬间到达顶峰。但是对于小城镇却没产生多大的影响，楼市还是平稳运行，可见小城镇能合理的避开危机，在危机中寻找“转机3,总结：,机遇与挑战并存，把握时机，领先市场才能抓住稍纵即逝的时机,Part 2,住宅市场,1,2,区域市场,在售楼盘,2021年周宁经济运行情况,生产总值,228450,万元，比上年增长,12.4%,，位居全市第五，完成年度任务数的,58.6%,。第一产业增加值,34260,万元，增长,5.4%,，增幅并居全市第八；第二产业增加值,116004,万元，增长,18.7%,，位居全市第七；第三产业增加值,78186,万元，增长,6.8%,，增幅位居全市第四。三次产业比重为：。,经济呈现平稳加快开展趋势,总结,农业生产保持平稳增长。工业生产略有升温。,资质内建筑业产值同比迅猛增长。,城镇固定资产投资增速由快趋缓。,物价温和上涨。,农村居民增收速度快于城镇居民。,具体表现为：,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,周宁房地产市场总体情况,1、以自建房为主，当地居民对商品房概念不深；,2、2005年后市场上开始出现商品房，由于价格高，居民更愿意选择自建房而不是商品房；,3、近年来，政府土地供给量越来越少，审批程序越来越严格，当地居民很难批到土地；,4、近年来，在建商品房数量增多，早期楼盘有今典、东晟祥和楼、永和楼、金科大厦等；,5、房价总体呈上升趋势。,党校后山白岩山庄 、产品别墅群、谷风文化创意园、仿古家具市场、,红木家具市场,马头山 整体规划为一个体育场所和高端房产住宅区！,浦源镇云山生态园 避暑山庄 ,新城区征地完成，建设启动。,红木家具市场,周宁总体工程规划,2021年周宁房地产市场运行情况,一、开发投资增幅回落。原因是政府土地投入供给缺乏或因金融部门银根紧缩，自由资金缺乏，市场不景气，开发商谨慎。,二、商品房交易量大量下降。由于政府宏观调控，刚性需求得到暂时抑制，市场销售量萎缩，出现了浓重的持币观望心理。,三、商品房价格保持在现有水平上波动。,Part 2,住宅市场,1,2,区域市场,在售楼盘,楼盘概况,开发商,福建省周宁龙源房地产有限公司,营销策划,峰格品牌机构,代理销售,峰格品牌机构,属区,狮城镇,楼盘地址,狮城镇西环路,销售地址,周宁县狮城镇西环路,89,号,销售电话,0593-5698999,、,5667999,开发分期,整体开发,总户数,约,126,户,开发规模,占地面积,32895.24,容积率,建筑面积,绿化率,25%,开发进度,13,年,4,月底交房,物业类型,住宅,建筑配套,总体规划,2,栋,12F,小高层及,1,栋,16F,复式楼,建筑风格,欧式,园林景观,中心花园,社区商业,无,物业标准,门禁系统，小区监控系统,周边配套,狮城中学、政府、金融、商铺林立,个案一： 狮城国际,在售,户型配比,面积,119,户型,三房,套数及比例,1,48,面积,128,户型,三房,套数及比例,24,面积,1,138,户型,四房,套数及比例,64,面积,190,户型,六房,套数及比例,18,面积,240,户型,六房,套数及比例,18,主力面积,共,172,套房源，主力面积为,118-140,户型,销售情况,推售楼栋,所有楼栋都在推,优惠措施,无,销售价格,普通房源均价,6100,元,/,平 复式楼均价,7100,元,/,平,销售概况,去化率,60%,左右,营销情况,推广概念,中国人居根本,该楼盘共3栋，2栋12层的小高层加1栋16层的复式楼，主力户型为118-140。,地段较好，周边配套齐全，但是由于大面积户型面临去化困难的问题。,客户群主要是过年返乡置业群，所以平时售楼部非常冷清；,目前无任何推广宣传也没有购房优惠措施；,预2021年4月底交房。,楼盘概况,开发商,周宁龙源房地产开发有限公司,营销策划,代理销售,自销,属区,狮城镇,楼盘地址,周宁县狮城镇环城路,198,号,销售地址,销售电话,0593-58633999,开发分期,整期,总户数,204,户,开发规模,开发进度,预计,6-7,月开盘,物业类型,住宅,建筑配套,总体规划,9,栋,9,层半洋房,16,栋两层半洋楼,建筑风格,新古典,园林景观,中心园林景观,物业标准,门禁系统，小区监控系统、地暖,周边配套,超市、银行、学校,个案二：汇丰豪景,在售,户型配比,面积,129,户型,三房,套数及比例,1,128,面积,141,户型,四房,套数及比例,66,面积,1,158,户型,四房,套数及比例,66,面积,161,户型,六房,套数及比例,12,主力面积,共,204,套房源，主力面积为,129-158,户型,销售情况,推售楼栋,未开盘，预约中,优惠措施,无,销售价格,预计均价,5800,元,/,平,销售概况,预约中,营销情况,推广概念,品质感动生活,该楼盘共,4,栋都是,18,层，目前工程进度缓慢，,6-7,月份开盘估计有些困难；尚无任何对外宣传推广。,个案三：德威国际公馆,该工程共4栋，两栋26层的住宅，1栋综合楼，1栋商业大楼。,该工程只有售楼部投入启用，其他工作都没有启动，售楼部没有任何物料，也查不到产品信息。,据在场人员说辞预计2021年才能开盘；,无任何宣传推广。,周宁房地产市场在近几年一直呈现小幅供给的姿态，,政府在土地放量方面把控较为严格，而且土地出让价格相对较高，这也在一定程度上催涨了房地场市场的开展。,土地小幅供给，催涨市场价格,价格增长至临界点，城市向心力减弱,周宁的房价从07年3000多到4000/的水平到目前的6000多元/，价格呈现平稳上涨的趋势，根本上是一年一个价，在售的楼盘 如“狮城国际已经卖到了7000多元/的价格，说明周宁市场的购置力还是存在的。但随着房价的不断增长，周宁的向心力大不如前。,营销手段单一，产品品质有待提高,市场上的在售楼盘营销手段单一，更多依靠现场活动以及DM进行宣传推广，在楼盘整体包装以及产品品质方面还有待进一步的开展与提升。,总结：,机遇与挑战并存，把握时机，领先市场才能抓住稍纵即逝的时机,客户洞察,KEHUDONGCHA,访谈二,访谈时间：,201,4,.,5,.,1,访谈地点,:,狮城国际营销中心,被访谈人员：,林先生,访谈人员：,陈剑、聂瑞兰,是周宁本地的，在上海做生意，五一放假特意回来的。感觉自己身边很多人买房都买到狮城国际来了，因为这边地段好，配套什么的都很完善。,自己关注这个项目也比较久了，因为价格高，所以一直在犹豫，也一直在挑。,买房比较注重价格，自己辛苦一年到头也赚不了几个钱，感觉现在周宁的房价太高了，有点买不起了。,买房的话会比较怕注重身边的人现身说法，也没看到广告什么的，偶尔会收到几条短信。,名仕时代广场应该是卖商业的吧，没怎么听说,总体印象：买房最关注价格，地段。对本案的印象就是商业而非住宅。,访谈一,访谈时间：,201,3,.,4,.27,访谈地点：,南街,被访谈人员：,陈先生,访谈人员：,陈剑、聂瑞兰,是周宁一中的一名老师，因为要结婚了准备买套房。是纯池镇人，在老家有盖房子，因为和妻子都在城里上班，很少回老家住，还是在城里买套房会方便些。,一直在寻找合适的房子，不过周宁市场上在售的房子比较少，看了一些楼盘的，户型都太大，不合适。手头资金有限，只能买个小户型的。,镇上也没有什么房地产的广告，平时都是跟别人聊天的时候会知道一些房子的信息。名仕时代广场有听说，地段很中心，不过价格应该也会很高吧。,总体印象：适婚一族，想要小户型，老家有房子，主要还是通过口碑传播得知楼盘信息。,KEHUDONGCHA,Part 3,商业市场,1,商圈分析,周宁县主城区地图,步行街商圈,步行街商圈,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,朝,南,路,河,滨,东,路,步,行,街,南 街,东,街,西,街,东市路,以家电、家纺、饮食为主,以家具、建材、酒店、金融为主,以餐饮、杂货店为主,以金融,以金融、通讯、服装、鞋帽店、珠宝为主,以品牌服装、鞋帽为主、二层为餐饮、酒吧,以服装、鞋帽、杂货、珠宝店为主,住宅,生活区,县,政,府,住宅,生活区,住宅,生活区,商圈分析,步行街商圈，为周宁县最繁华的中心商圈，其主要以步行街为基点，分叉出的四大街道为主，其商业业态较为多样化，商铺的租金也属周宁县之最。,步行街本身分布的是品牌服装、鞋帽，例如男装劲霸、雅戈尔、柒牌、利郎；女装金苑、淑女屋、wewe、末未等，二层为少量的餐饮及娱乐。,与步行街平行的主街道朝南路：主干道主要分布家具店、装修用品店、宾馆和一些金融机构。,与步行街垂直交叉的南街，主要是分布银行等金融机构，如建行、工行、邮政等、移动联通营业厅、少量的化装品和服装店，当属周宁的金融街。,东街西街：主要分布杂货店、化装品店、服装店、鞋帽店、婴幼儿用品店、珠宝店。,东市路：主要是一个农贸市场、左右两边还有家电、家纺、餐饮店，还有零散的个别服装店。,步行街商圈,步行街商圈,步行街商圈,劣势W：,时机O：,优势S：,威胁T：,工程SWOT分析,地段优势,交通便利，利于消费者进出,配套完善,成熟的商业街，拥有大量的人气聚集大,政策风险,商圈业态的合理规划、档次的提升,超前的产品规划，填补市场的空白,毗邻行政中心、汽车园，优质客户,来源渠道广,后续工程商业体量入市的竞争威胁,区域市场整体消费力有限,开发体量庞大，销售周期较长,目标客户面相对较为狭窄,工程商业地块定位分析,工程的整体商业定位描述,根据以上分析市场调研分析，我们首先提出,3,个问题,工程商圈气氛不成熟，对于工程而言如何重新打造一个商圈，而不是做一个商业,与老城区商业的定位区分？,在购置力有限的情况下如何做大蛋糕？,城市的开展、经济的繁荣、顾客的需求都呼唤着一个更高端商业形态的出现，那么工程的的特质可以从那些方面支撑本案的商业定位。,因此先从本项目的自身特质说起,1,、从地段看本案的商业定位,地处城市最繁华地段，配套一应俱全。,路网兴旺，交通便利, 工程所处的主街道朝南路，是城市的人流、车流的主要通道。,金融、行政、商业、餐饮集餐于此，人气最集中的地方。,同时,工程周边就是繁华的商业街，商铺林立，市场已经趋向于饱和。,工程周边是中学和老年活动中心，消费群体很有限。,本案是直接临主干道，对于消费者的逛街心理存在一定影响。,集合上述特点，工程方向探索之一是？,？,！,大商业,体量,城市人口总量尚可但其绝对值不高,近几年商业增速快，而城市人口的增量将放缓，商业渐趋饱和,存在高端消费人群外流趋向,不能仅仅只立足于周宁现状,结合工程体量与城市宏观看,方向一探索,差异点,地处城市最繁华地段，拥有大量的人气。,已经满足于根本的生活需求，追求着享受型生活方式。,从工程自身地段与城市特色看,聚集着大量消费群体，必然将成为城市印象最直接的传达：,这样的区域是一个将要影响城市的区域,那么我们的工程打造是否也可以站在这样的一个角度进行塑造,是一个表达周宁城市开展的最新形象工程，并且能够对外传达周宁形象，,推广周宁特色的商业工程！,因此我们认为，工程应站在城市运营的高度深入周宁、挖掘周宁，从而,立足周宁，,做出特色,1、本案一半的商业体量，抓住周宁高端的消费群体毫无疑问是本案必然的根底,3、抓住周宁高端消费群体的特点，填补周宁市场的空白，满足客户群体的休闲、娱乐消费等。让工程成为周宁高端消费群休息、娱乐的必到之处。,2,、但是在满足高端消费群体的同时，又通过怎样的方式留住他们？,根据目前周宁商业开展状况及当地的人口状况与城市经济开展来看，结合本案的产品分布状况。本工程的核心是立足工程体量以,方向二探索工程核心,特色餐饮、娱乐等休闲商业结合服饰、百货等高端综合商业体模式,2、结合城市的开展及本案的体量塑造工程核心点,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,周宁商业综合体,定位表述,商业自身定位,中高档商业物业,形象定位周宁标志性商业，“城市未来主商圈,需求定位,以本地的日常消费、娱乐为导向,主题定位,餐饮、娱乐、休闲性商业与百货、品牌特色商业联合,消费方式定位,在享乐的环境中体验购物的满足,3,、商业定位描述,4,、定位阐述,结合工程具有的地段、规模、功能，将本案打造成具备商业综合体模式的以餐饮、娱乐休闲为导向，引领品牌商业、百货为特色的的首选之地。,餐饮娱乐,+,品牌商业,+,百货,=,商业综合体,01,：本案地处周宁最繁华的地段，配套完善，人流、车流最集中之地。,02,：本案有规模优势，符合城市综合体的经营需求。,03,：商业综合体的模式填补周宁的城市空白。,04,：复合型必然对景观、建筑形态、环境、休闲设施、硬景等硬件做出规划和要求， 营造温馨、舒适的购物环境，是消费者在购物中休闲和游玩、购物。因此在内部硬景的设计上将满足此需求。,最终形成,周宁人的城市客厅,集高端消费群体、现代化的、摩登的、都市的购物环境是周宁唯一的、先进的、难以复制的，代表着周宁城市开展的最高最新形象，是周宁的一个体验式消费、享受式休闲的尊尚空间及高尚社交的首选场所。,Part 4,定位推广,1,2,3,形象定位,客户定位,视觉推广,深度挖掘本案价值,客观分析本案现状及价值卖点：,城中心 繁华区稀缺住宅地块,最传统 最固执的周宁中心区,价值一,中心地段*绝版价值,价值二,交通便捷*完善配套,朝南路、车流、人流聚集之地,步行街南街商业辐射,价值三,名校教育*学府钱脉,周宁一中，县城最好的学府,狮城二小，周宁打造重点名校,价值四,稀缺产品*保值增值,配套便利 实用性强 投资首选,产品定位,刚性需求*投资性,价值定位,抗通胀*市中心资产,因此*综合产品属性及市场需求倾向,提出本案定位：,工程定位,繁华领地 都市生活,Slogan,远见价值 优享生活,Part 4,定位推广,1,2,3,工程定位,客户定位,视觉推广,WHO,那么建立于本案价值与劣势的矛盾之上，我们将如何定位目标客群？,卖给谁,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,住宅客群定位,过年返乡置,业,乡镇进城置业,购置力比较有限,有钱人都去福州、宁德买房了,聆听同行的声音,通过上面的分析，答案出来了：,刚需！,周宁市场较高的房价已经失去了对高端购置人群的向心力，目前市场上的客群以在外经商客群与局部城区客户为主,我们的核心客群具备什么样的特征？,客户,洞察,客户洞察,KEHUDONGCHA,访谈二,访谈时间：,201,4,.,5,.,1,访谈地点,:,狮城国际营销中心,被访谈人员：,林先生,访谈人员：,陈剑、聂瑞兰,是周宁本地的，在上海做生意，五一放假特意回来的。感觉自己身边很多人买房都买到狮城国际来了，因为这边地段好，配套什么的都很完善。,自己关注这个项目也比较久了，因为价格高，所以一直在犹豫，也一直在挑。,买房比较注重价格，自己辛苦一年到头也赚不了几个钱，感觉现在周宁的房价太高了，有点买不起了。,买房的话会比较怕注重身边的人现身说法，也没看到广告什么的，偶尔会收到几条短信。,名仕时代广场应该是卖商业的吧，没怎么听说,总体印象：买房最关注价格，地段。对本案的印象就是商业而非住宅。,访谈一,访谈时间：,201,3,.,4,.27,访谈地点：,南街,被访谈人员：,陈先生,访谈人员：,陈剑、聂瑞兰,是周宁一中的一名老师，因为要结婚了准备买套房。是纯池镇人，在老家有盖房子，因为和妻子都在城里上班，很少回老家住，还是在城里买套房会方便些。,一直在寻找合适的房子，不过周宁市场上在售的房子比较少，看了一些楼盘的，户型都太大，不合适。手头资金有限，只能买个小户型的。,镇上也没有什么房地产的广告，平时都是跟别人聊天的时候会知道一些房子的信息。名仕时代广场有听说，地段很中心，不过价格应该也会很高吧。,总体印象：适婚一族，想要小户型，老家有房子，主要还是通过口碑传播得知楼盘信息。,KEHUDONGCHA,客户归结,客户特点,特点归结及对后续工作启示,我们的客户,是谁？,返乡置业,1,、刚性需求，对价格和总价控制和要求严格；,2,、缺乏相应的置业经验，容易引导。,有一定的购买力,1,、对产品、环境和地段要求较高；,2,、有一定购买力，但无法接受目前高价格。,区域性客户,1,、以区域周边的乡镇为主，辐射范围较广；,2,、对城区客户的挖掘与精耕也很重要，城区的客户主要靠这两阶段性的营销活动进行带动。,我们的客户有什么特征？,圈层效应明显，,2-3,成客户有关联关系，决策能够相互影响,1,、口碑传播效益非常明显；,2,、有效的老带新活动将对项目营销起到至关重要的作用。,忠诚度高、参与度高,1,、上门礼品活动等是吸引客户前来的有效手段；,2,、采用一定方式的锁客手能较长时间留住客户。,我们的客户看中什么？,价格、地段,1,、客户注重的是产品的性价比；,2,、城市中央地段是客户购买我们产品的重要因素。,客户洞察,KEHUDONGCHA,KEHUDONGCHA,客户定位,本案未来居住需求主体,核心客户,重要客户,偶得客户,1泛公务员群体,2周宁在外经商的客群,核心驱动力：城中心地段、配套、升值空间,浦源镇、七步镇等乡镇进城置业客群。,城区其他客户,商业客群分析,1,、投资性客户,2,、自营客户,3.,投资兼自营客户,那么,*,针对该类客群,除了标榜,中心，,除了谈,资产,保值,本案还能谈什么？,HOW,怎么说,我们要做的*只是引导客户,由物质需求与精神需求的,1,次融合。,通过深层次地意识传达，从骨子里、发自内心地去感染客户，唤起对周宁老区中心的一种回忆及归属感。,这就是*本案与周宁其它楼盘对于价值,诉求的,差异,化,。,价值符号,对传统中心的价值感,对周宁中心核心地位的认同感,对资产掌控的平安感,精神追求,对传统中心的依赖感,对周宁中心核心地位的追求感,对资产掌控的优越感,A.,城市,身份的符号,B.,城市,情感的符号,C.,城市,居住的符号,全周宁都在标榜,对于本案*,不必,总强调中心价值,也不必,总围绕抗通胀资产,大做文章,本案在推广上,还需,强调是无价的东西,开掘周宁人骨子里对老城区一种情节,而本案也恰恰可挖掘这样无价的东西！,对于本案营销推广 *将围绕核心,诉求“回归*城中心说明立场！,市中心*商业综合体,极少数*留在中心,提出推广核心思路，我们是,而事实证明,绑定中心即是高端,那么，那么必须迅速建立起独有的个性视,点，围绕本案定位实现匹配对等的形象,价值传达，将是本案营销,执行关键,Part 4,定位推广,1,2,3,工程定位,客户定位,视觉推广,Part 5,营销策略,推货策略,1,2,3,营销推广,销售执行,Part 5,营销策略,推货策略,1,2,3,营销推广,销售执行,开盘前推广策略总体阶段划分,接待体系,老客户资源,预热期,推广启动,线上,线下,活动,售楼部开放,户外,短信,开盘广告语,后续广告语,持续,开盘信息,/,销售信息,形象,/,加推信息,形象,/,信息,覆盖周宁进行推广,活动营销、展示营销,工程现场展示,组织客户现场推介,开盘期,营销活动,利用前期推售空白、7月8月开始预热两大节点，制定媒体和事件推广活动，制定开盘时期的推售节点，,合理铺排线上、下资源，到达资源最大化,5,月,6,月,7,月,-8,月,9,月,DM,商战无序，策划先行,2013,房地产营销策划大全,震撼升级上市！火爆促销中,此页，可删除,借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！,学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！,内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！,打假申明：,近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：,【,官方正版,】,2013,房地产营销策划大全,唯一,官方网站：,，,唯一,指定淘宝店铺：,，,唯一,指定客服,QQ,：,1053527879,。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！,本案的推广思路,本项目的总体推广思路：,寻找,支撑,元素,逐个,推广,打动,消费者,搭建,推广,平台,通过全方位、立体式的广告宣传攻势，掀动一股楼市的热潮，带动楼盘的销售。,直效营销渠道,开发商原有客户资源营销,短信发送,DM,单张直邮,立体化营销渠道,特色活动,大型户外广告牌主体形象,户外广告牌：,重大营销时广告牌更换内容，通过不断更新广告牌发布信息。,媒体整合战略,大型LED户外主体形象,广告选择价值链,户外广告,地 段,昭示性,人车流量,信息覆盖面,价 格,100,各区出入周宁县,的枢纽道路,中小企业密集地区,工业区,主要人流顶峰地段,城中心步行街、,主干道,竞争对手户外,附近,户外选址原那么,Part 5,营销策略,推货策略,1,2,3,营销推广,销售执行,几何庞大的销售精英团队，各品牌工程熟手sales大力助阵，为工程组建精英团队，强力队伍，超强杀客。,万科模式,1总监1销售经理N高级置业参谋筹划团队,专业培训，每个销售人员都是“销售经理！,优秀的,销售员,内容培训,能力提升,1,2,?竞品分析?,?房地产专业知识?,?心理学及逼定技巧?,?社交礼仪?,?CALL客技巧?,?团队管理及配合?,?世界品牌巡礼?,?筹划与销售有机融合?,时间管理的能力；,学习提高的能力；,情绪控制力；,市场穿透的能力；,促成交易的能力；,与客户沟通的能力；,产品推介的能力；,自我驱动力,动力,+,压力机制保证强大执行力！,压力机制：,坚决执行末位淘汰制度，以2个月为期，销售业绩最后一名自动淘汰.并通过及时补充新人保持团队的活力。鲶鱼效应,动力机制：,重奖之下必有勇夫，完善鼓励机制，鼓舞营销团队战斗力。,奖励机制设置,刺激,sales,销冠奖、头炮奖、销售指引奖、销售精英奖等等,刺激销售经理,优秀管理奖,&,
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