地产基础知识培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,地产基础知识培训,地博置业编于2009年07月,培训的结构主线,做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些建筑方面的基本知识。今天的培训的主要内容有已经下几点:,一、城市规划常用术语及指标,二、房地产建筑分类,三、房地产建筑识图,四、房地产测绘知识,第一章 城市规划常用术语及指标,用地性质,城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途。分为商业用地、住宅用地和工业用地。,用地面积,建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。,用地红线,经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。,容积率,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。,建筑控制高度,在城市规划中，常常因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。,建筑密度,一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。,1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线,道路红线,规划的城市道路路幅的边界线。,建筑红线,城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。,建筑红线后退距离,建筑红线后退距离是指建筑相对于规划内道路红线后退的距离。,建筑线,建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,建筑距离,中华人民共和国的建筑消防设计规范规定多层建筑之间的建筑左右间距最少为6米，多层与高层建筑之间为9米，高层建筑之间的间距为13米。这是强制性规定。,日照标准,规定的日照标准日(冬至日或大寒日)的有效日照时间范围内，建筑外窗获得满窗日照的时间。 一般不低于2个 小时，医院、养老院另外规定。,城市绿线,是指城市各类绿地范围的控制线。,第二章 房地产建筑分类,建筑物的分类,按建筑物使用性质分类：,居住建筑，如住宅；,公共建筑，如行政办公室、医疗建筑、商业建筑、园林建筑等；,工业建筑，如厂房；,农业建筑，如水坝；,按建筑物层数或总高度分类：,住宅按层数分：,低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）和高层住宅（10层以上）,公共建筑及综合建筑，,总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为,超高层建筑,。,建筑物的分类,按建筑材料分类,砖木结构建筑,砖混结构建筑，,由砖墙和钢筋混凝土梁板组成，主要是墙承重。优点是构造简单，造价较低；缺点是房间尺寸受到限制。,钢筋混凝土结构建筑,钢结构建筑,钢混结构住宅,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,（4）按建筑结构分类,框架结构,剪力墙结构,框架剪力墙结构,简体结构,框架简体结构,筒中筒,第三章 房地产建筑知识,建筑物的分类,剪力墙,其实就是现浇钢筋混凝土墙,，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。,剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式,建筑物的分类,框架-剪力墙,结构也称,框剪结构,，这种结构是在,框架结构中布置一定数量的剪力墙,，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。,建筑物的分类,框架结构,框剪结构,核心筒,筒体结构 tube structure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架薄壁筒和成束筒等四类。,复式住宅,复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,跃层式住宅,人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。,错层式住宅,所谓“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上,Loft,LOFT在,牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。,屋内形态分类,跃式,复式,屋内形态分类,错层,跃复式,板楼：,就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。,塔楼：,一般是一梯四户到一梯12户。,建筑单体分类,一、什么是房地产图？,房地产图是地籍图和房产图的总称。,第三章 房地产建筑识图,地籍图分为基本地籍图和宗地图。,基本地籍图：,是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。,宗地图：,是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。,房产图,主要包括3类图形：分幅图、分丘图和分层分户图。是办理房产证的必要图件资料。,地籍图,是全面反映土地及其上附着物的位置和权属等状况的基本图。,宗地图,是指土地所有者或土地使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。,地形图,是表示地形、地物的平面图件，是用测量仪器把实际测量出来，并用特定的方法按一定比例缩绘而成的。它是地面上地形和地物位置实际情况的反映。,房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料,房产分幅图：比例尺一般为1：500。房产分丘图：比例尺在1：1001：1000之间。,房产分户图：比例尺一般为1：200。,房产分幅图,是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料，,比例尺一般为1 ：500。,房地产分幅图表示的内容有：控制点、行政边界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物、房产要素和房产编号，以及与房产管理有关的地形要素和注记,房产分丘图,为单位绘制，是,房产分幅图的局部图,，是绘制房屋产权附图的基本图，比例尺在1 ：1001 ：1000之间,房产分户图,以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用，,比例尺一般为1 ：200,绝对标高：,相对海平面的高度，海平面的标高规定为0，在以上的为正值，以下的为负值，相平的为0，也叫海拔高度，高程,相对标高：,对于一个地区，通常市政国土部门会测量出某个特定的、固定的点的绝对标高，其他的测点相对于绝对标高的高度，其上为正，下为负；,建筑标高：,建筑标高和结构标高差别在于装修，通常情况下，施工放线会在结构高度上作出而不是装修高度，一些地区经常忽略掉建筑标高和结构标高的差别。以上的量单位只能是米(m)高度,标高,现有标高,1.1 房屋的组成部分,各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；,此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。,1.基础：,位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基。,2.墙：,外墙起抵御风霜雨雪的作用；,内墙起分隔房屋内部空间的作用；,承重墙起传递荷载给基础的承重作用；,非承重墙起分割作用；,3.柱：,将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件；,4.梁：,将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件；,5.楼、地面：,将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件；,6. 楼梯,：,房屋的垂直交通设施；,7.屋顶：,位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用；,8.,门窗,：,门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。,1.2 建筑施工图概述,用途与内容,用途,表示建筑物的总体布局、外部造型、内部布置、细部构造、固定设施和施工要求的图样。,内容,图纸目录、总平面图、施工总说明、门窗表、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图和建筑详图等。,基本表示方法,图线,构造及配件图例,标高,标高是标注建筑物高度的另一种形式，其符号画法及标高数字的注写要满足规范的要求,。,(1),个体建筑物图样上的标高符号，以细实线绘制,(,2) 总平面上的标高符号，宜涂黑表示，具体画法：,(3) 标高数字应以米（m）为单位，注到小数点以后第三位；在总平面图中，可注写到小数点后两位。零点标高应注写成土；正数标高不注“”，负数标高应注“”，例如3000、0600,(4)标高符号的尖端应指至被注的高度，尖端可向下也可向上。,(5)在图样的同一位置需表示几个不同标高时，标高数字可按下图表示：,（6）标高有绝对标高和相对标高，绝对标高是以青岛附近的黄海平均海平面为零点，以此为基准的标高。相对标高指习惯上将房屋底层的室内主要底层标高定为零点，并以此为基准的标高。,此外，房屋的标高还有建筑标高和结构标高，,名称,图例,说明,楼梯,1左图为底层楼梯平面，中图为中间层楼梯平面，右图为顶层楼梯平面。2楼梯的形式及步数应按实际情况绘制。,检查孔,左图为可见检查孔。,右图为不可见检查孔。,孔洞,坑槽,烟道,通风道,名称,图例,说明,单扇门（包括平开或单面弹簧）,l门的名称代号用M表示。,2在剖视图中，左为外，右为内；在平面图中，下为外，上为内。,3在立面图中，开启方向线交角的一侧，为安装合页的一侧。实线为外开，虚线为内开。,4平面图中的开启弧线及立面图中的开启方向线，在一般的设计图上不表示，仅在制作用上表示。,5立面形式应按实际情况绘制。,双扇门（包括平开或单面弹簧）,对开折叠门,名称,图例,说明,墙内单扇推拉门,l门的名称代号用M表示。,2在剖视图中，左为外，右为内；在平面图中，下为外，上为内。,3在立面图中，开启方向线交角的一侧，为安装合页的一侧。实线为外开，虚线为内开。,4平面图中的开启弧线及立面图中的开启方向线，在一般的设计图上不表示，仅在制作用上表示。,5立面形式应按实际情况绘制。,单扇双面弹簧门,双扇双面弹簧门,名称,图例,说明,单层固定窗,1窗的名称代号用C表示。,2立面图中的斜线表示窗的开关方向，实线为外开，虚线为内开；开启方向线交角的一侧为安装合页,的一侧，一般设计图中可不表示。,3在剖视图中，左为外，右为内；在平面图中，下为外，上为内。,4平、剖视图中的虚线，仅说明开关方式，在设计图中不需要表示。,5窗的立面形式应按实际情况绘制。,单层外开上悬窗,单层中悬窗,名称,图例,说明,单层外开平开窗,同上,双层外开平开窗,(3) 剖切符号,(4) 索引符号,(1) 指北针,（2）风,向玫瑰图,第四章 房地产测绘知识,房屋面积的种类有多少？什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？,房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。,第四章 房地产测绘知识,设计指标,建设用地面积,29986.9,建筑覆盖率,22.71(建筑占地面积6809.56平方米),计算容极率面积,80999.35,其中：,住宅建筑面积,79150,商业建筑面积,1000,会所建筑面积,500,物业管理面积,200,居委会面积,100,垃圾站面积,50,不计容积率面积,地下车库,15336.71,总建筑面积100016.53,其中计容积率面积84679.82平方米,不计容积率面积15336.71平方米，,案例：某项目设计指标,套内面积和套内建筑面积？,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋建筑面积？,房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高米以上（含米，下同）的永久性建筑。,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的使用面积？,房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算,。,什么是房屋的实用面积？,它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。,使用率和实用率的差别？,使用率是使用面积与建筑面积之比 ，实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的套内建筑面积？,房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积,。,套内墙体面积,1,2,共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积,公共分摊面积公用建筑面积分摊系数,套内建筑面积,公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和,第四章 房地产测绘知识,什么是房屋的共用建筑面积？,房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊,。,第四章 房地产测绘知识,分摊的共有建筑面积：,是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。,预售面积：,俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。,房屋产权面积：,是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,商品房有哪些公共面积需要分摊？,第四章 房地产测绘知识,1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。,2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。,第四章 房地产测绘知识,不应分摊的共有建筑面积包括那些？,1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。,共有建筑面积分摊,计算公式,各套应分摊的共有建筑面积（）=应分摊的共有建筑面积/参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和*参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积,分摊的方法：,住宅楼：以套为单位，按各套内建筑面积比例分摊共用建筑面积；商住楼：先将住宅与商用的共有建筑面积区分，商住共用部分进行分摊，然后将住宅与商住共用分摊的面积相加，得出分摊面积 ,第四章 房地产测绘知识,第四章 房地产测绘知识,层高,层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,第四章 房地产测绘知识,房屋建筑面积的计算,计算建筑面积的一般规定如下,计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。,第四章 房地产测绘知识,房屋建筑面积的计算,组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积,计算：套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。,套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。,不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。,计算全部建筑面积的范围：,单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在以上的部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,第四章 房地产测绘知识,备注：具体请参照GB/T503532005 建筑工程建筑面积计算规范,挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,第四章 房地产测绘知识,计算全部建筑面积的范围：,玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在以上部位的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,第四章 房地产测绘知识,计算全部建筑面积的范围：,与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算,第四章 房地产测绘知识,计算一半建筑面积的范围：,层高在以下（不含，下同）的夹层、插层、技术层和层高在以下的地下室和半地下室。,突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。,利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。,第四章 房地产测绘知识,不计算建筑面积的范围：,地下室:,房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。,半地下室:,房间地平面低于室外高度超过该房间的净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。,地下室,地面,地面,地下室,地面,地面,1/2线,1/2线,1/3线,在室外地面以上部分的高度大于米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中,穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算面积。,挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算面积。,属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积1/2计算;,无盖的室外楼梯、架空走廊不计算面积。,有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算,未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,房屋之間无上盖的架空通廓不计算面积。,地下室、半地下室层高在米以上时应计算全部面积,层高不足米时应计算1/2面积.,谢谢！,