国际化养老地产项目开发与商业盈利模式

Cliquez pour modifier le style du titre,Cliquez pour modifier les styles du texte du masque,Deuxime niveau,Troisime niveau,Quatrime niveau,Cinquime niveau,*,*,Cliquez pour modifier le style du titre,Cliquez pour modifier les styles du texte du masque,Deuxime niveau,Troisime niveau,Quatrime niveau,Cinquime niveau,*,*,国际化养老地产项目开发,与商业盈利模式,目录,中国养老事业现状,中国养老事业的市场需求,项目规划,开发及投资分析,国际化养老地产开发思路,中国养老事业现状,我国老年市场需求为,8000,亿元，现在仅确定基本需求,1000,亿元,帮子女购房抑制了老年人的有效需求,空巢、高龄、失能老人所占的比例越来越多,民营养老院环境好，但是价位太高；公办养老院床位紧张，根本住不进去,社会化的家庭专业养护服务缺乏,中国养老事业现状,Cont.,2005,年,-2009,年老年人口数据,年份,60,岁以上老年人口,（万人）,占总人口比重,（,%,）,2005,14509,11.1,2006,14901,11.3,2007,15340,11.6,2008,15989,12.0,2009,16714,12.5,数据来源：,2009,年中国老龄事业,发展统计公报,截至,2009,年底，中国,60,岁及以上的老年人口达到,1.6714,亿，占总人口的,12.5%,未来,40,年我国老龄人口变化趋势,中国养老事业现状,Cont.,老年机构现状,敬老院,临终关怀院,养老形式,护理院,托老所,养老公寓,老年社区,(CCRC),全国数据,北京数据,需要入住养老机构老人,- 835,万人,现有养老机构,- 4,万多家,- 299.3,万个床位,占全国老年人口的,1%,需要入住养老机构人数,- 226.6,万人,现有养老机构,- 3816,家,- 61823,个床位,占北京老年人口的,2.7%,中国养老事业现状,Cont.,7,7,新的养老议题,中国养老事业现状,Cont.,随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运,而生：,人口老化加剧，抚养负担更加沉重；,健康与社会照顾议题重要性凸显；,家庭照顾功能渐趋式微、支援机制亟需介入；,经济保障风险增加；,国家社会生产力的巨大冲击；,高龄者友善居住、交通运输系统建构；,高龄者休闲挥动、养生需求的相关配套制度；,养老防老的意识抬头；,中国养老事业遇到的瓶颈,用地政策问题,机构办养老的政策缺乏,没有专业化做养老的团队,服务人员没有资格认证标准,技术指标缺乏,老年配套服务设施没有行业标准,养老地产规模问题,商业融资模式,商业融资模式,中国养老事业的市场需求,目标市场容量,12,零点调查,本次调查由零点调查完成，共完成,137,个有效样本，样本采集选择在中高档社区、老年活动中心等目标消费群体较为集中的区域进行。,周岁年龄,年龄比例,男女比例,生活自理度,个人月收入,养老地,生活决策者,数据组成,60,岁以上,60-70,岁，,70,岁以上,6:4,1:1.2,完全自理，健康，不需要他人的特别照顾,不低于￥,3000,元,将选择在北京养老,老人自己,不同职业、性别、收入、家庭常住人口合理分布,中国养老事业的市场需求,Cont.,样本条件,中国养老事业的市场需求,Cont.,所有被访者对养老社区项目感兴趣程度,8.8%,6.6%,72.9%,11.7%,比较感兴趣,不太感兴趣,非常感兴趣,一般,14,14,1,2,3,3,4,4,60,岁以上的自理型老人，其中空巢占 一半左右；,高、中、低学历水平人群平均分布；,收入水平和价格承受力均相对较强，,个人收￥,3000,元以上，拥有自有房产；,企业专业技术人员与工人近七成；,3,5,与子女关系密切；,市场调研,目标人群,人口统计学与,社会特征,15,15,不愿意出售自有房产解决入住养老机构的费用,;,1,2,3,3,4,4,生活不便需要照顾时会选择养老社区，寻求更方便的照顾；,很少开车，仅有,10%,的目标人群开车；,最常接触的渠道是电视和报纸杂志，,并对这两个媒体最为信任；,3,5,业余爱好广泛，主要集中在读书、看报；,市场调研,目标人群,消费行为特征,中国养老事业的市场需求,Cont.,目标人群对养老机构的诉求点,17,关于价格,关于产品,40-60,一居室最被亲睐,医疗条件是最具影响力的因素,社区名称：养老社区的接受度远远高于退休社区,距离对于入住选择影响较小,保证金总额对养老社区的选择影响力最强,最被认可组合：,40-60 ,一居,40-50,万保证金,3000,元,/,月,/,人（或,4500,元,/,月,/,两人）,关注的三大要素：,医疗条件,保证金,月服务费,中国养老事业的市场需求,Cont.,国际化养老地产开发思路,国际化养老地产开发思路,一、合理的项目选址,二、设计规划与发展策略,三、投资策略,四、成本与费用预算,五、消费者（老年）的财务状况,六、定价策略,七、展望未来,一、合理的项目选址,近郊，环境优美，,交通方便,2.,附近有医院或医疗,设施,距离中心主干道,不超过,30,公里,二、设计规划与发展策略,美国的老年公寓，可大致分为以下几种类型：,（一）,Independent Living,，独立居住型公寓，即仍然可以独立生活的健康老年人公寓,（二）,Assisted Living,，辅助居住型公寓，即健康状况欠佳，部分生活需有医护人员照顾的老年人公寓,（三）,Nusing Care,，护理居住型公寓，即基本丧失自我生活能力，全天候需有医护人员照顾的老年人公寓,老年公寓策划书,流程图,10,个重要问题,你的社区规划将涵盖什么内容？,你期待怎么的住户群体？,是否向独立居住型住户提供辅助型服务，如何提供？,是否提供辅助居住型规划？,入住标准是什么？,你的整体设计理念和策略是什么？,你计划雇用多少员工？,社区开发和运营的成本如何？,如何定价？,预期初期入住率如何？,三、投资策略,警惕,3,个策略性错误：,在错误的事情上投入,忽略整体战略目标,在非优势项目上花费,过多,权衡性投资策略,当考虑两个不同时段的成本投入时，要评估回收期并计算投入对社区整体价值的影响。,对社区价值的整体评价,根据价值和用途规划资本投入,“亮点价值”概念影响投资,亮点价值,=,消费者认知价值,/,实际价值,四、成本与费用预算,预算首要原则,两个组成部分,12,大元素,3,个关键经营比率,4,个经营费用类别,经营成本管理的,8,个着眼点,预算首要原则,你的初期资本预算应该包括社区设计、开发和建筑所需要的大量必要投入。该预算还应包括在合理的时间内为你的社区带来至少,93%,的稳定居住率的其他成本。,两个组成部分,硬件成本,软件成本,资本预算的,12,大要素,1.,工地成本,2.,工地开发与基础设施,3.,硬体建筑成本,4.,设计与施工费用,5.,家具、固定装置和设备,6.,开发费用,7.,建筑贷款利息,8.,运作资本,/,储备资金,9.,销售与市场预算,10.,融资与保险成本,11.,不可预见成本,12.,债务服务储备金,3,个关键的经营比率,1.,经营费用比率,2.,经营利润空间,3.,日经营费用（,PRD,）,4,个经营费用类别,1.,管理费用,2.,储备资金,3.,不可预见费用,4.,年度费用增长额,经营成本管理的,8,个着眼点,1.,降低初期成本投入,2.,密切关注经营费用,3.,建设规模足够大的社区来优化运营效率,4.,尽可能避免正式员工的成本增长,5.,资金花费决策要经得起时间的考验,6.,要让社区财务运转独立且自给自足,7.,考虑整体价格策略,8.,制定综合的、灵活的初期财务预算,五、消费者（老年）的财务状况,养老社区管理的,5,大需求,典型项目管理提供的,10,大服务内容,管理（服务）费用如何确定？,老年人关注房产的,4,个关键事项,老年人的财务规划,养老社区管理的五大需求,1.,系统、政策与流程,2.,规模经济,3.,保持领先,4.,运营策略,5.,实施风险（危机）管理,典型项目管理提供的,10,大服务内容,1.,总体管理服务,2.,销售与市场拓展,3.,提供运营体系、政策与流程,4.,员工,/,人力资源,5 .,整体财务管理与监控,6 .,预算管理与监控,7.,制定月度财务报告,8.,用户关怀,9.,风险,(,危机,),管理,10.,资金花费,管理（服务）费用如何确定？,1.,开盘前期或用户入住前，已经开始提供服务,2.,开盘初期的服务（费用）,3.,稳定运营之后的费用,4.,入住费用,老年人关注房产的,4,个关键事项,1.,创造更多的流动资产,2.,立即激活新的现金收入,3.,合力支付养老社区的入住费用,4.,强化生活品质,老年人的财务规划,1.,列出老年人可用的财务资源,2.,估算养老社区生活成本,3.,支付能力的整体评估,(,缺口还是盈余,),4.,消费者支付能力分析,六、定价策略,1.,定价是科学而不是艺术,2.,服务全面、增值概念,3.,房主,/,经营者的价格预期,4.,消费市场的价格预期,5.,与老年消费者就你的定价进行沟通,6.,独立居住型养老社区的定价原理,六、定价策略,Cont.,7. 3,种基本的健康关护类型,A,型,广义型,B,型,限定型,C,型,服务费型,8.,平衡老年人与投资商之间的财务目标,9.,制定共赢的财务计划,七、展望未来,10,步棋通向精品社区,优雅的装扮,全力运作,了解用户心理,换位思考,给住户提供更多的日常活动,倡导健康和适当的活动,运用、激励和培训人力资源,志愿者住户回访计划,每个住户都要有代言人,推行“你倾诉，我倾听”的市场定位策略,养老社区组织的每月活动安排表,摘录,2,天如下：,10,号，星期二的活动安排：,7:009:00,热点式早餐，,9:30,轮椅或站立身体锻炼，,2:00,居,民活动会议，,3:00,情人节手工艺品课程，,3:005:30,理疗时间,29,号，星期日的活动安排：,10:3012:30,去教堂时间（有车接送），,1:00,茶点集会，,3:00,游戏，,7:00,小电影院看古典电影,还有很多固定时间的活动安排，如，,每星期一，六上午,10:00,集体逛商场（有车接送）,每星期一，三，五，下午,3:00,游泳课以及游泳锻炼,每星期三，五，上午,8:0012:00,，为看医生时间（有车接送）,每星期五，下午,2:00,，计算机及网络课，等等。,候鸟式旅游,老年大学,全国老年一卡通,老年产品销售,这是在维吉尼亚洲的阿灵顿市 ，建造的,20,层高的老人公寓楼群，包括有商店,餐厅,图书馆,游戏室,运动中心,室内游泳池,一个,340,辆车位的地下停车场和语音启动紧急呼叫系统。荣获美国,1994,年“最佳老年公寓奖”,太申祥和山庄,案例：,地理位置：,太申祥和山庄：,项目简介,地理位置,：京城正北，东临中关村国际商城，西临海淀中关村科技园区，南临三一产业园区，距航天城一公里。,建筑面积：,占地面积十万平米。,建筑风格：,，采用中国传统古典园林建筑,太申祥和山庄集养老、养生、医疗、餐饮、娱乐、住宿为一体的大型综合性服务机构。,开业年限：,2003,年,1,月,22,日开业,项目简介,湖区面积,：,1000,平米的水面,床位：,1000,张床位,客房：,500,间客房,平面图：,太申祥和山庄,太申祥和山庄,太和府是一座典型的明清王府式园林建筑，位于北京西山龙脉的龙泽地区，在地势上得西山拱卫，碧水环抱，藏风聚气，紫气东来，可谓方寸之地，极尽王府古朴神韵，皇家福地俱揽怀中。,整座王府建筑群分为府邸、后花园、王府会馆三个部分。府邸建筑气势恢宏、布局规整，每座建筑都沿着一条由南到北的“中轴线”分东中西三路展开，左右均衡对称，高低起伏变化，呈现出雄伟、壮观、开阔的气势。,建筑风格：,景观设计：,太申祥和山庄,太和府,这座新型中国古典建筑，为广大宾客提供了一座功能齐全、独具特色的度假养生胜地。,在这座古色古香的,太和府,里，看御医、吃御膳、住王府、养护身心、颐养天年实乃人生一大乐事。,太申祥和山庄,国际养老公寓,国际养老公寓是北京市为侨服务定点单位，连续三年被评为北京市文明敬老院，已通过,ISO9001,、,ISO14001,管理体系认证。,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，,24,小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐,设有图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。,为其提供服务的太申祥和医院,(,一级甲等,),被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化,B,超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、,24,小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。,康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、,VIP,室共计,300,个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。,国际养老公寓,太医馆,太申祥和（太医馆）汇集了国医泰斗及四大名医嫡传弟子,中国中医科学院首席研究员等,60,多位“皇城国医”。,由原中央保健局局长王敏清教授亲笔题名，并担任太医馆名誉馆长。,太医馆提供中医临床诊疗服务，权威的专家会诊服务，全面地健康检测与评估服务，中央首长保健医式的健康管理服务，独具特色的养生保健服务等。,专家团队,西医诊疗大厅、中医诊室：,书院,书院,餐饮,餐饮,会员服务,价格,5.88,万元,/,半年,10.88,万元,/,年,19.88,万元,/,年,29.88,万元,/,年,综合医院体检,1,次,2,次,2,次,2,次,航天体检,1,次,2,次,2,次,2,次,评估,1,次,2,次,2,次,2,次,方案,1,次,2,次,2,次,2,次,中医咨询,6,次,12,次,12,次,12,次,治疗,自费,有,有,有,药费,自费,有,有,有,24,节气养生餐,有,有,有,有,保健产品,有,有,有,有,专家保健,有,有,有,有,保健产品,雪菊,琥珀金茶,鹿系列药酒,杜仲系列药酒,人参鸡蛋,谢谢观看！,Q&A,