国际中心项目市场研究及定位方案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,荣华国际中心项目,市场研究及定位方案,（写字楼部分）,2011,年,3,月,一、项目本体分析,本体指标,区位条件,交通条件,配套设施,本体指标,项目为公建立项，所含物业类型丰富，,未来将成为一座集办公、酒店、商业等于一体的综合商务体。,规划建设用地性质,公共建设用地,规划建设用地面积,29664,容积率,3.0,建筑密度,40%,绿地率,30%,建筑使用性质,办公楼、酒店、商业,建筑控制规模,地上建筑面积（计容积率）控制在,88992,，其中快捷假日酒店及公寓式酒店分别为地上,15,层，地下二层；总部型办公位地上,12,18,层，地下二层；商业（银行）、步行街式商业为地上二层，地下二层。,建筑控制高度,76.2m,本案,区位条件,项目地理位置优越、位于亦庄中央核心区。,其位置的特殊性使地块具备开发写字楼、酒店以及商业等物业的区位条件。,本案,北侧,中钢大仁商务楼，目前仍处于建筑初期阶段,南侧,紧邻运成街，与北京兴基铂尔曼酒店隔街相对,西侧,荣华南路，为双向六车道主路，车流量较多,东侧,连通锦绣街，与北大制药为邻,北侧,东侧,南侧,西侧,荣京东街,旧宫,豆各庄,南苑,交通条件,紧邻荣华路，建设中亦庄线和规划中,L5,线使交通更为便利，,为写字楼、酒店、商业等物业提供了有利支撑。,目前，亦庄线已于,2010,年年底通车。本项目距离荣京东街站、荣昌东街站直线距离不足,800,米。,本,案,宾,仕,富,士,康,国锐,广场,亦,庄,线,规划,L5,宾仕,郁金香舍,兴基铂尔曼酒店,北大药业,悦康药业,日本,SMC,大仁商务楼,周边环境,目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失，,随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求。,项目南侧与“北京兴基铂尔曼饭店”隔路相望；,其余周边项目如：台湾富士康、悦康药业、北大药业等，均为工业园区；,生活配套设施尚未完善。,项目本体分析,小结,从地块各项因素看，项目拥有较为优质的开发条件，,适合写字楼、商业、酒店多种物业类型开发，,并具备高端物业的发展基础。,二、区域发展分析,新城发展,区域政策,“两轴两带多中心”的发展格局：,两轴：,指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。,两带：,指包括通州、顺义,、,亦庄、,怀柔、密云、平谷的,“东部发展带”,和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。,多中心：,中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（,CBD,）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、,亦庄高新技术产业发展中心,和石景山综合服务中心等。,中心城,新城,镇的城镇体系：,新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。,规划新城,11,个，分别为通州、顺义、,亦庄、,大兴、,房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。,在北京，亦庄不仅是京津城镇走廊起点，更是东部发展带上的高新技术产业发展中心，,还是北京十一个承担疏解中心城人口和功能、带动区域发展的独立新城之一。,新城发展,发展背景,城市规划,2900,亿 城南绘就新蓝图,建设“一轴一带多园区”的城南产业发展格局：,“一轴”,主要指南中轴。自北向南，包括“前门,-,天桥历史文化风貌集聚区”、“永外,-,大红门服装文化商务区”、“大兴新媒体基地”。,“一带”,则指永定河产业经济带。,“多园区”,规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等。,交通：,7,条地铁有望通车,到,2010,年底，城南地区开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路。,到,2012,年底，力争建成地铁,10,号线二期及地铁,9,号线两条线路。地铁,7,号线和,14,号线力争,2013,年、,2014,年建成通车。,城南地区包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，,总面积,3367.1,平方公里，占全市的,20.5%,；,2008,年底常住人口,461.2,万，占全市的,27.2%,；地区生产总值,1400.4,亿元，占全市的,13.4,。,最新出台的城南行动计划，将推动城南五区在现有基础上实现飞跃式发展，,在强化城南区域居住职能的同时，促进城南地区产业和商务职能的发展。,新城发展,发展背景,城南计划,在城南计划的推动下，大兴与亦庄进行行政整合，两个规划中的,“,新城,”,相互融合，,强化产业职能，催生商务功能，以成为真正意义上,“,宜居宜业,”,的南部新区。,大兴区与北京经济技术开发区资源行政整合的契机, ,南部现代制造业发展新区,新城发展,发展背景,大兴亦庄行政整合,新城发展,发展背景,小结,在三大城市发展背景的作用下，将推动亦庄快速发展，促使新城城市基础设施建设不断完善，,推动区域产业快速升级，加快区域商务及相关配套发展，使亦庄向“南部新区商务中心”方向发展。,北京城市,发展格局,北京城市发展格局中，亦庄作为独立的新城，,承担了高新技术产业发展中心的职能。,城南发,展计划,城南计划将推动城南五区在快速发展，强化区域居住职能的同时，,促进区域产业和商务职能的发展。,大兴亦庄,行政整合,大兴与亦庄的行政整合，强化产业职能，催生商务功能，,势必拉动亦庄作为产业园区的商务功能的升级。,亦庄经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。,2010,年，地区生产总值（,GDP,）达到,650,亿元，对北京市的贡献率约为,8.5,；,2020,年，地区生产总值（,GDP,）预计达到,3000,亿元，对北京市的贡献率约为,15,。,走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。,依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。,新城发展,发展基础,经济,人口规模,2020,年，亦庄新城人口规模规划控制在,70,万人左右，年均增长率控制在,12%,以内。其中常住人口,33,万人左右，居住半年以上暂住人口,37,万人左右。阶段目标到,2010,年达到,30,万人，,2015,达到,47,万人。,以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。,新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。,年龄结构,至,2020,年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以,25,45,岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加。,新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口增多，从而促进区域基础设施的不断完善，,商务及相关配套的升级，以满足人口增加带来的各种需求。,新城发展,发展基础,人口,亦庄交通便利，区域内路网发达，轻轨的发展及第二机场落户京南区域，,将促使其城市职能的延展与升级，亦庄作为南城的商务中心将得到巨大的发展契机。,对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。,多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。,新城发展,发展基础,交通,第二机场选址于北京南部：推进亦庄商务职能及物流产业的发展。,由京津城际铁路、地铁,M12,线、市郊铁路,S6,线、亦庄线、,L5,线组成的快速轨道交通网，贯穿新城南北及东西,新城发展,发展基础,小结,经济,经济飞速发展，由,劳动密集型产业向高端服务产业,过渡，成为北京经济第三极。,人口,新城人口的增多，将,促进区域商务及相关配套的升级,，以满足各种需求。,交通,道路交通路网发达，轨道交通逐步便捷，同时机场建设将拉动,区域经济及产业的快速发展,。,亦庄新城经济基础雄厚，人口数量稳步增长，交通便捷，,各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础，使亦庄具备成为,“,南部新区,”,商务核心的条件。,新城发展,发展前景,亦庄新城定位,北京市委十届七次全会提出：,2010,年北京积极推动,大兴区和北京经济技术开发区,行政资源整合，理顺管理体制，打造新的发展空间,，,建设南部现代宜居宜业新区。,亦庄新城定位：,亦庄新城的规划区范围为通州区行政区域京津第二通道以西地区及大兴区旧宫镇三海子等地区，,承担北京高新技术产业中心的城市职能。,新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成,“,以业兴城，以城促业,”,的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。,国际高端产业新城：,高新技术产业中心,提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。,高端产业服务基地,-,积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。,国际宜业宜居新城,以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。,新城发展,发展前景,新城格局,构建“两带,七片,多中心”的“组团网络式”城市空间结构。,（,1,）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。,（,2,）七片：,核心区,、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。,（,3,）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，,荣华路高端产业服务中心,，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。,本项目位于新城规划中生产带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。,新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。,本项目地块位于亦庄商务区的核心位置，地域价值凸显。,荣华商务轴,位于亦庄中心地段，全长,4.5,公里，路宽,64,米。在亦庄新城规划中已,被定义为亦庄核心商务区。,荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。本地块所在的南部节点业态结构以满足产业发展需求和实现企业总部办公为主，集合商务办公和商务配套等业态。,新城发展,发展前景,荣华商务轴,整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七个功能片区。,总部办公区,在现状国际企业大道、中铁十九局总部集聚的基础上，结合轻轨荣昌街站建设中睿葡京商务酒店、新城大厦写字楼等设施，规划引导国内外知名企业总部入驻。,新城发展,发展前景,小结,亦庄新,城定位,新城定位决定亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式，新城发展随产业带动向,国际化新城发展,，形成,“以业兴城，以城促业”,发展格局。,新城,格局,新城的空间格局，以,荣华商务轴为发展主线，,全面引领产业和新城发展。,荣华,商务轴,荣华路是亦庄核心商务区的,中心商务轴,，是新城主要,商务活动的集聚地,。,亦庄新城的功能定位明确了区域发展的城市职能，而以荣华商务轴为发展主线的亦庄新城空间格局的确立，更是带动该区域乃至整个亦庄核心商务区的经济与产业的全面发展。,新城发展,小结,发展背景,：,在城市发展背景下，亦庄新城将加速发展，力图成为 “南部新区商务中心”,发展基础：,亦庄经济发展稳定，人口持续增长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础。,发展前景：,亦庄定位为国家化高端产业新城，而荣华路商务轴是其商务职能的核心，本项目位于其南段，发展前景极佳。,在亦庄面临成为南部商务中心的机遇下，位于荣华南路的本案拥有极佳的发展前景！,亦庄作为产业新城，其特定的区域政策更是吸引大中型企业及个人的关注,二、区域发展分析,新城发展,区域政策,区域政策,现状分类,国家级经济技术开发区政策,投资方向调节税,开发区内外商投资企业免征投资方向调节税。,国家级经济,技术开发区,优惠政策,企业所得税,从事生产经营所得和其他所得按,15,的税率征收企业所得税。,外商投资兴办的产品出口企业，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70以上的，可减按10税率征收企业所得税。,外商投资企业的外国投资者，,退还其投资部分已缴纳所得税的,40,税款。,场地使用费,在开发区内以土地出让方式取得土地所有权的外商投资企业，不再缴纳。,营业税,开发区内外商投资企业（包括外商投资设立的研发中心）取得的技术转让收入，免征营业税。,增值税,外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税，并按有关规定抵免企业所得税。,企业销售其自行开发生产的软件产品，对实际增值税税负超过,3%,的部分即征即退；企业销售其自产的集成电路产品，对实际增值税税负超过,6%,的部分即征即退。,进口关税和进口环节税,开发区内鼓励类外商投资企业（包括外商投资设立的研发中心）进口自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按有关规定免征。,国家对于扶持的经济技术开发区统一给予相应税费的减免，,政府的扶持有利于开发区未来持续稳定的发展。,区域政策,现状分类,高新技术企业政策,企业所得税减按,15%,税率征收。出口产品产值达到当年总产值40%（不含）以上，按,10%,税率征收。企业自注册之日起，,3,年内免征所得税，第,4,至第,6,年减半征收,。,新创办的企业经认定后，自获利年度起，,第,1,年和第,2,年免征企业所得税，第,3,至第,5,年减半征收,。,对一般纳税人销售其自行开发的产品，,2010,年前按,17%,征收增值税，对实际税负超过,3%,的部分实行,即征即退,政策。,对软件企业进口所需的自用设备，均可,免征关税和进口环节增值税,。,集成电路生产企业的生产性设备，经主管税务机关核准，其,折旧年限可以适当缩短，最短为,3,年,。,经认定的高新技术成果转化项目，自认定之日起,3,年内，所缴纳营业税、企业所得税税、增值税的地方收入部分，由财政安排专项资金支持，之后,2,年减半支持,。,对单位和个人在本市从事技术转让，技术开发业务和与之有关的技术咨询，技术服务取得的收入，,免征营业税,。,高新技术产业,软件企业,集成电路企业,区域内通过给予不同类型的高新技术企业减免相关税费等政策，,吸引大量实力企业公司进驻园区，从而带动高新技术企业整体水平的发展。,区域政策,现状分类,其他优惠政策,同时，亦庄开发区还向入园区企业提供了其他优惠政策，如下所示：,资金支持优惠政策：,信息产业部发展基金。在符合国家相关规定的条件下，可申请,信息产业部、财政部电子信息产业发展基金,。其支持方式分为无偿资助、贷款贴息和资本投入三种。,个人所得税优惠政策：,对在高新技术成果转化中做出重大贡献的专业技术人员和管理人员，市政府授予荣誉称号并给予奖励，所获奖金免征个人所得税。,入区服务优惠政策：,为了尽早协助项目方开工建设，开发区将派出专人协助办理相关手续，并在项目方入区后继续提供优质服务。数字电视产业园企业可申请公共租赁住房，并在同等条件下优先给予考虑。数字电视产业园企业员工租用总公司投资的职工公寓的，可享受租金补贴。,人才引进优惠政策：,海外高层次人才入住开发区博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租赁房屋居住的，一次性给予,5,万元的房租补贴；在开发区购买由政府或北京经济技术投资开发总公司投资兴建的住房，给予总房款,20%-40%,的购房补贴。,多种政策优惠中，资金支持和企业税收将吸引大量企业进驻，而个人所得税及人才引进等优惠政策将吸引大量人才进入，从而带动区域内高端商务需求的增加。,区域政策,小结,亦庄开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，引入大量企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。,本项目应着重解决高端办公、商务服务以及高端休闲娱乐的建设开发，以满足区域高端企业及商务人群的需求，形成对区域企业引进政策的支持，同时借助本项目地块优秀的开发条件，建设一批符合高端企业办公要求的产品。,从新城发展及政策两大方面，区域将衍生出大量的商务、相关商业配套及酒店需求，项目做为区域的核心地块，将承载上述需求的开发。,区域发展分析,小结,在北京“南部新区”发展的驱动下，发展基础雄厚的亦庄面临成为南部商务中心的历史性机遇。,在亦庄这一历史性机遇下，位于荣华路中段的本案拥有极佳的发展前景！,开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，大量引入企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。,从而促使,办公、酒店、配套商业等需求的增加。,新 城,政 策,三、市场分析,宏观市场表现,整体行业市场,区域竞争市场,宏观市场分析,经济表现,2010,年,10,月,北京居民消费价格指数,(CPI),同比上涨,3.4%,，涨幅比,9,月提高,0.8,个百分比。,2010,年实现地区生产总值,13777.9,亿元，按可比价格计算，比上年增长,16.1%,。,产业结构中第三产业占,75%,左右，处于全国领先水平，第三产业是就业主体，也是办公物业、商业等公建物业的需求主体,经济稳步向上，但通胀预期增强，货币贬值将拉动固定资产的投资需求的增加。,第三产业的主导地位奠定了公建物业的发展基础，并引发与就业的相关需求。,CBD,东扩：,2009,年,5,月份，北京市政府同意将,CBD,沿朝阳北路、通惠河向东扩展至北京东四环路，新增面积约,3,平方公里，并在朝阳北路与农展南路之间增加约,3.97,平方公里的规划控制区。这标志着,CBD,东扩正式拉开序幕。,金融街西扩：,2007,年,10,月，北京市批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街。 根据规划，金融核心区将从原来规划的,1.18,平方公里拓展为,2.59,平方公里。除新建项目外，西城区还通过置换存量资源的方式获取金融产业发展的“新楼盘”。把不符合产业定位的企业迁出。目前，国内外,30,多家大型企业正在和西城区洽谈，争取入驻金融街。,中关村转型：,2009,年,7,月,20,日，海淀区政府发布,关于加快推进中关村西区业态调整的通告,(,以下简称,通告,),，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，鼓励科技型和创意产业落户。,南城开发：,11,月,5,日,北京市发改委等部门宣布了,促进城市南部地区加快发展行动计划,(,以下简称“计划”,),。未来,3,年内,北京市区两级财政将对南城地区投资,500,亿元,由此带动社会投资等投资总规模可以达到,2900,亿元。,在政府规划政策下，北京公建物业将进入全面发展阶段，,项目所在的南城区域将迎来发展机遇，但值得注意的是竞争也逐渐加剧。,宏观市场分析,政策表现,规划政策,保险资金可投资除住宅以外的不动产：,2009,年,10,月,1,日新,保险法,正式施行：保险公司从,2009,年,10,月,1,日起可以直接投资境内房地产。根据规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业四类物业，也就是说不准购买住宅。,鼓励在京设总部：,2009,年,5,月,21,日北京市政府重新印发,关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定,，并于,6,月,24,日，出台,关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法,。,据保监会发布的数据，截至,2009,年,11,月，保险资产总额为,3.9,万亿，若按照,5-6%,的比例推算，未来可能将有,2000,亿元左右的保险资金涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，,尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。,重要政策,政策影响,利好政策引导下，,大量的跨国企业将逐步进入北京，,成为写字楼市场重要的客户来源，直接带动北京写字楼市场发展,在政策限制下，,公建用地都转向写字楼、商业、酒店物业产品，将直接加大这些物业市场的竞争环境。,而经营风险较低，收入稳定的写字楼将成首选 ，竞争环境态势更加激烈,公建用地限制居住类产品：,从规划部门的审批来看，公建用地的规划审批监管力度明显加强，公建立项地块不能规划居住类物业。,限定住宅产品投资及公建用地限制居住类物业等政策的颁布，将使公建物业的市场竞争环境进一步加剧；同时相关利好政策也将拉升需求增加，利弊兼有。,宏观市场分析,政策表现,行业政策,京,15,条：,京籍家庭只可拥有二套住房；非京籍人员在北京连续五年缴纳社会保险和个人所得税的可限购一套住房。,预计北京房地产市场将会减少,30%,的购买力，外地人在京的投资性购房行为被严格限制，未来地产投资将由商业地产替代住宅产品。,宏观市场表现,市场小结,良好的经济环境和利好政策将拉动公建类物业的发展，,同时相关政策限制也进一步加剧公建物业市场竞争，机遇与挑战并存。,经济整体向好，国内经济稳定，北京经济发展迅速。,第三产业比例增加将拉动公建物业的发展。,城市开发,“,四面,”,推进，南城未来发展存在机遇。,松驰有度的行业政策，限购令颁布导致公建类物业市场竞争与机遇并存。,经济表现,政策表现,三、市场分析,宏观市场表现,整体行业市场,区域竞争市场,厂房,+,办公区,低层建筑土地使用率低,土地价格低,生产基地,办公逐渐分离,产品多样化,售价、租金低,配套功能单一,办公升级、投资旺盛,保持多样化满足各类办公需求,持续价格优势,增加配套功能,总部基地、关联企业需求增大,1994-2004,初始阶段,2004-2008,发展阶段,现阶段,加速成长阶段,未来供需规模扩大，客群类型多样性，带动写字楼需求的多样化发展。,目前亦庄,写字楼市,场正处于,“加速成长,阶段”初期,远期,成熟阶段,产品高端化、多功能化、多档次化发展,无价格优势,各种配套功能完备,高端商务需求大量涌现，形成城市级商务办公,依托生产,独立办公功能,满足高端办公,城市级商务办公,整体行业市场,写字楼市场发展历程,2010,年写字楼市场需求较大，空置率也大幅降低，未来发展前景看好。,整体行业市场,2010,年写字楼市场表现,2010,年，北京市写字楼市场平均空置率为,19.7%,，与,2009,年相比下降,28.3%,。,从供需关系来看，,2010,年写字楼市场新增供应达,235.2,万平方米，与,2009,年同比减少,28.3%,。同时市场整体吸纳量为,156,万平方米，较,2009,年上升,18.2%,。,数据来源：中国写字楼研究中心（,CORC,）,2010,年写字楼市场回暖趋势日以明显，,受空置率影响，写字楼售价及租金水平均已达到历史最高位！,整体行业市场,2010,年写字楼市场表现,2010,年，北京市,489,个热点在租在售商业地产项目（写字楼、商铺）中，共有,218,个项目租售价格上升，占全部项目的,44.59%,；降价的项目共有,50,个，占全部项目的,10.22%,；另有,221,个项目的租售价格基本保持稳定 。,2010,年北京写字楼市场平均售价,24788,元,/,平方米，与,2009,年相比上涨,16.8%,；平均租金,169,元人民币,/,平方米,月，与,2009,年相比上涨,29%,。,2002-2010,年北京写字楼历年租金与售价比较表,数据来源：中国写字楼研究中心（,CORC,）,整体行业分析,写字楼市场小结,2010,年整体写字楼市场呈现稳中有升之态势。尤其是销售与租赁市场的突出表现，充分说明了需求逐步增加，市场存在发展机会。,三、市场分析,宏观市场表现,整体行业市场,区域竞争市场,区域竞争市场,写字楼项目分布,亦城国际,BDA,芯中心,北京国光高科大厦二期,汇龙森国际企业港,嘉捷科技园,经开国际企业大道,泽青科创产业园,隆盛大厦,BDA,国际广场,力宝广场,在售,已售,朝林大厦,亦庄写字楼项目主要分布在京津塘高速公路西侧，亦庄线沿线附近。,区域竞争市场,写字楼项目汇总,项目名称,占地面积（万）,建筑面积（万）,建筑栋数,标准层面积（）,主力户型面积（）,层高,租售状态,开盘时间,均价,（元,/,）,BDA,芯中心,17,30,31,270-320,（二期）,2000-3000,（二期）,3.6,整售,2009,年,4,月（二期）,9500,亦城国际中心（一期）,1.8,8.7,2,926-1600,150-1500,4,A,租,/B,售,2010,年,12,月,报价,20000,（成交,16498,）,经开国际企业大道,（二期）,2.4,19,16,400-1000,4000-8600700,4.2,整售散售,2007,年,3,月,10000,隆盛大厦,1.6,7,3,3000/2000/1000,600-700,3.9,租,/,整售,/,散售,2008,年中旬,9000/3.5,嘉捷科技园,14,16,30,400-900,1200-5800150-450,3.9-4.2,整售散售,2009,年,7,月,8000,汇龙森,企业港,5,20,15,1000-3000,300-3000,3.5-3.8,散售整售,2007,年,12,月,8600,北京国光高科大厦,2,4.6,4,681-2607,5000-2000,4,出租整售,2010,年,5,月,2.8/16000,泽青科创产业园,0.26,1.3,4,2500,625-2000,3.6,出租整售,2010,年,11,月,1.6/8500,BDA,国际广场,4,12,22,380-600,3000-8000,3.7,整售,2007,年,11,月,10000,朝林大厦,1.9,2.68,1,1195,50-70,2.8,净高,出租整售,2004,年,3,月,3.5,基本情况,亦庄写字楼市场以独栋形式整售的项目较多，且基本为较早期开盘的项目。,区域竞争市场,写字楼项目汇总,项目名称,电力系统,空调系统,通讯系统,电梯系统,BDA,芯中心,双路供电，提供,380V,工业用电至室内,麦克维尔中央空调 采用新风系统,光纤宽带、程控电话、,ADSL,ISDN, DDN,FDDI,等多种数据语音通信,一梯一栋,亦城国际中心（一期）,双路,10KV,高压电源供电,风机盘管加新风的两管制空调系统,手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统,高档进口电梯,经开国际企业大道（二期）,双路,10KV,高压电源供电,风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机,手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统,上海三菱电梯,隆盛大厦,双路,10,千伏供电系统,独立新风系统，两管制风机盘管 ，配置独立机组,宽带接入,原装三菱、,OTIS(,或同档次产品,),嘉捷科技园,亦庄供电局,中央空调、支持新风系统,电话：,DDN,、,ISDN,公共天线：卫星、光纤电缆,预留电梯井,汇龙森,企业港,市政，电容总量,5000KVA,中央蓄冰空调,ADSL,，宽带光缆,客梯,1,吨，货梯,2,吨,北京国光高科大厦,10KV,双路供电,中央空调,有线电视,品牌奥的斯，客梯,4,部，货梯,1,部,泽青科创产业园,双路供电系统,中央空调,无线网覆盖,迅达电梯，客梯、货梯各一部,BDA,国际广场,10KV,双路供电系统,中央空调，四管制水环热泵系统,网通,东芝或通力电梯两部,朝林大厦,双路供电系统，每层用电量达,64KW,美国“开利”中央空调,卫星及有线电视，,IDD,电话，宽带网络,三菱客梯共,4,部，载重,1,吨,项目配套,亦庄写字楼项目硬件系统配套基本均采用双路电源供电，中央空调,+,新风系统，,宽带接入,+,无线手机信号覆盖等。,基本情况,区域竞争市场,BDA,芯中心,项目地址,大兴区北京经济技术开发区地盛北街一号,占地面积,17,万 （一期：,5.1,万,/,二期：,3.7,万 ）,建筑面积,30,万（一期：,3.7,万,/,二期：,11.5,万 ）,建筑栋数,一期：,13,座,/,二期：,18,栋独栋、双拼、三拼办公楼组成，一个综合服务平台,标准层面积,二期：,270-320,主力户型面积,二期：,2000-3000,层高,首层层高,4.2,米，标准层层高,3.6,米,租售状态,整售,均价,9500,元,/,（报价）,开盘时间,一期：,05,年,/,二期：,09,年,4,月,销售情况,售罄,定位特色,高端商务综合体。可为企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼。围合式生态庭院，汇聚大面积集中绿地,项目南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至西环中路、北侧至荣京西街。,项目位于北京经济技术开发区商务核心发展区，北有卡尔生活馆、上海沙龙生活商务区、瀛海名居，多条公交线路聚集；南有中芯国际、京东方、同仁医院；凉水河公园紧邻项目西侧；东侧为开发区管委会所在地博大大厦、中视联等。,开发区“十一五”发展规划提出“三业”、“三园”、“三带”、“三中心”的建设重点。,二期,一期,区域竞争市场,BDA,芯中心,整体规划,区域竞争市场,BDA,芯中心,二期产品,01,号楼,1#-1,1#-2,总面积（）,地下建筑面积（）,253.25,222.10,475.35,地上建筑面积（）,1907.44,1815.54,3722.98,总建筑面积（）,2160.69,2037.64,4198.33,02,号楼,2#-1,2#-2,2#3,总面积（）,地下建筑面积（）,324.21,288.64,260.87,873.72,地上建筑面积（）,1793.97,1892.66,1806.7,5493.33,总建筑面积（）,2118.18,2181.3,2067.57,6367.05,03,号楼,3#-1,3#-2,总面积（）,地下建筑面积（）,253.61,253.61,507.22,地上建筑面积（）,1886.92,1912.41,3799.33,总建筑面积（）,2140.53,2166.02,4306.55,可筛分为,2000,、,4000,、,6000,面积不等的户型,区域竞争市场,BDA,芯中心,二期产品,05,号楼,5#-1,5#-2,总面积（）,地下建筑面积（）,258.41,222.01,480.42,地上建筑面积（）,1912.66,1813.41,3726.07,总建筑面积（）,2171.07,2035.42,4206.49,04,号楼,4#-1,4#-2,4#3,总面积（）,地下建筑面积（）,260.91,324.3,288.68,873.89,地上建筑面积（）,1807.87,1774.81,1893.6,5476.28,总建筑面积（）,2068.78,2099.11,2182.28,6350.17,06,号楼,总面积（）,地下建筑面积（）,849.13,地上建筑面积（）,3169.3,总建筑面积（）,4018.43,09,号楼,总面积（）,地下建筑面积（）,629.2,地上建筑面积（）,3155.01,总建筑面积（）,3784.21,可筛分为,2000,、,4000,、,6000,面积不等的户型,区域竞争市场,BDA,芯中心,二期产品,07,号楼,7#-1,7#-2,总面积（）,地下建筑面积（）,253.65,253.65,507.3,地上建筑面积（）,1884.57,1911.68,3796.25,总建筑面积（）,2138.22,2165.33,4303.55,08,号楼,8#-1,8#-2,总面积（）,地下建筑面积（）,253.55,253.55,507.1,地上建筑面积（）,1918.6,1885.33,3803.93,总建筑面积（）,2172.15,2138.88,4311.03,可筛分为,2000,、,4000,、,6000,面积不等的户型,项目配套,主体结构,钢筋混泥土,停车位,2858,个,电力系统,双路供电，提供,380V,工业用电至室内,综合布线系统,高速数据光纤宽带接入，骨干网采用,1000,兆交换技术，楼内办公做到,100,兆交换到桌面，各建筑内预留设备间与办公室间的线槽，方便用户二次装修、布线,空调系统,麦克维尔中央空调 ；采用新风系统,通讯系统,光纤宽带、程控电话、,ADSL,ISDN, DDN,FDDI,等多种数据语音通信,消防系统,两部消防楼梯,电梯系统,一梯一栋,区域竞争市场,BDA,芯中心,项目特点,自然生态办公,40,的绿化率 打造,BDA,花园城市办公,高端企业入驻,中企动力、中国电子、中鑫汇科软件技术、工大福田交通工程咨询、蓝派冲击压实技术公司等,配套设施齐全,独栋办公、商业配套、星级酒店、高端公寓,工作、生活、休闲、娱乐，,24,小时全面服务,区域竞争市场,BDA,芯中心,地理位置优越，园区内采用低密度庭院式设计，独栋类办公产品畅销，户型面积在,2000-3000,之间；,该项目突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营氛围中，并在在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围；,高端商务综合体,，为,企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼,；,整体销售势头良好，目前已售罄。未来还有近,10,套独栋供应，但目前销售面积等信息尚未公布。成熟的园区管理，已汇集大量从事集成电路、软件研发、信息服务等领域的大中型企业入驻。,区域竞争市场,BDA,芯中心,项目小结,基本情况,区域竞争市场,亦城国际中心,项目地址,北京经济技术开发区荣华北路,13c1,地块,项目规模,一期：两座写字楼 二期：写字楼、酒店、公寓,占地面积,一期：,17615,二期：,24000 ,建筑面积,一期：,86605,二期：,104738 ,（地上建面）,建筑栋数,一期：两栋 二期：,5,栋,标准层面积,（一期）,A,座：,9631600 B,座：,9261500 ,主力户型面积,（一期）,A,座：,250-400 B,座：,150-1500,层高,首层,10,米，标准层,4,米,租售状态,A,座出租（未开盘）、,B,座出售（售罄）,均价,20000,元,/,（对外报价）、,4.5-5.5,元,/,日（出租）,16498,元,/,（实际成交）,整体规划,亦城国际中心是集,5A,写字楼、高端商务酒店、酒店式服务公寓、休闲娱乐中心于一体的大型城市综合体，构筑了国际化商务交流平台；,一期拥有商务中心、多功能厅、空中花园、多媒体会议中心及商务会所等国际化商务配套。,2010,年底亦庄轻轨建成开通，亦城国际中心与亦庄轻轨万源街站紧密相连，提升项目整体价值。,B,座,办公,A,座,办公,酒店,办公,公寓,一期,13C1,二期,13C3/4,二期,4C3,区域竞争市场,亦城国际中心,项目配套,主体结构,A,座楼体高度,95,米、,B,座,80,米，标准层高,4,米,停车位,422,个,电力系统,双路,10KV,高压电源供电,综合布线系统,设置电讯总机房，每个办公单元设置多媒体箱，满足每,6-8,平米设置一个语言及一个数据信息端口,空调系统,风机盘管加新风的两管制空调系统,新风量：,A,座,40,立方米,/,小时,/,人、,B,座,30,立方米,/,小时,/,人,安保系统,24,小时监控系统、,24,小时巡更系统等,通讯系统,手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统,消防系统,自动喷洒灭火系统、消防联动系统、应急事故广播系统等,电梯系统,高档进口电梯，,A,座最高梯速,3.5,米,/,秒，,B,座最高梯速,2.5,米,/,秒,区域竞争市场,亦城国际中心,项目小结,区域竞争市场,亦城国际中心,亦城国际中心是目前亦庄区域最高端写字楼项目，其硬件设施标准达到,5A,标准，是目前开发区内的领军项目；,整体规划设施齐全，致力于打造国际化商务交流平台；,该项目一期由,A,、,B,两座组成，分别可对外出租、销售，主力户型面积在,300,左右，标准层面积在,1400-1600,之间；,目前项目一期已售罄，销售均价,20000,元,/,；二期未开盘，预报,A,座租金,4.5-5.5,元,/,日，客户关注意向较强。,基本情况,区域竞争市场,经开国际企业大道,项目地址,景园北街,2,号,BDA,国际企业大道,项目规模,一期：花园式独立企业建筑 二期：,16,栋,7-18,层建筑单体及,5000,会所,占地面积,一期：,17615,二期：,24000 ,建筑面积,一期：,11,万 二期：,19,万,建筑栋数,一期：,15,栋 二期：,16,栋,标准层面积,一期：,400-900,二期：,400-1000 ,主力户型面积,一期：,1000-3000 ,二期：,4000-8600,（整售）、,700,左右（散售）,层高,一期：标准层,3.4,米 二期：首层,LOFT8.4,米、标准层高,4.2,米,租售状态,二期：整售（,95%,）、散售（,5%,）,均价,10000,元,/,开盘时间,2007,年,3,月,销售情况,售罄,定位特色,生态办公,整体规划,经开国际企业大道以花园式独立企业建筑和,16,栋,7-18,层的建筑单体组成。,项目二期以每,3-4,栋建筑单体围合布局，共同组成了,5,个建筑组团。,中心组团两栋标志性建筑以,88,米“亦庄第一高度”处于地段中心，与其他两栋建筑围绕会所，共同形成显赫地标。,区域竞争市场,经开国际企业大道,停车位,1250,个,电力系统,双路,10KV,高压电源供电,空调系统,风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机,新风量：,50,立方米,/,小时,/,人,安保系统,24,小时监控系统、,24,小时巡更系统等,通讯系统,手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统,消防系统,自动喷洒灭火系统、消防联动系统、室内外消防栓系统等,电梯系统,上海三菱电梯，载重,1050KG,，速度为,1.6,米,/,秒,项目配套,区域竞争市场,经开国际企业大道,二期产品,楼层,销售面积（）,一层,976/978,二层,941/883,三,八层,882/883,九层,866/866,十层,1002/1002,A01/A02,户型，建筑面积,9699/9715,，其中地下建筑面积,366/381,楼层,销售面积（）,一层,669/976,二层,936/944,三,六层,1017/885,七层,996/868,八层,996/1004,A03/B02,户型，建筑面,7716/7956,，其中地下建筑面积,0/372,楼层,销售面积（）,一层,373/,二层,532,三,六层,682,七,八层,660,B01/B03,户型，建筑面,4952,A,、,B,组团为独栋，首层,loft,高达,8.4m,，总建筑面积约,3,万,区域竞争市场,经开国际企业大道,二期产品,楼层,销售面积（）,一层,488,二层,580,三,九层,733,十,十一层,733,十二层,731,十三层,729,十四层,728,十五层,725,十六层,723,十七层,481,十八层,478,C02,户型，建筑面积,12358,，其中地下建筑面积,99,C02,为分层户型，首层顶层双层,loft,，层高,8.4m,一,二层平面图,三,十六层平面图,十七层平面图,十八层平面图,项目特点,独立性,每个企业拥有专属独栋办公空间、独立大堂、出入口、电梯等功能，并具有独立的企业冠名权，可以满足企业总部秘密、独立的办公需求。,灵活性,建筑单体可在平层和垂直方向上自由拆分、组合，使功能与硬件可灵活组合运用，并预留硬件弹性设置空间，提供适应企业发展与无限成长的可能。,生态性,下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计，构成企业生态的创智空间，能最大限度激发员工创意灵感。,展示性,建筑集群形成面向城市的形成商务展示带，同时每个建筑单体均拥有形象展示面，与建筑外部、内部空间共同展示企业价值，为企业的展示宣传提供多种场所和途径。,多重定制,经开国际企业大道二期，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，真正实现可定制的办公空间。,区域竞争市场,经开国际企业大道,入驻企业,区域竞争市场,经开国际企业大道,产业,企业,高新技术,北京爱捷洲际科技发展有限公司、北京特立信电子技术有限责任公司、北京雅量咏章科技发展有限公司、北京佛瑞蒙特新技术有限责任公司,能源,中国石油天然气管道局、中国黄金集团、意大利朗第伦索有限公司,服装,白领中国服饰、北京科曼维斯凯服饰有限公司、北京动向体育发展有限公司、北京罗纳多服饰有限公司、宝恒服装贸易有限公司,技术服务,西班牙企业泰尔文特控制系统、中国通信建设第五工程局,研发,资生堂（中国）研究开发中心,制造,抚顺永茂工程机械有限公司、北京士兴钢结构有限公司、北京市宏都交通设施有限公司、北京迪泰钶申信息技术有限公司,由于经开国际企业大道一期入市较早，发展较为成熟，客户行业构成较为广泛，主要有高新技术产业、先进制造业、批发零售业和金融服务业企业构成；,经开国际企业大道二期客户行业较为聚集，主要集中在高新技术产业和先进制造业企业。,项目位置优越，两栋“亦庄第一高度”办公楼建筑更是提升了项目整体形象；,项目分为一、二两期，共计,59,栋办公楼，已售罄；,该项目二期由,16,栋,7-18,层的建筑组成，标准层面积控制在,400-1000,之间，可自由分割组合，便于不同类型企业的多样化选择；,该项目一、二期已有大部分企业入驻，主要集中在高新技术、能源、服装、电子研发及制造等行业。,项目小结,区域竞争市场,经开国际企业大道,基本情况,区域竞争市场,隆盛大厦,项目地址,北京经济技术开发区,59,号街区,项目规模,3,栋标准,5A,级写字楼,占地面积,15959.7 ,建筑面积,69724.6,（,A,座：,3,万,、,B,座：,2,万,、,C,座：,1,万,）,建筑栋数,3,栋,标准层面积,A,座,3000 B,座,2000 C,座,1000,主力户型面积,600-700,层高,首层：,4.8,米、标准层：,3.9,米,租售状态,租售,开盘时间,2008,年中旬,租售情况,除,1-3,层为商业配套，未销售外，其余楼层基本售罄。,均价,9000,元,/,（出售）、,3.5,元,/,日（出租）,整体规划,由,3,栋写字楼组成，其中,1-3,层为商业配套，,4-10,层为商务办公,区域竞争市场,隆盛大厦,停车位,350,个,电力系统,双路,10,千伏供电系统,空调系统,独立新风系统，两管制风机盘管 ，配置独立机组 新风量：,30,立方米,/,小时,/,人,通讯系统,宽带接入,消防系统,按消防标准完成消防末端，包括烟感、喷淋,电梯系统,原装三菱、,OTIS(,或同档次产品,),电梯，内部精装修,项目配套,分类,特征,购买目的,自用为主,客户行业,房地产、服装、制造、医药、科技企业等,客户来源,基本以国内公司为主,主力客户,中航科工购买,8,楼整层、瑞源安防科技购买,10,号整层、富贵鸟购买,900,平米，安邦保险分公司等,客户典型特征,主要为地缘性客户：在周边区域有生产厂房，随着公司发展，需要满足公司形象的办公地点；开发区写字楼购买价格相对便宜，节约成本,区域竞争市场,隆盛大厦,购买客户主要特征,隆盛大厦由,3,栋标准层面积在,1000-3000,的写字楼组成，可自由分割，目前较为畅销的面积在,600-700,之间，吸引部分中小型企业入住，市场消化较快；,1-3,层商业为入住客户提供了完善的配套服务 ；,整体配套设施齐全，但人性化设计及绿化率缺乏竞争优势；,目前已售罄，成交价在,9000,元,/,左右,，租金,3.5,元,/,日，汇集了投资信托公司、能源公司等在内的中小型企业。,项目小结,基本情况,项目地址,大兴区,BDA,经济技术开发区西环南路,26,号院,占地面积,总,14,万（东区：,7.2,万,/,西区：,7.2,万）,建筑面积,总,16,万（东区：,8,万,/,西区：,8,万,),建筑栋数,共,30,栋左右,标准层面积,400-900,主力户型面积,整售：,1200-5800,、散售：,150-450,层高,1-4,层，层高,3.9-4.2m,租售状态,整售（西区有一栋散售）,开盘时间,东区：,09,年,7,月,销售情况,西区、东区已售罄；目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计上半年开盘,均价,8000,元,/,区域竞争市场,嘉捷科技园,整体规划,嘉捷地产三个项目的布局，对亦庄乃至北京的未来发展思虑深远。,BO2X,企业汇位于亦庄的未来商务都心，毗邻五环路，两条轻轨交汇，便捷的交通体系，将这一区域纳入了市区商务扩张的版图；,嘉捷科技园,位于亦庄东区的启始地带，是东区发展的率先受益者，毗邻大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦庄未来发展的重心。,嘉捷科技园分东西两个规划区，西区、东区已全部售罄。,区域竞争市场,嘉捷科技园,东区,已售,项目配套,主体结构,钢结构为主，钢筋混凝土结构为辅,停车位,300,个,电力系统,亦庄供电局,空调系统,中央空调、支持新风系统,通讯系统,电话：,DDN,、,ISDN,公共天线：卫星、光纤电缆,中国网通宽带中心北方总部、开发区电信局,电梯系统,预留电梯井,区域竞争市场,嘉捷科技园,小气候营造,充分利用阳光，空气、水和绿色植物作用。主体建筑两侧巨大的空间不仅作为交通通道，也为通风留下了很好的通道。园区内形成的小庭院，是安静的绿色空间。,空间与美学,将先进的技术与朴实的自然方式融合，实现一种新的发展途径，使生态建筑原始的朴野情趣和未来主义技术理想结合。,建筑,主楼中庭可自然通风，天气较热时，空气从建筑底部或中间层进入，在中庭自然上升，再从顶部排出。,天然采光,天然通风和自然采光在地下办公空间中得到了很好的运用，避免了阴暗和潮湿，同时增加室内的温暖。,项目特点,嘉捷科技园区布局完整、规划有序，分为东、西二个区域，东、西区现已售罄；,该项目写字楼产品分为整售及散售两种，整售面积集中在,1200-5800,之间，散售面积集中在,150-450,之间；,该项目拥有高端的节能环保技术，在节约经济的同时，也避免了环境质量退化和生态失衡；,项目东区入驻企业以高新技术、先进制造业为主，其次是批发零售及商务服务类企业。（天申集团、北京清润国际建筑公司、美宝集团、包钢集团、北京唯优信达信息技术有限公司等）；,目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计今年上半年开盘。,项目小结,区域竞争市场,嘉捷科技园,基本情况,项目地址,大兴区经济技术开发区科创,14,街,99,号,占地面积,5,万,建筑面积,20,万（,10,万 已开发、,10,万 在建中）,建筑栋数,15,栋（无,4#,、,13#,、,14#,）,标准层面积,1000,；综合楼,3000,主力户型面积,300-3000,层高,1#,楼一层层高,4