各类商业规划选址标准

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,各类商业规划选址标准,目 录,1,郑州目前商业业态分类,2,各业态规划具体要求标准,3,各商业业态甄选标准总结,郑州目前商业业态分类,一、,郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过度阶段.,发展阶段,市场表现,赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金,收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金,收入,销售收入+租金,收入,经营模式,商业发展规律模型,郑州目前商业业态分类,高档百货,:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；,大型超市,：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超,市、左右间等；市场竞争异常激烈；,大型专业市场,：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其,他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。,餐饮业,：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势；,娱乐业,：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；,各类便利店：,基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。,大型购物中心,大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。,郑州商业发展趋势,例如：万达广场,总用地面积;92679.26,总建筑面积约;53万,总容积率为4.55,业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物中心、SOHO、室外步行街综合体,说明：北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%。南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。容积率为6.22，绿地率25.1%。,运作模式：,作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“,业态规划在先，建筑规划在后,”及“,商业订单在先，建筑建造在后,”的宗旨。目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。,1、百货、超市、服装类,2、餐饮类,3、休闲娱乐类,4、具体案例选址规划要求,各业态规划具体要求及标准,二、,业态,规模,需求体量（）,层高,开间,进深,单层面积,承租能力元/天,日用,消费品,百货,大型,10000-30000,5米,50米,=8米,3000以上,1-2元,中型,5000-10000,首层5米,40米,=8米,2000以上,1.5-2.5元,超市,大型,10000-30000,6米,50米,=8米,5000以上,0.8-3元,中型,8000-12000,4米,40米,=8米,3000以上,1.5-3元,精品,服装,10000-20000,4米,50米,=8米,1000以上,商户3-15元,一、百货、超市、服装类建筑体量要求,1）百货类店商户要求统计表,百货商场北京华联选址要求,一、城市规模,1、省会城市或中心城市,2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。,二、商圈条件,1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。,2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。,3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。,三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。,四、物业条件,1、使用寿命：结构使用年限租赁期限。,2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求。,3、建筑物结构：框架或排架结构。,4、层高：5米。,5、柱距：8米8米。,6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。,8、单层建筑面积：12000平方米。,9、多层建筑面积：6000平方米/层。10、地面停车场面积：2000平方米。,11、地下停车场面积：8000平方米。,12、库房面积：2000平方米。,13、办公区面积：600平方米。,14、卸货区面积：300平方米。,15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。,16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米。,17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。,18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。,五、合作方式租赁，期限20年。,1）、北京华联选址要求,2）超市商户要求统计表,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,对商圈的要求,1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。,对物业的要求,1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于,5米,，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；3、楼板承重在800/以上，对期楼的要求在1000/以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能,低于8米,；5、正门至少提供,2个主入口,，,免费外立面广告位,至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的,广场,。,山姆,沃尔顿先生于,1962,年在阿肯色州成立,，,目前,已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商,。,沃尔玛于,1996,年,进入中国市场，截止目前约有,200,家,店面，主要有,购物广场、山姆会员商店、社区店、惠选折扣店四种形态。,对停车场地的要求,1、至少300个以上地上或地下的,顾客,免费停车位；2、必须为,供货商,提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到,社区居民和商场客流,分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米。,其它要求,1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的,给排水系统,，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的,中央空调系统,，商场室内温度要求达到241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，,不低于15年,，并提供一定的免租期。,全球第一零售巨头沃尔玛选址要求,全球第二零售巨头家乐福选址要求,Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字路口）。,一、建筑物要求：,1、建筑占地面积,15000平米,以上2、最多不超过,两层,3、总建筑面积2万-4万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例：,10：7或10：6,二、主要指标要求：,楼层层高 ：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求 ：柱网开间1010米 楼板载荷 ：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区 ：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位 ：300500个汽车位非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。货梯 ：2部5吨货梯 发电机容量 ：24003200KVA 土地性质 :商业用地 消防 :符合国家及当地标准并能通过验收,其他要求,:,供水、供气、通讯设施、空调到位,资料解读：,家乐福,是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，欧洲第一大零售商。,自家乐福,1995,年进入中国市场至今，已拥有超过,2,万多名员工，所开店已遍布中国,20,多个城市，经营商品两万多种。,全球第三零售巨头麦德龙选址要求,首选物业： 商业街,物业使用： 购买,物业说明： 购地自建,需求面积： 1万-2万平米;,选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。,1964,年，一个崭新理念和管理方式,-,麦德龙在德国诞生，目前发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；,是世界第一的“,现购自运,”制商业集团，实行,会员制,，会员必须是具有法人资格的企事业单位；,1996,年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。,“现购自运”是指,专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品,。与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于,较好的性价比，食品和非食品分类范围广，及时获得商品，更长的营业时间,。,拥有自由产权的店面,；建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积，选址难度大；,禁止,1.2,米以下儿童进入,，作为一家大型仓储式商场，需要进行叉车作业，补充货品，而,1.2,米以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区。,“透明”收银单,；,实行会员制,，非会员客户谢绝购物。,特殊要求：,麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的,零售业态,。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，,保证了超市低成本高效率的运作,。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。,麦德龙整体设计差异点,一、超市建筑设计,麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，,其营业面积一般为15，00020，000平方米,。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用,高4.5米的工业用大型货架,。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其,上半部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用,，从而使,销售和仓储,合为一体。货架间距较大，,便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作,。,二、商品定位,商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户,“一站式购物”,的需求。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是,捆绑式或整箱销售,，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品 。,仓储式超市实际上就是以,零售的方式来从事批发业务,。超市既是,服务中心,又是,配送批发中心,。,这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的,超级仓库,。,（一）有限的目标顾客,绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即,只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政府和团体等提供服务实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位,。,（二）直邮广告促销,麦德龙超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用,直邮广告,进行促销。它们向,所有会员每两周邮递一份“麦德龙邮报”。,邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时了解商品信息，而且,帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性,。,（三）特色化商品营销,面对零售业内竞争压力逐渐增大，麦德龙不是,单纯以价格低廉吸引顾客,，而是从商品入手，以,独家商品、特色商品及,自有品牌,商品吸引顾客,。 其中有为小型装修队选配所需电动工具和手动工具提供的,商品建议清单,；有为小型餐饮业准备的各种套餐餐具；有为企事业单位准备的福利套餐商品建议目录，等等。,麦德龙客户服务模式,采用工业大货架销售和存货，商品陈列一目了然，便于自取；,对于专业客户需要的商品，提供整箱包装销售；,极其丰富的鲜货；,每个商品的库存和再订货都有严格的管理；,齐全的商品品种，严格的质量控制；,麦德龙,C&C,配销体系正是为大型高效的购物设立的；,会员通过,麦德龙邮报,及时了解最新的商品及其他信息，得到最佳采购优势；,完善的售后服务，免除客户的后顾之忧 ；,依傍交通主干道，交通便利，足够的免费停车位；,麦德龙客户服务部提供退货、换货和维修服务。,麦德龙的特色服务总结：,差异化的经营定位+限定客户的供应管理方式+标准化操作流程,加速传统商贸批发行业向规模化、现代化迈进的步伐,3）服装类商户要求统计表,分类,业态,规模（）,层高,开间,承受租金元/天,餐饮类,中式,2000-50000,4米,40米,1.5-4,美食街,5000-30000,4米,20米,1.5-4,中式快餐,300-2000,3.5米,20米,2.5-5,西式快餐,300-2000,3.5米,20米,2.5-8,二、餐饮类建筑体量要求,餐饮类商户要求统计表,餐饮类,面积（平方米）,租金( 元/天）,店铺要求,额外要求,代表品牌,300-800,2.5-3.5元,隔油池、天然气、排烟排风、上下水、新风、电力,营业时间较长、车位、承租期5年以上,俏江南、阿五,200-400,4元,上下水、排烟排风,承租期5年以上,永和大王、红高粱,200-400,8元,首层或地下1层+2层或地下1层、排烟排风、上下水,承租期5年以上、对门面宽度和楼板承重有一定能够要求,麦当劳、肯德基、好伦哥,200-400,4-5元,上下水、排烟排风,首层或地下一层、广告位,吉野家、阿利茄汁面,60-200,5元以内,上下水、电力、排风排烟,冷藏设施,好利来、西萨,100-200,4.5元以内,电力、上下水,背景音乐、可露天经营,上岛咖啡,150-400,4-4.5元,上下水、独立开门、位于1层至3层、隔音好,中高档消费,五福茶馆,1、商圈要求,：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持,2、建筑要求：,1）楼板到梁底高度，不得低于,3米,。；,2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250 kg/；,3）供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；,4）供 水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/2，并具有相应的用水指标；,5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，,排水管径,不小于6英寸；,6）隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作,隔油池,，该位置将不导致争议或影响相邻关系；,7）化 粪 池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；,8）排烟：提供室外相应的,排放油烟管道,位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm700mm；,快餐巨头肯德基选址要求,9）招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置；,10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时。餐厅温度冬天应,不低于15度,，夏天不高于25度，,春秋季应在20-25度之间,。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；,11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；,12）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；,13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。,14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；,15）电话：甲方提供两条电话线路。,3、面积租期：,首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求至少10年以上。,快餐巨头肯德基选址要求,三、休闲娱乐类建筑体量要求,分类,业态,体量（）,层高,进深,柱距,可承受租金元/天,休闲,娱乐,KTV,3000-10000,3.5米,40米,=5米,1-6元,桑拿,3000-30000,3.5米,60米,=8米,1-8元,保龄球,2000-5000,5米,60米,=8米,1-8元,台球厅,1000,3.5米,20米,=5米,3-8元,网吧,1000,3.5米,20米,=5米,3-8元,业态,规模,需求体量（）,层高,开间,进深,承租能力元/天,IT电子,数码,2000-1000,4米,20米,=8米,商户3-15元,电子,5000-30000,4米,20米,=8米,商户5-15元,娱乐类商户要求统计表,场所要求:,. 核心商圈和地标建筑，经济.文化.商业中心.中央商务区附近（城市中心） 、交通枢纽. 主力购物广场.大型商场内或酒店附属等 备注：规划局及环保局可批准餐饮.娱乐 楼上无住宅 。楼宇符合国家及当地消防要求。,门面要求：,有独立或相对独立门面或观光电梯，专用电梯 1. 建筑面积在2000平方4000平方，最好单层 2. 层高要求：.米左右,3.承重情况：最低300公斤/平米,4. 供电量：450700KAV,5.供水量：2040吨/日 6. 天然气：暂无 7. 广告位要求：有醒目的店招位置8. 停车位：地面40辆，地下40辆，总体不少于60辆,娱乐代表好乐迪KTV选址要求,附：专业大卖场如新家园家居超市选址要求,用地面积：,标准店项目净用地面积（红线内面积）约3-4万平方米（45至60亩）。地块面宽不小于150米，进深不小于180米。,非标准店用地面积无特殊要求，但需按项目规模满足顾客停车要求。,建筑面积、结构与技术要求：,标准店一般为轻钢结构三层建筑，每层卖场面积约为15000平方米，面宽约130米，进深约120米，柱柜约9.9米12米。一层为仓储式建材超市，层高8.5米，荷载2500千克平方米；二层为家居超市，层高5.5米，荷载1000千克平方米；三层为家具广场和家装市场，层高5.5米，荷载500千克平方米。,单一建材超市：,一般不超过三个楼层，总建筑面积控制在2万平方米以内，单层面积不小于6000平方米；首层层高6.58.5米，荷载2500千克平方米，二、三层技术要求同标准店。,停车位：（,以地上停车位为主）：,北京、上海、广州、深圳不少于,200,个车位，其他城市不少于,150,个车位。每车位面积：地面约,25,平方米，地下约,40,平方米。,非标准店每,1,万建筑平方米配备专用停车位不少于,100,个车位。,超市正门前车流交通通道宽,20,米。,能源需求与机电设备：,标准店用电每万平方米建筑面积,1000,千伏安，用水量每天,80,立方。,中央空调：岭南以制冷为主，一台主机制暖；黄河以北以制暖为主，,冬天必须通风；中部地区冷暖双制。,扶梯、坡梯、货梯、客梯满足需要。,市场类别,要求,开店区位,店面规模,其他要求,副省级以上城市,直辖市、省会城市、副省级城市,核心商圈,5000平米以上,从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场,区域商圈,4000平米以上,大型社区,3000平米以上,地级城市,市区人口50万以上，具有一定的购买能力,商业中心,3000平米以上,县级市场,江苏、浙江、广东等地的县级市,内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）,副省级以上城市的较发达的郊区县,核心商圈核心位置,3000平米以上,专业主力店苏宁电器选址要求,层高3.5米以上，柱距8米以上；,楼板承重：350Kg/平方米；,给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求；,供配电负荷：150W/平方米；,硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施；,物业形状要求：方正实用。,租赁期： 10-15年 /有一定的免租期,停车位：需提供20个以上免费停车位,经营方式：自营,租金要求：纯租赁或按销售额扣点形式,专业主力店国美电器选址要求,1、商圈要求：,1）商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品,区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右,4）特定市场店手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。,2、建筑要,求：,1）独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼 2）非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,3、面积租期要求,：,1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。4）,旗舰店：400平米左右。,4、开店原则,：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。,1、商圈选择：,位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城,市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广,东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核,心商圈。,2、建筑要求：,独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距,街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供,水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。,3、面积和租期：,副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大,型社区3000平米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县,级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的,较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。,专业主力店五星电器选址要求,各业态甄选标准总结,三、,业种业态,特点及市场现状,考虑要点,知名商家建议,百货店,满足人们日常生活需求，现代百货更加多样化，突出主体性，品牌特点更强，仍占零售业态的主导地位，很受消费者欢迎,百货业态是品牌零售商经营和竞争的重要载体；对项目早期人气的培育角度考虑极有价值。但主题百货承租能力不高，租金收益较低。,丹尼斯、新世纪、大商、北京华联、百盛,超市,其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品及家居用品给消费者，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源,超市已发展为家庭消费的重要组成部分，市场上外资、本地的经营者均有良好的发展,沃尔玛、家乐福、易初莲花、世纪联华,家居大卖场,以满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的现代业态，单店规模一般在1万平米以上，经营的商业品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品品类,房地产业已进入快速发展的轨道，投资性购房比例已逐年下降，随着收入的增加，家居性消费会有所增长，但需考虑增长速度缓慢及租金水平等因素,欧凯龙、新家园、居然之家,专卖店,是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者，所以需要做深入的关注。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，年轻时尚化服装旗舰店值得关注,作为大体量商业项目，专卖店无疑是要引入的重要形态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要组成部分,李宁、阿迪、耐克,雅戈尔、金盾、g2000,1、百货、超市类业态甄选标准,业种形态,特点及市场现状,甄选理由,知名商家建议,专,业,店,电器专业店,为消费者提供低价高品质家电的业态，有持续发展的市场空间。电器专业店多独立为战，但其将逐渐成为购物中心招商的重要组合，通常电器专业店的租赁面积在2000-5000平米。,作为现代大型商业需要引入电器专业店,苏宁、永乐国美、,运动用品店,随着消费者对健康意识日益提高，对健身中心、体育用品及运动服装的需求甚为殷切，在经营上需要增强差异化特性，以增强运动用品店的吸引力，如设置体验性运动设施,为了塑造与其它商业项目的差异性形象，项目可考虑运动健身主题，引入运动用品店和部分运动娱乐设施。,滔博,家居旗舰店,经营面积通常在2000-5000平米，家具品牌通常由于自身品牌差异化原因，往往各有特色，所以在购物中心上会形成特殊的吸引力,市场缺乏时尚家居专业店，如能引入，将有助于项目时尚性形象。,宜家、嘉宝莉,“时尚生活”书店,是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，体现时尚生活主题的有一定规模的书店。这类书店的经营理念是希望把纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，通常还提供饮品、简餐，并经营些特色的的艺术品手工艺品等,体现项目时尚性、文化性的特色，重点在于商户的选择上,华腾购书中心,2、专业主力店甄选标准,业种形态,特点及市场现状,考虑要点,知名商家建议,餐饮,美食,广场,其快捷方便的食品、价格的便宜以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足，针对家庭化、年轻化及大众化的消费者，,有办公楼、商住楼的工作人员足以支撑美食广场运营；同时满足购物人群的饮食需求，延长购物人群停留时间。,中式,快餐,通常规模在100-200，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国人生活，是购物中心不可或缺的选择,满足大众消费需求,俏江南、阿五、阿香婆、外婆家等,品牌,美食,可选面积从100-1000平米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气,餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等,海底捞、京福华等,西式,餐厅,一般面积需要400-600平米，品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径，且现在多以休闲为目的在此类餐厅就餐，学生和白领是西式餐厅的主力,对大众吸引力较强，是人气培养的必须业态,绿茵阁、上岛、迪欧等,异国,料理,经营面积一般在400-600平米，常见有日韩、东南亚、法式、意式等品牌均已有较高知名度，一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择,能塑造项目差异性的规划业种，可考虑韩国料理及东南亚风味,韩国烤肉、日本料理等,3、餐饮主力店甄选标准,业种形态,特点及市场现状,考虑要点,商家建议,餐饮,大型餐厅,通常规模在1000平方米以上，在经营上各有特色，是大型商业的重要的主力店类型,项目及周边存在大量高端商务人群是决定发展大型餐饮的条件,建议引入不同类型的大型餐厅,甜品店,需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，在相应的季节品尝着对应的产品，既享口福又对身体有益,休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售气氛,冰激凌店、地方特色甜品店,咖啡茶坊,适宜营业面积80-140平米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富又特色，是情侣约会，朋友座谈的好去处,休闲性强，形象较高，高端人群将赋予其独特的经营优势,建议咖啡、饮品及茶坊,餐饮主力店甄选标准,业种形态,特点及市场现状,考虑要点,商家建议,娱乐,电影院,多屏幕电影院很可能是购物中心内最普遍的娱乐设施，在一个相对低廉的消费水平上，电影院利用不断更换片源的优势，并配合其他餐饮与零售设施，成功吸引顾客重复到访消费,是都市时尚生活的代表，也是中青年首选的娱乐方式；对项目的品牌形象和休闲功能起到很好的作用,如奥斯卡、保利国际等,真冰溜冰场,真冰溜冰场是最最为时尚的运动设施和娱乐设施，广受青年一代的爱戴，面积一般在1000平米左右，工艺较为成熟。,引发市场尤其是儿童和青年一代的好奇和参与心理，充分带动商业人气,真冰溜冰场、广泛开展游艺和比赛活动。,运动,场馆,运动场馆从几百平米到几千平米不等，城市的高速发展使得很多公共场所被高楼代替，城市人只能去寻求各种室内场馆去进行喜爱的体育活动如乒乓球、羽毛球、篮球等,运动健身得重要性逐渐被中高端人士所重视。经营可行性较高，并能够带动消费人流,乒乓球、羽毛球、室内篮球等、台球俱乐部,PUB,有从100平米的小酒吧到几百平米的迪吧慢摇吧，属于高压力人群的消费场所，中青年是主力军，消费档次依装修和服务档次定位,都市魅力和都市文化的代表,可考虑餐厅酒吧等形式,4、娱乐类主力店甄选标准,业种形态,特点及市场现状,考虑要点,商家建议,娱乐,KTV,现在比较流行的量贩式KTV面积可达3000-4000平米，含大小及VIP包房，现在KTV除上午时间都可以营业，各时段折扣不同依此吸引各种能力消费人群,爆米花、好乐迪、钱柜,电玩游戏,著名品牌的大型电玩城面积可达上万平米，其中包括一般的街机，大型模拟机，娱乐游戏机等，适龄年龄从5-7岁的孩子到中年人，品牌电玩城设施齐全完善，齐全，种类多，且配套设施好，有稳定客户群,形成项目独特的经营特色，差异化经营,大型电玩城,网吧,使用面积从200平米到几千平米皆可，小网吧机器密集环境差，几千平米的大型网吧档次细分，服务全面，配套设施齐备，目前网络普及度高，网吧主要提供一个对战游戏平台，大型网吧承接各种电子竞技比赛，人气很高,休闲娱乐类，满足青年大众的消费需求，结合夜间消费特色，在环境的打造上需要创新,儿童娱乐中心,父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一个以换领游戏劵形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施,满足大型购物中心及家庭化消费特点,儿童娱乐城，如反斗城,娱乐类主力店甄选标准,业种形态,特点及市场现状,甄选理由,建议要点,服务,美容美发,面积50-200平米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客为居多,目的性较强的业态，有助于本项目吸引一批固定的消费群体,个性形象设计,美容Spa,瘦身美体,个人护理,这个方面市场上最大名气是屈臣氏用品便利店，一般面积为200-300平米，经营所有类别的日用品，且屈臣氏有很多自有品牌，整体价格优势很大，在大城市相当受欢迎,受周边环境的影响，引入市场发展成熟的经营者较为稳妥,如屈臣氏旗舰店,音像礼品,面积一般在50-150平米，经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品，购物中心必备。,一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高,体现体验性的商家,银行,银行网点200-500平米，自助银行一般在20-30平米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行或ATM机,满足便利的需要,银行网点及银行分行,5、服务类主力店甄选标准,Thanks!,