土地集约利用

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第八讲 土地集约利用,第一节 土地集约利用概述,第二节 土地报酬递减规律,第三节 实现土地集约经营的途径,第四节 土地集约利用的方式及案例,第一节 土地集约利用概述,一、概念,所谓土地集约利用，是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。,土地集约利用带有一定的时代特点,在工业化初期，人类将注意力放在土地利用的经济效益上，很少考虑社会效益和生态效益，在城镇土地利用方面一味地追求土地的建筑密度和容积率。,在后工业化时代，土地利用的目标不再是经济效益至上，建筑密度和容积率也不再是人们追求的惟一目标。,土地集约利用还有一定的地域性,总的来讲，南方土地的建筑密度大于北方,二、土地利用集约度与集约利用形式,土地利用集约度：是指在生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量。,相对而言，单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地集约利用形式称为资本集约型；,反之，单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地集约利用形式称为劳动集约型。,第二节 土地报酬递减规律,一、土地报酬递减规律,土地报酬递减规律：是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。,在土地经济学中，研究“土地报酬递减规律”时，把“报酬”定义为“一定面积土地投入中某项变动要素的生产率”，这样便于对问题进行研究。,在自然经济条件下，只需研究物质形态（即使用价值）的报酬就可以了，但在商品经济条件下，除了要研究物质形态的报酬外，还需要研究价值形态和价格形态的报酬。,二、报酬的实质及其形态,=,产出的实物量,某单项变动生产要素的实物量,报酬（实物形态）,=,产出物的价值（或产值）,某单项变动生产要素的价值量,报酬（价值形态）,=,产出物的价格（或货币额）,某单项变动生产要素的价格（或货币额）,报酬（价格形态）,二、报酬的实质及其形态,实物形态的报酬含义是：一定数量的实物产品，是由变动生产要素和不变生产要素共同决定的。,一方面，它们与各生产要素的使用价值有关；,另一方面，还与公式中未反映出来的，但是生产中不可缺少的其他生产要素有关。,从一定的生产过程来看，实物形态的报酬符合“报酬递减规律”。但从人类的生产历史来看，则符合“报酬递增规律”，即生产率是不断提高的。,报酬的价值形态所反映的内容有所不同。,在一定的生产过程中，如果把劳动力作为变动要素，一般来讲，其报酬是递增的，从人类生产历史来看，如果工业部门的生产率比农业部门的生产率增长得快，则农业中变动生产要素的报酬是增加的；,反之，则是下降的。至于价值形态的报酬，我们在抽象地分析问题时，可以采用，但在实际生活中，无法采用此法，只有通过价格形态的报酬来分析。,价格形态的报酬即在一定的生产过程中，因生产要素和产出物的单价都是一定的，故价格形态的报酬也遵循“报酬递减规律”。,从人类生产历史来看，粮食越来越紧张，故其价格上涨；,而生产资料的价格会因工业劳动生产率的提高而下降，所以，价格形态的报酬也是递增的。,三、,“,土地报酬递减规律,”,思想 的发展和完善,人类对“土地报酬递减规律”的认识和实践发源于农业领域。,早在18世纪70年代，法国重农学派代表人物杜尔阁首先提出了“报酬递减规律”的思想。,19世纪以前，西方经济学者对“报酬递减规律”的研究还主要局限在农业范围内，再加上当时的实验手段和认识手段有限，对“土地报酬递减规律”的认识是比较片面的。19世纪初叶以后，其他领域科学技术的迅猛发展，为全面认识这一规律提供了实验、数学、经济学方面的条件。及至上世纪中叶，一些科学家、数学家和经济学家已从五个方面进一步丰富和完善了“土地报酬递减规律”思想。,三、,“,土地报酬递减规律,”,思想 的发展和完善,1、技术不变,西尼尔（,N.W.Senior,）在,1836,年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。,2、引入“若干生产要素投入量保持不变”,引入了“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减律发生作用的前提条件。,美国经济学家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的财富的分配一书中把生产中的要素分为不变类和可变类，而可变类只是一种（这样便于分析问题）。,3、研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位。,最先从农业生产单位来研究土地报酬递减规律的是配第和杜尔阁，后来的斯密、马尔萨斯都是从部门生产的角度来研究报酬或肥力递减规律的。,到,19,世纪末，坎南（,E.Cannan,）挖掘出杜尔阁的报酬递减规律思想。克拉克和马歇尔（,A.Marshall,）引进生产函数后，才又把生产单位视作研究报酬变化的基点。,4、把报酬作为不变生产要素的生产率（如单位面积产量），演变成可变生产要素的生产率。,5、把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域。现代西方经济学已把“土地报酬递减规律”扩大到一切生产事业和消费活动的几乎无所不包的领域，而统称为“报酬(收益)递减规律”。,1、技术不变,西尼尔（,N.W.Senior,）在,1836,年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。,2、引入“若干生产要素投入量保持不变”,引入了“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减律发生作用的前提条件。,美国经济学家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的财富的分配一书中把生产中的要素分为不变类和可变类，而可变类只是一种（这样便于分析问题）。,3、研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位。,最先从农业生产单位来研究土地报酬递减规律的是配第和杜尔阁，后来的斯密、马尔萨斯都是从部门生产的角度来研究报酬或肥力递减规律的。,到,19,世纪末，坎南（,E.Cannan,）挖掘出杜尔阁的报酬递减规律思想。克拉克和马歇尔（,A.Marshall,）引进生产函数后，才又把生产单位视作研究报酬变化的基点。,4、把报酬作为不变生产要素的生产率（如单位面积产量），演变成可变生产要素的生产率。,5、把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域。现代西方经济学已把“土地报酬递减规律”扩大到一切生产事业和消费活动的几乎无所不包的领域，而统称为“报酬(收益)递减规律”。,承认土地报酬的递增性,不否认土地报酬的递减性,明确临界限的动态性,四、对土地报酬递减规律的再认识,五、正确认识土地肥力,土地肥力，土地生产某种产品的潜在能力。指的是土地的经济肥力。土地经济肥力是由土地自然肥力和人工肥力构成的综合体。,土壤耕种前的化学结构是自然肥力，它是形成经济肥力的基础。自然肥力能被利用到什么程度，除了与农业化学和农业机械的发展水平有关外，还与种植什么作物，即用途有关。因为，不同作物对土壤养分的需求（即吸收能力）也不相同。,人工肥力就是指投入土地的劳动、科学技术和资本（包括农业机械、耕种方法、化肥、农家肥等）。,因此，耕种后的土地肥力已不单是自然肥力或人工肥力，而是自然肥力和人工肥力相交融而形成的经济肥力。人工肥力要“同化”在土壤的自然肥力中，与自然土壤“合二为一”形成土地的经济肥力。,六、几点启示,(1) “土地报酬”和“土地肥力”不是同一概念，土地报酬是指土地的产出与土地投入的对比关系；而土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。,(2)“土地报酬递减规律”命题并没有准确表达该规律的本质。该规律的本质应是“变动要素的报酬变化规律”。,(3)“土地报酬递减规律”不是针对人类生产的历史过程而言的，而是就某一个生产单位、在一定不变要素的条件下，因投入变动要素（如劳动力）的数量不同，而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。,(4)“土地报酬递减规律”应属于与生产关系无关的生产力范畴，它为人们找出资源的最佳组合及最佳投入量提供了理论依据。,(5)工业和科学技术发展了，并不能说土地肥力就提高了。土地单产的提高，也并不完全是由于土地肥力的提高。从近代和现代的农业生产情况来看，土地单产的提高，重要的一条是由于生物技术革命培育出了光合能力强、耐瘠能力高的新品种。况且，这些也不在“土地报酬递减规律”的研究之列。当然，也就不能用这些科技成果来批驳“土地报酬递减规律”了。,一、农业土地的集约利用,增加复种指数，提高全年光能利用率,增加单产，提高作物光能利用率,改良土壤，培肥地力，提高土壤潜在生产力,多层次利用光能空间，进行立体开发，提高单位面积的光能利用率,第三节 实现土地集约经营的途径,二、非农用土地的集约利用,非农用土地的集约利用就是力争获取单位土地面积上的最大经济效益。,应适当控制大城市，适度发展中小城市，城镇适当集中，建立合理的城市规模结构，充分发挥城市规模效益，节省城市建设用地；,在城市内部，首先要搞好城市规划，进行综合利用，以提高城市土地利用效率、保证城市良好生态环境的基础和前提。,城市土地利用应向立体化发展。要向地上空间发展，在保持城市良好生态环境的前提下，适当提高建筑密度和高度。城市土地利用还应向地下发展，修筑地下铁道、地下隧道、地下商场、地下车库等。,第四节 土地集约利用的方式及案例,腾笼换鸟 “腾笼换鸟”即对存量土地低效或淘汰企业用地采取经济行政措施予以腾退，迁移进新的好项目。,历史原因使得许多产能较低的企业占用大量便宜的土地，造成土地利用率低下。将现有效益较差、产能较低的企业迁出或者置换到较边缘的区域，中心位置、优良地段安排给综合实力强、产业导向符合园区规划的潜力公司，是提高用地效益的最直接有效措施。,“腾笼换鸟”方法在实施中可以通过“开发区倒贴资金送走企业”、“动迁回购”、“拍卖回购”、“协议回购”、“违约回购”、“到期回购”等多种办法，部分开发区如上海闵行经济开发区在这方面已经有了比较成功的尝试。,移花接木 “移花接木”即在园区内建立公共办公、仓库平台，资源共享，原各自拥有的办公、仓库移进平台，腾出空间办企业。,目前老开发区内厂房多为自建工厂，每家企业有自己的仓库与行政办公及生活服务设施空间，而且比例均比较大。,假如开发区建立公共的办公与仓储平台，省去了企业日常的维护成本，也能满足企业的自身需求。一方面企业因为腾出的土地得到一部分补偿或者优惠，另一方面园区因此节省出了不少的土地。,招商选资 “招商选资”即设置入驻门槛，建立综合评估体系，在综合考量产业导向、投资密度、资源消耗、土地利用率、产出率基础上择优选商。,由“招商引资”变“招商选资”，根据园区的产业规划与现有企业集群效应，欢迎或帮助产业层次较高企业入驻与发展。,随着土地产出强度标准要求的逐步提升，未来只有效益较好产能较高的企业才能适应日渐提高的土地成本与规划要求。在招商阶段就有选择的确定较好外资进驻，是保障土地集约利用的源头性措施。,土地出让环节土地集约控制,提高出让价 企业基于比较利益会务求以最小投入来换取最大产出，也就是说如果土地取得成本低，企业便会设法多占用土地，借以替代成本相对高的其他要素。其结果必然导致土地的粗放利用。反之如果土地取得成本较高，企业便会选择少占用土地，而代之以成本相对低的其他要素，这样客观上就会促使土地的集约利用。,因此，面对日益趋紧的土地资源约束，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，用价格来平衡市场供求，以价格来增强企业珍惜土地集约利用的意识，将是一个合乎市场的方法。在土地出让环节，改变以往那种地价一低再低的局面，合理提高土地出让价格，是促使土地实现集约利用的有效手段。,提高工业用地控制指标,根据国土资源部下发的开发区土地集约利用评价规程6.1款，影响土地集约程度的各个因素，包括反映土地闲置率的土地开发程度、反映土地使用合理性的用地结构状况、反映土地产能的工业用地投入产出效益等。其中，容积率、建筑密度、投入强度等建设用地控制指标，决定着具体建设项目用地总面积，对土地利用的效率有着根本性的影响。如果在土地出让环节对这些指标进行更加严格的控制，将会大幅度的提高土地利用效率。,例如，可以适当提升容积率标准，目前工业用地的容积率与非工业用地有很大的差距，即使考虑工业建筑自身要求因素，工业用地容积率指标仍然有较大提升空间。工业用地固定资产投入强度（实际中可能表现为某类行业的投资强度），也可以进行更高标准的要求，今年年初国土资源部做出的食品制造业在一类地区投资强度从不低于1680万元/公顷调高到不低于1932万元/公顷标准就是一个很好的措施。,