2014年6月杭州彭埠单元r2124地块价值分析报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,彭埠单元,R21-24,地块价值分析报告,中国,/,杭州，,2010,年,6,月,杭政储出,201027,号,项目地块技术指标要求,地块编号,地块坐落,出让,面积,用途,容积率,绿地率,限高,建筑,密度,杭政储出,201027,号,江干区（彭埠单元,R21-24,地块），东至规划正达路，南至规划新塘路，西至规划线潮路，北至拆迁安置房,28154,平方米,住宅（设配套公建）用地,2.9,30%,70,米,30%,地块规划指标：,其它要求：,经审查符合竞买资格公司，缴纳土地保证金,14000,万元人民币；,杭政储出,201027,号地块出让起价为人民币,69523,万元，每次报价增幅为不低于,100,万元；,公建总量控制在地上总建面积的,10%,以内；,套型建筑面积,90,平方米以下住宅面积所占比重原则按照,70%,控制；,本次挂牌报价时间自,2010,年,6,月,7,日上午,8,：,30,起至,2010,年,6,月,17,日下午,2,：,30,时整止,(,工作日,),。报名截止时间：参加挂牌竞买的竞买人可在,2010,年,6,月,4,日至,2010,年,6,月,14,日期间工作日上午,8,：,30,至,11,：,30,，下午,1,：,30,至,5,：,00,，提交挂牌须知规定应提交的有关文件，并填写挂牌出让报名表，向杭州市国土资源局缴纳保证金后，办理挂牌申请手续。,彭埠单元控制规划一,彭埠单元以现代化交通枢纽为依托，力图打造杭州市多个中心格局的又一新的城市中心，板块西距武林广场五公里，南距钱江新城五公里，东接九堡、下沙板块，板块位置相当优越。,彭埠单元控制规划二,彭埠单元布局结构：,“,一心，两轴，四片,”,的布局结构，,“,一心,”,是指铁路东站广场为中心，,“,两轴,”,以火车东站节点为中心的,TOD,开发模式，,“,四片,”,规划北部形成花园，白石居住片区，南部形成彭埠、兴隆居住片区。,地铁交通示意图,项目地块位于新城东，彭埠镇，临近火车东站，交通便捷，区域位置较好；,项目地块临近地铁一号线和地铁四号线，未来交通将十分便捷。,近期周边主要地块出让情况,宗地名称,宗地位置,出让面积,土地性质,容积率,起始价（万元）,总成交价（万元）,溢价率,竞得人,成交,杭政储出,20108,号,江干区,(,天城单元,C2/R21-04,地块,),11510,住宅,(,设配套公建,),兼容商业金融业用地,3,22632,37000,63.49%,江苏华广置业有限公司,2010-3-9,杭政储出,201012,号,江干区,(,九堡,C2/S3-02,地块,),37765,商业金融业用地、社会停车场、公交设施用地,3.4,47714,47814,0.21%,杭州市地铁置业有限公司,2010-3-11,杭政储出,201025,号,江干区,(,草庄村,R21-26(,原,C2-09),地块,),68564,住宅,(,设配套公建,),用地,2.2,129120,129220,0.08%,浙江万科南都房地产有限公司,2010-5-20,根据项目地块容积率及相关技术指标要求，结合周边市场环境，项目未来应初步定位 为高层公寓，附加少量共建配套；,根据“公建总量控制在地上总建筑面积的,10%,以内”规划要求，结合项目实际情况，初定项目公建部分占比,5%,（依照规划要求尽量缩减共建面积）；,项目地块未来高层公寓总建占比,95%,，公建部分占比,5%,；,产品组合比例假设,:,物业类型,高层公寓,公建配套,合计,建筑面积（,m,2,）,77564.27,4082.33,81646.6,所占比例,95%,5%,100%,项目地块产品初步定位,项目未来销售价格估算,项目未来销售价格估算：,对比因素,占比,东方红街,玉兰公寓,东方丽都花苑,原筑壹号,本项目,参考权重,60%,10%,10%,20%,100%,区域位置,15%,110,105,105,95,100,交通通达,20%,110,110,110,100,100,周边配套,25%,105,110,110,95,100,景观价值,30%,100,120,100,95,100,品牌优势,10%,105,120,90,95,100,综合得分,100%,104.5,113.25,98.5,96,100,目前在售均价,-,27000,29000,22000,18000,24047,本项目预计售价：,=【,（,27000/105.25*60%,）,+,（,12262/110*10%,）,+,（,9075/101.45*10%,）,+,（,9063/96*20%,）,】*100,24047,元,/,平方米,销售收入估算：,由于对房地产市场的不同预期可能产生不同的物业价值预估，因此采用稳健型和风险型两种模式进行分析更为科学合理。,杭州主城区房价每年平均增幅,5%,，项目预计,2011,年下半年入市，稳健型市场价格估计为,25249,元,/,平方米；结合项目周边规划和升值潜力，风险型预期售价在当前售价基础上增幅,15%,，风险型市场价格估计为,27654,元,/,平方米；,项目未来售价还要结合未来市场及政策变化情况，项目市场定位等综合因素而定。,评估模式,物业类别,面积（,m,2,）,销售单价（元,/m,2,）,销售收入（万元）,稳健型预期,高层公寓,77564.27,25249,195842.03,风险型预期,高层公寓,77564.27,27654,214496.23,项目未来销售收入估算,除土地费用外开发成本估算（稳健型）：,稳健型，除土地费用外,投入成本,=,45750.01,（万元）,开发成本估算,序号,项目,数量 （平方米）,单价,（元,/,平方米）,合计,（万元）,备注,1,土地费用,28154,0,0,2,设计、勘察、顾问费用,77564.27,15,116.35,3,前期工程费,77564.27,10,77.56,包括场地平整、临时围墙、临时搭建房屋等费用,4,基础配套费用,77564.27,100,775.64,包括规费等,5,政府前期管理费,77564.27,10,77.56,包括办理各项证件等费用,6,工程建安费用,77564.27,3000,23269.28,建安成本按,3000,元,/,平方米计,7,景观、道路,19707.8,10,19.71,建筑密度为,70%,8,管理费用,77564.27,30,232.69,按照建安成本的,1%,提取,9,财务费用,77564.27,237.57,1842.66,按,50%,借贷资金，民间借贷利率,15%,，一年期计算,10,不可预见费用,77564.27,94.58,733.57,按照,3,至,7,项,3%,提取,11,销售费用,3916.84,按照销售收入的,2%,计提,12,销售税率及附加,10771.3,按照销售收入的,5.5%,计提,13,土地增值税,3916.84,按销售收入的,2%,计算,14,合计,45750.01,项目未来销售利润估算,序号,项目,数量,（平方米）,单价,（元,/,平方米）,合计（万元）,备注,1,土地费用,28154,0,0,2,设计、勘察、顾问费用,77564.27,15,116.35,3,前期工程费,77564.27,10,77.56,包括场地平整、临时围墙、临时搭建房屋等费用,4,基础配套费用,77564.27,100,775.64,包括规费等,5,政府前期管理费,77564.27,10,77.56,包括办理各项证件等费用,6,工程建安费用,77564.27,3000,23269.28,建安成本按,3000,元,/,平方米计,7,景观、道路,19707.8,10,19.71,建筑密度为,70%,8,管理费用,77564.27,30,232.69,按照建安成本的,1%,提取,9,财务费用,77564.27,237.57,1842.66,按,50%,借贷资金，民间借贷利率,15%,，一年期计算,10,不可预见费用,77564.27,94.58,733.57,按照,3,至,7,项,3%,提取,11,销售费用,4289.92,按照销售收入的,2%,计提,12,销售税率及附加,11797.29,按照销售收入的,5.5%,计提,13,土地增值税,4289.92,按销售收入的,2%,计算,14,合计,47522.15,风险性，除土地费用外,投入成本：,47522.15,（万元）,除土地费用外开发成本估算（风险型）：,估价公式：投资利润率（销售收入投入成本,-,土地费用）,/,（投入成本,+,土地费用）,利润率及对应税前土地成本,风险型,按评估结果，假定利润率在,15,25,之间，则稳健型投资的税前土地成本应控制在,11.0912.45,亿元之间，而风险型投资的税前土地成本应控制在,12.4113.90,亿元之间。,利润率及对应税前土地成本,稳健型,不同利润率下土地成本估算,利润率,税前土地成本,（万元）,税前单位地价,（元,/m2,）,税前,l,楼板均价,（元,/m2,）,10%,132288.20,46987.35,16202.54,15%,124547.41,44237.91,15254.45,20%,117451.68,41717.58,14385.37,25%,110923.61,39398.88,13585.82,30%,104897.71,37258.54,12847.77,利润率,税前土地成本,（万元）,税前单位地价,（元,/m2,）,税前楼板均价,（元,/m2,）,10%,147474.42,52381.34,18062.53,15%,138996.31,49370.00,17024.14,20%,131224.71,46609.61,16072.28,25%,124074.83,44070.06,15196.57,30%,117474.95,41725.85,14388.22,