未来地产形式预期

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,未来地产形式预期,1,房地产投资的概念是投资人通过购买不动产后，出租或再转卖来获得收益。那么它值不值得投资呢？,这个问题似乎很多人都有疑问。不过精明的上海人已经做出了明确的回答。,2,调查显示：中国居民的理财结构中，,包括教育、股票、商业保险、汽车、银行储蓄和房地产,六大行业的综合比较中，房地产的份额占到了35%，高居第一，其次是教育，占25%，排在最末一位的是股票，只有5%。居民投资的综合信心指数中，教育和房地产高居前两位，股票位居最末。,理财周刊,3,为什么要投资房地产？,通货膨胀能使货币贬值。,人们为了在今后相当长的时间内避免由于通货膨胀给自己带来的损失，必须寻求某种保值的方法。,4,为什么要投资房地产？,无论是人为战争还是自然灾害，土地都会永远存在；,无论科学技术如何先进，土地都是无法复制、不可再生；,无论股指或者汇率如何变化，土地只会越加珍贵；,房地产=地产+房产,其中一半是地、一半是房,因此，土地是世界上唯一的长效的、稳定的稀缺性资源。,5,随着社会人口的增多、经济的繁荣、人们对土地的需求日益增长，一些优质的房地产的价格还是不断上升的。所以从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。,为什么要投资房地产？,6,为什么要投资房地产？,预计未来5年中国经济将从10以上的快速增长逐渐向8-10%左右的较快增长回落。在此背景下，房地产行业也将逐步从快速发展向理性稳定增长过渡。,7,为什么要投资房地产？,事务瞬息万变，因此我们要考虑其他更多的因素，以评估房地产产品的价值。,8,金融影响,9,通货膨胀的影响,需求拉动通胀,(demand-pull inflation)通货膨胀发生于因GDP所产生的高需求与低失业，又称菲利普斯曲线型通货膨胀。,成本推动通胀,(cost-push inflation) 今称“供给震荡型通货膨胀”（supply shock inflation），发生于油价突然提高时。,固有型通货膨胀,（built-in inflation） 因合理预期所引起，通常与物价薪资螺旋（price/wage spiral）有关。工人希望持续提高薪资，其费用传递至产品成本与价格，形成恶性循环。固有型通货膨胀反应已发生的事件，被视为残留型通货膨胀，又称“惯性通货膨胀”，甚至是“结构性通货膨胀”。,10,中国通货膨胀率是7.8%,通货膨胀的影响,也就是说如果您有2万块钱现金，1年后，原先的2万元在现有的货币市场中，直接损失,1560,元。,那么如果是20万呢？1年后，原先的20万元在现有的货币市场中，直接损失,15600,元,。,也就是说在房价没有任何波动的情况下，一年后你买一套20万的房产，要比一年前多出15600元,11,中国房地产市场的问题可在一定程度上归咎于中国金融行业的效率及结构问题。缺乏多元化融资渠道使得许多房地产开发商资金短缺，房地产金融多元化是房地产业发展的必然趋势，构建住宅政策性金融体系将提上议事日程。未来五年里，随着国际资本对国内市场的大举介入以及国内房企自身迫切的资金需求，预计会出现多种多样的股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资方式，海外融资、REITS、房地产信托等的运作会日趋成熟和完善，产业基金、抵押贷款证券化、私募基金、夹层融资等目前尚处于酝酿、探讨期的融资方式也会在实践中取得突破，而这都将推动和加快我国相关法律法规的出台和完善，从而使我国房地产金融化提速。,房地产金融化提速,12,土地资源,13,务必做到：一是总量不能减少。要千方百计保住全国现有的近亿亩基本农田。这是保障国家粮食安全的“底线”。,温家宝总理,14,厉以宁：房价最主要因素是地价 地价降房价跟着就降,著名经济学家,厉以宁教授,15,人口问题,16,人口红利影响房价走势,人口结构主宰房价主题演讲中,对人口结构与房地产市场的联系进行过探讨。他认为,中国经济的增长主要是两大支柱在推动,一个是城市化进程,另外一个就是人口结构,人口结构将直接影响资产价格包括房价。,中金首席经济学家哈继铭,17,根据国家统计局2008年2月28日发布的“2007年国民经济和社会发展统计公报”，2007年年末全国总人口为132129万人，比上年末增加681万人。全年出生人口1594万人，出生率为12.10；死亡人口913万人，死亡率为6.93；自然增长率为5.17。出生人口性别比为120.22。,2007年中国主要人口数据,2008-06-29 19:49:00来源：中国人口与发展研究中心信息服务部根据统计公报整理,18,城市化和人口结构是未来数年房地产景气之源,根据十一五规划,城市化水平由2005年的43%提高到47%。城市化水平提高4个百分点，意味着将有5400万农村人口进入城市，按照2005年城镇人均26平米房屋计算，将带来14亿平方米的需求，平均每年2.8亿平方米。,从人口年龄结构来看，30-39以及10-19岁是两个人口的峰值，前者构成了当前的强劲购买力，后者则是未来十年房地产的主要购买力量。可以说快速推进的城市化建设和人口结构性因素带来的住房需求是房地产景气的源动力。,19,政策指导,20,稳步健康的发展才是关键,2006年作为十一五规划的开局年，房地产行业成了典型的政策调控年。我们认为政府对于房地产行业的规范将是长久的，并非一时的调控而已。房地产业的持续健康稳定发展，是政府调控的目标。房地产作为我国新的发展阶段的一个重要支柱性产业的定位没有变。,21,正在酝酿中的政策（1）,进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。,22,进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。,正在酝酿中的政策（2）,23,政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。,正在酝酿中的政策（3）,24,科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。,正在酝酿中的政策（4）,25,正在酝酿中的政策（5）,对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。,26,周边租金,27,800元,28,700元,29,850元,30,950元,31,预期收益,32,天明国际公寓投资收益（一次性）,投资天明国际公寓46平米小户,房款总价约20万,房产自然增值8%,房租收益按800元/月,33,房产自然增值8%,第一年收益,16000,第二年收益,17280,第三年收益,18662,第四年收益,20155,第五年收益,21768,第六年收益,23509,第七年收益,25390,第八年收益,27421,第九年收益,29615,第十年收益,31984,十年至少增值31984元,34,正常的房租收益（800元/月）,第一年收益,9600,第二年收益,9792,第三年收益,9988,第四年收益,10188,第五年收益,10391,第六年收益,10599,第七年收益,10811,第八年收益,11027,第九年收益,11248,第十年收益,11473,十年整体收益105117元,35,首付,2.2,万起,（30年按揭）,期限,月租,年收益,年月供,损益,期限,月租,年收益,年月供,损益,第一年,800,9600,10272,-672,第十六年,1077,12920,10272,2648,第二年,816,9792,10272,-480,第十七年,1098,13179,10272,2907,第三年,832,9988,10272,-284,第十八年,1120,13442,10272,3170,第四年,849,10188,10272,-84,第十九年,1143,13711,10272,3439,第五年,866,10391,10272,119,第二十年,1165,13985,10272,3713,第六年,883,10599,10272,327,第二一年,1189,14265,10272,3993,第七年,901,10811,10272,539,第二二年,1213,14550,10272,4278,第八年,919,11027,10272,755,第二三年,1237,14841,10272,4569,第九年,937,11248,10272,976,第二四年,1262,15138,10272,4866,第十年,956,11473,10272,1201,第二五年,1287,15441,10272,5169,第十一年,975,11702,10272,1430,第二六年,1312,15750,10272,5478,第十二年,995,11936,10272,1664,第二七年,1339,16065,10272,5793,第十三年,1015,12175,10272,1903,第二八年,1366,16386,10272,6114,第十四年,1035,12419,10272,2147,第二九年,1393,16714,10272,6442,第十五年,1056,12667,10272,2395,第三十年,1421,17048,10272,6776,36,2.2万元的投入,30年未出一分钱的月供,30年后获益81294元,不考虑房产价格上涨,自然增值149076元,37,其他因素,38,区位的固定性,房地产的位置固定不可移动性。这一点决定了房地产离不开周围的环境而单独存在。这使得房地产投资者在选择房地产项目的区位时，应注意以下几点：,必须对置业投资者以及未来的租客具有吸引力,房地产投资价值，在未来必须具有增值潜力,投资者还必须重视房地产项目所处区位的变化情况,区位的选择很重要,39,寿命周期长,房地产商品跟其他商品相比，其生产周期和使用周期都很长。如果房地产的维护状况较好，其较长的自然寿命可以使投资者从一项置业投资中获取几个经济寿命,（经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间）。,长寿命周期，赋予了房产多重的金融身份,40,开发商的信誉至关重要,姜明社会任职,北京,河南,上海,十届 十一届两届全国人大代表,全国青联常委,中央直属机关青联常委,中央国家机关青联常委,中国企业家常务理事,中国青年企业家协会常务理事,中国青年志愿者协会常务理事,民建中央财政金融委员会副主任,北京河南企业商会会长,北京市青联常委,中欧国际工商学院北京学友会首任主席,民建河南省委副主委,民建河南企业工作委员会主任,八届河南省政协常委,九届河南省工商联副会长,河南省青联副主席,河南省天慈公益基金会理事长,河南省志愿者发展基金会理事长,河南省豫商联合会副会长,河南省海外联谊会副会长,中国国际商会河南商会副会长,河南省民营经济发展促进会副会长,河南省个体私营协会副会长,河南省广告协会副会长,河南省直中青年专家协会副主席,河南大学兼职教授,河南省人民检察院人民监督员,各地在上海青年企业家联谊会副会长,41,房价真的会降吗？,作为房地产的一名工作人员，不得不承认一个不争的事实，部分楼盘的房价确实已经下降了。但这些降价的楼盘多有一些特点。,项目坐落位置偏,周边空置土地多,开发商资金短缺,项目周边竞争楼盘多,周边配套不齐全,交通不方便,开发商诚信度不高,有高额的利润空间,居住人群素质不高,前期滞销的产品,42,为什么现在要买房？,20-30岁,刚刚毕业进入社会，工作了几年手里积蓄不多，首付2-3万，每月月供800-900元，压力不大，还点月供全当变相存钱了。反正也要租房，交给房东不如留给自己，比起周围的同学、同事我还是蛮幸福的。房子不用太大，装修也很容易，毕竟所有都是自己的。准备结婚时把房子卖了，用获得的房款作为婚房的首付款。,此种房产最多适合2个人居住，一般2-3年就可能上市再次交易，因此选择出租率高，认可率高，总价相对较低的房产至关重要,年轻就是资本，用自己的钱来置业,43,30-50岁,工作多年，手里有些积蓄，但工作忙碌只能存银行，几年算下来，原来买两房的钱现在只能买一房了。但要选个好地段，选个好项目。几年的历练朋友多了很多，在家有时放不开，作为朋友聚会之地也是不错的选择。不在意价格到底多少，只在意购买的感觉。,为什么现在要买房？,此种房产可作为亲戚朋友临时居住，保值增值，无须担心通货膨胀带来的自然损失。,没几个钱，这才是真人版的“大富翁”游戏,44,为什么现在要买房？,50岁以上,年龄一天天的增大，行动逐渐不方便，小孙子刚刚出生，孩子的未来管不了了，作为上一代人了，给孙孙留下点东西。存款抵御不住通货的风险，黄金已经在历史高位了，选个好位置小户型送给他,。,总价不高，变现容易，地理位置优越，实际等于留了现金,没经历再去投资其它产业，还是房产较稳定,45,投资产品总价一定要低,低总价决定目标受众广低总价决定大部分人都买的起低总价决定了更易流通,投资要首选大宗投资品,46,问题汇总,47,房子北向朝向不好,本身就是投资产品，应考虑投资的多元化，不仅可以作为住宅，更可以办公的方式对外出租，且租金较高，c座面向北环，车辆人行一进入天明路就可看到整面楼体。,醒目的广告面,气,派,的,楼,体,典雅的斜杠,阿根廷河床足球俱乐部,48,面积太小不适合居住,麻雀虽小，五脏俱全，该有的功能全都有，且面积小决定了总价低，好出租、好转让,49,价格高，离你不远还有3000多的,您说的很正确，我们同样知道离我们很近的项目有比我们价格低的。我想问您郑州整体比下来有3000多的房价，有4000多的，有5000甚至6000的。为什么差距这么大其它楼盘6000多的房子同样有人买呢？很明白的一点。,成本（用材、工期、地价）,公司信誉,购买人群的不同,50,筒子楼设置,公摊小，得房率高。比起1梯2户，2梯4户公摊要小很多,与其说把钱花在公摊上，不如花到房子上。,51,谢谢,52,