土地增值税清算规程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,土地增值税清算规程,2014.3.4,1,总 则,前期管理,清算操作程序,清算审核,核定征收,2,总 则,清算的概念,责任主体,内,容,征纳双方的责任,纳税人：申报,税,务机关：审核,3,前期管理,项目管理,国税发,199590,号,国,税发,2006128,号,国税发,2007114,号,项目,档,案,项,目台账,全过程监控,4,清算操作流程,税务受理,税务审核,清算结论,资料归档,5,清算发起,清算发起,应清算,发起人：纳税人,发起形式：书面申请报告,可清算,发起人：税务机关,发起形式：清算通知,6,：（纳税人识别号： ）,事由：,土地增值税清算通知,依据：,国家税务总局关于印发,土地增值税清算管理规程,的通知,（国税发,200991,号）,通知内容：,你（单位）开发的,_,房地产项目，已符合土地增值税清算的条件。你（单位）应当在收到本通知之日起,90,日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续。逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据,中华人民共和国税收征收管理法,有关规定处理。,如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向,_,申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。,税务机关,(,签章,),年 月 日,_,税务局税务事项通知书,（清算通知）,税通, ,号,7,逾期限改,清算期限,应清算：满足条件之日起,90,日内,可清算：收到清算通知之日起,90,日内,逾期限改,逾期责任,8,_,税务局 责令限期改正通知书,税限改, ,号,_,：（纳税人识别号： ）,你（单位）开发的,房地产项目，已符合土地增值税清算的条件，但未在规定的期限办理土地增值税清算手续。根据,中华人民共和国税收征收管理法,，限你（单位）于接到本通知之日起,30,日内办理土地增值税清算手续。逾期仍未按规定办理土地增值税清算手续的，将依据,中华人民共和国税收征收管理法,有关规定处理。,如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向,_,申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。,税务机关（签章）,年 月 日,9,申报资料,土地增值税清算表及其附表,房地产开发项目清算说明,相关表、证、单、书,纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的,土地增值税清算税款鉴证报告,10,税务初核,符合性审核,是否以项目或分期项目为清算单位,是否符合清算条件,不同类型房地产是否分别计算增值额,报送资料是否完备,逻辑性审核,主表与附表的逻辑关系是否对应,报表内部的逻辑关系是否对应,数据计算是否准确,11,税务局税务事项通知书,（受理通知）,税通, ,号,：（纳税人识别号： ）,事由：,土地增值税清算受理通知,依据：,国家税务总局关于印发,土地增值税清算管理规程,的通知,（国税发,200991,号）,通知内容：,经初步审查，你单位于,年,月,日到本机关办理,房地产项目的土地增值税清算手续，符合受理条件，现予受理。,如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向,申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。,税务机关,(,签章,),年 月 日,12,税务局税务事项通知书,（补证通知）,税通, ,号,：（纳税人识别号： ）,事由：,补正土地增值税清算材料通知,依据：,国家税务总局关于印发,土地增值税清算管理规程,的通知,（国税发,200991,号）,通知内容：,经审查，你（单位）申请的,_,房地产项目的土地增值税清算，需补正清算材料。请你（单位）于接到本通知之日起,30,日内补正有关清算材料。补正材料时间不计入你（单位）的,项目土地增值税清算审核时限。需要补充提交的清算材料及要求如下：,1,、,2,、,如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向,申请行政复议；或者自收到本通知之日起，三个月内依法向人民法院起诉。,税务机关,(,签章,),年 月 日,13,清算审核,审核时限,审核形式,案头审核,实地审核,审,核结论,结,果执行,14,实地审核,前期准备,审核实施,账外调查,账内调查,资料归集,收集证据,审,核底稿,审核报告,15,前期准备,内部：调取、查阅、消化税收征管信息资料,外部：充分利用现有信息手段获取审核对象涉税信息资料,分析数据，发现异常,制定方案（确定范围、重点、策略、时间、进度、人员分工等）,制作税务执法文书,16,账外调查,通过座谈等形式总括了解审核对象基本情况和经营状况,责成提供相关文件资料,前往工程部、售楼部等部门了解情况并索取涉税资料,实地查看、核对审核对象提供反映情况的真实性,如有必要，可持,税务检查通知书,对其他与案情有关的单位和个人进行调查,17,账内调查,详细查阅涉税期间的会计资料报表、帐簿、凭证（全查、抽查、顺查、逆查）,根据需要要求被查对象经办人员汇总、统计相关数据资料；对上述数据资料进行抽查核对以确保真实可靠,18,基本情况,企业情况,项目情况,征管情况,证照：成立时点,经济性质,账户：所有开户,银行及帐号,资金：投融资方,式、渠道,规模：土地储备,开发项目、面积,财务：核算体系,及内部控制,土地：,取得,时点,方式 面积 价款,立项,：建设规模,占地及建筑面积,规划许可,：占地,及建筑面积,施工许可,：工程,价款及建筑面积,竣工验收,：结算,价款及实测面积,主管税务机关,税款征收方式,土增税预征方式,标准住宅认定,清算通知书,文号、送达时间,清算申报表,报,送时间、补退情况,其他事项,权属：,预售许可,总登,两权证办理,19,土地增值税审核重点,清算单位的确定,开发产品的审核,销售收入的审核,征税类型的确定,扣除项目的审核,20,清算单位的确定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（实施细则第八条）,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发2006187号）,21,清算单位的确定,某企业以,8,500,万元的价格（含契税）取得,32,000,平方米的土地使用权，整个项目发生房地产开发成本,17,500,万元，无法提供金融机构贷款凭证。,22,【,案例,1】,纳税人申报情况,23,纳税人主张,1,、该项目总体规划与设想是一期全是沿街店面，作为整个项目的主力销售，以店面带动住宅销售。 一期是：,7-9#,楼是,2,层店面；二期是：,1-6#,楼为,17,层住宅,1-6#,楼约占整块地总面积的,60%,，,7-9#,楼约占整块地总面积的,40%,，取得土地使用权所支付的总金额,8560,万元。,2,、应根据土增税,实施细则,第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊”规定进行土地价款的计算分配。,清算单位的确定,24,【,案例,1】,税务机关审核情况,25,税务机关处理,1,、 该项目的,立项批文,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,均体现为一个开发项目，纳税人主张的“成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产”缺乏事实依据。,2,、政策依据,（,1,）国税发,2006187,号第一点：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。,（,2,）土增税,规程,第二十一条第五款：“同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。,清算单位的确定,26,税务机关处理,3,、分析,（,1,）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑,总,面积与占地,总,面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。,（,2,）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从,4:6,调整为,7:3,，非住宅的土地价款调减,2600,万元。,（,3,）本案中普通住宅均价为,5208.33,元,/,平方米，非住宅均价为,9500,元,/,平方米,比价为,0.55:1,，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，,（,4,）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。,（,5,）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。,清算单位的确定,27,税务机关处理,3,、分析,（,1,）相关行政管理部门确定的“容积率”为该项目的地上建筑,总,面积与占地,总,面积的比率。因此，同一项目中的土地价款属于土地增值税的共同费用，其受益对象为总可售建筑面积，应由总可售建筑面积平均承担。而非由单体建筑占地面积承担。,（,2,）本案中普通住宅与非住宅的土地价款分配率从,4:6,调整为,7:3,，非住宅的土地价款调减,2600,万元。,（,3,）本案中普通住宅均价为,5208.33,元,/,平方米，非住宅均价为,9500,元,/,平方米,比价为,0.55:1,，说明非住宅的增值空间远大于普通住宅，,（,4,）纳税人少分配普通住宅土地费用形成的增值额被优惠政策吸收消化。,（,5,）土地费用的调整导致非住宅增值率跳档，加大了查补力度。,清算单位的确定,28,某项目建设开发商业地产，总建筑面积,120,000,平方米，其中停车场建筑面积,18,000,平方米（不得销售,企业用于出租），公共配套设施建筑面积,3,400,平方米（已移交）。,预售许可证,标注可售建筑面积,98,600,平方米，已销售面积,98,600,平方米，取得收入,128,000,万元。整个项目发生扣除项目金额,97,000,万元。已预征土地增值税,6400,万元。,开发产品的审核,29,纳税人申报情况,项目,金额,一、转让收入,128000,二、扣除项目金额,97000,三、增值额,31000,四、增值率,31.96%,五、应征税款,9300,六、已征税款,6400,七、补退税款,2900,30,【,案例,2】,税务机关审核情况,项目,金额,一、转让收入,128,000.00,二、扣除项目金额,82025.73,三、增值额,45974.27,四、增值率,56.05%,五、应征税款,14288.42,六、已征税款,6400.00,七、补退税款,7888.42,31,纳税人主张,土地增值税的扣除项目金额由,预售许可证,上标注的“总可售面积”承担。,税务机关处理,1,、该纳税人建成的地下停车场虽不允许销售，但其产权并未归业主所有，也不无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，属开发商拥有或控制的资产，其发生的扣除项目金额，不得在当期已销售收入中扣除。,2,、政策依据,国税发,2006187,号第四点：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套停车场等公共设施，按以下原则处理：,1.,建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；,2.,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”。,开发产品的审核,32,开发产品的审核要点,一、房地产开发经营业务,1,、土地的开发,2,、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,二、开发产品是成本费用或扣除项目金额的承担者,三、开发产品以建筑面积为基本计量单位（一般采用平方米表述）,33,开发产品的审核要点,四、基本原理,1,、单位开发产品成本费用或扣除项目金额,=,总成本费用或总扣除项目金额,开发产品,总建筑面积,2,、已售开发产品成本费用或扣除项目金额,=,单位开发产品成本费用或扣除项目金额,已销售开发产品建筑面积,34,开发产品的审核要点,五、实际运用,1,、单位开发产品成本费用或扣除项目金额,=,总成本费用或总扣除项目金额,开发产品,总可售建筑面积,2,、已售开发产品成本费用或扣除项目金额,=,单位开发产品成本费用或扣除项目金额,已销售开发产品建筑面积,35,开发产品的审核要点,六、“可售面积”的把握,1,、狭义的可售面积,=,预售许可证,标注的“可售面积”,2,、广义的可售面积,=,总建筑面积,-,产权属于全体业主所有的建筑面积,-,无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积,3,、土地增值税清算过程中扣除项目的承担者应为广义的可售面积。包含虽不得对外销售（无法办证），但归开发商所拥有或控制（有限或不完整权利）的建筑面积。,36,开发产品的审核要点,七、总建筑面积的数据来源,总产权登记面积或实测面积,八、“不可售面积”的确定,实际移交,九、移交滞后的对策,切忌直接使用狭义的可售面积,37,审核开发,产品建成情况,竣工验收,建筑面积,扣除项目金额的承担者,不承担扣除项目金额的建筑面积,预售许可证,确认的可售面积,虽未经销售许可但归开发商拥有或控制的建筑面积,建成后产权归,全体业主所有,的建筑面积,建成后无偿移交,给政府等部门的,建筑面积,38,开发产品审核,审核要点,审核资料,1,、审核总建筑面积：审核立项文件、各类许可证、竣工验收材料、测绘报告、预先登记等资料中的建筑面积；,2,、审核不可售面积：,（,1,）审核建成后无偿移交政府或非营利机构的建筑面积；,（,2,）审核建成后归全体业主共同所有的建筑面积；,3,、审核可售面积：可售面积,=,总建筑面积,-,不可售面积,1,、国家计划主管部门（发改委或计委）的项目立项文件；规划主管部门的,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,；,建设工程项目竣工综合验收备案证明,；专业机构的,开发项目测绘报告,；房管部门的,预先登记证书,。,2,、房管部门的,预售许可证,；不可售面积的证明材料：开发企业书面报告、无偿移交相关部门的,移交文书,、建筑面积归全体业主所有的确认资料,39,转让收入审核,转让房地产并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。, ,条例,第五条,1,、货币收入,纳税人转让产权取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款；,2,、实物收入,纳税人转让产权而取得的各种实物形态的收入如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。,3,、其他收入,纳税人转让产权而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。,40,收入总额,1,、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函,2010220,号）第一条：,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,2,、财税,199548,号第六条第一款,:,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入,41,视同转让房地产收入额,国税发,2006187,号第三条第一款,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：,（,1,）按本企业在同一地区、,同一年度,销售的同类房地产的平均价格确定；（拆迁安置房）,（,2,）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,42,先判定住宅与非住宅，再将其中的住宅细分为标准住宅与非标准住宅,视同销售的,情形、时点,分期收款的按全部价款确认；视同销售的按核定金额确认。,正常销售按合同或实测确认；视同销售按权属证书确认,。,价格明显偏低的关联交易应予调整,43,一、纳税人自报转让情况,二、税务机关审核转让情况,查阅,预售许可证,得知，*花园地下车位并不在预售许可之列。,*,花园地下车位使用权买卖合同,明确规定*花园地下车库（位）的所有权（产权）归*房地产开发集团有限公司所有,转让收入的审核,销售情况,非普通住宅,非住宅（网点）,车库,合计,收入,412,463,386.00,150,579,820.00,39,380,000.00,602,423,206.00,面积,74,022.79,20,103.29,10,236.17,104,362.25,销售情况,非普通住宅,非住宅（网点）,合计,收入,412,463,386.00,150,579,820.00,563,043,206.00,面积,74,022.79,20,103.29,94,126.08,销售比率,0.606021723,0.164584859,0.770606582,44,三、纳税人土地增值税清算申报情况,应征,4,449,926.61,元（税负,0.74%,）,已征,7,010,861.05,元，,应,退,2,560,934.44,元。,四、税务机关土地增值税清算审核结果,应征,14,699,015.83,元（税负,2.61%,），,已征,7,010,861.05,元，,应,补,7,688,154.78,元。,五、前后相差,10,249,089.22,元,三、转让收入的审核,45,转让收入的审核,分析,1,、无法办理产权转移的地下车库（位），使用权转让价格较低，车库（位）作为收入并入计算土地增值税，势必拉高扣除项目金额，降低增值空间和增值水平，导致低税负。,2,、由于无法办理产权转移的地下车库（位）计入销售面积，使得销售率从,77.06%,人为地抬高到,90.81%,，多计扣除项目金额,13.75%,。,46,3,、纳税人将取得的行政管理部门禁止出售（不予办理转移确权）的地下车库、地下车位、地下仓库的非转让收入纳入土地增值税征税范围，违反了,中华人民共和国土地增值税暂行条例,第二条关于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人”和,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,（国税发,2006187,号）第三条第二款关于“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定。,转让收入的审核,47,转让收入的审核,*,项目中，销售给关联企业*投资管理公司,328,个车位，销售均价,20,万元,/,个，每平方米销售价格低于成本,50%,，且远低于而同一时期销售给其他单位,80,万元,/,个的销售价格。应调增收入,19560,万元。,分析,（一）谁主张谁举证,-,操作性,（二）重点关注：,1,、关联关系,2,、偏低幅度,3,、大量交易,48,转让收入的审核,*,项目中，以每一楼栋的户均建筑面积和平均每平方米售价判定该楼栋内所有的房产类型，因,A2-10,号楼、,A2-4,号楼两指标同时满足标准，就将该两栋楼,337,户套、,44808.44,平方米、,449,794,566,元确定为转让普通住宅，其他楼栋或户均建筑面积或平均每平方米售价不满足标准，全部判定为转让其他商品房。,抽查销售明细表发现，,A2-10,号楼、,A2-4,号楼个别楼房的单套建筑面积超过,140,平方米，却被判定为普通标准住宅；也发现其他楼栋的许多楼房同时满足普通标准住房，却被判定为非普通住房。,49,转让收入审核,审核要点,审核资料,1,、审核转让收入：,2,、审核视同销售收入：,3,、审核拆迁补偿：,1,、转让合同、协议、测绘报告，查询购买方相关信息，与销售发票、合同、销售分户明细表核对。,2,、会议纪录、董事会决议、合同协议；,3,、,拆迁房屋产权调换协议书,或回迁安置协议；,4,、实地察看了解项目销售情况，核对销售平面图、销售明细表，掌握停车位、地下室的销售情况,5,、代理销售合同、协议，佣金金额和计算比例；,50,某房地产企业,2008,年初以,10,000,万元的价格（含契税）取得,30,000,平方米的土地使用权；,2009,年开始并完成整幅土地的“三通一平”，发生开发成本,500,万元；,2010,年获得工业厂房项目立项，规划许可用地面积,15000,平方米，工业厂房后续投入开发成本,1000,万元。无法取得金融机构贷款凭证。,该企业房地产转让情况如下：,（一）,2008,年,12,月,31,日转让土地,5000,平方米，转让收入,2000,万元，缴纳流转税费,112,万元；,（二）,2009,年,12,月,31,日转让土地,10000,平方米，转让收入,5000,万元，缴纳流转税费,280,万元；,（三）,2010,年,12,月,31,日整体转让工业厂房在建项目，转让收入,9000,万元，缴纳流转税费,504,万元。,土地增值税征税类型,51,纳税人土增税申报情况,项目,金额,一、转让收入,16000,二、扣除项目金额,15846,（一）地价款,10000,（二）开发成本,1500,（三）开发费用,1150,（四）转让税费,896,（五）加计扣除,2300,三、增值额,154,四、增值率,0.97%,五、应征税款,46.2,52,税务机关土增税审核情况,53,土地增值税的计征类型,（扣除项目组成）,一、转让土地,（一）转让生地：地价,+,规费,+,税费,（二）转让熟地：地价,+,规费,+,开发成本,（,1+20%,）,+,税费,二、转让存量房,（一）按评估价：实际支付的地价,+,规费,+,重置成本价,成新,度折扣率,+,税费,（二）按发票额：发票额,（,1+,持有年度, 5%,）,+,税费,三、转让增量房：地价,+,开发成本,+,开发费用,+,转让税费,+,加计扣除,（一）预征：分类预征,（二）清算,1,、查实征收,2,、核定征收,（,1,）大核定：按收入额定率征收,（,2,）小核定：核定收入、核定扣除项目金额,54,成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。,同时满足以下两条件：,1,、款项已经实际支付,2,、取得合法有效凭证,三次分配：本项目各开发产品扣除项在已售和未售间进行分配,一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配,所归集的各项成本和费用必须是真实发生,的。,二次分配：本项目,扣除项,在各,开发产品,间（普通、非普通住宅）进行分配,55,取得土地使用权所支付金额的审核,审核要点,审核资料,1,、审核支付金额的真实性,2,、审核支付金额核算的准确性,1,、土地使用权证、土地使用权出（转）让合同、土地出让金票据、契税完税凭证、银行支付凭证及政府相关部门的协议；,2,、“开发成本,土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来账等科目；,56,土地征用及拆迁补偿费的审核,审核要点,审核资料,1,、审核拆迁补偿费是否实际发生,2,、审核支付金额核算的准确性,1,、,房屋拆迁许可证,、,房屋拆迁安置补偿协议,、,拆迁台账,及签收花名册或签收凭证；,2,、“开发成本,土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来账等科目；,57,多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配,建设工程勘察设计合同管理,怵目惊心的,“设计费”、“咨询费”,规划设计计费标准,一般发生在立项开工前应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目,58,前期工程费的审核,审核要点,审核资料,1,、审核建筑总面积,2,、审核前期工程费支出真实性合法性：审核服务外包的各类合同或协议的签订时间和主要内容；审核合同协议的计费标准是否符合规定；审核劳务提供方的资质证明；审核接收的服务产品（各类文本资料）。,3,、审核实体工程的竣工验收资料；审核竣工结算资料；,4,、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。,5,、审核支付凭证的合法有效性；,6,、审核支出款项是否支付；,7,、如存在与其他项目共同费用的审核分配情况,1,、,预先登记证,（或,测绘报告,）,2,、合同（协议）文书：,规划服务合同,、,测绘合同,、,工程勘察合同,、,工程设计合同,、,可行性研究报告委托协议书,、,工程施工合同,等,3,、执照及资质证书：劳务提供方的,营业执照,；相关业务管理部门颁发的,资质等级证书,。,4,、,竣工验收报告,、,工程结算审核结果通知书,、,5,、,甲供材料设备购领存明细表,6,、支付凭证：税务部门监制的,专用发票,、财政部门监制的,专用收据,等。,7,、付款凭证：通过金融部门划转的,付款凭证,。,8,、,共同费用分配表,59,建安,工程费,出包,方式,自营,方式,建安工,程是否,真实发,生,工程造,价是否,异常,有无施,工资质,和队伍,建安工,程是否,真实发,生,甲供材,料是否,重复扣,除,人工等,各项费,用是否,虚列,形式方面审核：款项必须,支付,、凭证必须合法有效。对于,“,预提,”,、,“,暂估,”,应予剔除。,实质方面审核：,1,、实地查看；,2,、与预概算、施工、决算中介、审计等进行分析比对,已开票未支付的质量保证金除外,建安预警值,建筑安装工程构成,建安发票是否在项目所在地税务机关开具,60,建筑安装工程内容,为新建、扩建、改建建筑物及构筑物所进行的施工工作而完成的工程实体叫建筑安装工程。在工程项目里是以各个单位工程单体出现，按照,GB50300-2001,统一标准，每个单位工程由地基与基础、主体结构、装饰装修、建筑屋面 、建筑电气、通风与空调、智能建筑、电梯等九个分部组成。,代垫水电费、劳务派遣费、家具电器购置费不属于建筑安装工程费,61,建安工程费的审核,审核要点,审核资料,1,、审核建设工程设计施工图审查情况；建设工程规划许可情况。,2,、审核工程发包情况：工程内容范围（结构、种类、楼层）、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等；审核工程施工许可情况,.,3,、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。,4,、审核建设工程竣工验收情况确定验收时间；审核建设工程结算情况；审核测绘报告；审核项目综合验收情况，审核总产权登记情况,5,、审核支付凭证的合法有效性；,6,、审核支出款项是否支付,1,、报建资料：,建设工程施工图设计文件审查批准书,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工合同,、,建设工程施工许可证,、,建设工程竣工验收报告,（主体工程）、,测绘报告,、,建设工程项目竣工综合验收备案证明,、,预先登记通知书,。,2,、,工程结算审核结果通知书,3,、,甲供材料设备购领存明细表,4,、支付凭证：税务部门监制的,专用发票,。,5,、付款凭证：通过金融部门划转的,付款凭证,。,62,【,案例,8】,*,项目规划建设用地,227,753.77,平方米 ，绿地率,30%,，绿化支出高达,494,550,812.52,元，平均每平方米绿地费用,7,238.09,元。该公司同期在相邻周边开发建设,800,亩主题公园，存在严重“串户”问题。,【,案例,9】,*,公司与*园林绿化工程有限公司签订园林建筑工程施工合同，承包形式为包工包料，工程结算书合计为,3,810,214.48,元，取得的凭证为,商业企业专用发票,填写内容为“绿化工程款”。,基础设施费,63,形式方面审核：款项必须支付、凭证必须合法有效。对于,“,预提,”,、,“,暂估,”,应予剔除。,限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用,多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配,64,基础设施费审核,审核要点,审核资料,1,、审核小区范围；,2,、审核各个单位工程（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等，下同）设计施工图；,3,、审核各个单位工程发包情况：工程内容范围、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等。,4,、如存在甲供材料的，审核甲供材料购进、领用及成本结转情况。,5,、审核各个单位工程竣工验收情况；审核各个单位工程结算情况、审核项目综合验收情况。,6,、审核支付凭证的合法有效性；,7,、审核支出款项是否支付,8,、如存在与其他项目共同费用的审核分配情况,1,、,建设用地规划许可证,2,、,工程设计施工图,3,、,工程施工合同,4,、,工程竣工验收报告,、,测绘报告,、,预先登记通知书,。,5,、,工程结算审核结果通知书,6,、,甲供材料设备购领存明细表,7,支付凭证：税务部门监制的,专用发票,。,8,、付款凭证：通过金融部门划转的,付款凭证,。,9,、,共同费用分配表,10,、,开发成本汇总表,65,【,案例,10】,某项目公共配套设施费,23,，,000,万元，占开发成本近,30%,，经审核，系代为政府建设位于其他地块的接待中心的建造费用，不属于本项目的公共配套设施费，不得扣除。,（四）公共配套费,66,公共配套费的审核,审核要点,审核资料,1,、审核公共配套设施（居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等，下同）的规划设计情况。,2,、审核公共配套设施工程发包情况：工程内容范围（结构、种类、楼层）、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等；审核工程施工许可情况,.,3,、如存在甲供材料设备的，审核甲供材料设备购进、领用及成本结转情况。,4,、审核公共配套设施工程竣工验收情况确定验收时间；审核公共配套设施工程结算情况、审核测绘报告；审核项目综合验收情况，审核总产权登记情况,5,、审核支付凭证的合法有效性；,6,、审核支出款项是否支付,1,、报建资料：,工程施工图设计文件审查批准书,、,工程规划许可证,、,工程施工合同,、,工程施工许可证,、,工程竣工验收报告,、,测绘报告,、,工程项目竣工综合验收备案证明,、,预先登记通知书,。,2,、,工程结算审核结果通知书,3,、,甲供材料设备购领存明细表,4,、支付凭证：税务部门监制的,专用发票,。,5,、付款凭证：通过金融部门划转的,付款凭证,。,6,、,共同费用分配表,67,【,案例,11】,某项目自报开发间接费用,25,060,615.34,元。,一、审核发现：,1,、将管理费用并入了开发间接费用进行了列支，具体是包括会议会、业务招待费、差旅费、公务用车、通讯费等；,2,、将所有部门发生的房屋租赁费、办公费、折旧费、采暖费和所有人员的工资、福利费、社会保险等计入开发间接费用。,二、责成重新归集,直接组织、管理开发项目发生的费用，确认金额为,5,370,526.44,元。,三、调整减少项目扣除金额,19,690,088.90,元。,（五）开发间接费,68,【,案例,12】,某项目自报开发间接费用为,45,374,226.67,元（其中：管理人员工资,29,824,053.73,、职工福利费,4,578,258.91,、折旧费,371,072.00,、修理费,2,127.61,、办公费,4,832,395.53,、水电费,1,200,320.43,、劳动保护费,30,489.55,、社会保险,4,535,，,508.91,）。,核实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等仅为,8,488,253.28,调整减少扣除项目金额,36,885,973.39,元,（五）开发间接费,69,开发间接费的审核,审核要点,审核资料,1,、审核直接组织、管理开发项目相关人员的岗位设置情况；,2,、审核开发间接费的构成情况,3,、审核开发间接费的归集分配情况。,1,、,直接组织、管理开发项目相关人员岗位职责,2,、,直接组织、管理开发项目相关人员考勤情况,3,、,直接组织、管理开发项目相关人员工资薪金标准,4,、,直接组织、管理开发项目相关人员工资表,5,、,职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销分配表,70,开发费用审核,财务费用中的利息支出：是否从成本中调整； 是否合理分摊；闲置专项借款取得的投资收益是否冲减利息支出。,其他房地产开发费用：审核计算的基数，代收费用是否剔除。,71,关联方交易的审核,收入：低记,支出：高记,72,核定征收,条件：,程序：告知核查审核合议通知,文书：税务事项告知书 审核结果,73,谢 谢 大 家,74,