房地产测绘基础知识

Click to edit Master title,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,房屋登记审核人员考前复习,南宁市房地产测绘队 黄文瑜,房地产测绘基础知识,要求掌握的部分,考试大纲,1,、房地产面积测算的一般要求和方法；,2,、房屋面积测算的规定；,3,、共有建筑面积的确认与分类、处理原则；,4,、房产测绘成果利用。,要求熟悉的部分,考试大纲,1,、房地产测绘的作用；,2,、房产调查、房产分层分户图的测绘；,3,、共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算；,4,、房产测绘资料的检查验收依据及内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。,要求了解的部分,考试大纲,1,、房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点；,2,、房地产基础测绘的内容及一般方法；,3,、房屋面积测算的意义和内容；,4,、测绘产品质量检查的目的和要求；,5,、房产变更测绘的内容和方法。,第一部分 房地产测绘概论,一、房地产测绘的定义,了解：,1,、 房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。,房地产测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。,2,、房地产测绘分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。,第一部分 房地产测绘概论,了解：,房产测量现行的国家规范是,2000,年,2,月颁布，,2000,年,8,月,1,日起实施的,房产测量规范,(GB,T 17986-2000),。,第一部分 房地产测绘概论,二、房地产测绘的任务,了解：,对房屋及其所占用土地的位置、边界、面积、数量进行测绘；,对房地产的权属、用途、结构、性质、利用状况等进行调查,；,生成测绘成果报告。,第一部分 房地产测绘概论,三、房地产测绘的作用,1,、为房地产管理（包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理）服务。,2,、为征税、收费等服务,3,、为城市规划服务。,4,、为房地产交易服务。,5,、为房地产管理信息系统、数字城市服务。,第一部分 房地产测绘概论,四 房地产测绘的内容及特点,了解一下测绘工作程序,教材,P38-40,页,第二部分 房地产平面图测绘,一、房产调查,熟悉：,1,、房屋调查以幢为单位。,2,、房屋坐落以民政部门确定的道路名称及公安部门编制的门牌号码为准。通常由公安部门出具房屋的门牌证明。,3,、,房产测量规范,里关于产别分类的内容（,P66,页）。,4,、房屋层数和层次调查,室内地坪,0.00,以上，层高在,2.2,米以上的计入自然层；,采光窗高于室外地坪的半地下室计入自然层；,室内地坪,0.00,以下，层高在,2.2,米以上的计入地下层；,房屋总层数,=,地上层数,+,地下层数 ；,层次是单元房屋在楼幢中第几层，地下层以负号表示；,实践中可结合规划审批文件认定,第二部分 房地产平面图测绘,5,、建筑结构,以房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。分为：钢结构；钢、钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构等,6,种。,实践中要结合现场调查以及设计图纸共同确认房屋的建筑结构。,6,、房屋用途,按,房产测量规范,附录,A6,执行。,一幢房屋不同部分用途不同时，应分别表述其位置、面积、用途,注意区分规划设计用途和实际用途。,第二部分 房地产平面图测绘,7,、墙体归属调查,墙体归属以权属单元为单位调查。,分为自有墙、共有墙和借墙三种。,墙体归属由毗邻各权利人共同确定，注意做好现场记录及签字确认。,第二部分 房地产平面图测绘,二、房产分幅图的测绘,了解：,分幅图比例尺一般有两种：,1,：,500,；,1,：,1000,。,分幅图的图幅：,50cm*50cm,。,精度要求：模拟法成图：地物点相对于相邻控制点的点位中误差不超过图上,0.5mm,；编绘法成图：,0.6mm,。,三、房产分丘图的测绘,分丘图是分幅图的局部图，详细表达房屋所处地块情况。,通常用编绘法成图。,第二部分 房地产平面图测绘,四、房产分层分户图,房产分户图是房屋所有权证上最常见的附图。是以一户产权人为基本单元，表示房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、权属范围、墙体归属、产权面积、共有分摊面积等的细部图。,房产分户图的内容：,房屋坐落、房屋权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共有面积、共有部位及简注、图幅号、丘号、幢号、层次、室号等,房屋边长取值到,0.01,米。,第三部分 房地产面积测算,一、房地产面积测算的一般规定,掌握：,1,、房屋面积测算以幢为基本单位，按水平投影面积测算。,2,、各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。,3,、边长以米为单位，取值至,0.01,米；面积以平方米为单位，取值至,0.01,平方米。,4,、量距应使用经鉴定合格的测距仪或其他能达到相应仪器或工具。,5,、房屋的层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,第三部分 房地产面积测算,二、房屋幢、层、户的划分原则,掌握：,1,、幢划分的,6,种情况。,P78,页,2,、层数的计算、层号的编排方式。,P79,页,注意：夹层、插层、低于,2.20,米高的技术层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。,3,、户的划分原则：有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋。,6,种具体情况。,P79-80,页,注意：权界线的位移。两户或户与公共建筑之间：墙中线；整层为一户：外墙边线；整单元为一户：山墙部位取外墙边线。,第三部分 房地产面积测算,三、计算房屋面积的基本条件,重点掌握：,计算房屋建筑面积的一般要满足下面五个基本条件：,1,、有上盖；,2,、有围护物；,3,、结构牢固；,4,、有实际使用功能；,5,、层高,2.20,米以上（含,2.20,米）永久性建筑。,注意：外围水平投影包括抹灰、直贴的面砖和隔热材料等。,第三部分 房地产面积测算,四、房屋建筑面积测算的规定,重点掌握：,（一）计算全部建筑面积的范围,1,、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。,2,、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在,2.20m,以上部位计算建筑面积。,3,、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在,2.20m,以上的，按其水平投影面积计算。,4,、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。,5,、房屋天面上，属永久性建筑，层高在,2.20m,以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在,2.20m,以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,第三部分 房地产面积测算,6,、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。,7,、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。,8,、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。,9,、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。,10,、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在,2.20m,以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。,11,、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,12,、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,13,、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。,14,、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在,2.20m,以上部位的外围水平面积计算。,15,、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,第三部分 房地产面积测算,（二）计算一半建筑面积的范围,1,、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,2,、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。,3,、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。,4,、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。,5,、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,第三部分 房地产面积测算,（三）不计算建筑面积的范围,1,、层高小于,2.20m,以下的夹层、插层、技术层和层高小于,2.20m,的地下室和半地下室。,2,、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。,3,、房屋之间无上盖的架空通廊。,4,、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。,5,、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,6,、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。,7,、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。,8,、活动房屋、临时房屋、简易房屋。,9,、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。,10,、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,第三部分 房地产面积测算,（四）部分特殊情况的建筑面积计算方法,熟悉：,1,、外墙墙体,同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。,各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。,金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。,2,、斜面结构屋顶,房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）,2.20,米以上的部位计算建筑面积。,3,、不规则围护物,阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。,4,、变形缝,与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。,第三部分 房地产面积测算,5,、非垂直墙体,对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）,2.20,米以上的部位计算建筑面积。,房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,6,、楼梯下方空间,楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。,7,、公共通道,临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。,8,、二层及二层以上的房屋建筑面积均按,房产测量规范,中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。,9,、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。,10,、室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。,第三部分 房地产面积测算,四、房屋面积测算的精度要求,房产测量规范,规定，房产面积面积测算精度分为三个等级。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,一、什么是共有建筑？,共有是与专有相对的概念。,独幢单一产权的房屋没有共有建筑。,物权法,第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”,共有建筑产生的条件是：,1,、单幢房屋内有两个以上区分所有权人；,2,、单幢房屋内有不专属于某个区分所有权人的建筑部位；,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,二、共有建筑面积分摊计算相关的定义,分幢面积：指整幢建筑物各层的建筑面积的总和。,分层面积：指建筑物某一自然层或某一附属层的建筑面积的总和。,分单元面积：指建筑物某单元的建筑面积。,共有建筑面积：二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。,功能区：指一幢房屋内因使用性质的不同而划分的区域。如：商业区，住宅区等。,幢共有建筑面积：指一幢房屋内所有功能区之间共同使用或共同拥有的建筑面积。,多幢房屋的共有建筑面积：指一定共有建筑面积地域范围内，多幢房屋之间共同使用或共同拥有的建筑面积。如：为小区服务的物业管理用房、休闲用房、高压配电用房等。,异产毗连房屋：系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。,相关建筑面积：指一幢房屋内，与共有建筑面积相关联的建筑面积。主要指共有建筑面积在被分摊计算时，与之相关连的建筑面积。,分户建筑面积：指以一户为产权基本单元的权属建筑面积。一户可以是一个标准套房，也可以是一个商铺，一个停车位，还可以是房屋内的某一个区域。,三、成套房屋建筑面积定义,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。,套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：,1,、 套内房屋的使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。,2,、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。,3,、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。,4,、内墙面装饰厚度计入使用面积。,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重支撑所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,四、共有建筑面积的确认与分类,共有建筑面积的确认,（一）由房屋建设单位在经规划部门核准后的设计平面图上对共有部位进行标识。,（二）共有面积确认前，房屋建设单位应出具共有部位的情况说明。,（三）房屋进行实测的，还需要房产测绘人员根据图纸在现场逐一检核、勘测，并确认其功能和共有情况。,（四）分摊后的共有建筑面积，不划分各产权人在共有建筑面积上的权界。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,五、共有建筑面积的分类,共有建筑面积按是否可以被分摊，分为两大类：,1,、不计入分摊的共有建筑面积,（,1,）作为人防工程的建筑面积（包括地下室内的人防工程、高层建筑的避难室或避难层等）；,（,2,）独立使用的地下室、半地下室；地下室或半地下室中独立使用的车库、仓库、杂（储）物间等；作为机动车、非机动车集中停放的建筑等；,（,3,）建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫室、管理用房、公共走廊（走道）、市政设施用房以及为社区服务的公共建筑等；,（,4,）规划批准的层高在,2.2,米及其以上的设备（结构）转换层；房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑；,（,5,）物业公司的经营办公用房；,（,6,）法律、法规规定的其他情况。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,2,计入分摊的共有建筑面积,除上面不分摊的公共建筑面积外，位于本幢房屋内，专为本幢内房屋服务的公共建筑面积就是计入分摊的共有建筑面积。,具体包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、（公用的）地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。,还包括：套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。（详见,房产测量规范,附录,B,）,分摊的层级可能会分为整幢、功能区、层、其他等多级,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,六、共有建筑面积处理原则,1,、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。,2,、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户面积在各自的范围内独立计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。,3,、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；,4,、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,七、共有建筑面积的测量与分摊计算,详见,P93-102,页。,注意：多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。,第四部分 共有建筑面积的计算与分摊,第五部分 房产测绘资料的检查验收和整理归档,检查验收方法,执行“二级检查、一级验收”制度。,检查采取抽样检查的方法。,一级检查：外业巡视,100%,，主要数据抽查,30%,，内业检查,100%,；,二级检查：外业巡视,30%,，内业检查,100%,。,验收由委托单位组织实施，或由委托单位委托专职检验机构验收。,其它详见,P103-111,页。,第七部分 房产测绘成果利用,房屋编码,应具有唯一性、确定性、不变性,。,房地产登记基本单元代码：,行政区划代码（三级,9,位）,+,基本单元幢号代码,+,户号代码,+,校验码（,1,位）；,基本单元幢号代码的编制：坐标法、分宗法、分幅法。,具体的编码规则及其适用范围见,P116-118,页,房产测绘成果审核内容：,1,、施测单位的资格；,2,、测绘成果的适用性；,3,、界址点准确性；,4,、面积测算依据与方法,第七部分 房产测绘成果利用,房产测绘成果在房屋登记中的使用,1,、初始登记,自建房：界址点位置、墙体关系、是否超规划；,商品房：是否与规划审批文件一致。,2,、转移登记,自建房：现状是否与原证一致；,成套房屋：利用测绘档案直接配图。,3,、变更登记,房屋变更部分是否符合规划，对房屋进行分割、合并的还要取得相关权利人的同意。,预祝各位,顺利通过考试！,