资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/7/19,#,区域市场,1,、光华路片区,板块能级现状, , , , , ,板块特征,3,、麒麟片区,2,、紫金山片区,麒麟片区属于新兴板块，在配套及人气上明显不足，与传统的城东两大板块有一定差距,开发较早，居住氛围浓厚,/,繁华,/,稀缺湖景资源,/,配套完备,主城核心,主城稀缺景观资源,/,高端配套,高端配套、环境改善,麒麟科技规划利好,/,交通不便利，发展相对落后,/,配套缺乏，人气不足,整体规划，产业主导,1,区域市场,迈皋桥创业园,西善桥岱山西侧,南京市保障房建设主要分为,四大项目,：,迈皋桥创业园项目；,花岗地块项目；,江宁上坊北侧项目：,西善桥岱山西侧项目。,其中花岗地块和江宁上坊地块位于麒麟科技园内，对于区域整体形象产生一定负面影响,江宁上坊北侧,花岗地块,麒麟科技园片区,2,区域市场,白下高新技术产业园由创新园、创业园、服务园组成，紧邻本项目,创新园为高新技术研发孵化区、创业园为先进制造业、现代服务业、总部经济集聚区、服务园为总部经济及综合服务区,目前入园企业达,330,家，其中注册资本超亿元的企业有,4,家，,1000,万元以上的企业有,29,家，包括天安软件城、莱斯、智能交通研究院、光电产业集团等多家国内外知名企业入驻，,入驻人群以年轻知识研发人员为主,目前生活及服务配套较为缺乏，,未来对于本项目支撑不大,白下高新技术产业园未来为本项目提供人群支撑，但商业配套支撑较弱,3,公寓市场,-,竞争研判,研究竞品前，先要明确我们的竞争区域在哪里,本案,1,3,2,4,按照地缘因素划分，本项目核心竞争四大区域,：,光华路片区；,紫金山片区；,麒麟片区；,江宁东山片区,按照价格因素划分次级竞争区域住宅以,8000-12000,元,/,价格吸引全市客群的板块，包括江北、江宁、城北以及仙林等,江北,江宁,城北,仙林,4,核心竞争,-,光华路片区,本案,在售项目,未来上市项目,二手房项目,万达紫金明珠,鸿意新城,银龙花园,鸿信清新家园,三金福邸,城开家园,金基月亮湾,5,项目名称,建筑类型,均价,（,元,/,）,主力户型（）,金基月亮湾,多层、小高层,20000,90,两房,100-135,三房,万达紫金明珠,多层、小高层,15000,118124,三房,鸿意新城,小高层,15000,90-100,两房,银龙花园,多层、小高层,7000,50,两居,90,三居,120,三居,鸿信清新,家园,多层、小高层,14000,93,两居,130,三居,170,四居,三金福邸,多层,18000,86,两房,95,三房,140,四房,城开家园,小高层,18700,74,两房,110,、,130,三房,150,四房,核心竞争,-,光华路片区,建筑类型：,多层,、,小高层为主,板块内均为二手房，价格普遍在,15000-20000,元,/,之间,户型区间：,主力区间在,80-140,范围,客群：,以城东区域客户为主,光华路核心卖点：区域、配套,6,核心竞争,-,麒麟片区,本案,在售项目,麒麟山庄,东方红郡,东郊小镇,7,项目名称,建筑类型,容积率,建筑面积（万）,均价,（,元,/,）,主力户型（）,销售情况,剩余体量（万）,是否精装,主要卖点,麒麟山庄,多层、小高层,1.25,40,预计,9000-10000,140,的三房,/110,的两房,11,月中旬开盘,32.3,否,性价比、大盘,东郊小镇,多层、小高层,1.2,130,8500/,精装,10000,80,两房,/103,、,118,三房,/ 40,、,50,小小家,5,、,7,、,8,街区在售,72.1,毛坯,/,精装,1300,性价比、大盘,东方红郡,小高层,1.8,16,9800,86,两房,/ 98,、,110,三房,开盘去化,8,成,13.7,否,性价比、大盘、配套,合计,118,万方,核心竞争,-,麒麟片区,建筑类型：,多层,、,小高层为主,板块内项目定位不高，价格普遍在,8500-10000,元,/,之间,户型区间：,主力区间在,80-130,范围,装修：,普遍毛坯交付,客群：,以城东区域客户为主,麒麟片区核心卖点：性价比、大盘,8,本案,江宁东山片区在售项目共有五个，武夷水岸家园、上善居、天鹅湖花园、绿地紫峰公馆和爱涛尚逸华府,未来上市项目为阳光新城,武夷水岸家园,上善居,天鹅湖花园,绿地紫峰公馆,爱涛尚逸华府,在售项目,未来上市项目,阳光新城,核心竞争,-,江宁东山片区,9,建筑类型：,小高层为主,板块内项目毛坯价格普遍在,9500-12000,元,/,之间,户型区间：,主力区间在,80-110,范围,装修：,普遍毛坯交付,客群：,江宁本地及全市,东山核心卖点：配套、性价比,核心竞争,-,江宁东山片区,10,紫气钟山,紫园,紫金东郡,郎诗钟山绿郡,保利紫晶山,本案,在售项目,核心竞争,-,紫金山片区,紫金山,1,号,11,板块内项目主要针对改善型客户，,均价在,15000-23000,元,/,主力户型区间：,洋房户型在,90-160,之间,装修：,普遍毛坯交付,客群：,以城东区域客户为主,核心竞争,-,紫金山片区,紫金山核心卖点：品质、自然资源,12,次级竞争,公寓选取全市,8000-12000,元,/,典型项目作为竞争对比分析,全市核心卖点：品牌、品质,13,别墅市场,合院产品在南京较为少见，十分稀缺,城东别墅与江北、江宁、河西相比占有更多的城市资源，更加稀缺,14,项目名称,目前在售,产品类型,销售均价（元,/,）,主力户型（）,去化率,主要卖点,中冶钟鼎山庄,叠加,30000,270-400,76%,资源、品质、成熟配套,保利紫晶山,联排,20000,260-350,71%,品牌、品质、资源,紫园,联排、叠加,23000,167-312,70%,资源、品质、成熟配套,板块内别墅主要分布在紫金山附近，景观资源优势明显,主要针对高端改善型客户，,均价在,20000-30000,元,/,主力户型区间：,别墅户型在,200-300,之间,装修：,普遍毛坯交付,客群：,以城东区域客户为主,别墅市场,-,城东,15,竞争区域小结,板块：项目所在的科技园属于新兴片区，在配套及人气上明显不足，,与传统的城东两大片区有一定差距,供应：公寓：光华路片区及紫金山片区无新房源销售，,市场机会较大,；麒麟片区在售项目剩余体量约,150,万方，东山片区约,80,万方，,未来竞争较为激烈,花园洋房：,光华路片区、科技园片区以及东山片区,无该类产品,，市场机会较大,；,紫金山片区,供应量约,66.4,万方，剩余体量约,44,万方，,未来竞争激烈,别墅：未来竞争主要集中在紫金山片区，供应量约为,20,万方,价格：公寓价格光华路片区最高，为,15000-20000,元,/,，科技园,8500-10000,，东山,9500-12000,；花园洋房价格为,15000-23000,元,/,；城东紫金山别墅价格为,23000-30000,元,/,竞争项目卖点分析：光华路片区核心卖点为,板块及配套,；科技园片区核心卖点为,大盘、性价比,；东山片区核心卖点为,配套、性价比,；紫金山片区核心卖点为,品质及自然资源,；次级竞争核心卖点为,品牌、品质、性价比,16,竞争突围点,光华路片区突围点,板块,+,品牌,+,性价比,麒麟片区突围点,精装,+,品牌,东山片区突围点,板块,+,精装,+,品牌,紫金山片区突围点,板块,+,精装,+,性价比,本案,全市范围,板块,+,精装,+,性价比,17,
展开阅读全文