联东集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议,谨呈：联东集团,情况说明,本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：,针对八百五十亩发展方向与整体定位,办公体量的客户定位、产品定位等方面,项目整体规划 布局初步建议,项目启动区产品细节建议,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,企业目标,整体目标,1,中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位,2,围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活,模式,3,合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡,4,作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力,为未来扩张奠定基础,启动目标,5,满足政府形象需求的同时保证销售回现,高速公路时代,南京,上海,58KM,76KM,41KM,32KM,48KM,50KM,镇江,常州,无锡,苏州,昆山,80分钟,110分钟,高速铁路时代,南京,上海,58KM,76KM,41KM,32KM,48KM,50KM,镇江,常州,无锡,苏州,昆山,25分钟,35分钟,第一圈层,第二圈层,第三圈层,第一圈层,第二圈层,外部环境,高铁,无锡,高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善,外部环境,城市分工,无锡,在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢,文化之城,苏州,服务之城,无锡,上海：四大中心,休闲之都,杭州,国际海港,宁波,科教中心,南京,城市分工,城市融合,上海,无锡,金融中心,贸易中心,航运中心,经济中心,长三角北翼商贸物流中心,创意设计中心,先进制造业中心,职业教育及旅游度假中心,外溢：,制造业外溢,服务业外包外溢,吸引：,高端消费,金融等高端服务业,五大名城：,适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城,五大中心,：,国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心,近市场,近人才,近信息,商务综合成本低,外部环境,无锡,产业特点,产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市,2009年长三角城市三产占比,无锡市历年三产占比,无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市,外部环境,无锡,产业特点,产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位,民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比,第三产业中商贸服务业的绝对领先地位,第二产业目前仍以传统制造业为主导,无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：,中小企业占全市企业总数的比重已经超过了,90,。,2007,年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了,58,以上的,GDP,第二产业目前仍以传统制造业为主导,第三产业中批发零售业占据主导地位,单位：亿元,单位：亿元,单位：亿元,传统产业带,北部片,包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主,西北片,以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达,东部片,以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成,高新技术产业带,东南片,以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。,西南片,以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。,CBD,第三产业,CBD,以老城为中心，其核心在,解放路内部,，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区,物流,物流业主要布局在,以西漳和东亭为中心,的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主,城市南进,产业北移,在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高,外部环境,无锡,产业布局,西北片,北部片,东部片,西南片,东南片,江阴,宜兴,无锡九大新兴产业,外部环境,无锡,产业规划,第二产业,传感网,新能源 ,新材料 ,环保 ,生物医药 ,第三产业,软件服务外包 ,设计与文化创意 ,现代旅游 ,生产性服务业 ,产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产性服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局,生产性服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等,外部环境,无锡,城市规划,城市规划板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间,城中板块,新区板块,滨湖板块,惠山板块,锡山板块,功能定位：,先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区,发展驱动：,传统产业基础,功能定位：,商务商贸文化居住中心城区,发展驱动：,传统商务商贸氛围,功能定位：,风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区,发展驱动：,生态环境,新政务区利好,功能定位：,区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区,发展驱动：,传统产业基础,功能定位：,创新型国际化科技新城,重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程,发展驱动：,政府产业引导,惠山新城,锡山新城,太湖新城,新区商贸商务区,崇安商务商贸区,北塘新城,广益新城,太湖广场,外部环境,北塘,产业,项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危险，工业产值规模大幅下降,2006-2007年七区地区生产总值对比,单位：亿元,2009年北塘区三产比例已达到66.1%,2009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平,从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业退城进园，整治“五小”企业,2009,年工业因宏观形势不理想和一批重点工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比,2005,年下降,26.6%,，第三产业比重提高幅度高于前几年,外部环境,北塘,规划,北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经济园,北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区,金山北工业园,刘潭-广石居住片区,盛岸居住片区,北塘新城（凤翔片区）,运河,“北塘新城”规划面积,4.5k,将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心,睦邻中心：,15,万方体量，包含社区生活配套，教育中心,商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在,40,万方（金太湖,20,万方，欧风,20,万方）,物流专业市场群,文化旅游带,凤宾路,沪宁铁路,居住片区,南至运河,北至江海路,西至凤翔路,东至锡城路,专业市场,商业次中心,沿运河特色旅游带,睦邻中心,盛世新城,华仁凤凰城,欧风新天地,北创科技园,金太湖国际,居住及其配套,商业商务,北塘区规划,北塘新城规划,总部经济园,项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向,项目本体,区位,区域商业中心,火车站,交通枢纽,城市CBD,1公里,5公里,3公里,距离北塘区现商业中心,1,公里,距离市中心,5,公里路程,距离火车站约,3,公里距离,不属于市政府南拓北展的发展方向,北塘区政府,广石路/312（高架）,锡澄路,江海路（高架）,凤翔路（高架）,凤宾路,地铁一号线,庄前站,江海路站,地铁四号线,地铁三号线,天河站,吴桥站,三院站,火车站,项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离,项目本体,交通,一期启动区，现已拆平,民营,工业园,制衣厂,物流,仓储,物流、制造加工厂,摩配市场、制造加工厂,项目本体,内部现状,项目规模与内部现状：项目目前确定为850亩，可建设用约在600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业,1,规划用地指标限制：70%办公、30%商住,2,定位限制：市政府所颁发的总部经济园名号,3,启动限制：启动地块C65面积在90亩左右，容积率在以下,项目限制性条件,项目SWOT小结,机遇,挑战,交通一体化带动下的产业转移,无锡将总部经济（属于生产性服务业）列为九大战略产业，对项目将有一定的潜在政策利好,无锡城市建设（特别是北塘新城）建设完善对本项目的辐射带动、,外部交通完善：地铁站点将拉近项目与城市之间的距离,在北塘区大定位为商贸居住区，缺乏商务氛围，同时面临基础有限（产业断层）的情况下，本项目有,70%,（约,420,亩）的办公用地限制,外围产业园区的竞争挑战,优势,劣势,区位优势：距离北塘次中心,1,公里，距离火车站,3,公里，距离城市中心,5,公里；介于惠山板块与城中板块之间，有两大可借之力,规模优势：,850,亩地块带来的自我中心化的可能性,用地属性优势：较低价格下的商办、商住用地属性,老城区边缘地带，不在城市发展的主轴上,高架阻隔，对项目形成一定的负面影响,周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？,方向一：纯产业园的发展路径,基于交通一体化下的产业转移趋势,基于总部经济园的名号,产业园的发展思路,确立项目产业发展的主导方向,搭建培育产业发展的平台,承担前期产业引进的亏损,直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状,方向二：纯办公的发展路径,基于,70%,的办公用地属性,纯办公的发展思路,克服目前缺乏商务氛围,确立办公客群,相应产品打造,方向三：其他的路径？,锡山：,V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车,商务区,S-PARK,锡山,新区：,商务区,I-PARK一期,高新区,新加坡工业园,I-PARK创意园,I-PARK二期,太湖国际科技园,空港产业园,新区,滨湖,滨湖区：,国家工业设计园,太湖新城科教产业园,马山生物医药外包园,北塘区：,金山北工业园,凤翔软件园,北创科技创业园,北塘,惠山,惠山：,风电产业园,生命科技产业园,数字信息产业园,软件外包园,路径一的可行性,1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争,新区：,（1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等,（2）电力装备产业,（3）生物试剂和生物制造,（4）口岸保税物流服务业,（5）太阳能电池及组件制造,（6）软件产业,锡山区：,（1）电子信息产业电子元件、计算机整机,（2）纺织及服装产业,（3）摩托车及汽车零部件产业,（4）诊断试剂,（5）制造业物流服务业,（6）电子信息材料和新型化工材料,滨湖区：,（1）电子信息产业集成电路设计,（2）数控机床设备及专业精密装备,（3）生物医药研发服务外包,（4 ）太阳能电池、组件及应用产品,（5）工业设计,太湖,惠山区：,（1）印染和印染机械,（2）汽车零部件,（3）医疗器械,（4）运输配送物流,（5）特种冶金新材料,（6）风力发电设备以及相关配套零部件生产,（7）硅材料和太阳能电池及组件制造,太 湖,主城区,现代商贸业,路径一的可行性,2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业断层的危险,资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，无锡经济编辑部,营销,总部,综合型,总部,研发,总部,投资,总部,物流,总部,金融,总部,重点发展六大,领域总部经济,加快建设总部企业集聚区。,鼓励总部企业进入太湖新城、锡东新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区,鼓励综合型总部、投资总部和销售总部进入城市综合体，鼓励研发总部企业进入太湖国际科技园、太湖新城科教产业园等，鼓励物流总部进入锡东片区、新区空港产业园等，,鼓励金融总部进入太湖新城金融规划区和崇安、南长、北塘城区,路径一的可行性,3、尽管项目是目前无锡市唯一的总部经济园，但也存在“民间”诸多竞争对手，无锡中小企业为主导的经济体系难以支撑项目作为纯粹总部基地打造的可能,中小企业占全市企业总数的比重已经超过了,90,。,2007,年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了,58,以上的,GDP,项目的总部经济园地位并非唯一,无锡以中小企业为主导的经济体系,随着高铁的开通，长三角城市一体化将进一步加速，上海作为人才高地、信息高地、消费高地有可能会导致无锡优秀企业的外溢,无锡或将面临企业总部外溢上海的危险,立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？,方向一：纯产业园的发展路径,基于交通一体化下的产业转移趋势,基于总部经济园的名号,产业园的发展思路,确立项目产业发展的主导方向,搭建培育产业发展的平台,承担前期产业引进的亏损,直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状,方向二：纯办公的发展路径,基于,70%,的办公用地属性,纯办公的发展思路,克服目前缺乏商务氛围,确立办公客群,相应产品打造,方向三：其他的路径？,路径二的可行性,1、纯办公的发展路径下，多年来疲软的市场成交将与项目未来大规模的办公放量形成矛盾,指标,年成交量,（,年,）,成交均价,（年）,个盘领先去化速度（年）,年价格涨幅,（8年）,住宅,400万,6500,元,19,万,（阳光100）,7.85%,商业,65万,10000元,7万,（五洲国际）,22.65%,办公,20万,7655元,5万,（红豆国际）,-1.95%,无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为,20,万方，远远落后于住宅、商业,无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格倒挂的情况；且租金在多年来维持在,2,元左右的平均水平,从价格涨幅来看，商业遥遥领先，成为投资者首选的产品，而办公产品由于疲软的市场表现，未被大部分投资者认可,项目未来约45万,（）到75万,（）的办公体量VS20万,年去化总量,路径二的可行性,2、从未来竞争来看，无锡市有多个办公项目正在开发阶段，预计未来5年内办公市场供应量会飞速增加，保守估计将达到40万方，主要产品是甲级纯办公产品，项目集中在市中心和太湖广场周边,名称,高度,业态,预计办公体量,恒隆广场,250米,个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。,5-6万方,苏宁广场,318米,写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店,2.5万方,保利达广场,300米,城市综合体,约3万方,名称,层数,业态,体量（方）,世贸中心,50,办公,75000,燕莎商务中心,77,办公、酒店,50000,茂业天地.观园,44,办公,66000,九龙仓大厦,83,办公、酒店、酒店式公寓,40000,1,3,2,4,5,6,7,保利达广场,苏宁广场,恒隆广场,燕莎商务中心,九龙仓大厦,世贸中心,茂业天地.观园,8,万达广场,预计未来5年市中心及太湖广场周边办公市场供应量保守估计将达到40万方，项目如果,走纯办公路线将面临激烈竞争,市中心,太湖广场周边,立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？,方向一：纯产业园的发展路径,基于交通一体化下的产业转移趋势,基于总部经济园的名号,产业园的发展思路,确立项目产业发展的主导方向,搭建培育产业发展的平台,承担前期产业引进的亏损,直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状,方向二：纯办公的发展路径,基于,70%,的办公用地属性,纯办公的发展思路,克服目前缺乏商务氛围,确立办公客群,相应产品打造,方向三：其他的路径？,纯产业园路径将面临巨大竞争，且浪费了土地价值,纯办公路径将面临疲软的成交市场与相对薄弱的产业基础,回归到项目本体：距离北塘新城中心1公里+距离火车站3公里+距离市中心5公里+2条地铁3个站点，如此近城市的区位条件，意味着项目发展还可以有怎样的路径？,类似区位的案例借鉴,金山北工业园,刘潭-广石居住片区,盛岸居住片区,北塘新城（凤翔片区）,运河,总部经济园,中,环,商,贸,组,团,桃浦生产性,服务业功能区,真如副中心,长寿综合,服务带,长风生态,商务区,上海,普陀,长风生态商务区区位,无锡,北塘,本项目区位,VS,案例借鉴,区位：上海长风生态商务区位于上海普陀区，邻近城市级真如副中心，原为传统工业厂区，在普陀区定为为商贸普陀的规划下，自身定位为生态商务区,案例借鉴,规划布局：沿长风公园以及苏州河布局商业休闲长廊，而商务核心区紧邻生态景区，其余为住宅区；整体由现代服务区（核心区）开发启动，规模约在1500亩左右,开发总量,可规划开发的土地面积为,公顷，合,亩；开发总量,320,万平方米。,建筑面积,办公楼和商业娱乐设施,150,万平方米,酒店式公寓、高尚住宅,万平方米,中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施,万平方米,核心区为现代服务业区，占地面积约在,1500,亩左右,核心区,案例借鉴,核心客群：区别于郊区产业园或中心商务区，长风主要客群行业分布在商贸、纺织服装、创意设计、建筑等行业，另有能源等垄断性行业以及部分高新技术产业，客群主要源自上海，行业主要源自普陀区传统优势产业，并引进部分国内外高新技术企业,长风生态商务区主要客群行业分布,LOFT办公,区域来源,产业类型,上海澳发纺织品有限公司,上海,纺织服装,上海乔申服饰有限公司,上海,纺织服装,上海谊繁商贸有限公司,上海,商贸,上海灏庭国际贸易有限公司,上海,商贸,成工业制衣上海分公司,上海,纺织服装,全球新材料有限公司,上海,材料,上海花神国际贸易有限公司,上海,商贸,上海臻好总经销,上海,商贸,上海嘉强安装工程有限公司,上海,建筑安装,上海博根纺织品有限公司,上海,纺织服装,上海理亚电子有限公司,上海,电子,新加坡I.B.S.N.建筑设计,新加坡,设计,上海迪兰服饰有限公司,上海,纺织服装,DAZZLE商贸有限公司,上海,商贸,上海世嘉恒业汽车配件有限公司,上海,汽配,上海结庐装饰设计工作室,上海,设计,嘉瑞装饰 尚固设计,上海,设计,埃德玛香精公司,香港,工贸,上海和辉生物科技,上海,科技,上海潭福贸易,上海,商贸,上海半土国际贸易,上海,商贸,HWCD规划建筑室内景观设计,英国,设计,白井服饰有限公司,上海,纺织服装,企业总部大楼,产业类型,安防科技（中国）有限公司,深圳,高新技术,法国索迪斯,法国,餐饮旅游服务业,上海隧道股份,上海,建筑施工行业,中国国电,北京,能源电力,劲霸男装,福建,服装设计、销售,案例借鉴,核心区功能构成：针对这样的客群，长风主要以商务功能为主导，兼具区域特色商业、商贸采购等相关功能，从产品上，以多元化的物业形态与中心商务区、外围产业园区形成差异化,旭辉世纪广场,体量：,150000,物业类型：独栋办公、,SOHO,办公、,LOFT,办公,汇银名尊,体量：,187000 ,物业类型：小高层甲级办公,上海国际采购中心,体量：,100000 ,物业类型：,6,万方办公楼、,4,万方会议会展,米高梅世界,体量：,120000,物业类型：一个集电影、高科技娱乐、餐饮、购物于一体的室内商业综合项目,长风国际大厦,体量：,54309,物业类型：,1-4,层为商业裙房，以上为办公,国盛中心,体量：,63961 ,物业类型：高层、小高层，目前推出,2,栋高层,SOHO,办公,商标火花博物馆,规划中研发中心,北岸长风,体量：,290000,物业类型：,4,幢依水而建的多层总部型写字楼、,2,幢小高层写字楼、,3,幢标准写字楼、,1,幢服务型写字楼、,1,幢五星级酒店、,1,幢国际娱乐商业中心,办公产品类型涵盖：高层甲级写字楼+高层SOHO+LOFT办公+独栋办公+商业商务楼,案例借鉴,案例借鉴小结,1,总体规划与环境改善：,从而改变区域形象赢得土地价值的最大化,2,多元化产品力赢得市场,：以多元化的产品类型（独栋办公、SOHO,LOFT、高层甲级写字楼、商业商务楼）化解纯办公市场的竞争压力,4,主流客群,：立足传统优势，行业集中在商贸、纺织服装、创意设计,、建筑等行业，目前通过招商引资，引进部分国内外高新企业,5,独栋客群,：行业分散，主要涉及能源、科技、建筑施工、设计、,工贸等多个行业,3,复合的功能构成,：商务及其转化功能+商业+居住+研发+采购,案例借鉴,本项目差异点提炼,结合项目SWOT，结合案例借鉴，本项目差异点提炼,与周边产业区相比,与CBD商务区相比,产业区,本项目,CBD,城市远郊,生活配套不完善,交通不便利,vs,比较优势,目前劣势,近城市,北塘新城配套、近市中心配套,未来地铁站点,政策,产业集聚效应,vs,环境,目前尚无，但未来可打造,目前尚无，但未来可打造,目前尚无，但未来可打造,本项目,地理区位佳,地理区位稍偏,生活配套完善,目前配套相对不足,交通便利,交通较次,vs,商务成本较高,交通较为拥堵,土地稀缺下环境打造难兼顾,商务成本较低,交通通畅性良好,利用地价、规模优势有打造环境的巨大空间,vs,同样处在中心城区，本项目比,CBD,有更大的规模潜力与成本优势,同样是要吸引产业客群入住，本项目比周边产业园更具有城市意向与配套的潜力,跳出项目纯产业园或纯商务办公的思路，,立足于项目近城市的区位条件，结合总部经济园将带来的利好，,本项目的发展方向：,多元化产品线：,总部经济办公,+CBD,补充性办公形态，以差异化自身,灵活的空间设置：,多功能运用的可能性，化解去化压力,客户定位？,产品定位？,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,办公客户与产品定位思路,类似区位类似项目的客群特征,无锡现有（泛）办公市场客群特征,本项目可能的客群来源,基于产业分析角度,基于地缘客户分析角度,基于投资客,代表性客户对产品的敏感点分析,“点”,各产品类型市场表现力,本项目产品定位及与客户类型的匹配,“面”,办公,客户调研与有效访谈数量,前期客户调研问卷：51份,专业人士：,无锡北塘华仁凤凰城项目主策 罗炜炜（本期）,合肥金谷产业园代理 殷正华（本期）,生物医药类：,IPARK2 江苏弘和生物医药研发公司（前期）,设计类：,中心区 江苏省科佳工程设计（前期）,滨湖区 瑞吉格泰油气工程（本期）,贸易类：,滨湖区 东盛企业（前期）,中心区 荣合环保设备贸易公司（前期）,金融投资类,橡树投资（本期）,北塘区,造漆厂（本期）,美峰橡胶（本期）,振达钢管（本期）,江阴客户,2,名（本期）,宜兴客户,1,名（本期）,无锡市相关协会、商会,类似区位、类似项目的客群来源与行业分布,1、多基于自身或周边优势产业（如长风的纺织商贸、滨湖的机械制造）等,2、 行业共性：贸易类企业（包含纯商贸以及工贸结合型企业）是最明显的共性,恒华科技园入驻企业行业分布,恒华科技园入驻企业地区分布,外地企业11家,占48%,无锡本地企业12家,占52%,长风生态商务区主要客群行业分布,长风生态商务区主要客群低地域分布,无锡现有办公购买客群概况,无锡市现有办公市场有哪些客户？他们目前有怎样的需求?,（泛）办公市场客户,自用,投资,区位分布,产业分布,办公现状,产品偏好,区位偏好,70%,30%,办公市场自用客户来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少,自用客户来源,无锡市本身,驻无锡办事处,乡镇民营企业,贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业,房地产开发、物流类企业,外资企业或其他城市企业在无锡的办事处类,民营企业在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所,无锡市企业,自用客户主要是贸易类、广告设计、建筑设计和一些培训类企业，,第二个层级是外资企业在无锡的办事处类，,还有就是房地产开发、物流类企业，,最后就是民营企业,在无锡市区内需要一处招待客户、行政办公的场所。周边客户例如江阴、宜兴两地过来办公的很少,凤凰城策划师罗炜炜访谈,感觉无锡距离江阴比较远一些，,江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟,江阴钢材商 陈余,宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户，不需要在外地还置办一处办事处办公，如果想做大，可以选择上海，或者去常州,宜兴客户吴卿,办公市场自用客户区位分布全景图,中心区：,区位价值,长江北路：,产业驱动,太湖广场：,政府驱动,太湖大道：,区位与产业驱动,中心区：城市传统商务区、区位驱动,代表楼盘：红豆国际、东方广场、摩天360,客户规模：,以中小企业为主,客户行业特征：,专业服务业、贸易、物流、房地产和科技,太湖大道：区位驱动和依托工业设计园驱动,代表楼盘：润华国际、佳城国际,客户规模：,大小企业均有,客户行业特征：,设计类、制造类、贸易、房地产,长江北路：新区高新产业驱动,代表楼盘：金源国际、宝龙城市广场、长江一号,客户规模：,中小企业为主,客户行业特征：,科技、设计、物流,太湖广场：政府驱动,代表楼盘：时代国际、太湖明珠数码广场,客户定位：高端物业定位于国际、国内知名企业,客户规模：,在租写字楼以中小企业为主,客户行业特征：,在租写字楼行业分布在贸易、咨询、投资、创意设计、培训,客户分布：,办公市场自用客户分行业办公现状,物流贸易类,电子软件类,医药,机械制造业,咨询,投资,金融,建筑房地产,200,300,400,500,600,700,800,900,1000,200以下,300-400,1000以上,400-500,1000以上,300-400,200-300,400-500,1000以上,集中面积段,分散面积段,300-400,400-500,200以下,1000以上,400-500,200以下,200以下,1000以上,200以下,1000以上,设计类,200以下,1000以上,太湖大道、中心区、,太湖广场,均有,新区,中心区、新区,新区,新区,中心区、太湖广场、太湖大道,中心区、太湖广场、太湖大道,中心区、太湖广场、太湖大道,1、目前整个无锡市产生办公需求的客户其行业主要涉及:,第三产业或产业,： 物流 贸易、电子软件、建筑房地产、设计、金融、咨询、投资、教育培训；,制造业,：医药、机械制造等，以小面积为主,2、,能产生大面积办公需求的行业主要分布,在：设计、贸易物流、电子软件、金融、医药、建筑房地产等,教育培训,中心区、太湖广场、新区,基于前期客户调研问卷分析结论,办公市场自用客户选址需求,从整体情况来看：,交通、区位价值、片区价格,/,租金,可接受是前三大选址要素,从分行业选择情况来看：,贸易企业最看中的因素首要是交通，其次是区位,金融类企业对产业集聚有较大偏好,科技电子类企业在价格,/,租金方面存在较大敏感性,基于前期客户调研问卷分析结论,办公物业投资客户,写字楼购买者,70%,仍然是自用，只有,30%,左右为投资置业,周边客户例如,江阴、宜兴两地过来办公的很少，投资的也不会多,，,投资的话主要以买住宅和商铺为主，办公产品现在租的情况不是很理想,，,租金这么多年一直保持在,1,、,2,块左右的水平，都没怎么涨过,，投资价值不明显，商铺和住宅反而投资价值更大,投资客有温州和福建的，他们对价格和得房率非常敏感，像我门这边过来买写字楼的，我们要价,14000,元，他们要砍到,12000,元,小投资客大都还是无锡本地人，一般会是买,300,平方，然后自用,150,平方，其他的就租给别人,，以后企业扩大后再用来自己用，,一般投资客都是喜欢投资商住楼和酒店式公寓,华仁凤凰城策划师罗炜炜,1、专业人士访谈华仁凤凰城主策,商住楼投资客比较占大多数，主要看好周边规划利好、交通利好以及新区潜在的租赁市场,有福建投资客，还有就是新区周边来百姓都来团购,宝龙城市广场,2、专业人士访谈新区宝龙城市广场销售员,办公物业投资客户,自己目前办公在江阴，,1600,平方米，自用,400-500,平，其余出租给别人，单价在,7000-8000,元左右,感觉无锡距离江阴比较远一些，,江阴距离常熟更近，好多朋友选择办公物业都首选江阴和常熟,江阴钢材商 陈余,4、江阴投资人士访谈,投资来说的话，办公产品属于小众产品，从本位角度去思考，自己都不知道去买办公能够干嘛，就更不会再买来去租给别人,。,比较喜欢投资商铺和住宅,，因为这都是看得到的回报，,商铺最近很火，想租出去也很方便，住宅的话也可以租给别人,宜兴这边的人大部分不会考虑去无锡购买或投资办公物业，不会去购买主要是因为宜兴人一般自己在当地都会有厂房，客户也都是关系缘客户,，,不需要在外地还置办一处办事处办公,，而且一般客户还会需要再来厂房看一下样品，三来在外地办公也不方便老板管理员工和质量把控,宜兴投资客户 吴卿,5、宜兴投资人士访谈,无锡办公市场大部分是本地人投资,，无锡人比较有钱，,外地人一般都会选择住宅产品投资,，很多上海人会过来买山边和湖边的房子,无锡橡树投资 张总,3、无锡客户访谈,办公物业投资客户,1,作为投资品，办公相比商铺、住宅的吸引力总体较小,2,办公衍生的商住产品在整个办公产品中最受投资者关注,4,投资多出于增值目标（而非保值目标或长期收益目标）其关注点：,规划利好所带来的增值空间、价格与得房率,3,投资主要集中在无锡本地，江阴、宜兴、乃至周边外围客户较为,有限，另，福建、浙江相关投资客比较活跃,其中，谁会是我们的客户？,（泛）办公市场客户,自用,投资,地缘客户,外部导入客户,案例借鉴,产业适配,北塘企业,中心外溢客户,？,？,？,？,？,产业适配,项目产业客户分析,代表性企业特征与敏感点,项目周边地缘客户分析,投资客分析,维度一：,维度二：,维度三：,本项目客群定位,维度一：项目产业适配分析产业基础盘点,无锡优势产业基础,第二产业：,机械装备,新材料,汽车及零配件,高档纺织,电子信息,第三产业：,商贸,物流,房地产,无锡新兴主导产业,新材料,新能源,传感网,环保产业,生物医药,软件外包,工业设计与文化创意,现代旅游,生产性服务业（金融、现代物流等）,类似区位/项目吸引主导产业,贸易,设计,金融,偶得客户：建筑房地产、能源垄断客户,产业基础盘点,无锡市九大新兴产业,类似项目吸引的产业,潜在转移产业,规律,长风、恒华,方向一,方向三,产业基础,传感网,新能源,新材料,环保,生物医药,创意设计,电子信息,金融,商贸,现代旅游,物流,汽车零配件,产业基础,产业基础,无锡、北塘,方向二,纺织服装,机械装备,软件外包,产业初步筛选,产业发展阶段,备选产业,制造为主导，办公难独立,传感网,新能源,新材料,环保,生物医药,创意设计,电子信息,金融,商贸,现代旅游,物流,自身条件匹配性,生物医药,创意设计,电子信息,金融,商贸,物流,对于尚处在诞生期的产业，由于其前景不明朗，且多依赖政府的强力支撑，开发商须承担前期的相应亏损，不建议主要发展,，,因此排除掉传感网,产业在无锡以制造为主，目前难以剥离办公功能，比如,新能源、新材料、环保、机械装备、汽配等目前基本以在开发区拿地的方式将制造办公集中,现代旅游依托的必须条件(如生态，如历史遗址等) 项目完全没有，因此排除,旅游,汽车零配件,纺织服装,机械装备,纺织服装,软件外包,软件外包,房地产,自建办公,房地产企业,多在自建楼中办公，对其他开发商产品需求比较偶然,从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分,(好，1分),(中，分),(差，0分),集聚能力,环保,竞争态势,该行业具有较长的产业链或产业关联度，对其他行业很强的带动效应,产业环保节能,该行业对其他行业的带动效应一般,产业有一定污染性,该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱,产业前景,该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间,该行业在区域内的市场一般，但较易向其他地域辐射,该行业在区域内的市场一般且向其他区域的辐射要求较多,产业对环境污染严重,政策,必须提供很强的国家产业政策及税收等优惠政策才会吸引产业入住，而项目无法给予相关政策,区域产业存在市场真空，竞争较小,区域产业存在一定竞争,区域产业竞争激烈,区位,产业选址对区位的要求正好与本项目所在区位相吻合,项目所在区位通过轨道、道路改造后能与产业选址的区位要求相匹配,项目所在区位与产业选址的区位要求完全不匹配,交通,产业选址对交通情况的要求与本项目现有交通状况完全吻合,通过交通状况的完善能够与该产业对交通的要求相吻合,无论交通状况如何改变都无法与该产业对交通的限制相匹配,产业相关指标,竞争相关指标,选址相关指标,筛选标准的定义及符号说明,产业发展在无锡发展较成熟，项目基本不需要或很少需要相关扶持政策及税收政策等,项目通过提供相关国家产业扶持政策，税收政策等能够吸引该产业入住,环境,对内部环境要求很独特，无法与项目内部环境相适应,产业对内部环境无限制或内部环境的打造是产业选址的核心因素之一,产业较为关注项目的内部环境,生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,经济增长迅速，全球,复合增长率能达到,10%,外包趋势明显，,生产外包以及研发外包均达到,10%,的复合增长率,中国发展生物医药驱动明显，体现在经济增长与老龄化趋势、新农村建设等多方面,单个企业,医药研发利润高，但风险较大,产业集聚能力,生物医药的,上下游产业涉及：药品制造、药品流通与医疗器械等方面,生物医药的产业集聚效应较强,环保,部分研发、制造环节存在一定的环境危害,竞争,竞争态势,面临一定的竞争：目前无锡主要扶持的为滨湖区马山生物医药研发外包基地，,规划面积在,180,公顷（,2700,亩），,空间布局上主要由公共服务平台区、研发服务外包区、行政服务综合区、酒店服务公寓区、物流贸易区、商业街区、独立办公区（总部基地）、专家公寓和留学生公寓等,8,大功能区域组成，核心功能定位于以新型药物、生物技术、医疗器械研发和服务外包；,目前建设现状,30000,研发楼；即将建设,200,亩左右独栋研发群以及生活配套,选址相关,区位,研发多强调产业集聚与政府优惠政策引导，项目可未来打造,周边有良好的生活与商务配套，项目可未来打造,交通,一定的交通要求，项目未来可改善,政策,税收优惠、租金优惠，项目未来可打造,环境,一定的环境要求，项目未来可改善,不符合,较符合,符合,符合,符合,资料来源：申银万国研究,长三角产业地图,江苏弘和生物医药研发访谈,电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型的产业集聚，难以作为本项目主导方向,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,受到经济危机影响，我国电子,信息行业已被列入行业振兴计划,，,目前还处在低位调整阶段，产业发展前景不甚明朗，行业增长速度小于工业,产业集聚能力,电子信息产业链涉及到,原料及元器件生产研发（集成电路、电子元器件、耗材、零部件、通信网络基础产品）、整机制造（数字媒体设备、计算机、通讯网络设备）等,环保,其生产环节,涉及环境问题,竞争,竞争态势,无锡全市规模以上电子信息产业企业集中分布在新区、宜兴、锡山、江阴四个行政辖区,内。,2008,年，无锡新区集聚了,196,家电子信息产品制造企业，工业总产值占全市,60%,左右。宜兴市有电子信息产品制造企业,177,家，工业总产值占全市,21%,左右。锡山区有电子信息产品制造企业,78,家，工业总产值占全市,7%,左右。江阴市有电子信息产品制造企业,50,家，工业总产值占全市,7%,左右,选址相关,区位,产业集聚与政策要求，本项目未来可打造,在很大程度上要求办公与生产一体，本项目难以满足,交通,对外交通通达性好，便于产品与原材料出入，本项目在一定程度上满足,政策,目前对扶持政策依赖度较大，本项目未来可打造,环境,无要求,不符合,较符合,符合,符合,符合,资料来源：工信部网站2009年09月07日,无锡市电子信息产业调整与提升行动计划（20092011年）,创意设计与项目拟合度分析：适配度较高，未来该片区重点发展的主导产业之一。依托无锡市良好的产业基础，同时差异化无锡（国家）工业设计园等成熟园区的优势产业，最终锁定IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等细分产业作为本项目的目标产业,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,当前中国制造向中国创造的战略转变，需要从生产向设计转变，将为创意设计产业提供广阔的发展空间。,2008,年，我国创意产业保持了稳步增长，涌现了一批增长速度快、自主创新能力强，,这些创意产业的骨干企业在,2008,年主营业务收入增长率平均达,79.23%,，平均利润率达到,31%,。,2007,年我国工业设计总产值实现,300,亿,，,但占世界工业设计整体市场的比重只有,0.13%,，相当于中国,GDP,的比重也只有,0.22,，我国设计产业还处于初级阶段，发展空间巨大。,华东地区创意设计行业人口占据了全国创意设计行业人口的,22%,，,长三角是我国创业设计的重要区域和前沿阵地,产业集聚能力,依托创意设计产业价值扩散的关联效应，使之渗透于传统制造业、服务业、农业、旅游业、建筑业等行业中，既可延伸产业链，又能拓展产业发展空间，实现产业的价值创新。产业关联度大、产业渗透力强,环保,科技和智力的产业，无需占用太多土地和资源，是知识密集型产业,竞争,竞争态势,无锡在动漫、软件研发、工业设计等领域发展较早，起点较高，研发设计、动漫、软件产业分布呈现一南（太湖新城科教园）一北（新区）的基本格局，形成了国家级的“动漫基地”“软件（外包）产业园”“工业设计园”品牌，其中无锡（国家）工业设计是全国唯一的国家级设计园。并已经在无锡市园区内形成了较强的集聚效应，可以依托优良的产业基础发展相关设计产业。,无锡已经形成以工业设计、,IC,设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等为主的产业经济，成为我国最主要的设计产业集聚区，市政建筑设计类资金比较雄厚且尚未形成明显的产业聚集，,从同类总部基地恒华科技园、大业领地及长庆大厦的成交客户分析可知市政建筑设计类企业购买实力强且有入住需求，可发展成为重点产业,选址相关,区位,近城市城区，特别是有文化底蕴的区域特别能够产生聚集效应，像上海8号桥，田子坊；创意设计人员需生活配套完善，未来可打造,交通,创意设计类公司属于知识密集型产业，企业对外部交通有一定依赖性,政策,无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造,环境,创意产业需营造富有创造性和文化厚重的氛围，以加快创意产业的学习、合作、吸收、转化和创新，对内部环境的打造比较看重,不符合,较符合,符合,符合,创意设计产业范畴包括：广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、电影、互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播等行业,以上数据来源：2005中国创意设计产业网络与媒体消费行为研究报告 2010-2012年创意设计行业发展与投资分析报告,恒华科技园、大业领地、长庆大厦等企业水牌调研江苏省科佳工程设计访谈,金融前台与项目拟合度分析：金融前台业务在无锡处于初级发展阶段，企业购买实力雄厚，但企业基数小，并已在中央商务区以及新区形成一定产业集聚，因此应作为项目的伺机引导的客户,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,金融业在无锡取得较快发展。,2009,年上半年全市实现金融业增加值,94.42,亿元，同比增长,24.9%,，在主要产业中增幅第一,。,整体金融业规模并不是很大，金融业整体规模、效益，以及金融业在整体经济中的地位和发挥的作用，距离我市建设区域性金融中心，建设金融强市的目标还有很大差距,1,、金融业占,GDP,比重仍然偏低。,我市金融业增加值占地区生产总值的比重比上年末提高了,0.1,个百分点，达到,4.1%,，与“十一五”计划“,5%”,的目标任务相比依旧偏低。,2,、金融业相对整体经济规模偏小。,我市,GDP,中居第,6,位，但金融机构存贷款规模在全国,14,个主要城市均居第,11,位，储蓄存款居第,11,位，说明我市金融业规模相对整体经济仍然偏小,。,3,、金融体系发育程度仍然偏弱。,一方面我市金融机构数量仍相对较少，机构层级普遍较低，法人总部位于无锡的金融机构屈指可数。另一方面我市非银行金融业规模较小，专业化的金融服务发展水平有待提高,。,产业集聚能力,金融业吸附力不是很强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区,环保,知识型产业，环保,竞争,竞争态势,2008,年无锡共有有银行业金融机构,20,家和信托投资公司,1,家，包括两家日资银行：瑞穗实业银行和东京三菱,UFJ,银行，,2008,年引进了新韩银行、邮政储蓄银行、南京银行、民生银行、光大银行,5,家银行，新增保险机构,9,家、典当公司,8,家、证券营业部,1,家、农村小额贷款公司,4,家、财务公司,2,家、村镇银行,1,家、基金公司,3,家；,2009,年保险公司总共就几家，期货公司就家,，整个企业基数相对有限，但有强大购买力,目前金融企业基本都选择在市中心区位价值最高的地段，国有机构多自建冠名大楼；新区由于日企较多，瑞穗、三菱都选址在新区；再另外形成集聚区比较困难,选址相关,区位,城市核心区或靠近政治中心，本片区现状及未来都未有形成城市CBD的规划及定位,交通,市区交通发达，且在产业配套上需要商务氛围成熟，本片区未来交通会有所改善，但仍处于老城区边缘，片区商务氛围成熟需孕育至少5年,政策,无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造,环境,到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造,环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造,不符合,较符合,符合,符合,数据来源：,无锡政府网站上半年我市金融业逆市上扬增幅领跑,无锡政府网站无锡金融承载未来的支柱产业 ,金融中后台与项目拟合度分析：在无锡属于朝阳产业，金融中后台企业落户无锡寥寥无几，且必须辅以优惠的扶持政策，由于基本不属于利润中心，难以产生税收，且政策需免租金，从项目运营角度难以做到,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,在无锡市金融后台中心是一个崭新的业态，也是未来重点发展的战略产业之一，但目前金融后前服务业务处于朝阳产业，尚需要市政府大力支持与引导。,产业集聚能力,金融业吸附力不是很强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区,环保,知识型产业，环保,竞争,竞争态势,阳光保险集团华东地区金融后台中心将落户太科园，这是无锡地区迎来的首个金融服务外包产业项目。,2008,年中德安联中国区营运中心、广发银行票据中心近两家落户无锡。金融后台企业寥寥无几，企业基数小，金融氛围不浓厚,选址相关,区位,中心城市近郊或边缘地带，符合项目区位,交通,交通无明显要求，且需要较为发达的信息技术产业，信息技术产业发达需要孕育期,政策,通常需要政府提供优越的扶持政策，多为政府引导，且税收、租金基本减免，本项目从运营考虑难以做到,环境,到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造,环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造,不符合,较符合,符合,符合,数据来源：,无锡政府网站上半年我市金融业逆市上扬增幅领跑,无锡政府网站无锡金融承载未来的支柱产业 ,阳光保险CALL CENTER 访谈,物流与项目拟合度分析：定位于区域性商贸物流中心，物流企业购买实力强，企业基数大，但与仓储依附度很高，大面积仓储无法充分利用土地资源，同时将会对周边环境会造成影响，物流产业并非本项目主导产业,产业/项目状况,拟合度,产业相关,产业前景,全国物流产业现状较差，但发展前景良好，特别是物流信息系统,无锡市定位于区域性商贸物流中心，物流规模不断扩张。,2008,年，全市社会物流总额,14137.41,亿元，比上年增长,10.1%,，比“十五”期末增长,68.1%,，占全省社会物流总额的,15.5%,；全社会物流业增加值,281.27,亿元，比上年增长,13.5%,，占全市服务业增加值的,15.5%,，占全市,GDP,的,6.4%,无锡物流企业不断增多。至,2008,年末，全市初具规模的运输、仓储型物流企业达到,1380,多家，总资产突破,120,亿元，从业人员达,3.6,万人。无锡市已有省级重点物流企业和基地,20,家，市级重点物流企业和基地,19,家,无锡物流设施不断增强。全市现有专业货运市场,37,个，仓储面积,2500,多万平方米，各种运输车船,5,万多辆,(,艘,),。以江阴临港新城、无锡机场、下甸桥口岸改扩建和宜兴港二类口岸建设为重点的基础设施建设顺利推进，先后引进了美国普洛斯物流、新加坡丰树物流、日本住商物流等一批投资额超千万美元的外资物流项目,产业集聚能力,产业影响力大，从后向关联关系来看，与物流