2014深圳特发和平里一期裙楼商铺招商执行思路（75页）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,2014,年,3,月,11,日,深圳市隆塬营销策划有限公司,特发和平里一期,裙楼商铺招商执行思路案,10月福利活动（2014年10月11日至11月10日）,赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！,上传好资料，速得20倍赢商币大礼,活动详情：, 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,1,前 言,感谢贵司对隆塬商业地产策划运营机构的关注与信任，邀请我司参与贵司项目的合作事宜商谈，我司对此深感荣幸，并以最大诚意推动双方合作之进程！我司对此专门成立工作小组，并协同我司专家顾问团队共同参与项目的讨论并进行了详细的工作安排，开展了初步的市场调查工作、针对项目提出相关建议和意见，撰写思路案,等，全力参与贵司项目裙楼商铺价值提升的探讨，,利润最大化，实现项目商铺最高价值,。,本次汇报将概述工作的前提，综合并针对性的提出,我司关于,项目,的市场概述、项目价值点、招商策略、推广策略等。,非常感谢贵司的大力支持，谢谢！,2,3,本报告主要阐述我司对项目的理解，同时就相关问题与贵司做初步的沟通和探讨。,4,主题,定位是什么？,本次报告核心考虑问题：,项目价值点有哪些,？,如何将商铺利益提升整体项目价值,？,5,目录,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,6,招商的目的,打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户供其直接签约。,引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为项,目,带来更多的销售回报。,7,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,8,市场环境分析,区域规划：,组团标准分区,（二线扩展区（,BA402B,），本项目属于二线扩展分区，定位为深圳新的口岸经济区，兼有为福田中心区配套居住功能。,二线扩展区,二线扩展区（,BA402B,）简介：,构成：由新深圳站、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成；,范围：北至外环路，东至布龙路、梅观高速公路，南至梅林检查站，西至羊台山和大脑壳山；,规模：片区面积,17.08,平方公里，规划人口,20.7,万人，分为,6,个标准分区；,定位：随着国家铁路客运专线、新深圳站及轨道交通的建设，该片区将形成,新的口岸经济区，兼有为福田中心区配套居住功能,。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,9,市场环境分析,规划利好：,龙华新区,2011,年挂牌成立，地处“深圳中轴线上”，号称“福田中心后花园”，,5,年内投,2000,亿元，高速建设“一轴九片区”。,福田中心区后花园,中心位置：龙华新区位于深圳中心区的“福田,+,龙华”,中轴线,上，一直以来都有,“福田中心区后花园”,之称，而且已经被证实是深圳的地理中心，位置优越性非常明显；,规划利好：龙华新区,2012,年党工委工作会议，提出社会发展目标：,5,年内投,2000,亿元，高速建设“一轴九片区”,，梅观高速将全程免费 ，年，生产总值比年增加亿元，占全市比重约；年，生产总值占全市比重达。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,10,市场环境分析,轨道交通：,三条地铁线（,4,、,5,、,6,号）,促进组团生活服务带用地调整，将市中心区客户与项目地块有机联系起来，也将大大提升周边物业价格空间。,地铁,4,号线,二期全长,16,公里，由南往北依次有少年宫站、深圳北站、龙华中心站、清湖站等,10,个车站，,将龙华与深圳核心之一福田区域紧密相连,。4号线后期将继续,向北延伸,，增加观澜广场站、观澜旧城站，促进组团生活服务带用地的调整，,提高龙华、观澜城市化水平。,地铁5号线,西起前海湾，东止黄贝岭，全长40公里，该线路,通过深圳北站枢纽与广深港、厦深铁路接驳,，地铁,5,号线的开通大大拉近龙华与“深圳双核”之一的,前海中心区,的距离。,地铁6号线,6,号线从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华。,6,号线在龙华设有,5,个站点，其中,龙华新城有红山站和龙华火车站两个站点,。预计,2016,年底投入使用。,轨道交通线路图,5号线,6号线,4,号线,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,11,市场环境分析,交通规划：,计划投资,260,亿元构建对外“三横四纵”,快速路网,，完善区内“十二横八纵”,城市主干路网,，实现“区内,10,分钟、市内半小时”交通圈。,龙华新城内外交通规划：,区域交通：计划投资,260,亿元，完成龙观快速路、清平二期等,25,个重大道路交通项目建设，构建对外“三横四纵”快速路网，完善区内“十二横八纵”城市主干路网，实现,“区内,10,分钟、市内半小时”,交通圈。主要通过机荷高速、梅观高速往返市区；,内部交通：民治大道、梅龙路、梅观高速等由南向东北方向观澜及东莞方向；新区大道、福龙快速道、布龙路等向福田、石岩及横岗方向；横向有和平路、留仙大道、民康路等向横岗、观澜、南山方向，形成内部密集交通网路。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,12,市场环境分析,龙华未来的生活愿景,:,居住在以住宅为主的龙华新城区，孩子在小区旁的名校上学，闲暇时可去周边的公园坐坐，购物、休闲可到龙华的商业中心、海岸城等地享受一站式的体验，乘车去外省出差，可直接在深圳北站乘坐高铁,。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,13,市场环境分析,龙华区域更新总览：,首批,5,大旧改商住综合体，打造集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的现代龙华中轴央城；2,020,年前供应总建面约,955,万平米，投资,740,亿元。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,项目名称,发展商,项目区位,项目规模,总投资,预计建成时间,龙华车辆段,港铁轨道交通（深圳）有限公司,4号线龙胜站北侧,70.6万,19.8亿元,开工时间：2013.4.18（基坑）,龙华旧城核心区城市综合体,深圳市德业基投资集团有限公司,深圳市龙华区龙华办事处东环一路至华侨新村片区,482万,220亿元,2020年,龙华第三工业区片区城市更新项目,深圳市海岸投资集团有限公司,深圳市龙华区龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南,100万,100亿元,2020年,龙华商业中心改造项目,深圳中洲集团有限公司,深圳市龙华区人民路西侧、工业路南侧的第五工业区,102万,150亿元,2020年,龙华中心都市综合体 深圳北（龙华）商务中心,深圳鸿荣源房地产开发有限公司,深圳市龙华区人民路以东、八一路以南、工业西路以北,200万,250亿元,2020年,合计,2020年前供应建筑面积约954.6万,14,市场环境分析,产业规划：,电子信息产业占龙华新区工业总产值,80%,，集聚了富士康、富士施乐、理光越岭美、华为等世界一流的品牌电子信息企业。,富士康,富士施乐,华为,作为电子信息产业集中度很高的龙华新区，目前集聚了,富士康、富士施乐、理光越岭美、华为,等世界一流的,品牌电子信息企业。,数据显示，,2011,年，龙华新区规模以上工业总产值,5246,亿元，占全市,25.7%,，出口总额,546,亿美元，占全市,22.2%,， 其中,电子信息产业,占新区全部规模以上工业总产值的,80%,。品牌企业在产业集聚方面发挥了重要作用。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,15,市场环境分析,租金概况,:,2013,年深圳的商业租金为,300,元,/,平方米,/,月，较,2012,年（,226,元,/,平方米,/,月）上涨,32.7,；其中，,宝安区的商业租金为,139,元,/,平方米,/,月，同比都上涨,13%,。,宝安区商业租金不断增涨，与全市商业租金对比有一定距离；目前龙华新区已进入城市更新快速发展阶段，结合进驻品牌开发商大规模现代城市综合体；推动龙华新区商业巨大的提升空间。,经济环境,区域发展,交通规划,区域环境,租金概况,16,市场环境分析,市场环境总结：,区域规划,：龙华新区高速建设“一轴九片区”；成为二线扩展分区，福田中心区后花园，配套居住功能；,轻轨规划,： 4号线后期将继续向北延伸；地铁6号线从深圳机场至龙华，在龙华设有,5,个站点，其中龙华新城有红山站和龙华火车站两个站点。预计,2016,年底投入使用；提高龙华新区文化水平；,区域交通,：构建对外“三横四纵”快速路网，完善区内“十二横八纵”城市主干路网，实现“区内,10,分钟、市内半小时”交通圈；,生活愿景,:,居住龙华新城区，孩子上名校、闲暇逛公园，购物休闲可享受一站式的体验城市购物中心，外出可直接在深圳北站乘坐高铁,.,17,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,18,项目综合解析,和平里位于大浪街道，但其地理位置正好处于龙华、民治、大浪三个社区的交汇处；东有布龙路、人民路，西有腾龙路、新区大道，北是和平路，南是建设路；周围都是龙华的主干道。,关键词：核心商圈、交通便利、四通八达,从龙华新区更新总,览,看，本案地处未来中心地段。,龙华唯一的港铁连体物业，与港铁四号线无缝接驳。,本案地处核心城市综合体、商业中心商圈、城市主街的中心位置。,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,19,项目综合解析,项目名称,特发和平里,地理位置,布龙路与和平路交汇处,整体定位,绿色人居大盘,建筑面积,项目总建筑面积约45万平米，一期约23万平米,商业面积,约13600,交付日期,2015年,主要交通,布龙路、和平路、新区大道、建设路,备注,裙楼街铺,包括1，2，3一至三层,本次招商目标为裙楼商业街铺,1、2、3,栋楼一至三层商业,面积约为,13600,平方米。,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,20,项目综合解析,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,Strengths 优势分析,Weaknesses 劣势分析,区位优势：项目位于龙华新区未来核心商圈，将有多个城市综合体、现代商业中心、风情商业街；有较好的市场价值预期；,通达性：,地理位置正好处于龙华、民治、大浪三个社区的交汇处；东有布龙路、人民路，西有腾龙路、新区大道，北是和平路，南是建设路；周围都是龙华的主干道；与,4,号地铁龙胜站无缝接驳；,昭示性：北面三楼连接地铁双出口，形成双首层展示面。,地段：项目所处片区目前属于城市更新阶段，人,气不足，商业氛围差；,综合配套：项目周边目前生活配套不全。,Opportunities 机会分析,Threats 威胁分析,片区的带动：未来项目周边多个商务办公居住物业,;,产业基础：南面多家名企生产业,;,区域发展方向：,居住在龙华新城区，孩子在小区旁的名校上学，闲暇时可去周边的公园坐坐，购物、休闲可到龙华的商业中心、海岸城等地享受一站式的体验。,竞争威胁：项目周边多个楼盘逐渐成形，结合未来呈现城市综合体、现代商业中心和商业街；项目未来面临着巨大的竞争压力。,项目,SWOT,分析,21,项目综合解析,地利,特发和平里位于龙华新区中心板块，占据以地铁龙华线为轴心,、深圳北站为焦点的中央生活区内核，汇聚宜居主题的各项无素；,天时,特发和平里诞生在龙华板块房地产最活跃的时期；,人和,未来生活趋势是绿色低碳环保，而特发和平里的定位是,“,绿色人居大盘,”；,龙华唯一的港铁连体物业，,与港铁四号线无缝接驳,，楼盘地下还设有公交站，倡导用户享受健康、便捷的出行。,主要通过特发集团的历史及其从事领域，也通过天时、地利、人和三个方面来阐述特发和平里项目上升为一种生活方式的倡导者。,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,22,民治商圈,核心商圈,传统商圈,特发和平里,商圈名称,业态及商家,商业特色,民治商圈,岁宝百货、佐伶、沃尔玛、人人乐，服饰、餐饮及生活配套临街铺等,目前属于龙华比较典型的府前经济型商圈，档次和规模中端，辐射片区,核心商圈,城市综合体、现代商业中心、步行街,知名品牌商家，提供一站式都市服务；大规模，档资中高端，辐射整个龙华新区,传统商圈,新一佳、百佳华、华润万家、天虹，装饰及生活配套临街铺等,档次较低，主要满足工业区内居民的日常购物需求,龙华新区目前已进入区域更新快速发展阶段，商业已走向改朝换代阶段，新区可分为三大层次商圈。,项目综合解析,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,23,项目综合解析,和平里,曼海宁,鹏华香域,福东龙华府,银雅居,品泽轩,尚御商住楼,新一佳,万盛百货,项目片区目前是城市更新阶段，到处施工、道路难行、环境恶劣；居住办公写字楼没有正式入住使用，营造片区商业氛围人气不足；结合多个城市综合体、商业中心、特色商业街呈现该片区，将成为龙华新区功能最全、档次最高、价值更高的核心商圈。,片区商业氛围初步形成，竞争,逐渐面临,市场；,未来片区商业价值走高，目前商业租金属于培育成长阶段；,目前主要以裙楼商业为主，建筑形象优化现代风格；没有统一经营管理，招商存在一定困难。；,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,24,项目综合解析,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,竞争案例分析,序号,名称,占地面积（ ）,总建筑面积（ ）,商业建筑面积（ ）,租金,商业类型,备注,1,潜龙曼海宁,50000,.55,246000,35000,100-135元/, /月,底商一层,管理费5 元/,/月，合同签一至五年，第二年租金增长5%，第三、四、五年每年增长8%;,免租期3个月,2,福东龙华府,8011.07,31403,-,60元/, /月,底商一层,管理费8,/月，合同签三年，每年租金增长8%;,进场费200-300元/,免租3-6月,3,莱蒙水榭春天,167000,560000,26000,140-180元/, /月,底商一层,（主力店：沃尔玛）,管理费6元/,/月，每年租金增长8%,4,合正中央原著,49576,190357,15163.43,300元/, /月,底商一层,管理费6元/,/月，合同签一至五年，第二年租金增长5%，第三、四、五年每年增长8%,5,万科金域华府,68300.63,188934,12400,60-190元/, /月,底商两层,管理费5元/,/月，第二年后租金按8%增长,25,项目综合解析,竞争分析,商业格局,项目价值点,SWOT,分析,项目概况,总结：,项目位于龙华新区未来核心商圈，周边将呈现出多个城市综合体、现代商业中心，风情商业街等；,北面三楼双走道无缝接驳港铁龙胜站出口，,形成双首层展示面，明显提升商业价值；,项目周边交通便利，四通八达；,目前项目及周边居住较少，商业氛围偏弱，竞争力不强。,26,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,27,项目经营定位,本项目面临多重问题,面对压力本项目该如何市场突围？,项目最直接的竞争对手,潜龙曼海宁,片区商业氛围初步形成，招商存在一定困难,龙华海岸城、益田假日广场等城市综合体进驻，未来竞争加剧,面对市场竞争，本案该如何市场占位,如何定位主题业态招商,提升项目价值是关键，我们将提供什么样的商业配套,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,28,项目经营定位,位置：,项目位于布龙路与和平路交汇处，目前区域商业氛围较差，主要满足日常生活低档消费的配套商业；,人口：,项目周边目前人口偏少；,消费习惯：,片区消费者习惯到传统商圈、民治商圈及市区里购物消费；,商业资源：,项目本身,45,万生活大城,与港铁无缝接驳,位于未来核心商圈多个城市综合体,现代商业中心,风情商业街等,推动片区人流氛围商业价值最大化,.,项目先天条件决定项目以社区生活配套商业为主,商业定位思考,社区商业,主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,29,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,“,绿色人居大盘,”；,龙华唯一的港铁连体物业，与港铁四号线龙胜站无缝接驳,项目定位：,45,万,生活大城,双首层商业价值,核心商圈,业态定位,30,自身定位,项目经营定位,案例分析,项目属性,定位思考,业态定位,商业的三种主要类型,中心区商业,社区商业,区域性商业,正在兴起的一种新的商业物业形态，以满足片区和社区配套生活需要为目的的商业步行街，经营业态主要以餐饮、娱乐和休闲为主。是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，社区商业中心已经相当成熟。,位居城市中心，集零售、服务、办公、金融和中心商务类功能于一体的区域。,主要分布在城市的副中心地带，主要以大型连锁超市和百货公司的分店为主。其在特征上重复中心地区零售设施的模式，而且距离客户的住所更近。,31,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,社区商业的特征,1,、主要以商业街、店铺为表现形式；,2,、规模适中,为社区或片区服务,3,、人 性 化,更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和,4,、开 放 性,景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流,5,、休 闲 性,以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能,6,、有凝聚力,围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流,可以看出本项目是一种典型的社区商业形态,32,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,社区商业业态组合类型,1,：,以,主力店综合超市,为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达,16,000,的综合超市。,社区商业业态组合类型,2,：,以,社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，,餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。,33,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,万科城业态组合：,业态,个数,比例,面积,（）,比例,超市,1,0.8%,2915.4,17.1%,餐饮,22,17.5%,6627.43,38.8%,服务配套,28,22.2%,1916.7,11.2%,便利店,2,1.6%,154.28,0.9%,家居,23,18.3%,1934.06,11.3%,美容,8,6.3%,1083.89,6.3%,休闲,11,8.7%,608.82,3.6%,服装,10,7.9%,619.64,3.6%,电器,3,2.4%,195.04,1.1%,其他,18,14.3%,1016.76,6.0%,小计,126,100.0%,17072.02,100.0%,业态组合面积比例：,面积比例,超市, 17.10%,餐饮, 38.80%,服务配套,11.20%,便利店, 0.90%,家居, 11.30%,电器, 1.10%,其他, 6.00%,服装, 3.60%,休闲, 3.60%,美容, 6.30%,超市,餐饮,服务配套,便利店,家居,美容,休闲,服装,电器,其他,34,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,万科城商业业态组合值得本项目借鉴参考,建议项目经营业态组合,社区商业业态组合类型,2,35,自身定位,项目经营定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,商业消费客户：,1,、项目本身,45,万生活大城及未来周边高档社区业主,2,、港铁无缝接驳,辐射区域外界消费者,3,、项目周边工业制造企业高级人士,4,、未来核心商圈,辐射新区所有消费群体,商业投资者：,本项目的铺型多为中大型，故其所面向的投资者应为具有较强经济实力的人士，结合片区的实际情况来看，本项目商铺投资客户主要集中市内投资客、附近私营企业主、政府公务员、企业高管人员及富裕的本地人等群体。,36,项目经营定位,提升高度,着眼未来,精确定位,主题明确,目的性业态,定位方向,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,37,人口,目的性业态,规划,韶关碧桂园总户数约,3423,户，按平均每户,3,人计算，仅碧桂园人口就超过,1,万人，加之周边待开发项目，以及周边工业区等，未来项目周边人口可达,8,万人。,项目周边人口有限，通过主题定位目的性特色业态扩大商业的辐射范围，实现商业价值最大化。,未来核心商圈范围，将进驻多个城市综合体,商业中心,商业步行街等,;,提升了项目片区人气。,把目光放长远，着眼于未来，选择目的性业态，扩大商业辐射范围,;,实现商业价值最大化。,交通,东有布龙路、人民路，西有腾龙路、新区大道，北是和平路，南是建设路；周围都是龙华的主干道,;,交通便利、四通八达,.,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,38,共享配套，差异化定位,以都市形象、中高端品牌、特色风情商业街撬动项目价值最大化,39,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,娱乐,1,休闲,2,餐饮,3,生活,4,结合区域商务办公、学校、企业等年轻人士较多，利用娱乐主题吸引大量消费群体，推动项目人气。,项目周边为商务办公区域，能将吸引大量市民、高级白领前来休闲；通过休闲主题吸引客户。,餐饮作为最重要的目的性业态，通过打造集中特色餐饮主题，最大限度聚集人气。,生活配套商业满足未来项目周边大量居民日常生活消费。,打造和平里风情商业街,购物,4,引进知名品牌超市主力店，助力整体招商；提升项目价值最大化。,40,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,1,、商业街业态比例,序号,业态功能,面积(约 ),占比,1,超市主力店,2500,18.4%,2,购物,500,3.7%,3,餐饮,4500,33.1%,4,休闲,2500,18.4%,5,娱乐,1500,11%,6,生活(综合),2100,15.4%,7,合计,13600,100%,41,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,商业街目标商家,类 别,名 称,购物,华润万家、百佳、人人乐等,餐饮,黄记煌、毛家饭店、上岛咖啡语茶、名典咖啡、嘉旺、真功夫等,生活,富安娜、水星家纺、工行、建行、海王星辰、永安堂、7-11、美宜家、上海干洗、正章干洗、八马茶叶、百果园、地产中介、窗帘布艺等,休闲,美发（首脑）、美容、美甲、沐足、韩蒸、健身等,娱乐,KTV、棋牌,备注：此商家名录为部分备选商家，依实际操作为主,2,、,商业街目标商家,42,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,特色美食一条街,餐饮,+,生活,休闲,+,生活,+,购物,娱乐,生活,购物,休闲,+,生活,3,、商业街一楼业态分配布局,业态布局分解,1、,北面,1,栋临和平路展示面价值最高，考虑招商承受租金较高业态；,2、,东面,3,栋商铺展示面为布龙路主干道及商铺开间进深比较适合餐饮业态要求，形成项目特色定位美食一条街；,3、,南面,2,栋建设路展示面微弱些，建议招商引进承受租金较低业态,如,:,生活配套、休闲；,4、,西面腾龙路为项目行政中心路，商业价值展示面较高，未来成为主要人行路线。,43,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,超市主力店,品牌餐饮,4,、商业街二楼业态分配布局,业态布局分解,1、,北面,1,栋展示面为和平路主道，也就是商业价值展示最高之一；,2、,北面,1,栋三楼两条无缝接驳地铁龙胜站出口走道；结合品牌商家诱惑力，给项目带来巨大人流气氛；,3、,三楼地铁对接走道直接可通往三楼下二楼电梯；由于引进品牌超市主力店以品牌效应支撑整体项目价值，租金相对来说偏低；建议品牌超市主力店及一家品牌餐饮规划在,1,栋北面二楼，营造商业人气。,44,项目经营定位,自身定位,客户群定位,项目属性,定位思考,业态定位,休闲,+,餐饮,休闲小吃,5,、商业街三楼业态分配布局,业态布局分解,1、,北面,1,栋三楼双走道无缝接驳地铁龙胜站出口，明显提升三楼商铺商业价值；,2、,建议三楼商铺引进休闲小吃及餐饮业态，能让消费者较长时间营造经营现场氛围；刺激其他消者。,45,项目经营定位,项目定位总结：,未来项目竞争激烈，形成以品牌效应、特色风情为项目价值支撑点；,社区商业,主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业；,利用,品牌,主力店较大规模的餐饮及休闲娱乐、其他生活配套为典型业态，,餐饮的指向性消费特点明显，以大规模知名度的品牌餐饮吸引外部人流；,46,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,47,价格策略,招商租金策略建议,1、,针对业态招商租金策略建议,a,、针对主力店，是整个项目商业价值的体现与推动项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域低价招商策略，可考虑以低于面价,30%,作为优惠；,b,、针对品牌店，是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或稍低于面价,5%-10%,作为招租标准；,C,、针对散户，是项目整体租金的重要补充，租金可考虑以接近面价；,d,、针对专业店，服务业态，是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态面价的基础上相应调整。,48,价格策略,2、,针对不同因素差异招商租金策略建议,本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、交通组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。,a,、,位置差异,：东面商铺展示面相对南面商铺位置较好些，南面商铺面相对西面商铺展示面较好些，根据道路边上人行流量大小；差价比例控制在,10%-15%,之间；,b,、,视觉效果,：消费者在道路边上或地铁出口直接视觉到的商铺租金单价高于其他商铺，差价比例控制在,10%-15%,之间；,C,、,流通情况,：人流交通良好的商铺租金高于其它商铺，差价比例控制在,5%-10%,之间。,49,价格策略,3、,保证金策略,建议向经营者收取两个月的租金为保证金，在租赁合同满退场时予以退还。,4、,租金递增策略,根据市场反应情况，结合项目自身优劣势；建议项目制定租赁合同为,1-5,年，第,1,年租赁金额不变，第,2,年租赁金客递增,5%，,第,3、4、5,年按每年递增,8%。,5、,免租期,项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家主力店进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛；因此在项目经营初期，必须给予租户足够而合理的免租期，建议本项目一般免租期为,3-5,个月。,50,价格策略,6、,物业管理费,按实际营运管理事项包括清洁、保安、公共保险等，建议物业管理费为,6,元,/,/,月,7、,活动期间签约优惠,在招商推介会或招商推广启动时段中，可对前若干信签约客户给予一定优惠，如租金折扣或管理费优惠等。,51,价格策略,通过对龙华商业租金的调研，结合本项目的实际情况，利用市场比较法，估算出项目当前租赁价格为：,一层租金：,120-150,元,/m,2,/,月,二层租金：,100-115,元,/ /,月,三层租金：,100-130,元,/ /,月,鉴于目前周边商业氛围尚未形成，故在前期租金及售价相对较低，主要目的在于培育市场，考虑未来项目入住及周边商务居住消费群众多，无缝接驳地铁,4,号线龙胜站口商业物业，其价值主要在,2,3,年后项目周边进驻多个知名城市综合体，推动片区商圈整体商业价值最大化。,租金,52,价格策略,总结：,项目片区属于城市更新快速发展阶段，目前租金低于深圳宝安商业租金水平，具有较大的增长空间；,根据商铺位置具体情况，租金稍微上下灵活调动，尽量将商铺招满；营造商业氛围最高点，未来商业租金增长空间更大；,建议租金价格走低至高,以项目优越位置抢先市场,.,53,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商策略,第六部分 推广策略,54,招商策略,招商方案,需要明确,的问题,招商策略,推广策略,分阶段媒体组合,媒体策略,推广思路,商周期及时间节点,招商手段,55,招商策略,1、,招商开展前应明确的问题,问题,1.,东面三楼商铺展示面不佳；,应对之策：商议改建,问题,2.,一层街铺是否建有烟道及隔油池等可供餐饮所用设施；,应对之策：明确并加建,问题,3.,地面是否有车位足够使用，而布龙路广场绿化面积过大影响商业氛围；,应对之策：采取措施营造人气,问题,4.,商业街位于主干道路边，但缺乏传播载体；,应对之策：增加广场广告位及导视牌,56,招商策略,总体思路,以大带小,主力店 品牌商家 小商户,先行主力店及品牌商家招商,，借此增强小商户对本项目投资的信心，,在一定程度上提升商业的价值,2、,招商手段,57,招商策略,3、,招商对象,主力店,：品牌超市大卖场,超市本身具备强大的聚集人流作用，利用品牌超市引导作用，带动全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力；,品牌商家店,：国内外餐饮品牌、文化品牌、休闲娱乐品牌及国内知名服饰品牌,招商范围锁定在中国知名品牌；只要主力店确定进驻，就为本项目的大小投资者关注的一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进度；,社区配套性商业,：社区配套服务店、零售商、大中型餐饮、文化及娱乐经营店,58,招商策略,4、,招商工作进度,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,筹备阶段,阶段目标规划,主力店意向洽谈，招商物料完，业态规划、招商政策、法律广件定稿。,完成前期主力业态及辅助业态主力店细节谈判，达成入驻意向，签订意向协议书。,全面开展后期招商工作，,目标品牌商家客户上门访谈跟进落实,；完成整体招商,80%,签约高峰期,盛大开业,主力店进场装修,商户进场装修,完成后续招商工作，开业前完成整体招商,90,以上,%,招商推介会,品牌商家主力店签约仪式大会,预招商阶段,全面招商阶段,收尾阶段,59,招商策略,5、,招商周期及时间节点,商业项目推广的原则一般是先招商主力店签约后，加大项目推广策略活动；有利于提升商业的价值，引进其他普通商家加入本项目投资经营。,主力店招商：,2014,年,5,月,1,日,2014,年,6,月,30,日,目 标：完成主力店及品牌商家招商工作,备 注：主力商家成功引进后加大广告宣传,普通商家招商：,2014,年,7,月,1,日,2014,年,8,月,31,日,目 标：完成普通商家招商的,80,招商收尾：,2014,年,9,月,1,日,2007,年,9,月,31,日,目 标：完成项目招商进度的,90,以上,60,招商策略,6、,招商团队精英架构,发展商,发展商物业部,项目总监,招商经理,策划经理,招商主管,策划师,招商专员,以隆塬招商团队为招商主体进行招商,61,招商策略,总结：,首先明确项目本身是否能满足各业态的基本需求条件，如餐饮,-,油烟道管、下水道，主力店,-,楼层高度、楼板承受力等；,执行目标客户招商,登门走访洽谈,;,首先明确主力店及品牌餐饮休闲娱乐商家,带动小商户投资客户对项目有足够信心,;,执行招商优惠政策,推动缺稀限量金铺刺激投资客户,.,以项目区位优势，首先招商主力店及品牌商家，再全面覆盖招商小商户。,62,第一部分 市场环境分析,第二部分 项目综合解析,第三部分 项目经营定位,第四部分 价格策略,第五部分 招商,策略,第六部分 推广策略,63,推广策略,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,未来核心商圈：,居住在以住宅为主的龙华新城区，孩子在小区旁的名校上学，闲暇时可去周边的公园坐坐，购物、休闲可到龙华的商业中心、海岸城等地享受一站式的体验,;,交通便利，四通作达：,地理位置正好处于龙华、民治、大浪三个社区的交汇处，周围都是龙华的主干道；,轻轨无缝接驳物业,:,龙华唯一的港铁连体物业，与港铁四号线龙胜站无缝接驳，楼盘地下还设有公交站，倡导用户享受健康、便捷的出行；,项目本体：,自身,45,万生活大城,“,绿色人居大盘,”；,项目周边多家名企，多个名盘在建入伙。,64,推广策略,媒体选用建议：,1,、地铁广告位,2,、户外广告牌,3、DM,单张宣传,4,、现场包装,5,、微信,6,、短信,7、,报纸,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,65,推广策略,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,推广渠道,1,:,地铁广告位,推广时间,:,根据招商情况,决定主力店后再执行,具体位置,:,深圳北站,红山站 龙胜站,(,站内广告位,),建议每个站点使用,两块,广告位，,共六块,本案,站内广告位,通道广告位,66,推广策略,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,推广渠道,2,:,户外广告牌,推广时间,:,根据招商情况,决定主力店后再执行,具体位置,:,龙华佳华商场、华润万家片区，民治片区（布龙路边上），,共,5,块,户外广告位,户外广告位,本案,户外广告位,2,户外广告位,1,户外广告位,5,户外广告位,4,户外广告位,3,67,推广策略,推广渠道,3：,DM,单张宣传,推广时间,:,与招商启动时间同时进行,推广手段,:,组织人员项目周边，龙华各大商圈，深圳各区核心商圈派发,DM,宣传单；,同时招商人员登门走访客户随身携带。,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,68,推广策略,推广渠道,4,:,现场包装,推广时间,:,与招商启动时间同时进行,具体位置,:,项目商铺门面、路边道旗、墙面广告,项目现场建立招商中心处，执行招商人员现场办公，方便客户现场咨询。,铺面广告,墙面广告,招商中心,路边道旗广告,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,69,推广策略,推广渠道,5,:,微信,推广时间,:,与招商启动时间同时进行,推广内容,:,项目招商推广内容，招商优惠政策，活动内容等,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,70,推广策略,推广渠道,6,:,短信,发送时间,:,与招商启动时间同时进行,(,每周五发送一次,),推广内容,:,项目招商主题，招商优惠政策，活动内容等,推广范围：全面覆盖,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,71,推广策略,推广渠道,7,:,报纸,投放时间,:,根据招商主力店签约活动及指定时间投放,推广内容,:,项目招商推广内容，招商优惠政策，活动内容等,推广范围：深圳特区报 宝安日报 深圳商报,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,72,推广策略,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,推广主题,推广主题,推广内容,推广阶段,港铁接驳 财富高地,和平里风情商业街,火爆招商,核心价值点、经营定位、招商业态组合,启动期间,抢到就是赚到,火爆招商进行中,强势进驻主力店、招商优惠政策等,火热期间,盛大开业,和平里风情商业街,品牌商家介绍、特色风味介绍、促销活动,持续期间,73,推广策略,推广主题,时间节点,推广渠道,核心价值点,物料准备,物料准备,序号,物料名称,数量,完成时间,负责单位,1,地铁广告,6块,品牌主力店决定后完成,特发集团、隆塬地产,、,广告公司,2,户外广告设计,5块,品牌主力店决定后完成,特发集团、隆塬地产,、,广告公司,3,DM单张宣传,待定,招商启动前完成,特发集团、隆塬地产,、,广告公司,4,现场包装,待定,品牌主力店决定后完成,特发集团、隆塬地产,、,广告公司,5,微信,待定,招商启动前完成并更新内容,特发集团、隆塬地产,6,短信,待定,招商启动后每周五发送一次,隆塬地产、短信公司,7,报纸,待定,指定时间投放前完成,特发集团、隆塬地产,8,招商中心,1间,招商启动前装饰完成,隆塬地产,、,广告公司,74,75,