XXXX年重庆金科·visar国际3月营销方案（104p）

金科 VISAR国际3月营销方案,Apartment On The Yangtze River，VISAR International Business,LOFT公寓, U&D公馆, NO.5商业街 福布斯国际广场,前言&三个认识：,认识市场,认识团队,认识项目,认识市场,定律： 市场总是向阻力最小的方向突破！,市场上行有没有压力？ 有,市场下行有没有阻力？ 有,房市在一个微妙的平衡中博弈！,谁将是压在天平上的最后一根稻草？,两会能否成为房市的风向标？,第二轮调控是否接踵而至？,前天黄奇帆说：,低端市场有保障,中端需求有市场,高端市场要打压,太阳海岸是高端，VISAR呢？,我认为也是高端，伪高端！,一个词：,第 一 次,认识团队,VISAR国际的小团队：何海波 王玺 王娟娟 黄飞 李荔萍 ,My first & our first,认识项目,第一印象,金科,2010,年,1,号作品，首发渝中,体量小，户型小,江景房，价格高,VISA国际,认识项目： 江山五栋,城市线 渝中半岛 几何中心,区域线 九滨板块 长江左岸,产品线, LOFT公寓 U&D公馆 NO.5 商业街 福布斯国际广场,福布斯国际广场,LOFT公寓,U&D公馆,5,4,3,瞰江豪宅,2,1,重庆核心，五大商圈交汇地,集结金科十余年建筑和服务智慧之精髓,2010重庆首发，绝代风华！,第二印象,小结：,VISAR国际不是金科的一品汤臣、春森彼岸！,这些都还不够,So,VISAR 国际要做到就是,快销,溢价,2010，市场变化风云莫测！,VISAR国际需要逾越价值的鸿沟！,在产品本身并不具备核心差异，如何构建自身的价值体系？,并高调入市，脱颖而出？,在一片无差异的土地上如何创造差异化的项目消费价值?,这是营销工作的基本使命。,Q1：,Q2：,PART,差异化消费价值,住宅,VS,住宅,园林少,户型单,同区域,配套劣,价格高,园林大,户型全,同区域,配套优,VISAR国际,周边项目,多1000元/平米不可能,Q1：如何创造差异化的消费价值,VS,园林少,户型单,同区域,配套劣,价格高,商务配套,VISAR国际商务住区,周边住区,园林大,户型全,同区域,配套优,商务,住宅,多1000元/平米,可能,Q1：如何创造差异化的消费价值,所以 我们赋予了他商务的概念与调性,一个核心灵魂,两个关键概念,三句主题诉求,四种客户圈层,商 务,一个核心灵魂,我们所做的一切都是围绕着,VISAR国际商务化，增强商务感，提升商务价值而展开的。,VISAR国际,两个关键概念,MINI-CBD,1） 概念之一： VISAR国际,凯撒大帝说 “我来了，我看见了，我征服了”,VISA是世界十大最高价值品牌之一，代表国际，,商务，成功。,VISA + R 代表了“商务的人”,项目案名释疑：,2） 概念之二： MINI-CBD,迷你中央商务区，未来城市发展新模式。,联通重庆五大商圈，真正重庆中心。,MINI-CBD,VISAR国际，MINI-CBD,三,句,主,题,诉,求,驻在中央，势在八方,你，就是中心,户外,平面,视频,在不同媒体语境中的主诉求,客户对于,户外认知,报版,大报1,大报2,稀缺江景资源追随者,四,种,客户,圈层,创业商务精英人群,固定资产投资客群,品牌追随者,OK，既然我们一切都围绕商务在做事,SO，VISAR国际核心商务价值如何构建？,营销推广到底怎么来做？,PART,商务“核心价值”构建及推广,首先看个好消息：,VISAR国际，荣膺,中国最具投资价值商务居住项目,导入,2010，新十年的生活态度关键词,- 跨界crossover -,什么是跨界,？,时尚界称之为,混搭 (Mix & Match),生物学称之为,杂交,；,科学界称之为,边缘学科,创意界称之为,旧元素新组合,中国传统称之为,四不象,潘石屹 SOHO中国总裁：,用20年前的标准看，今天我们每个人都在做跨界的事情，比如开车，摄影，电脑什么的。,秦朔 第一财经日报总编：,跨界，显然不是简单的商战技巧，而是一种企业或品牌的创新战略。,方洪波 美的电器总裁：,通过前瞻而领先的品牌跨界战略，商业奇迹才能成为可能。,21世纪，跨界风潮，全球共赏！,跨界Crossover，原意是指两个不同领域的合作，如山本耀司联手Adidas、Louis Vuitton遇到村上隆，Giorgio Armani为奔驰CLK设计外衣.,跨界，不仅是一种时尚观念，更已成为一种生活方式和人生境界。,2010，跨界风潮来到了我们面前，让原本毫不相干甚至矛盾、对立的元素，擦出灵感的火花，碰撞出奇妙的创意，这就是crossover的价值。,我们认为的,跨界, 简言之就是把不怎么搭界的东西加在一起产生,“崭新价值”！,传播,的跨界,体验,的跨界,定位,的跨界,VISAR国际三大跨界营销体系,VISAR国际,MINI-CBD,三大跨界营销体系1：定位的跨界,从住宅到商务价值平台的跨界,非寻常路：MINI-CBD国际商务住区,正常打法：高端滨江公寓,2010，,VISAR国际,，重庆首发。,欢迎您一起尝试更轻松的MINI-CBD商务生活：,你照顾你的财富，我们照顾你的生活和生意,。,C,ross,future,跨界传统商贸集散地与现代商务中心,唯一循迹重庆城市发展脉络的资源公寓,在南北大道间划出一条分隔线：,一边是承担构建大重庆都市理想的CBD现代商业金融中心，,一边是构建城市传统商贸集散地的杨家坪老商圈，,金科 VISAR国际是唯一坐落在这条记录城市发展的“财富资源带”上的MINI-CBD。,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,city,跨界大重庆教育、医疗、购物等生活中心,唯一纵揽重庆生活精髓的商务公寓,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,fortune,跨界解放碑、杨家坪、南坪、江北、沙坪坝商圈,唯一位居五大商圈之最中心的MINI-CBD,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,garden,跨界城市的繁华与江岸的宁静,纵享长江景观的私邸,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,service,跨界全方位管理与个性化服务,金科物业最全面也最个性化的服务体系,以客户导向为主的Cross（Customer Rein Order Service System）服务体系，跨界创新前所未有物业服务，为业主提供兼顾酒店感和居家感的私属服务。,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,building,跨界酒店与高尚住宅的精睿建筑,浓缩金科10余年建筑精髓的全能型公寓,以考究的设计、高效的空间为准则，金科 VISAR国际将打造都市核心前所未有的高价值公寓，以极其轻松的代价创造生活的实用价值，令人居内涵与现代居住风尚完美结合。,MINI-CBD的7大跨界定位,C,ross,space,跨界成本指数和舒适指数的完美交锋,高价值感、高回报率的稀缺价值公寓,无任何浪费，大大超越一般水准的高得房率，多得使用面积，间接为业主节省成本，更让居室具有超乎想象的舒适度。,金科 VISAR国际地段优于香港路8号，投资前景更值得期待，而且公寓本身价值也将随着土地价值水涨船高，核心区公寓价值翻番亦有可能。,MINI-CBD的7大跨界定位,未来,金科 VISAR国际业主购买的,再不是单一高层，也不是区域内的纯粹商务产品,金科 VISAR国际将打造创业者、商务人士生活与社交平台！,三大跨界营销体系2：体验的跨界,1 销售外场体验营造,2 销售内场体验营造,3 样板房体验营造,4 虚拟商务体验营造,1 销售外场体验营造,外卖场的商务化设计,1 销售外场体验营造,项目形象商务化,KK超市，商务甜品店,1 销售外场体验营造,自助缴费系统（水、电、气、话费等）,1 销售外场体验营造,1 销售外场体验营造,创业之路、创业者警示牌、马云语录,2 销售卖场体验营造,营销中心外立面的商务设计,2 销售内场体验营造,两岸咖啡入户大堂,接待流程的商务化,2 销售内场体验营造,商务中心,四大职能：,票务中心,卡务中心,商务咨询,会务服务,2 销售内场体验营造,三大免费 商务服务,Free calling,无线网络系统,标准会议会务,2 销售内场体验营造,设立中小企业入驻名牌,2 销售内场体验营造,菲佣管家 英文名片等,2 销售内场体验营造,其他,厕所的书报夹配置,迎客热毛巾,烟灰缸随递服务,2 销售内场体验营造,3 样板房体验营造,样板房主题风格设计个人工作室风格设计,电信员工家居风格,4 虚拟商务氛围营造,对外招租经济型商务酒店,or,整层租赁的写字间，拔高项目商务形象,虚拟主力商家入驻，虚拟会务,LED,屏幕显示,建立商务服务体系,(,如：公开招标国际一流商业物管公司、麦肯锡计划,),52寸液晶广告机,优点：,商务,质感,科技,形象,便捷,四大跨界利器实现传播的突围：,优选媒介载体,独特的诉求角度,爆炸式广告投放,创新的事件营销,三大跨界营销体系3：传播的跨界,+,契合商务调性，精准、性价比高、以小搏大,利器1优选媒介载体,户外：全城形象户外和拦截户外并重,报纸：软文大标题、异型版面的灵活运用,短信：精准客户群体，投资客，彩信，,手机报,电梯：写字商务楼，中心公寓电梯轿厢,电视：创意短片，调动全城视野,网络：带资源合作，设立关键词，优化搜索,其他：QQ商务群，,商务电子月刊,，VISAR商务合作网,优选媒介依据,根据媒体大类进行分类，每类媒体有专用电话。,初期根据效果进行性价比分析后有的放矢。,VISAR钱少,利器2独特的诉求角度,全方位的VISAR,媒体各司其职: 带资源合作，区别内容,大渝网滨江商务 重庆滨江发展未来,新华网世界创业商务中心落户VISAR国际,搜房网金科VISAR国际的前世今生,晨报高端滨江豪宅,商报MINI-CBD叫板中央CBD,时报VISAR国际，大坪先锋引擎。,华龙网VISAR国际或改变上下半城格局,楼讯网重庆纯中心，纯风水宝地。,新浪网前有蚂蚁SOHO,现有VISAR国际,标题含有关键词,VISAR国际炒作过程中的三个起（借）势：,把幸福留在十年城把快乐放在阳光小镇,把心留在VISAR国际,大配套，华润万象城商业为我所用,区域借势，龙湖、恒大对于大坪区域的炒作。,先占位“我在大坪，我在中心。”,强力起势，短期内引起广泛关注,利器3爆炸式的广告投放,户外短期风暴发布,网络、报纸等集中投放,利器4创新的事件营销,事件营销预热，抢占市场关注,炒作主题示例1：,海 归 女 孩 求 职 季,策划脉络,新闻爆发点：售楼部来了个讲罗语的爱马仕女孩求职,关注互动点：另类富二代求职观,金科visa国际牵手罗马利亚海归女孩,形象占位：国际视野匹配国际气质,“VISAR国际海归俱乐部亮相”,小盘做出大气势,高于你的期望值,以下两个目标是传播所要达到的效果,PART,3月活动、销售、渠道,活动营销,重庆海归俱乐部成立,时间：2010年4月,地点： VISAR国际会所,人物：时尚名流、商界精英、外企领袖,人数：约80人,新十年的第一桶金你是大赢家,创意类创业大赛,时间：2010年5月,地点： VISAR国际会所,人物：嘉宾、金科客户、外企领袖,人数：约100人,其他参考活动,商务系列培训,创业者沙龙,管理及金融类峰会,中英（重庆）企业家低碳峰会,销售策略市场预估,预判：,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,涨跌胶着状态期,价格战血拼期,机会期,机会期,价格走势预判线,4#、5#开盘,3#开盘,2#开盘,1#开盘,销售策略推量设计,销售策略,总价格策略：前期低价入市，造成落差哄抢,后期高面市价高折扣，升值感,总销控策略：整层购买优先、团购优先、按模块销售,其他策略：,三级客户分级：VIP客户，白金客户，铂金客户,登记享铂金客户待遇，优先排卡，享优惠，享商务,服务,道具：两张效果图、两张户型3D图、两张户型效果图,延期付款，免费更名,服务品牌金钥匙 星级销售服务,VISAR国际2010销售服务核心：,金钥匙星级服务体系,服务制度体系建立,不断创新服务质素,全员服务理念培养,销售硬件升级,VISAR国际商务接待流程,PART,渠道策略,渠道策略,节点调整后，3-4月在没有推广的前提下，渠道是重中之重！,渠道策略,消费群体是谁？,私营企业主、企业创业者、社会投资客、异地炒房团、市场大商家、单位高收入者、单身贵族等。,渠道策略,客户群体在哪里？,一、金科内部业主资源,1、金科别墅、洋房项目业主,2、金科商业项目业主,二、外部客户资源,1、商务平台：各大商会、工商局、银行系统,2、工作环境：商业街、专业市场、工业园、科技园、写字楼,3、消费场所：高档酒店、高端百货、咖啡西餐、高级会所等,渠道策略五个拓展工具,渠道拓展工具VISAR国际渠道宝典,VISAR国际渠道宝典内容：,1、金科集团及地产简介,2、项目简介,3、项目平面图、效果图,4、项目所在区域发展、规划,5、项目交通线路图/表,6、项目教育、生活、医疗配套,7、项目投资回报分析,8、项目销售房源适时信息,渠道策略,渠道拓展工具,VISAR国际渠道拓展指南,VISAR国际渠道拓展指南内容：,1、,拓展计划,：,合理拟定快速执行限时完成效果评估汇报总结,2、,客户拜访,：,制定拜访计划落实客户电话及地址预约上门拜访（带上,礼品）洽谈合作数据录入回访,3、,客户资料,：,收集客户资料（来电、来访）数据及时录入建立数据库,分类、整理信息更新发掘意向客户,4、,客户追踪、回访,电话拜访（回访做好反馈记录切入主题灵活引导促进,到访（成交）,渠道策略,渠道拓展工具渠道电话营销“黑客队伍”,渠道策略,渠道拓展工具渠道优惠卡及线下人员佣金：,1、为界定渠道客户的性质，同时以渠道优惠政策吸引客户，促进,渠道成交，建议制作渠道优惠卡，发放给渠道大客户。,2、渠道发展的线下人员（含客户与业主），一旦介绍成交，在签,约后即可以领取高层600元/套的介绍佣金。,渠道策略,渠道拓展工具商务风格礼品,意向礼品：,U盘卡片,礼品目录册,笔记本,渠道策略,渠道拓展策略：,快：以金科现有业主资源为突破口，通过梳理及电话营销，快,速挖掘潜在客户,准：主要针对行业商会、工商局、银行搭建的商务平台、餐饮,商业街、专业市场大商家及社会投资人群进行精准拓展,狠：采取有效手段，收集获取竞争楼盘客户信息，拦截滨江高,端客户群体,3月主要工作,渠道客户数据库建立及维系,提前蓄客,配套及商务构建推动,现场及推广物料,网络起势， 户外出街，提前拦截房交会客户,解决认知，推动认同,推广上根据实际情况进行决策是否进行,广告上能否玩,PART,费用预算,费用预算-2010,项目推广,业主关系维护,体验系统,配套构建,品牌整合,户外、报版、网络、电台短信等大众媒体,业主活动、礼品、回馈等,客户体验、现场包装、体验道具等,两岸咖啡、票务中心、KK商务甜品店等,公司整合推广和活动,234万,93.4万,70.5万,70.5万,46.7万,40%,20%,15%,15%,10%,VISAR国际营销费用按1。5%计算,2010年营销费用月度计划表（VISAR国际）,VISAR国际营销费用为1.5%,大类,类别,单位,2010年,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,小计,策划,报媒（含杂志）广告,万元,0,30.00,15.00,10.00,5.00,5.00,10.00,10.00,10.00,0.00,95,户外广告,69.30,1.00,1.00,1.00,1.00,1.00,1.00,0.00,0.00,0.00,75,电视广告,18.00,5.00,5.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,28,电台广告,0,10,0.00,5.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,15,网络广告,15.00,5.00,5.00,8.00,3.00,0.00,8.00,3.00,3.00,0.00,50,短信广告,3.00,3.00,2.00,5.00,1.00,1.00,5.00,5.00,3.00,3.00,31,其他媒体广告,10.00,5.00,10.00,3.00,3.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,31,现场包装,5.00,3.00,2.00,1.00,1.00,1.00,2.00,1.00,1.00,2.00,19,样板房装饰（另计）,0,广告代理费,6.00,6.00,6.00,3.00,3.00,3.00,3.00,3.00,3.00,0.00,0.00,36,模型制作费,7.00,2.00,1.00,0.00,0.00,1.00,1.00,0.00,0.00,0.00,12,外展及二卖场费用,10.00,1.75,1.75,1.75,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,0.00,15,营销活动费,5.00,5.00,5.00,3.00,2.00,1.00,2.00,1.00,1.00,3.00,28,宣传物料制作、印刷费,5.00,1.00,1.00,1.00,0.50,0.50,1.00,1.00,0.50,0.50,12,渠道,渠道费用,1.00,5.00,3.00,2.00,0.50,0.50,3.00,3.00,0.50,0.50,19,营销费用合计金额,0,6,149,88,55,44,20,14,36,27,19,9,467,谢谢，请指正！,