极小户型产品专题研究报告

第,*,页,极小户型产品专题研究,目录,极小户型产品背景研究,极小户型产品户型特征研究,极小户型产品配套特征研究,极小户型产品智能化特征研究,极小户型产品的市场发展空间,一、极小户型背景研究,极小户型背景研究,起源,第,3,页,国内极小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本极小户型住宅起源于战后伊始。当时，日本的,1700,万户中约有,420,万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量集合住宅。,新一代建筑师们提出了,nLDK,型方案，即以,L(,起居室,),、,D(,餐厅,),和,K(,厨房,),为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便携的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。,极小户型背景研究,日本小型集合住宅,第,4,页,下图是日本大阪一个小型集合住宅。集合住宅的西面是车站，周围有,700,年历史的大樟树。神社，高架线，街道，商店组成了一副熙熙攘攘的热闹景象。建筑师从中认识到三个最重要的设计应对元素：西侧的办公楼，北面的视线，南向的阳光。,极小户型背景研究,第,5,页,日本小型集合住宅,一般日本的几何住宅面积只有,20,30,平米，在,4,8,米的网格下，浴室，卫生间，走廊以及玄关占据了较大面积，造成使用面积非常小。,建筑师采用了,2,16,米的网格，房间变成单面走廊般，浴室和卧室位于端头，利用弯曲的房间形状保护隐私，而非用墙。,极小户型背景研究,国内市场发展背景,第,6,页,极小户型概念来源于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于小住宅具有节约土地、高品质的特点，深受都市现代青年客群的喜爱。,二、极小户型产品户型特征研究,极小户型产品户型特征研究,以西安,万科城项目作为极小户型产品户型研究的主要案例：,第,8,页,万科极小户型的第一个试点城市,-,西安，西安,万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集,20,余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。极小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：,18,平米、,38,平米、,45,平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。西安,万科城的,18,平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行极小住宅研发的首个面市产品，在,2011,年,6,月全国同步发售。,极小户型产品户型特征研究,万科城项目极小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：,18,平米、,38,平米、,45,平米三种户型,，提供全装修入住、代租管物业服务、,10M,入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。,户型介绍,10,为什么是,18,平米？,根据设计经验，,18,平方米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在,18,平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。,极小户型产品户型特征研究,在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。,为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享空间。消除各种空间之间的实际隔断和心理界限，形成整体空间的效果，打造,“,一个的豪宅,”,。例如，在淋浴的时段，整个房间就是一间淋浴房，视线开阔，满足自由走动需求；在睡眠阶段，整个房间就是一间卧室。,产品设计理念,极小户型产品户型特征研究,18,平米户型,客厅,通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。,极小户型功能研究,极小户型产品户型特征研究,18,平米户型,玄关,全能入户玄关，玄关长度,900mm,。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置。,玄关,隐形空开,鞋柜,热水器,小家电,洗衣机,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,第,14,页,极小户型功能研究,18,平米户型,餐厅,/,厨房,大学生的就餐一般在学校餐厅解决。刚毕业的大学生由于刚刚踏入社会，在繁忙的工作之余，很少有精力在家做饭；基本是中餐在工作单位解决，早餐和晚餐在快餐厅、餐馆解决。,在周末或者加班到深夜的时候，可能会在家自己煮方便面、熬稀饭、熬汤。因此，需要提供基本厨具，解决这种简易就餐的需求。,1,）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷；,2,）电磁炉：用于煮方便面、熬稀饭、熬汤；,3,）微波炉：快速加热食物，可以用于自制早餐；,极小户型产品户型特征研究,卫生间,18,平米户型,卫生间,卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,客厅,/,卧室,极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。,1),年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要。,2),床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。,卧室（客厅）,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,书桌,18,平米户型,书房,对大学生和刚毕业大学生来说，学习是必不可少的。学习的形式有几种：看书、写作业、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足,2,人要同时学习。同时，应有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。,书架的进深设计有两种尺寸,260mm,、,300mm,。,260,进深为主，用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊，,300,进深的为辅，用于横向堆放少部分,8,开本的书籍,。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,衣柜,18,平米户型,衣柜,大学生比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，衣柜及穿衣镜是极小户型必不可少的一项功能。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,收纳空间,利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。,衣物,运动上衣、运动裤、运动鞋、凉鞋、长筒靴、拖鞋、牛仔裤、短上衣、毛衣、手提包、帽子、大衣、衬衫、袜子、内衣、围巾、手套、皮带、书包,床上用品,隔板,书籍、笔记本、唱片碟片、杂志、吹风机、药品盒、化妆盒,桌面,水杯、烟灰缸、笔筒、笔记本电脑、照相机、电水壶、闹钟,洗漱用品,牙刷、牙膏、牙缸、洗面奶、洗手液,沐浴用品,洗发水、沐浴露、梳子,衣 柜,桌 面 隔 板,隔板,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,收纳空间,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,台面设计,根据网络资料，目前大学生的购买笔记本电脑已经成为主流。部分学生为了追求电脑性能，会购买台式机,+,液晶显示器。液晶显示器的价格已降至合理区间，且没有辐射，是品牌台式机和,DIY,攒机的首选。因此，在设计桌面时，主要考虑笔记本电脑，兼顾台式机的使用。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,穿衣镜设计,大学生比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，穿衣镜是极小户型必不可少的一项功能。,穿衣镜的宽度不小于身体的宽度，最小宽度为,30,公分，长度不小于,120,公分 ；镜子与地面的距离不超过,60-65,公分左右 ；另外，在穿衣镜的对面，应该设计一面小镜子，用于背对着穿衣镜看自己的背影 。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,水盆设计,1,、宿舍水盆分析,以大学宿舍作为参照，目前主流的大学四人间宿舍，一般在阳台或厕所内设计一个水盆，材质为不锈钢或者陶瓷，形状为方形，深度,300mm,左右。既满足早晚洗漱，又可以用于洗衣服。晨间洗漱会存在排队现象。,2,、水盆数量,在,18,平米户型内，一个水盆能够满足日常生活需求。相比而言，,18,平米户型的使用者最多两个人，一个水盆完全可以满足需求。它的主要功能是日常洗漱，兼具厨房清洗功能，比如清洗碗筷。,3,、水盆尺寸,1),如果一个人洗脸刷牙，,300*300,的净尺寸是比较舒适的；,2),洗碗筷和盘子，较大的盘子和碗的直径一般不超过,300mm,；,3),为避免清洗碗筷时，污水溅出，水盆深度至少要大于,200mm,。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,其他设计,一、洗衣解决方案,在厕所内会设有洗衣龙头，可以直接用盆或水桶接水 ；在厨房洗衣机位设有水龙头，为洗衣机供水 。,二、衣柜的个性化：,大学生有强烈的个性追求，需要通过适当途径展示。,衣柜门的传统做法是使用木板。木板的成本较高，弄脏后不易清洁，而且无法体现住户的个性。如果采用布帘，可以根据自己的需求选择不同颜色和图案的布帘，并且每隔一段时间可拆卸清洗。,三、,8,小时更新：,极小户型主要是供给租住者使用。分析租户的心理需求，租户希望入住的房间整洁干净，最好没有上一户居住者留下的使用痕迹。因此，极小户型内的各种材料和部品需要满足经久耐用、易修复的要求，可以在短时间内对极小户型进行更新。比如，人造石台面可以通过打磨方式进行修复，使台面焕然一新。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,18,平米户型,情感营造,极小户型从本质上说，是一个空间。即，客厅、卧室、书房、餐厅、厨房等各种本应独立的空间叠加在一起。但是，在不同时间段，通过不同的家具组合和使用状态，改变空间属性，可以营造不同的情景感。,在不同使用模式下，通过不同的灯光组合模式，营造各种不同的场景氛围。同时结合家具，摆放一些小道具，唤起使用者的共鸣，营造各种真实动人的场景。,极小户型产品户型特征研究,极小户型功能研究,极小户型功能研究,需求排序、取舍及原则：,从设计出发，基本的功能需求是第一位的，在有限空间内，通过合理设计和可变家具实现各种基本功能；按照重要程度和使用频率，需求排序如下：睡眠、收纳、卫浴、学习、就餐；在解决基本功能基础上，在局部设计一些个性化和时尚元素，满足年轻人精神层面的追求。,极小户型产品户型特征研究,装修,标准,适用,产品,对外,报价,墙面,地面,洁具,厨具,电气,开关,备注,C,标,极小户型,2000,元,/,多乐士涂料,马克波罗墙砖,（厨房、卫生间）,马可波罗地砖,（玄关、厨房、卫生间）,圣象强化复合地板,（起居室、餐厅、卧室）,摩恩,（龙头、花洒）,乐家,（台盆）,科勒,（座便器）,摩恩,（厨盆、龙头）,西蒙,送美的,空调及,海尔,热水器,极小户型产品户型特征研究,装修标准研究,客群描述：大学生和刚毕业的学生，年龄在,18-25,岁之间；,客户特征：追求时尚个性，偏好电子产品的消费者，各种娱乐占据业余生活的大部分时间；,客户行为习惯分析：依赖网络获取各种信息及社交；,对新鲜事物比较关注，勇于尝试；,热爱自己，彰显自我。,本章总结：城市新青年的多元化生活方式,极小空间,+,极致功能,+,极便利网络,+,极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能,。,青年人可能存在的,4,种不同房屋价值观,享受型,居家型,享受型,享受型,极小户型产品户型特征研究,目标客群分析,一个自己或与妻子,/,丈夫分享生活的私密空间。把家当作是自己享受的地方。虽然偶尔会有父母亲友来访，家里也会为他们考虑一个使用的空间，但整个这个家是为主人而存在的。,家是一个自己和家人一起过日子的地方。不要奢侈浪费，每个空间都有它的价值和作用。这个空间会接待客人、会有父母小住，还会有未来孩子融入生活的空间。,家是与朋友经常相聚的场所之一。给朋友的空间要方便宽敞，比较特别。给自己的空间也要温馨舒适、享受乐趣。花哨的东西，不贵也可以要。,家是身份的标志，是告诉亲戚朋友我混的不错的标志。给亲戚朋友看到的地方就要做到最好。欧式是一个很好的选择，看着就很华贵。给自己用的地方不要浪费，可以用就行。,三、极小户型产品配套特征研究,极小户型产品配套特征研究,配套情况,极小户型产品因为自身户内使用空间的限制，使得居住者和使用者不得不将部分生活和交际功能转移到室外，这就对这类产品的配套和公共空间提出了不同于普通住宅项目的要求。,北京最早的超小户型项目,“,荣丰,2008,非常男女,”,在配套方面最大的卖点是共享服务，屋内是,“,可以上网、看书、幽会、睡觉,”,的家，大堂则是餐厅、洗衣房、美容院等功能齐全的公共客厅；同时还提供各种酒店式服务，如保洁服务、送餐服务等。,万科在其万科城产品系列内提出了,“,第五食堂,”,的概念，并在深圳、上海和北京等项目中开始实践，一方面是为了满足社区青年家庭的餐饮问题，另一方面也寻求住宅产品之外多元商业配套运营发展的新模式。,除了自身打造生活会所、休闲配套之外，这类超小户型也会更多的依赖于周边的城市生活配套，弥补自身的配套不足问题。,极小户型产品配套特征研究,配套功能,此类型极小户型产品的配套设施从功能上来看，虽然多为满足一些生活配套需求和生活娱乐的设施，主要为缓解过小的居住空间带来的生活不便，但是根据不同类型的客户和使用需求，也可以呈现出不同的体系和层次。,第一空间,家居住所。,狭义的家居空间。紧凑设计的厨房、整体式的卫浴、智能控制的客厅、细节考究的工艺。,第二空间,社区会所。,弥补家居生活需求之不足,超市、书吧、儿童游戏室、社区小厨、网络、诊所、棋牌室等。,第三空间,环境景观。,综合功能的户外环保节能、休闲养生、体育运动、园林绿化、观景审美、公共设施、知识教育、邻里等。,第四空间,商业配套。,百货、超市、卖场、专业市场、购物中心等。,第五空间,智能化体系。,通过智能化系统的植入与集成应用，实现高智能化服务。,第一空间,家居住所,第二空间,社区会所,第三空间,环境景观,第四空间,商业配套,第五空间,智能化体系,海尔地产的,“,小户大家,”,产品配套体系,四、极小户型产品智能化特征研究,极小户型产品智能化特征研究,极小户型产品受到其面积的限制，更注重全方位提高其居住舒适度和实用性，因此，极小户型产品中的智能化配置会得到更高的关注和应用。,海尔地产在,天津,海尔中心项目,中，意图全面运用科技智能系统，通过海尔的,U-home,植入与集成应用，尽享居住的智能化服务，提升居住的舒适度。,极小户型产品智能化特征研究,采用有限与无线相结合的方式，把所有设备通过信息传感设备与网络连接，从而实现了“家庭小网”、“社区中网”“、世界大王”的物物互联。,并通过互联网实现了,3C,产品、家具智能系统、安防系统等的智能化识别，管理以及数字媒体信息的共享。,智能化功能解读,海尔,U-home,概念宣称在世界的任何角落、任何时间，均可通过打电话、发短信、上网等方式与家中的电器设备互动，畅享“安全、便利、舒适、愉悦”的高品质生活。,实现行在外，家就在身边；居于家，世界就在眼前的生活理想。,五、极小户型市场发展空间,极小户型市场发展空间,从目前市场上已经开发的极小户型产品开发情况来看，有些成功的经验，但同时也暴露了一些产品问题，需要注意：,产品设计不够合理：因为极小户型的设计相对复杂性更高，目前的项目往往都是简单的把空间尺度缩小，造成使用率低、功能不合理等问题，但极小户型并不等同于低品质，高品质的极小户型需要更具想象力的有效利用空间，同时应充分研究客户的生活方式，提供更符合时代需求的高智能化、高舒适度的复合型产品。,配套缺失：现在的极小户型产品往往为了追求小面积而舍弃了部分基本的功能，居室内只能睡觉，睡觉之外的功能没有足够的考虑，造成实际使用者的不便。,管理落后和混乱：现在的极小户型产品一般都是销售型物业，售出之后产权分散无法统一管理和运营，参差不齐的自住者和低素质租户使得社区混乱不堪，简单的物业管理也无法提供更多的增值服务，使得社区品质无法保障。,目前的极小户型项目的问题,极小户型市场发展空间,北京上海等地一直都有类似的尝试，如早期的绿景苑,SOLO,（,30,平米左右）和荣丰,2008,（非常男女,15-29,平米）都推出过超小户型产品，虽然销售情况良好，但后期呈现出来的品质问题和管理问题，一度被认为只能是过渡性产品。,2010,年起，万科高调提出致力于此类产品的开发，,2011,年在西安成功推出了,18,平米的超小户型项目，据悉万科北京公司也将在今年北京昌平区金域华府项目中试水,15,至,20,平方米极小户型产品。,值得注意的是，当前的限购政策对此类产品的开发存在一些限制因素，投资者由于购买机会的限制可能会对影响此类产品购买意愿，因此极小户型产品的开发要求企业有更为灵活的销售模式选择，或者要求企业具有相应的资金实力来长期持有经营。,极小户型产品的市场发展空间,极小户型市场发展空间,综上述，不可否认的是市场发展的细分越来越清晰，城市中心区域的土地越来越稀缺，这些因素都预示着极小户型产品因其鲜明的特点存在发展的空间。,北京上海等一线城市高企的房价，极小户型因其相对低的总价门槛会对年轻人等购买能力有限的客户有极强的吸引力；,更加精良的设计和高水平的运营管理会吸引部分中长期投资客户的目光，作为资产配置的一种选择；,位于核心商务区或大学教育区的过渡性居住和商旅居住需求日趋旺盛，超小户型产品会吸引部分商务酒店或酒店式公寓类产品使用者的青睐。,极小户型产品的市场发展空间,极小户型市场发展空间,准确的选址及规划条件,：极小户型对于项目区位的要求比较高，往往都需要依托于一、二线城市配套成熟交通便捷的核心市区，或者强势产业资源的周边，如大学园区、商务中心区等，同时项目本身最好有酒店、商业等其他业态的功能区综合构成。,创新与精细化的产品规划设计：,在有限的空间满足更多功能，实现更高的品质，使得产品创新要求与日俱增，针对不同种类的目标客群可能衍生出学生公寓、白领公寓甚至老年公寓等不同细分产品，对应产品应有更鲜明的设计特点，同时精装修和智能化的整合技术不断升级也使得此类产品的技术要求越来越高。,更具针对性的营销与推广策略：,针对不同客户的营销渠道和手段应更具针对性，同时结合目标客户的生活方式的体验与跨界整合营销也是项目成功的必要条件。,开发模式的选择与后期运营管理：,极小户型产品由于具有酒店的部分属性，项目的开发模式选择往往会和金融和酒店管理关联密切，例如项目的开发可采用与更为灵活的金融产品相结合的方式进行，而高效高质的物业管理和服务对于物业的保值增值影响意义重大。,极小户型产品的关键策略,THE END,感谢观赏,