XXXX年9月广西武宣县老百货大楼地块商业项目市场调研及

本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,感谢！,感谢贵公司让敝司参与这个项目，经过前期与贵公司的初步沟通协商，基本了解贵公司对项目的期望和要求。,对于本项目来说，无论是从地段、商业规模、环境都是武宣首屈一指，因此项目的产品定位有无限的可能性，但基于开发商快速回笼资本和后期管理运营的前提，项目在调研的过程中，对酒店、商业等业态的可行性进行了分析，重点论证本项目商业可操作性及可行性。,1,武宣县老百货大楼地块市场调研及定位分析报告,2012,年,9,月,10,日,2,如何化解各种问题，规避传统竞争,1.,本项目需要怎样的定位，才能吸引人气，突破人群心理界限，实现项目招商？,3.,本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成差异化竞争？,2.,本项目如何逼近价格上限，实现现有价格体系的突破？,疑难问题,3,报告提纲,STRUCTURE,1,项目本体介绍,2,武宣县宏观投资环境分析,3,武宣县商业格局扫描,4,武宣县房地产市场研究,5,项目优劣与可行性建议,4,本体条件分析,5,5,本地块位于 城东路、城北路南段与城黔路交汇处，属于武宣公认的地王价值，总占地面积约,8.8,亩。,本地段位于城东路、城北路南段交汇处，属于武宣核心区域。,-,项目由,2,条城市主干道和两条市政路包围，南北方向的道路落差较大。,规划预计在约,32304.25,平米的建筑面积,区域,占地,地段属性,武宣县,8.8,亩,武宣核心区域,桃园,东王埠,上王埠,区位条件,6,本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段城北路北侧有武宣县汽车站，可以通达到武宣以其他区域。,通达性,从地块现状图看，,4,条道路围绕项目，以后项目进入主要依靠城北路和城东路，地块的交通资源非常强势。,与武宣汽车站距离也较近，大部分出入的车辆都经过此地，交通十分方便。,进入性,从目前来看，项目周边的道路有还没有修通和完善，尤其是项目靠城黔路位置的道路和城城南路，修缮时间还是未知，导致目前项目的出入存在一定的问题。,交通条件,汽车站,本案,7,地块现状,：,项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。,项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。,地形较平整。,地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。,地块内部现状,8,地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低,现状商业设施：,由于项目位于武宣中心区域，区域内商业氛围相对浓厚，项目左边,是武宣最大型的东门塘综合菜市。,武宣人民医院在旁边,.,500,米半径内集中武宣县的传统商业体系,周边教育配套设施：,二小,武宣县最好的小学,二中，武宣最好的中学,地块内的现有商业,地块外部配套,9,地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争,区域内楼盘现状：,区域内的主要楼盘都是以多层和小高层为主,御林君邸和公园,1,号已经在销售,区域竞争：,项目地块右面的御林君邸在,11,年,10,月份已经销售,项目总套数在,800,商业面积在,1,2,万平米,这将直接截流本项目的客户资源,.,公园,1,号,地块外部区域环境,御林君邸,仙城世家,10,马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心,在区域改造的大发展潜力下，项目核心地位进一步得到了认可。,马鞍山广场的建设，东门塘综合市场给项目带来巨大的人流,如果城黔路与城东路的市政路的扩建和修缮，项目的交通优势将更加明显。,项目地处城市中心，且项目被,4,条道路围合，未来商业潜力巨大,项目区域未来潜力,11,项目地块按用地性质大致可以分为三大部分,优势：扼守进出城东路的交通要道，且与广场、公园距离很近。资源十分稀缺。,周边环境：周边开发相对成熟，与武宣最大的小区与武宣最大的菜市面对面、城北路链接，人流资源丰富,总结：具备明显的商业中心价值体系,项目地块价值提纯,项目商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件,汽车站,本案,12,盘点,在县域房地产开发中，属于商业规模较大，具备一定的规模优势。,项目东侧附近是城市唯一的公园，马鞍山公园。,西侧是武宣最大的综合菜市，可依靠菜市优势，在附近位置布置商业。,地处城市中心区域，配套资源丰富,规模,自然资源,配套设施,路网交错,并且项目不远就是汽车总站，但项目周边的有些道路建设还没有完成，地块进入性较差。,交通条件,区域认知,区域认知度较高，市民普遍认可。,地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。,13,项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘,规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成,宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争,未来前景看涨,项目地块总结,14,武宣县宏观投资环境分析,15,15,武宣地属广西中部,少数民族集中地,广西交通要道，城市化程度低，城市相对独立，自给性强,城市概况,武宣，又称仙城，位于,广西壮族自治区,中部,来宾市,，东邻,桂平,市和金秀瑶族自治县，南靠贵港市的港北区和覃塘区，北连象州县，西接来宾市兴宾区，是重要的交通枢纽。武宣县辖,10,个乡镇，,142,个村民委，,6,个居委会，,2,个区直单位。人口总数,42,万，有壮、苗、侗等少数民族,26.83,万人,.,非农业人口,10,万左右，城市化率,25%,。,武宣县水陆交通条件便利。陆路方面：,209,国道线贯穿全县,8,个乡镇。来宾至武宣,二级公路,已完工通车，从武宣县城到达桂柳高速公路来宾入口处,64,公里，从武宣县城到首府,南宁,230,公里。水路方面：武宣境内,黔江,水道素有,黄金水道,之称，全长,119,公里，属桂中,水运门户,。,16,城市化率,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均,GDP,与城市化的关系,市场经济初级阶段,市场经济快速发展,城市身份转化,城乡一体化,单一型发展，基本,满足城市现状人口,第三产业的新兴，城市经济的快速扩容,农转非人口增加,城乡差距缩短，城乡完全融合,2012,年全国同等级城市城市化率对照 ；,城市,城市化率,全国,4,线城市,39%,融水,45%,三江,37%,武宣,25%,2012,年，全国的城市化率已经高达,40%,，而武宣县的城市化，仅为,25%,，未来有很大的发展空间,武宣的人均,GDP,为,1646,美元，城市化处于积极迅速的发展区间,城市化水平低，未来发展空间大，潜能可观,17,城市化进程下生活方式及审美的变迁,发展特征,演变阶段,城市化初期,城市化后期,后城市阶段,人口集聚，城市区域扩张,城市功能空间相对独立，多中心格局；,绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；,都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起,城市功能丰富浓缩；,自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；,多元文化、建筑风格的冲突且融合；,城市化景观和郊区化城市的混合体,城市扩张缓慢，人口向郊区转移；,城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；,高科技广泛应用于社会各个方面,严重空气污染、生活费用的高涨,居住形态,都市中心的密集居住区,郊区的别墅区,生活方式描述,居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等,充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳,居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托,中心节点,Downtown,的区住区,城市化中期,大量农村人口进入城市,人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚,工业进程加快，商业开始繁荣,城市功能空间混合，单中心格局,进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望,城市居住区格子楼,审美需求,集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统,“土气”，现代时髦,城市感,武宣,在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰,都市感,自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素,生态感,现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足,回归感,18,经济结构在调整，城市工业增幅巨大，农业增长停滞不前，但农业的比重依然很高。,城市经济结构,2011,年，地区完成生产总值,51.2,亿元，比上一年增长,17.6%,，一、二、三产业增加值的构成比例由,2007,年的,38.8,：,31.2,：,30.0,改变为,2010,年的,32.97:38.64:29.39,，工业对城市,GDP,的贡献率越来越高,19,固定资产投资连续几年保持,50%,左右的增长率，尤其是房地产业迅猛发展,固定资产投资,固定资产投资快速增长。全年共完成全社会固定资产投资,32.97,亿元，比上年增长,46.5%,。其中，城镇投资完成,26.3,亿元，增长,42%,；农村投资完成,8.6,亿元，增长,150%,。在城镇投资中，基本建设投资,7.26,亿元，增长,74.7%,；更新改造投资,2.21,亿元，增长,33.4%,；房地产开发投资,1.09,亿元，下降,9.1%,。全县共有,50,万元以上固定资产投资项目（不含房地产项目和城乡私人建房项目）,81,个，比上年增加,16,个。固定资产投资的快速增长，对全县经济增长发挥了重要作用。,20,经济基础相当薄弱，财政收入大幅增长，但储蓄额增长缓慢。,财政和金融,财政收入持续增长。财政收入从,2007,年的,3.13,亿元，增长到,2011,年的,4.5,亿元，年增长,35%,。,储蓄业务发展不前。,2008,年年末金融机构各项存款余额,22.59,亿元，到,2011,年全县城乡居住储蓄存款余额,22.86,亿元，处于停滞不前。,21,劳务输出人口众多，人口自然增长率缓慢,人口与劳动力资源,人口保持低速增长。年末全县户籍总人口,428832,人，其中农业人口,375337,人；人口自然增长率为,9.03,。,全县共,4. 5,万人的剩余劳动力，年劳务输出人数,2.6474,万人，劳动力资源丰富。,22,近年来武宣县,GDP,、人均,GDP,增长迅猛，增速处于全国领先地位,武宣县,GDP,近年保持了约,18%,的增长速度；,2011,年武宣县,GDP,增幅达,20%,，高于全国平均水平,2011,年武宣人均,GDP18477,元，较,07,年增长近,30%,GDP,增速,2007-2010,年武宣,GDP,指标及增长幅度,2000-2008,年武宣人均,GDP,指标及增长幅度,年份,2007,2008,2009,2010,2011,人均,GDP,6556,7990,9428,11030,18477,增长率,14.70%,15.90%,19%,17%,20%,23,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长,城市居民人均可支配收入近,4,年连续保持稳步增长，,2011,年，农村居民人均纯收入,4905,元，比上年增长,10%,，城镇居民人均可支配收入,18477,元，比上年增长,20%,。全年在岗职工年平均工资,24582,元，增长,13.2%,。,武宣居民,2011,年人均消费性支出,2460,元，,同比上年增长,12.1%,人均可自配收入,24,2011,年武宣经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力,2011,年武宣,GDP,较上年增长,20%,；,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于,4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于,8%,高速发展,房地产发展阶段与人均,GDP,关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均,GDP,决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。,2010,年武宣人均,GDP1646,美元,，房地产处于平稳发展阶段。,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均,GDP,与房地产发展关系,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,2011,年，武宣,GDP,增速为,20,，宏观经济处于,高速发展期,武宣的人均,GDP,为,1646,美元，房地产市场处于,平稳发展阶段,人均,GDP,与房地产的关系,25,消费性支出占可支配收入约为,25%,，消费意愿较弱，但在近两年略有增长。,人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在,0.65,左右，武宣的占比在,10,年为,25%,，充分说明城市的消费欲望不强。,但相比前几年，人均消费支出占可支配收入的比重有所增长,消费性支出,2008-2010,年武宣人均消费支出占可支配收入的比重,年份,2007,2008,2009,2010,消费比例,22%,21%,24%,25%,26,城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失,工人、 公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例占到,61.3%,，私营业主、,中高层管理,人员比例仅占,19.5%,，高端消费流失。,“,武宣这几年的消费力提升较快，人们愿意购买上档次的家具用品。同时，武宣人攀比心理重。目前家具行业基本上都是零售，专业市场由于档次较低不受到欢迎。”,特步专卖店老板,“武宣的高端消费都外流了，有钱人都去柳州购物了，,2,个多小时就到了，很方便。”,某品牌服饰经营商,“武宣没有什么可以买的，通常会去柳州购物。”,某,IT,人士，月收入过,4000,元,消费潜力,27,没有严格的中心之分，未来一个中心，四条廊道，多个节点的建设，城市将有所转变,城市未来规划,一个中心，四条廊道，多个节点” 一个中心,以中部的马鞍山公园为核心景观。 四条廊道,东、西、南、北四条联系周边地块的景观廊道,通过这四条景观廊道将马鞍山公园与城镇空间紧密联系一起，使市民能通过其快速到达休闲的环境空间。 多个节点,在景观核心的周边地块内部，结合各种功能使用要求形成多个景观节点，加大开放空间（核心景观）向基地纵深延伸力度。,28,武宣县宏观投资环境研究结论,未来,在新一轮规划中，城市规划成环境友好型、来宾副中心城市的转变。收入与支出的不对等，也可以同理证明未来市场的消费潜力，储蓄额度的停滞不前，同理证明大部分的人不太愿意以储蓄的手段，作为一种稳定的投资。,现状,就目前的形式来看，武宣县的经济基础相对薄弱，城市基础建设和消费力停滞不前；城市还是以内向型为主导，农业和劳务输出成为这个城市,GDP,的重要贡献。,前景看好,有足够的消费潜能和发展潜力，市场空白面十分明显,29,青岛房地产与商业宏观市场,30,武宣地产格局扫描,武宣房地产市场分析,武宣竞争市场分析,30,城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂,作为,4/5,线城市的武宣，房地产市场新兴相对较晚，武宣县的房地产开发基础停留在原始粗旷型阶段，政府对地产业监管相对松懈，卖楼花的情况在武宣还大量存在。房地产开发品质相对落后，市场对品质和品牌的意识不够。,安置房,廉租房,商品房,私建房,市场基础形式,31,不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域,中心板块,西环路板块,滨江板块,西环路板块：,本区域依靠交通优势，发展建材和物流产业园，现已开发典型项目：武宣建材城,城中心板块：,本区域作为武宣县城的中心区域，依靠政治、经济、商业、居住的相对集中性，发展商业和高档人居，,黔江板块：,本区域临近武宣的母亲河黔江，水资源丰富，代表项目：山水天成,开发布局,32,土地存量最大，后续可开发资源丰富,城市的县域规模较大，闲置土地量较大，尤其在城东路和环广场区域，具备大量的闲置开发土地。,未来城市的放量将逐步放大。,（由于政府对该资料保密，市场调研主体以实地观测为主）,空置土地,空置土地,空置土地,城市的土地存货量,33,房地产开发形态,武宣县房地产开发结构组成,武宣县的房地产处于初级阶段，在,2010,年前，县城所开发的房屋，全部为多层住宅，在,2010,年，以世纪广场、金江花园、御林君邸为主的房地产开发项目，逐步开发电梯房。,34,城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大,购买的客户群体,城市人口,(8,成左右）,客户群体,农村人口（,2,成左右）,公务员、医生、教师、私营业主成为购买物业的主流群体，购买物业主体选择商品房或合资建房投资出让，置业观点相对成熟,主要为子女解决结婚房和因为进城打工生活需求，置业主要考虑解决基础的生活居住需求，主体考虑购买城市相对偏远的私建房。,35,面积区间相对单一，,120,平米左右的房型成为市场的主流,武宣热销户型面积区间,武宣热销户型,4,线小城市，购买理念，一般为纯粹的刚性的居家需求和改善居家条件，因此,120,平米左右的三房产品在市场中，占据主流地位。,武宣的开发行为也决定了，户型的单一性,武宣的城市结构也影响到产品的开发行为。,已销户型面积区间,36,房地产相关政策,1,、央行去年,7,次加息，上调房地产的贷款利率标准，,2,、紧缩型的货币政策，严格控制房地产放贷，增加,2,套房及以上的贷款难度。,3,、市场利空消息不断，房价下调的言论，影响市场走势,4,、,CPI,上涨过快，通胀速度与收入不对等，人群消费能力降低。,紧缩的货币政策，,CPI,疯狂的上涨，房地产市场未来走向不明确,37,青岛房地产与商业宏观市场,武宣地产格局扫描,武宣房地产市场分析,武宣竞争市场分析,38,御林君邸：位于城市核心地段的大规模社区，整体为中式建筑风格，目前开发多层和小高层,位置,城东路,(,老看守所旁,),规模,占地面积：,40,亩建筑面积：总建筑面积,10,万平米,容积率,容积率,3.7,左右,产品形式,洋房、多层、小高层、高层,户型配比,一期多层房，小高层,80,平米,-90,平米的,2,房产品，二期,110-140,三房和四房,销售价格,多层预计,3300,元,/,左右，高层、小高层,3500,元,/,左右,销售速度,多层已经被预定一空，现交纳,1,万元可定小高层,卖点,公园,N+1,户型、公园、城市中心,配套,鞍山公园、卖未来城市中心概念,交通,目前暂无公交通过,点评,&,其他,通过赠送面积来拉高项目的价格，项目内部的配套相对薄弱，产品设计和园林设计相对一般。目前预定的客户主体为农村人群，未来价格出台后，势必抗性较大。,正在销售,楼盘描述,项目案场点评：案场人员素质比较高，整体销售形象较好，推广活动频出，热点持续。,39,御林君邸细节情况,御林君邸,1,期户型配比表,御林君邸购买预定客户情况,御林君邸,1,期户型已经出台，二期户型还没有最终确定，通过,6-8,月左右的推广，已经成功预定,150,多套，一期多层房源已基本预定完成，高层房源还有空缺。,农村人口成预定项目的主流客户群体，而城市重心客户公务员、教师等群里没有深度的挖掘。,数据来源，销售员,40,御林君邸细节情况,御林君邸,1,期购买意向表,绝大多数客户选择，主体还是选择购买楼梯房，原因有两点，其一：电梯楼在武宣新兴较晚，客户的认知度较低，其二：电梯楼的公摊率大，,御林君邸,1,期购买行为,大多数客户购买物业还是为了满足基本的购买需求，但也有不少客户为了改善居住的需求，极少数客户购买作为投资手段,41,金江花园：位于黔江河边，临江住宅，整体为小高层和高层产品。,正在销售,楼盘描述,项目案场点评：置业顾问整体形象较差，专业性不高，案场相对显得冷清，未来项目销售会遭受一定的打击。,42,本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格,房地产项目背景对照,43,住宅市场研究,1,、房地产市场起点很低，开发基础薄弱,2,、房地产市场供需平衡，泡沫空间少,3,、多层房的开发和销售是目前房地产市场的主流,4,、开发和消费的主体户型集中在,120,平米的三房产品,5,、农村人口和在外务工人口的购买欲望还没有被挖掘,6,、房地产市场未来，具备一定的不确定因素,1,、项目在竞争市场，在资源上享有做领袖的资格,2,、电梯房开发在市场上，还没有得到足够的认同,3,、农村人口对居家的要求，有明显的进度,4,、开发的户型单一，平米三房产品成为主流,5,、纯粹投资的客户少，大多为刚性需求及改善居家条件,城市市场：,竞争市场：,44,武宣商业市场研究,45,以华奇国际酒店为界，划分,3,段商业街区,鞍山路商圈。依托城市中心区域位置，打造以服装、超市及专业店为主题的商业体系。,城北路：合理应用城市主干道的资源，经营美容、餐厅、杂货等为主题的商业街区,西环路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流为主体的商业，完善城市配套消费产业。,鞍山路沿街商业,城北路商业街区,西环路,商业布局,46,鞍山路以传统的夫妻店为主导商业，配备生活超市和商业街区，形成相对成熟的购物体系，但产品单一，无主流品牌。,鞍山金街,开业时间,2008,年,总面积,1.5,万,m2,基本情况,前期项目销售价,5000,元左右，采取从天到地统销模式，项目因为市场运营，经营惨淡，现因广场的施工建设，租金可达,50,元,/,月,/,平米，生意也日见好转，但市场业态属自然组合而成，经营状态相对混乱。,依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为本地客户群的大众消费商圈。,零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位的依次是服装、鞋店、其中服装、占总量的,80%,以上，是市场的主体。,月租金,40-50,元,/,，黄金位置可达,100,元,/,左右。,经营面积,40-70,平米,街区特征,1,47,西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌建材入住，主要经营相对低档的杂牌,武宣建材大市场是武宣县最好的专业性市场，项目规划普通建材区和家具区，总体规模在,3,万平米左右,整体租金在,15,元,/,平米,/,月的标准,市场无知民品牌入驻，项目形象相对较差，但作为武宣唯一的一个建材市场，目前尚能维持经营,主体营业面积在,40-120,平米左右,街区特征,2,48,城北路中段主要经营服装和美容美发，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低,城北路业态组合杂乱，经营中路繁杂，日杂、五金、服饰、餐馆。,相关配套：邮政银行、工商银行、农业银行及人民保险等配套金融机构。,区域的辐射力相对较弱，虽然具备一定的人流量，但商业基本处于惨淡经营状态。,租金：临街门面,40-50,元每月,经营面积：,40-100,平米左右,街区特征,3,49,天地楼,-,商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体形象过低,商业门面,销售手段,武宣市场商铺价格，今年上涨速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，商贸城，均以天地楼形式销售，无市场规划和运营基础，导致后期商业业态混乱，市场基本都运营失败，市场形象极差，同时也给客户购买心里产生一定的抗拒心里,美食街 鞍山金街 商贸城（在售）,40,万一空门面,50,万一空,80,万左右,2006,年,2007,年,2010,年,50,购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生等群体，购买主要为了纯粹投资,公务员占购买商铺的主体，大部分业主还是置业的主要目的还是为了单纯的投资和物业增值。,“,我是政府办公室的，对武宣的城市规划比较清楚，购买这里的物业主要为了增值，租金能收多少当时没有过多的考虑，部门同事基本都购买了商铺投资。”,鞍山金街的购买业主,“同样是政府职员的,XX,先生，购买了商贸城临街铺面，置业目的主要是投资，购买它一来为自己的资产保值，更看好武宣商铺以后的潜力。”,温州商贸城,购买商铺客户分析,51,大多数投资商铺的客户，主要选择购买临街铺位。,购买商铺客户分析,大多数客户选择购买临街商铺，极少考虑,2,楼及其他楼层,52,一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城市传统商业也面临洗牌的威胁,一个中心，四条廊道的新城市规划体系确定，城市商业将扩容和升级。,商业发展机遇,53,武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机,武宣人均,GDP,接近,1662,美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段,集市,&,沿街商业,大型综合超市,&,专业店,仓储式购物中心,便利店,都市,MALL,郊区,MALL,百货商店,&,批发市场,$500,以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000,以上,生存需求,价格,品质,传统形态,阶段,业态丰富阶段,业态替代,阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格,或服务,的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均,GDP,出现业态,目前深圳,理应所处,目前武宣,商业发展研判,54,武宣目前人均商业面积不足,0.5,，与国内通行的商业人均面积,1 ,，有较大差距,武宣城市在营业的商面积约,5-6,万，其中零售面积约,4-5,万。,市区人口,11,万，人均零售、商业面积不足,0.5,，与国内外其他城市相比，武宣未来的人均商业面积仍有拓展空间。,随着农村进城人口的增加和农村消费能力的提升，未来商业的需求性将更加突出。,武宣人均商业面积与其他城市对比,0.0,0.2,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,1.4,1.6,1.8,人均商业面积,0.5,0.80,0.98,1.28,1.50,1.80,1.30,1.60,武宣,遵义,青岛,深圳,合肥,上海,香港,纽约,未来两年，御林君邸和其他项目商业的推出，预计放量在,1.5-2.7,万平米，,市场仅仅目前还具备,3,万平米商业的空缺前景。,商业发展空间,55,国际商业发展模式演变,我国商业业态的发展历程,武宣即将进入,商业发展模式演变,1990,年代初,1990,年代中,1990,年代后,2000,年代初,百货商店、批发市场,大型综合超市、仓储商场,商业街,SHOPPING- MALL,500,1000,1500,3000,10000,百货商店,大型综合超市,都市,MALL,仓储式购物中心,郊区,Mall,人均,GDP,（美元）,商业业态演变,时期,武宣人均,GDP1460$,从商业发展规律来看，,武宣,目前,应,是,由普通的商业街向商业集中体的过度时期,综超,+,百货是目前商业市场最好的经营方式,商业发展趋势,56,商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度不成熟，但潜能客观,商业模式过于原始，低档品,牌充斥市场，整体商业氛围不高，,仅提供单一生活基本需求消费，同质化严重，,大量消费外流,。,市场结构急需调整，商业升级时代大势所驱，市场商业空缺和空白点十分突出，前景相对客观,市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，,向往都市生活、追求时尚，易于引导,。,商业市场研究,57,项目基础定位研判,58,考量因素,商业,市场现状,武宣大量的零售商业多为零散分布，不成规模,县内唯一的最大的超市,，无法,满足,中心商业构成,消费,在上述零售市场情况下，本项目项目的,机会点,在,于：,用现代化,综合超市,+,百货,物业类型吸纳,大型商家进驻经营,成为核心商圈内的核心商业项目,59,具备高成熟的地块和成熟的社会配套资源,一、定位背景提练,-,本体,项目本地条件罗列,1,）、老百货大楼的影响力已经购足深入人心，认知度够高,2,）、地块可开发商业的成熟度高，,3,）、项目地块具备商业人流和人气。,4,）、周边配套成熟度高，发展潜力可观,60,二、定位背景提练,-,城市,武宣县城市发展重要特点,1,）、农业大县、整体经济相对落后，城市规划、基础设施等配套不完善。,2,）、固定资产投资、房地产投资等基础薄弱,3,）、城市消费力严重不足，人均消费指数远低于其他城市,武宣县城市发展前景,1,）、城市,GDP,发展迅猛，城市化水平低，城市化发展空间大,2,）、可支配收入可观，潜在消费空间巨大,项目启示：市场潜力和可拓展空间大,61,武宣县零售商业及商业地产发展重要特点,1,）、武宣县的零售业十分落后，主要以,“,服装、日杂、低端餐饮”商业态为主，缺乏“时尚、休闲、娱乐、大型餐饮”等业态、更缺乏中高档百货经营商家。,2,）、现有的城市商业设施、商业形态、经营方式、服务理念基本处于原始状态。,3,）、现有消费群体严重外移，大量人群选择在柳州等地购买中高档消费品,4,）、商业整体租金水平低，商铺投资回报率不高，客户购买积极性有待提高,武宣县零售商业未来发展前景,1,）、城市消费真空十分明显，在城市基础设施的不断完善的情况下，具有先进、科学的经营管理和经营方式的新型商业形态，具备极大的竞争优势和空间,2,）、市场,3,万平米左右商业的缺失，商业从传统夫妻店模式，向街区或专业商家集中型商业过度。,3,）、居民生活水平的不断提高，居民收入和可消费能力的大幅度提高，在未来，消费观念的转变，消费潜能巨大。,中高档消费市场的空缺，具备,3,万平米左右的商业空间，商业模式也将转型,三、定位背景提练,-,商业,62,定位背景罗列,本体认识,占地规模最大，拥有最稀缺的城市资源，周边配套资源成熟，区域未来发展潜力可观，由此可以说，本项目是一个具备极度稀缺资源，商业性特别明显的高档楼盘特征，可限制资源少，项目独一无二特征十分。,项目,老旧地块，独一无二,城市认知,武宣县的经济基础相对薄弱，城市基础建设和消费力停滞不前，,城市化水准低，消费力与收入不对等，城市未来潜力大,城市化程度低，可发展空间大,城市即将转型,房地产市场认知,市场平稳，市场的供需平衡，价格和开发量每年都平稳增长，可竞争资源小，市场刚性需求，存在较大空间潜力，平米的户型成为主流。,滚动开发，前期主推多层,偷面积,项目、城市、商业无限可能的想象空间,商业认知,武宣的商业体系还停留在原始的粗犷型发展期，商业以传统的夫妻店模式开发，城市的商业体系即将进入转型期，未来城市至少需求,3,万平米以上的传统商业,商业空白点多，市场升级、补缺潜力可观,63,垄断,绝对中心，市场主语,趋势,独一无二区域,最具价值的都市资源,人流量大、核心地段,示范项目,城市层面,区域层面,本项目定位,策略,取势区域、垄断城市市场主语,64,项目基础定位,区位属性,武宣县中央区核心,产品属性,3,万平米大型中高档商业综合体,65,项目整体,功能定位,休闲功能,文化功能,娱乐功能,居住功能,投资功能,服务功能,购物功能,集便捷购物、品位餐饮、时尚休闲、综合娱乐、品质人居于一体的都会广场,项目功能定位,66,项目价值体系,地段：绝对中心,商业配套：地下车库、老城区商业体系,产品：城市综合体,本体：品质建筑价值,环境：人流量最大,配套：学校、银行、市场，完全具备,项目价值描绘,67,项目规模及档次定位,武宣未来,5-10,年内领先的城市生活方式中心一站购物消费中心。,全面满足武宣消费者休闲、时尚、个性、品位的消费需求。,项目功能档次定位,项目经营及档次定位,城市,3-4,线经营百货、餐饮连锁、娱乐等知名、且有优良商业兴趣的商家。,68,XX,武宣号广场,引人联想，汇聚新生力量与事物的潮流之地，工作与事业蒸蒸日上的火红起点，同时也体现项目带动城市升级，催生新的生活和商业体系的强大力量。,项目案名建议,备选案名：武宣城市广场,69,项目形象定位,项目形象：武宣第一盘一站式购物、消费中心,项目的站位,项目的地位,项目的品味,项目的定位,整体形象广告精神：武宣因此生活更美好,70,产品规划建议,整体规划建议,商业规划建议,71,整体规划展示,经济指标：,占地：,5873 .5 ,容积率：,5.5,建筑密度：,56%,限高：,65M,建筑面积可达到,3,万平米，商业裙楼约占,10000,平米左右，裙楼,3-4,层，每层约占,3289 ,，层高约,6,米。,住宅面积：多以公寓和小户型为主，可作为酒店客房和办公用,规划要点：重商轻住宅，将项目的商业性膨胀到最大化。,72,项目产品组合,初步建议,（图）,综超,+,百货,公寓,+,写字楼,酒店,73,百货,超市,地下停车场,休闲、餐饮,商业,业态布局,初步,方案（B1-4F）剖面图,74,项目整体定位方向,武宣,CBD,区域,商业核心,城市综合开发典范,自身条件,本项目有用无可比拟的区,位优势。,虽然,武宣,整体发展落后于,其他区域，但也意味着机会,区域发展,改变并升级,区域,优质商业,物业标准,。,提升城市消费、办公、商,旅档次。,75,整体规划展示,-,商业部分,采用裙楼商业设计，减少商业空间浪费,商业部分基础规划,1,、产品类型：商业裙楼,+,公寓住宅产品,2,、摆放原则： 采用裙楼商业，尽量保持项目商业连贯平整沿街,76,进出入口及车流设计,一个主口，一个次口的原则,进出口设计,1,、整体规划：采取人车分流的方式，规划地下停车场，统一停车，人行主入口选择在商业入口广场，次入口选择在城南路位置。,2,、摆放原则： 车流入口选择在项目较边的位置，人流入口尽量面对十字路口,77,投资收益测算,整体投资收益测算,78,经济技术指标,79,地块开发投入表,80,地块开发投入表,81,82,商业运营收益评估表,住宅均价目前按武宣均价计算，在开发的过程中，均价可能会抬升,商业部分开始不对外销售，而开始进行招商运营，可等到商业市场成熟后最后销售，商业单价也不止,10000,元,/ ,商业租赁收益（静态收益）：,83,！,期待下一步沟通,84,