国际长寿村项目前期策划报告

,Code of this report |,92,Copyright Centaline Group, 2010,单击此处编辑母版标题样式,国际长寿村项目前期策划报告,中原地产,天津中原物业顾问有限公司,TianJin.04.2011,第一部分：项目本体分析,第二部分：项目核心问题,第三部分：项目定位,第四部分：项目项目规划设计建议,目录,第一部分：项目本体分析,项目外部环境分析,项目内部环境分析,项目周边不利条件分析,项目优劣势对比分析,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿湖区位,长寿湖景区位于重庆市长寿区境内的西北角,地处长寿区、垫江县、涪陵市交界处，绝大部分水域位于长寿区境内。景区距离重庆主城区,130,公里，距离长寿区政府所在地凤城镇,28,公里。,长寿城区,长寿湖西岸,28,公里,130,公里,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿湖西岸区位,长寿湖西岸片区南北长约,8,公里，南接狮子滩镇镇区。规划区交通便利，是渝宜高速公路长寿湖出口至镇区必经的第一个滨湖片区。,西岸片区,项目本体分析,项目外部环境分析,历史沿革,长寿湖是西南地区最大的人工湖泊，形成于,1954,年动工兴建的狮子滩水力发电站，该电站,1957,年全部建成发电，为我国,“,一五,”,期间国家,156,个项目中的重点建设项目之一。受到了党的第一代领导人的密切关注。,电站水库坝高,51,米，坝长,1399.5,米，坝顶宽,8,米，设有,3,座副坝。水库总容量,10.27,亿立方米，水面面积,65,平方公里。水库控制流域面积,3020,平方公里，调节库容,7.48,亿立方米。,1958,年，农垦部门进驻库区成立长寿湖渔场，主要从事水产养殖和水果栽培，后长寿湖渔场更名为长寿湖联合企业公司：,1972,年引进夏橙，现在已经发展成为国内重要的夏橙生产基地。,1985,年长寿区正式成立长寿湖镇行政建制，,1992,年元月,3,日重庆市人民政府批准长寿湖风景区为市级风景名胜区。,1997,年更名为重庆市新巴蜀十二景之一,“,长湖浪屿,”,。,项目本体分析,项目外部环境分析,人文资源,东林古刹,高峰日出（,红岩,原创地）,湘子遗石,十里柚乡,狮子山庄,老虎洞,刘家湾梯田,罗山古镇,项目本体分析,项目外部环境分析,西岸片区现状,基础设施,教育：,回龙村和罗山村设有小学,各一所,交通：,目前长寿湖周边已经形成狮子滩至云集、飞龙；至双龙、合兴的道路长寿湖至飞龙乡、龙河至乐温的道路。,有三条公路与高速公路相连。穿越西岸片区的双龙路接长万高速公路全长为,14,公里；另一条经过狮子滩至长寿桃花接渝长高速公路公,28,公里。,长寿湖西岸现有至拱背桥公路，路面宽,7,米，至罗山简易公路,3,公里，土石路面。,旅游服务设施：,长寿湖景区现有宾馆、招待所、旅游社和家庭旅馆等各类接待服务设施约,20,家，其中主要分布在长寿湖镇和沿湖两岸以及湖心主要游览岛屿上。长寿湖西岸目前的旅游设施包括凯源度假村、快乐岛度假村以及少量的农家乐，,设施等级低不高，尚未形成产业规模。,市政设施：,长寿湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富，不存在电力短缺的问题。,长寿湖电站主要供电线路有狮下线,110KV,，狮新线,110KV,，狮云线,110KV,，狮龙线,10KV,。上硐电站有供电线路上龙线,35KV,，上焦线,10KV,等；长寿湖景区供电主要由长寿湖电站所出的,10KV,狮龙线，上硐电厂所出的,35KV,变电站，飞龙,10KV,变电站以及狮电总厂长寿湖大坝区内自备的两个变电站供电。,规划区内水资源丰富，供水便利，,长寿湖镇水厂日产水量,100,吨，长寿湖渔场自备水厂日产水量,2000,吨。三个水厂水源均采自于长寿湖。,目前西岸片区通过从长寿湖取水经简单处理供水。,天然气源,由川东,25,号井出气经双龙穿越西岸片区至,长寿湖东海配气站,，,气源管径,108,毫米。,项目本体分析,项目外部环境分析,西岸片区现状,夏橙,沙田柚,经济发展现状,长寿湖经济结构主要以渔业和特色水果生产为主。西岸片区现以农业和夏橙、沙田柚种植为主要产业。长寿湖西岸海拔,340,米以下土地为国有土地，其余为集体所有土地（已经征用土地除外）。,项目本体分析,项目外部环境分析,西岸片区现状,预计建成后效果,预计建成后效果,预计建成后效果,长寿湖片区目前唯一一座,110,千伏电源点,即将完工,项目本体分析,项目外部环境分析,外部路网,一小时经济圈,目前主城区到长寿交通主要为公路渝宜高速、铁路渝怀铁路。,本案距重庆主城区,83,公里，走渝宜高速,50,分钟车程。,渝怀铁路重庆北至长寿,37,分钟,快艇长寿至朝天门,75,分钟,2013,年通车的渝万城际客运专线将连通火车北站、重庆机场、统景、长寿、长寿湖、万州，设计时速,350,公里,/,小时，届时重庆主城至长寿湖仅需,20,分钟。,长寿湖站,晏家火车站,长寿北站,重庆三环高速,渝万城际高铁,长寿湖旅游专用高速,渝涪高速,渝怀铁路,渝利铁路,至江北机场,60,公里,客运码头,项目本体分析,项目外部环境分析,外部路网,高速公路：,渝长、渝涪、渝宜三条高速公路在长寿交汇，有,5,座互通式立交桥，正在修建的重庆三环路也经过长寿,高速铁路,：,渝怀和渝利铁路在境内设有客、货及编组站。正在建设的京郑渝昆城际高铁（渝万高铁）也经过长寿，预计在2014年建成，,完成后长寿到达重庆仅需,15,分钟。,黄金水道：,长江黄金水道绕城而过，,21,个,3000,吨级船舶常年可通江达海。,空中航道：,长寿,湖距重,庆国际机场仅,50,分钟车程。,合兴至罗山快速旅游通道,长寿湖旅游高速公路（在建中）,长寿湖迎宾大道,西岸沿湖道路,项目周边现有配套贫瘠，仅有集餐饮娱乐与景观为一体的大坝综合风景区，距本案直线距离约,4,公里。,本案,大坝风景区,项目现有配套贫瘠,长寿湖美食天街,长寿湖大坝长廊,长寿湖大坝娱乐设施,长寿湖大坝娱乐设施,项目本体分析,项目外部环境分析,配套设施,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿湖未来规划,按景区划分，规划为,4,大板块：田园风光区、人文景观区、水上动感娱乐景区、生态林地景区。,生态林地景区,田园风光景区,水上动感娱乐景区,人文景观区,水域,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿湖未来规划,按景点及度假区边界划分，规划为,2,大区域：风景名胜区、国际旅游度假区。,长寿湖风景名胜区,长寿湖国际旅游度假区,风景名胜区边界,道路,水面,长寿湖定位：景区作为重庆近郊休闲度假旅游基地，以山、岛、湖风光和长寿文化、乡土风情为主要特色。,山,岛,湖,认知长寿湖风景区,长寿湖风景区包含长寿湖主体，长寿湖主要水源大河支流和小河支流水域，共涉及长寿湖，双龙镇，云集镇等村镇，距离出去主城区,130,公里，据离长寿湖所在地凤城镇,28,公里，景区水面,63,平方公里，蓄水,10,亿立方米，有,“,川东明珠,”,的美誉，湖中大小岛屿,200,多个，山清水秀，鱼鲜果美，是闻名遐迩的休闲度假旅游胜地。,长寿湖风景区总体规划,长寿湖风景区在空间布局上采用,“,一心三组团,”,的布局结构。,“,一心,”,长寿湖主体湖面形成水上娱乐动感景区，是整个风景区的景观核心，是长寿湖风景未来发展建设的重点。,“,三组团,”,指田园风光景区，林地生态景区和狮子滩人文景观区。,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿湖定位,以罗山半岛为中心的,8,平方公里镇区旅游服务基地的拓展用地，交通便利，区位优势明显。,长寿湖西岸片区控制性详细规划,长寿湖西岸片区在南北向德狭长湖岸地带，结合自然地形条件及功能布置的需要，形成一贯穿四个主要功能片区的结构：,一轴,20,米主干道，,四片区,旅游地产开发区，旅游服务核心区，罗山岛片区和北部休闲度假区。,休闲度假区：,以度假村，现代观光农业园，运动休闲功能为主,旅游地产开发区：,及居住，商业，休闲，水上运动中心等于一体的综合开发区,旅游核心服务区：,集旅游商业服务，接待，餐饮，居住等为一体的旅游服务区,罗山岛：,规划养生基地，岛屿公园及水上游艇俱乐部等运动休闲设施,项目本体分析,项目外部环境分析,西岸片区规划,西岸旅游地产开发区,处于初步开发状态，目前仅维丰项目在售；但是地块内建筑形式各异，建筑风格不统一，建筑高度，开发强度参差不齐且偏大，整体凌乱，弱化了长寿湖地势肌理，本案所处,旅游服务核心区,处于预备开发阶段，,休闲度假区,尚未开发。,中飞公司,国际复合公司,民生公司,金同度公司,维丰公司,初步开发,预备开发（本案）,尚未开发,项目本体分析,项目外部环境分析,西岸开发现状,本案,维丰蓝湖熙岸,长寿古镇,项目本体分析,项目外部环境分析,区域市场竞争分析,目前，区域市场内与本案具有较为直接竞争关系的项目仅维丰蓝湖熙岸与长寿古镇。,维丰蓝湖熙岸位于长寿湖镇沿湖路,5,号，地处长寿湖西畔，占地,327,亩，为中式建筑风格的花园洋房和别墅。容积率,0.59,，绝大部分可户型以临窗观湖。花园洋房以,20-50,平米的小户型为主，总价较低，度假、投资两相宜。,占地面积,:218000,平方米 建筑面积,:130000,平方米,一期开盘时间：,2009-12-12,一期交房时间：,2010-10-20,花园洋房,4,层，别墅,3,层,停车位,:500,总户数,2255,户,结构,:,框架 外墙,:,文化石、有机玻璃贴面、木制架构及外墙涂料 电梯,:,无 卫生间,:,下沉式 供电,:,有 供水,:,有 供气,:,有,项目本体分析,项目外部环境分析,维丰蓝湖熙岸,二期预计,2011,年,5,月推出,20-80,平米度假休闲公寓洋房，推出,200-250,套，约,1,万方,.,预计价格,4300,元,/,。,一期为,20-80,平米湖居度假洋房，约,5.2,万方，共约,1050,套，收官价格,4100,元,/,，目前已售罄。,销售情况,C3,平层户型图,C2,平层户型图,C1,平层户型图,项目本体分析,项目外部环境分析,维丰蓝湖熙岸,长寿古镇位于长寿区桃花新城长洪路后段（菩提山下），占地,2000,亩，其中文化旅游核心区占地,800,亩，建筑容积率小于,0.7,。配套住宅区有,1200,亩（小高层、高层、独栋别墅、联排别墅、花园洋房），建筑容积率,1.15,。项目总建筑面积为,136,万平方米，总投资,43,亿元。,占地面积,:800000,平方米（住宅部分）,建筑面积,:920000,平方米 物业类型：小高层、高层、联排、独栋、花园洋房,一期开盘时间：,2011-11-16,总层数：,4,可出租层数：,3,标准层高：,3.3,米,净高：,3.2,花园洋房,4,层，别墅,3,层,停车位,:2800,住宅部分预计,2011,年年底动工，,2012,年下半年开售,项目定位为以旅游为主，地产为辅的文化旅游地产项目。,项目本体分析,项目外部环境分析,维丰蓝湖熙岸,项目本体分析,项目外部环境分析,长寿古镇,销售情况,一期为商铺,10,万方含,2.8,万方酒店,5,星级，酒店目前正在引进中。,一期商铺面积在,247-2000,之间，共,313,套，,A,区,167,套，,B,区,146,套，目前已售出,200,多套，销售均价达到,8000,元,/,。,B,区另有,25-55,公寓,160,余套，总体量约,6400,，皆为精装修，销售价格为,6100-6500,元,/,，本次房交会首次推出。,A2,A3,A1,A4,A5,商,A2,A6,C,B2,B1,B3,B4,B5,B7,B7,B6,项目由若干地块相互紧密组成，呈现东低西高地形，东部沿湖区域较为平坦，西部山地高差较大。内部存在变电站和高压走廊，其中,A2,和,B2,规划为项目一期用地。,C,变电站,A2,西部高差大,高压线,B2,东部平缓,项目本体分析,项目内部环境分析,地块现状,项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。,本案位于长寿湖风景区西岸核心区域，占地,2500,亩,本案若干组团地块组成，综合容积率,1,，可建体量,140,万方；,1700,亩的罗山半岛规划修建,27,洞高尔夫球场；,规划酒店和国际会议中心占地为,300,亩；,项目地块内部自然绿化丰富，多以绿地植被和小型树木为主；,项目地块为毛地；内部建筑物极少，仅少量农房；,项目拥有,2,个共,285,亩内湖和,100,亩湖岸绿化用地，环境俱佳；,高尔夫体育公园,2,大内湖,国际长寿村,酒店和国际会议中心,罗山半岛,内湖,项目本体分析,项目内部环境分析,地块规划,项目位于长寿湖风景区西岸片区核心区域，拥山环湖，景观资源禀赋，由高尔夫体育公园和游艇码头、酒店和国际会议中心、国际长寿村共同组成。,项目地块位于长寿湖风景区西岸核心区域，占地,2500,亩,项目由若干组团地块组成，综合容积率,1,，可建体量,140,万方；,1700,亩的罗山半岛规划修建,27,洞高尔夫球场；,规划酒店和国际会议中心占地为,300,亩；,项目地块内部自然绿化丰富，多以绿地植被和小型树木为主；,项目地块为毛地；内部建筑物极少，仅少量农房；,项目拥有,2,个共,285,亩内湖和,100,亩湖岸绿化用地，环境俱佳；,高尔夫体育公园,2,大内湖,国际长寿村,酒店和国际会议中心,罗山半岛,内湖,项目本体分析,项目内部环境分析,地块规划,项目本体分析,项目内部环境分析,地块功能划分,用地依照功能分为：五星级酒店区、国际会议中心区、特色餐饮区、国际风情小镇商业区、服务式公寓住宅区和老年绿色生态住宅区,6,大部分。,至高峰岛,至双龙镇,至长寿湖镇区,规划主干道（,20M,）,规划次干道（,12-16M,）,规划支路（,9M,）,滨湖路（,6M,）,长寿湖西岸片区路网四通八达，与外部连接性好；,项目内部交通便利，与主干道相连接，多条次干道和支路贯穿项目内部；,罗山半岛规划交通道路众多，满足了高尔夫球场建设需求；,内部规划滨湖大道，道路与景观相互融合。,项目本体分析,项目内部环境分析,内部路网,长寿区主城内相当规模的化工园区，分布在城区周边，污染严重，其中污染较重的有四川维尼纶厂、重钢集团、长寿化工厂，大区域居住等级低。,本案,重钢集团,四川维尼纶厂,长寿化工厂,长寿化工园区,项目本体分析,项目周边不利条件分析,优势：,长寿区旅游区位 、经济区位 、交通区位 优越性；,长寿湖休闲度假区定位，提供交通，政策等硬支持；,长寿湖旅游资源禀赋，提供软支持；,西岸成为重庆旅游地产新热点区域，香江国际、碧桂园等知名企业相继进入；,本案高尔夫球场，星级酒店，特色商业街提供高端配套支撑。,劣势：,一,.,长寿区化工工业园区众多，已经形成不适合居住的先入印象；,二,.,西岸旅游地产开发区整体规划凌乱。并处于初级开发阶段，配套匮乏,三,.,长寿湖旅游知名度目前较低，影响力和竞争力较小；,四,.,长寿湖水资源为保护性资源，开发受到一定限制；,五,.,项目内部存在高压走廊和变电站。,项目本体分析,项目优劣势对比分析,第二部分：项目定位核心问题,项目核心问题,定位项目难点,定位思路,定位方法,解决思路,大环境的不利影响,重庆人对长寿的认识从川维化工厂开始，历史原因造成了大环境的影响不利，但近年来对长寿湖整治等一系列举措大大改善了传统的认知。,生活配套缺少的不利影响,长寿湖片区配套集中在大坝区域，以中低端餐饮休闲等为主的配套设施，但缺乏主题及品质，在重庆范围内缺乏吸引力。项目所在西岸片区目前无任何生活及旅游配套设施。,缺乏开发企业共同助推的不利影响,西岸目前仅维丰蓝湖熙岸一个项目开发，缺乏共同开发炒作的影响力。,项目定位核心问题,项目核心问题,项目现状,一、,如何选择合适的定位发展模式，对土地资源进行优化配置,项目定位核心问题,定位项目难点,二、如何选择开发模式来运作，何种引擎产品来启动项目,三、如何突破传统的物业形态和功能组织，结合客户需求创新产品,四、如何在强势树立形象、强力推售项目，实现项目品牌塑造,六、如何解决项目内部配套，而且要做出特色,五、如何通过整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式,特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大,以邻近湖滨为最大卖点，来迎合消费者亲近大自然的需求，因此湖景等自然资源的优劣对项目成功起决定性因素。,特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系,湖滨类资源一般都位于城郊或郊区，离主城区大致,1,个小时左右车程。随着区域的开发和人流的导入，项目周边交通体系肯定发达，尤其是为方便自驾出游而建设的公路。,特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大,滨湖类度假地产与常规住宅地产不同，配套设施与外部环境才是这类项目的重点，因此房地产项目在开发中占地不会倾向绝对大比重。,特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高,滨湖类度假项目开发周期长，一般分为导入期、发展期、成熟期三个阶段，历时可能长达,10,年之久。而由于此类度假项目具有季节性，所以后期物业管理则成为一个难点，如餐饮、清洁等不同于普通住宅小区。,特征五：滨湖资源的,“,可再生性,”,，使得项目易被嫁接和复制,这里的,“,可再生,”,不是自然现象，而是人工行为，即对水库的挖掘开发，这样一来，湖泊资源就变得,“,无穷无尽,”,了。雷同的滨湖资源和周边环境，为下一次同类型滨湖项目的开发提供了良好的嫁接条件和模仿素材，可复制性强。,滨湖类旅游地产特征：,项目定位核心问题,解决问题,定位思路,定位方法,主题创新,功能创新,滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次,陈列式观光地产、提高层次,娱乐式体验地产、发展层次,休闲式度假地产。,形态创新,产品形态的创新，顾名思义，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。,1,2,3,任何一个项目在前期策划时都有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，就像写作不能离题一样，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼,项目定位核心问题,解决问题,定位方法,1.,2.,3.,赋予项目文化底蕴，紧靠,“,长寿,”,话题，,打造与主题相关的配套设施。,主题创新,精确处理,高尔夫，酒店，商务，住宅,之间相互关系，并能够贴近养生。,功能创新,符合项目特色，,提升产品形态,，并且能强势打开市场的创新产品。,形态创新,项目定位核心问题,解决问题,解决思路,参考案例,主题定位,形象定位,客群定位,产品组合,第三部分：项目定位,项目定位,参考案例,东和福湾,东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻,世界顶级酒店集群和,301,医院,进驻的珍珠海岸，拥有中国唯一的国家海岸,:,海棠湾，,项目占地,1000,多亩，容积率,0.5,，拥有,3,公里绵长海岸线，,集纳,68-137MINI,泳池别墅、,43-65,海景洋房、,48-130,一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体。,东和福湾在三亚未来的核心海域上打造极具,西班牙异域风情,的世界湾区。,项目定位,参考案例,东和福湾,MINI,别墅为平层，主力面积区间,68-137,平米。,配有独立游泳池,卧室设计大面积落地窗,面积约,120,平米,面积约,137,平米,面积约,68-75,平米,赠送面积,别墅产品,项目定位,参考案例,东和福湾,4F,、,5F,海景洋房 主力面积区间,43-65,平米,精装修标准 整体采用向心型设计,5.8,米挑高的入户大堂,主力户型,1,项目定位,参考案例,东和福湾,主力户型,2,项目定位,参考案例,东和福湾,海景公寓,6-10,层 主力面积区间,48-142,平米,精装修标准 整体采用向心型设计,拥有大面积观海阳台,约,68,平米,赠送面积,公寓产品,项目定位,参考案例,雅居乐清水湾,雅居乐清水湾项目总用地面积约,1.5,万亩，总投资额约,200,亿元，开发年限约,10,年，计划建成国际一流的旅游度假区和最佳人居环境的滨海新城区，,项目主要建设五星级酒店、温泉度假酒店、生态园、公寓、别墅等 。,雅居乐,200,亿投资旅游地产清水湾项目,3,个,18,洞国际高尔夫球场, 世界著名的酒店管理集团 汇集高尚生活精粹，丰盛人生的尊享国度,主题商业街、购物名店等一流配套,世外桃源般的黎苗族风情村。海底潜水，或海上运动,贵族游艇会是大人物的大号玩具俱乐部温泉入户,6,个五星级酒店,项目总体规划为分海景大宅、高尔夫、,6,个五星级海景酒店、风情商业街、海洋展览馆及游艇会。,项目定位,参考案例,雅居乐清水湾,项目定位,参考案例,雅居乐清水湾,住宅项目分为,4,个组团开发，金色果岭（别墅组团）、蔚蓝海岸（洋房组团）、瀚海银滩（洋房和别墅及公寓组团）、星海传说（洋房和别墅组团）,金色果岭属于别墅组团,面积,180-567平方,平方，总用地面约,20,万，总建面约,9,万方，绿化率,46.5%,。,蔚蓝海岸属于洋房组团,面积在,68,176,，总占地面积约,17,万方，总建面,14,万方。,瀚海银滩属于洋房和别墅组团，,洋房：,77,335,，别墅,297,1415,，公寓面积,77-175,，占据清水湾一线海景，视野最开阔。,星海传说属于别墅和洋房组团,，别墅：,105-252,，洋房：,56-132,，组团紧邻清水湾大道，步行海滩只需,5,分钟,项目定位,参考案例,亚龙湾高尔夫别墅,亚龙湾高尔夫别墅位处海南三亚亚龙湾，坐拥,36,洞高尔夫球场，占地约,100000,平米,共规划,108,套宽院别墅，,110,套客房,。位于亚龙湾高尔夫球会内的优越地理位置，使得项目独享亚龙湾得天独厚的自然美景和,36,洞国际高尔夫环抱的优雅环境，户户邻水的独特建筑规划；浓郁东南亚现代风格的园林设计；超五星级酒店私人定制式服务。,安防系统：高级智能防盗安全门，周界报警系统，公共区域设置安全监控系统，每户设紧急报警按钮。空调系统：采用国际名牌,VRV,中央空调系统。消防系统：室外消火栓。给排水系统：市政供水。热水系统：独立太阳能热水器，提供,24,小时生活热水。电源系统：双电源系统，每户配有独立配电箱，独立计量。通讯系统：每户配有电话专线。网络系统：宽带入户，每个房间均设有接入点。电视系统：卫星电视及城市有线电视系统。背景音乐广播系统：每户设置背景音乐扬声器。,项目定位,参考案例,亚龙湾高尔夫别墅,项目总体规划为高尔夫、院落别墅、五星级酒店。,五星级酒店配套设施：,酒店客房、,spa,馆、健身中心、美容沙龙、红酒吧、商务中心、精品商店、公共泳池、儿童活动设施、餐饮娱乐中心（中、西、日韩餐厅）,项目定位,参考案例,亚龙湾高尔夫别墅,住宅规划,108,套宽院别墅，,110,套客房。位于亚龙湾高尔夫球会内。,宽院别墅,:,户型面积从,105-311,，总价,450,万至,2000,万,/,栋，五星级酒店精装修配置,酒店客房,:,项目采用产权酒店模式，由香港中旅集团旗下酒店管理公司提供五星级酒店管理。,业主购买后可委托酒店公司经营，每年在淡季和旺季均可轻松享受度假生活及资产升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物业服务。,项目以五星级标准精装修，并配置全套酒店用品家私及室内装饰日用品，购买后可轻松入住。,项目定位,参考案例,半山半岛,海南岛销售额最大的房地产项目,半山半岛占地面积,2066,多亩，建筑面积,100,多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。,整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等。, 半岛会, 疗养中心, 半岛美术馆, 现代滨海艺术馆,高尔夫俱乐部,潜水俱乐部,国际级帆船港,超星级酒店群,项目定位,参考案例,半山半岛,三亚市政府力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店,悦榕山庄酒店，世界酒店业,NO1,洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场,鹿回头高尔夫球场。,项目定位,参考案例,半山半岛,住宅项目已开发东海湾区（别墅和高层组团）、双海湾区（高层和）、鹿回头湾区（高层和别墅组团） 、中海景观大道（高层组团），目前在售蓝色果岭（别墅组团,),鹿回头湾高层别墅组团：,组团由景观高层和别墅组成，高层面积约,150-270,，别墅,310-380,。,东海湾高层别墅组团：,住宅用地面积约,208.2,亩，均为,31,层百米高层，,6,栋公寓共计,1302,套，户型有两房、三房、四房及复式，套内面积从,90-250,。,中海景观大道高层组团：,组团由,8,栋海景高层组成，户型有两房、三房、四房及复式，主力户型套内,120-320,。,双海湾别墅和高层组团：,组团由高层和别墅组团，高层面积约,120-250,，别墅面积,280-330,。,项目定位,参考案例,中信太湖城,中信太湖城项目位于苏州太湖国家旅游度假区，以太湖文化论坛为中心的,3,公里核心区域内。项目总投资,36,亿元，建筑面积,76,万方，其中商业相关面积,30,万方。整体开发类型,包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区,等。,五星级酒店,太湖行政中心,10,万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国际文化会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、,1.2,公里商业水街、,1600,米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部 、华丽太上湖、太湖黄金水岸,项目定位,参考案例,中信太湖城,中信太湖城内部配套拥有,华东最大的国际会议中心,中国太湖文化论坛，它也被官方认定为,2010,年上海世博会的一个分会场,，超过,13,万方土地面积的超大型商业中心，以及伸往度假区中心区的,1.2,公里商业水街，主要作为咖啡、餐厅、酒吧一条街，将会打造成为苏州西南方向极其著名的一条风情商业街。,太湖文化论坛,享有太湖城完善配套设施，拥有五星级酒店,太湖行政中心,10,万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国际文化 会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、,1.2,公里商业水街、,1600,米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部 、华丽太上湖、太湖黄金水岸等。,发现,长寿湖,项目定性分析：,（一）项目距离：,本案位于长寿湖风景区西岸 ，离重庆主城区约,1,小时车程，一定程度上决定了项目具有一定,“,旅游地产,”,的性质，,是具备打造休闲度假的第二、第三居所。,（二）项目规模：,万亩大盘，首期达到,2500,亩，达到,造城规模。,（三）项目内部资源：,地块内有山有水，水域辽阔，自然资源禀赋， 具备打造高端度假地产项目的,先决条件,。,（四） 项目配套：,初步规划的,27,洞高尔夫球场，星级酒店，高端会议中心，游艇会等高端配套为项目注入,品质特征,。,（五）长寿文化,：长寿与长寿湖地名与养生之间的,连带效应,。,项目定位,主题定位,项目定位,主题定位,世界,5,大长寿地,中国广西巴马,中国新疆和田,外高加索地区,巴基斯坦罕萨,厄瓜多尔比尔卡班巴,长寿文化始源于养生文化,远在,2300,年前的战国中后期，长寿县是中国重要的长寿文化中心，中国长寿文化鼻祖、中国最早的女实业家巴寡妇清，曾炼长寿之花丹砂于此，受到千古一帝秦始皇的推崇。大夏国天统元年，将乐温县改为长寿县。还有文星拜寿、宰相题诗,“,花眼偶闻,”,的美妙传说。,炼丹场景图,司马迁,史记,货殖列传,：,“,巴寡妇清,秦始皇以为贞妇而客之，为筑女怀清台。,”,项目定位,主题定位,以养生为表现形式的长寿文化,张国宇,现年,110,岁,雷道平,现年,112,岁,清朝，长寿县百岁老人占全县总人口万分之二，高出世界同期水平,53,倍。,2010,年，长寿区,90-99,岁,106,人，,100,岁以上,22,人，其中,110,岁以上,2,人。,长寿秘诀：,宋朝著名诗人陆游为长寿县,130,岁犹存的老人乔定写诗,“,万缘随梦断，百念形与枯,”,。,明朝宰相戴渠亨说长寿老人,“,勤劳耕作，心胸开阔，不尝烟酒，常饮何石井水也,”,；,“,长寿山景好，何石井水妙，长寿自有道,”,。,项目定位,主题定位,长寿湖西岸,养生疗养院,低密度住宅,五星级度假酒店,高尔夫主题公园,企业家会所,老年大学,长寿游艇会,高端配套,项目定位,主题定位,地形地貌,区位交通,项目规模,文化内涵,高端配套,资源禀赋,市场领导者,长寿湖,项目定位,主题定位,国际顶级休闲养生之城,长寿村的未来,养生文化、湖居文化、生态文化、退休社区养生、中西合并：,发扬中国文化内涵，以生态筑城为核心理念，打造以生态度假、高端配套、文化艺术、和休闲娱乐为一体的，领袖中国、辐射全球的,国际顶级休闲养生之城,我们的发展理念：,项目定位,形象定位,具有浓厚中式的养生文化,高尔夫,PK,养生文化,具有异域风情的高尔夫运动,矛盾！,如何结合？,不同的主题营造不同的文化氛围,国际高尔夫养生度假区,拥有国际标准级的,27,洞高尔夫场,异域风情养生会馆,特色风情商业街,国际,5,星级养生主题酒店,生态商务会议中心,国际养生度假酒店式公寓,国际休闲度假养生住区,西南首家国际中式养生长寿村,首家国学戏剧饮食秀场,梨园曲艺会馆,禅学文化道场,中国茶棋琴画文化会馆,中式养生长寿住区,项目定位,客群定位,项目客群属性分类,按产品品类分,按客群属性分类,三世同堂,私企业主,名门世家,有自己的企业,追求生态健康生活的家庭,文化内涵气质不凡的中年,项目定位,客群定位,客群属性,经济基础：实力强；收入高且稳定，且处于事业高峰期；,生活现状：有一套或多套物业，追求健康的休闲方式；,家庭结构：成熟、稳定，三世同堂，或者两代一家；,生命周期阶段：已婚状态、有小孩且年龄在,5,岁以上,;,企业发展初具规模；,事业观：在事业上有一定的成就感，并有着强烈的追求感。,生存状态：,生活价值观：,追求生态理念，热衷休闲度假，不管是生活还是工作，总在寻求一个舒适的环境；,注重生活品质，以享受型为主，对居住的环境和物业的品牌要求高；,喜欢享受生活、休闲、娱乐空间，缓解、释放精神压力。,项目定位,客群定位,客群心理诉求,Action,活动,Interest,兴趣,Opinion,观点,家庭、朋友周末的私人聚会， 举办,PATRY,，放松心情；,亲近自然、享受自然、占有自然，独享宁静的私人会所；,事业成功，社会地位较高，执行能力强，占有欲强；,商务会谈、办公洽谈与休息结合，过程轻松，彰显身份。,追求品质、细节，穿戴十分讲究，生活稳定富足；,喜欢安宁，亲近自然，享受惬意的生活环境；,生活规律性强，注重自身内、外在素养；,高品味，喜欢收藏、爱好奢侈品；,喜欢高尚娱乐、出入高端运动会所等。,喜欢宽敞、舒适、奢侈的住宅产品，注重楼盘品牌；,喜欢拥有自己的一片私密空间；,对于产品细节、居所配置等更为挑剔；,对于城市未来规划及价格、性价比等因素较为弱化。,他们属于中年一代，大部分出生在,60,、,70,后，是家庭的顶梁柱，在事业上有一定的成就感，是家庭的主要依靠，内涵丰富，有一定文化层次，生存品质要求高,他们正处于事业的高峰期，有自己的企业，有广泛的人际关系，对事业的发展永无止尽，企业交流事件频繁，也是必须，广结交名流政客,内涵文化型中年,实力企业、资本领袖,客户心里描摹：,品质生活*进取拼搏*高尚享受*,项目定位,客群定位,内涵中年,&,企业领袖的价值观*,价值关键词：家庭温馨*和睦,价值关键词：生态*健康*释放,项目一期紧邻高尔夫球场，欧式风情浓郁。因此建筑风格建议采用,欧式风格。,项目定位,产品组合,高尔夫球场,+,商务会议中心,+,养生主题酒店,+,异域风情养生会馆,+,养生度假酒店式公寓,+,休闲度假养生住区,项目二期紧邻打造为国际养生长寿村，养生文化凸显浓厚中式文化。因此建筑风格建议采用,现代中式风格，,与项目一期形成区隔。,项目定位,产品组合,国学戏剧饮食秀场,+,梨园曲艺会馆,+,禅学文化道场,+,中国茶棋琴画文化会馆,+,中式养生长寿住区,第四部分：项目规划设计建议,整体规划建议,A,区规划建议,B,区规划建议,项目,项目产品定位,整体规划建议,B,A,C,D,整体建议：,A,区,国际高尔夫养生度假区,，,B,区,西南首家国际中式养生长寿村,C,区,中国养生文化基地,D,区,27,洞国际标准高尔夫球场,项目产品定位,A,区规划建议,A,区定位,国际高尔夫养生度假区,高尔夫、酒店、特色商业街,国际标准级的,27,洞高尔夫场,国际,5,星级养生主题酒店,养生会馆,商务会议中心,酒店式公寓,休闲养生住区,项目产品定位,A,区规划建议,国际商务会议中心,规划少量,3001000,平方米独栋建筑群落。打造具有商务会晤主题的商务会馆。并由酒店统一管理与服务,项目产品定位, A,区规划建议,A,区商业街规划建议,打造英伦主调的泰晤士风情街，衔接,A,区住宅和高尔夫及酒店之间风格。引进特色养生及餐饮等店铺。,风情商业街,国际,5,星级养生主题酒店,打造,5,星级养生主题酒店，吸引养生客群，与国际标准级高尔夫球场结合，提升品质资源优势。,项目产品定位, A,区规划建议, A,区商业街规划建议,国际养生度假酒店式公寓,规划酒店式公寓，以养生度假为主题，和养生酒店相辅相成,项目产品定位, A,区规划建议, A,区商业街规划建议,项目产品定位, A,区规划建议, A,区商业街规划建议,国际休闲度假养生住区,建议建筑风格为欧式托斯卡纳或者，美式简约风格,项目产品定位, A,区规划建议,户型参考,户型建议,隆鑫花漾的山谷,1,室,1,厅,1,卫,74,赠送花园全面积,116,超大庭院赠送,公共绿地私享化,仙山流云,1,室,1,厅,1,卫,49.01,赠送庭院全面积,20-25,赠送可变空间半面积,6.75,赠送可变空间半面积,6.1,赠送可变空间半面积,1.89,赠送可变空间全面积,3.15,户户独立入户,多幻赠送空间,项目产品定位, A,区规划建议,户型参考,户型建议,MINI,别墅为平层，主力面积区间,68-137,平米。,配有独立游泳池,卧室设计大面积落地窗,面积约,120,平米,面积约,137,平米,面积约,68-75,平米,项目产品定位, A,区规划建议,户型参考,4F,、,5F,海景洋房 主力面积区间,43-65,平米,精装修标准 整体采用向心型设计,5.8,米挑高的入户大堂,项目产品定位, A,区规划建议,户型参考,福湾主力户型,2,海景公寓,6-10,层，主力面积区间,48-142,平米,精装修标准,整体采用向心型设计,拥有大面积观海阳台,约,68,平米,项目产品定位, A,区规划建议, A,区商业街规划建议,户型建议,1.,洋房产品尽量,“,别墅化,”,，寻求擦边球机会；,2.,发挥坡地优势，靠向户户独立入户产品；,3.,底层户型，在合理情况下增大花园面积；,4.,公共绿地尽量划入私人空间，增加产品优势，同时在花园边缘栽种中高灌木，保证其私密性；,5.,景观朝向面户型采用大面积景观露台与阳台；,6.,端户户型采用多阳台方式，形成,270,度景观与采光；,7.,创造内部,“,灰空间,”,形成赠送空间。,项目产品定位, B,区规划建议, B,区定位,浸润华夏神韵的休闲养生宅群,畅享川渝风情的人文度假胜地,国学精粹为魂 川渝文化为神 华夏大宅人贵 四季美景人醉,西南首家国际中式养生长寿村,避世养生 人文度假 养生住宅区,首家国学戏剧饮食秀场,梨园曲艺会馆,禅学文化道场,中国茶棋琴画文化会馆,中式养生长寿住区,项目产品定位, B,区规划建议, B,区商业街规划建议,建设方式：,结合重庆本地饮食文化及川渝之大成，将本地餐饮名家与项目现代中式形象相结合，,打造成为具有,“,川渝文化气质的饮食名片,”,。,将中式建筑装修风格与川剧艺术演出及汉唐乐府演出相结合，,打造具备川渝文化底蕴的餐饮街。,首家国学戏剧饮食秀场,项目产品定位,B,区规划建议,结合巴渝及项目区域浓厚的中国传统文化底蕴，利用西区入口节点衍生部分，规划项目,“,曲艺主题,”,公建，营造项目文化内涵。,川剧是中国戏曲宝库中的一颗光彩照人的明珠。它历史悠久，保存了不少优秀的传统剧目，和丰富的乐曲与精湛的表演艺术。它是四川、云南、贵州等西南几省人民所喜见乐闻的民族民间 川剧表演,艺术。在戏曲声腔上，川剧是由高腔、昆腔、胡琴腔、弱腔等四大声腔加一种本省民间灯戏组成的。这五个种类除灯戏外，都是从明朝末年到清朝中叶，先后由外省的戏班传入四川。,梨园曲艺会馆,禅学文化道场,中国茶棋琴画文化会馆,方式一：,可与重庆川剧团找寻合作模式，设立川剧艺术团于此，融入表演艺术，将川剧文化与茶楼融合表现,。,方式二：,借鉴台湾陈美娥,“,汉唐乐府,”,，创办将南音与梨园戏曲舞步动作相结合的汉唐舞曲艺术培训中心，刻画项目在重庆的艺术代表性作用。,项目产品定位,B,区规划建议,建设方式：打造西南首家,“,国学艺术戏曲会馆,”,私人浴池,户外泳池,观景客厅,阳光卫浴,衣帽间,湖景主卧,私家庭院,空间设计要点：注重居家养生环境与自然空间的融合,中式养生长寿住区,项目产品定位,B,区规划建议,