土地储备管理工作操作模式

,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,土地储备管理工作操作模式,主要内容,土地储备机构目的和职责,1,土地储备相关概念解释,2,土地储备机构工作规范,3,土地储备机构工作要点,4,主要内容,土地储备机构部门职责,5,土地储备工作机制,6,土地储备工作流程,7,土地储备风险规避,8,1.,土地储备机构目的和职责,1.1,土地收购储备的重要性和必要性,1.2,土地储备,制度,的目的,1.3,土地储备机构的职责,5,垄断城市存量,土地供应,土地市场,规范化,盘活存量土地,产业结构升级,改善投资,环境,1.1,土地收购储备的重要性和必要性,生地,熟地,6,城市土地管理,土地一级市场规范化,公开、公平,公正,房地产市场,调控,1.2,土地储备,制度,的目的,限地令,地价王,1.3,土地储备机构的职责,收购、储备,收回、收购、置换和征收,土地储备库,服务于政府非盈利,土地市场管理,出让：招拍挂,融资,2,土地储备相关基本概念,市场交易级别,划拨改制,土地储备,土地储备范围,国有土地使用形式,市场交易形式,出让范围及年限,征收补偿费用,2.1,土地储备的内涵,政府授权,土地利用规划,城市规划等,收购征收,置换回收,前期开发,拆迁、征地,年度计划,城市规划,土地出让,招拍挂,简而言之：,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为,2.1,土地储备的内涵,有偿使用,招拍挂,一级市场出让,入股、授权经营,划拨改制,出让形式,范围,市场级别,有偿,使用,各类经营性用地,二级市场转让,出让、出租,未有偿使用不可出让,其他相关概念,补偿费用,3,土地储备机构的工作,规范,土地储备管理办法,国务院关于促进节约集约用地的通知,中心日常管理制度,土地储备资金管理暂行办法,地方,土地储备办法,国家,地方,4,土地储备机构的工作重点,4.1,理论研究,专项课题,4.2,市场调研,分析土地市场,4.3,土地储备品牌,更有助于城市土地经营,4.4,廉政建设,5,土地储备机构的部门及职责,5.1,土地储备机构一般设置专门负责储备、交易、开发和财务等方面的部门,土地储备机构,综,合,处,储,备,管,理,财,务,管,理,后,勤,保,障,人,力,资,源,信,息,化,建,设,储,备,管,理,开,发,管,理,项目开发,市,场,交,易,地,产,处,财,务,管,理,政,策,分,析,资金运作,5.2,部门职责,（,1,）财务管理部,财务管理部为财务管理及资金运作部门。,（,2,）储备管理部,储备管理部为土地储备综合管理部门,5.2,部门职责,（,3,）开发管理部,开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。,（,4,）市场交易部,市场交易部为全市土地入市交易管理部门,5.2,部门职责,（,5,）项目开发部,项目开发部为具体承担储备开发项目的运作部门。,（,6,）综合办公室,综合办公室为行政综合部门。,6,土地储备机构的工作机制,置换,征收,收回,收购,资金,运作,储备,内部,运行,出让,土地储备中心部门职责及工作机制,土地储备中心部门职责及工作机制,土地储备中心部门职责及工作机制,7,土地储备工作程序及流程,1,、,单位因拆迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因，拟将原用地性质调整为商业、住宅等的土地，由用地单位向土地储备机构提出土地收购或预购申报意见，并告知规划部门。,2,、,实施城镇建设规划和土地整治项目政府指令收购的土地，由市规划、建设、农业等部门向土地储备机构提出收购或预购意见,7,土地储备工作程序及流程,3,、,土地储备机构根据汇总的土地储备申报情况和土地市场供求状况，以及区域产业结构调整和城市建设的需要，制定阶段性的土地储备计划,4,、,土地收购储备过程中，建设局负责拆迁审批工作,7.1.1,土地收购的一般程序,（,1,）申请收购,（,2,）权属核查,（,3,）征询意见,（,4,）费用测算,（,5,）方案报批,（,6,）签订合同,（,7,）收购补偿,（,8,）权属变更,（,9,）交付土地,7.1.2,征地提交的文件,（,1,）征地拆迁成本核算报告,（,2,）附件,7.1.3,土地收购需原土地使用者提供的资料,土地使用证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）；,房屋所有权证原件及复印件（复印件要加盖公章，原件验后返还）,;,填写收购申请表；,1,：,500,或,1,：,1000,地形图（定线、做权属）二张；,集体土地提供勘测定界图一张；,近期的地籍工作联系单（应注明有无抵押、查封等情况，如果无上述情况请注明,“,无,”,）,等等,7.1.4,需要进行储备的土地类型,（,1,）因单位搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的土地；,（,2,）为政府带征的土地；,（,3,）依法没收的土地；,（,4,）依法收回的抛荒、闲置以及其他无力继续开发的土地；,（,5,）因实施城市规划和土地整理，市政府依法收购的土地；,（,6,）使用期限届满的土地；,（,7,）土地使用权人申请收购的土地；,7.2,土地拍卖、挂牌竞价工作流程,（,1,）根据列入年度供地计划的地块，向规划局委托申请规划选址、指标设计工作；,（,2,）规划局出具建设项目选址意见书、规划控制指标、红线图；,（,3,）地籍调查、宗地测绘；,（,4,）委托具有资质的评估机构进行地价评估；,（,5,）根据评估价确定土地出让起报价；,（,6,）制订土地拍卖、挂牌竞价出让方案上报市政府审批；,7.2,土地拍卖、挂牌竞价工作流程,（,7,）在媒体上发布土地拍卖、挂牌竞价出让公告；,（,8,）制作土地拍卖、挂牌竞价文件；,（,9,）组织地块现场踏勘；,（,10,）办理报名登记申请，审核竞买资格；,（,11,）组织土地拍卖、挂牌竞价会并现场公证；,（,12,）签订拍卖、挂牌成交确认书；,（,13,）,15,日内凭成交确认书签订正式土地出让合同。,7.3,储备资金运作,储备土地资金运作实行收支两条线，并接受财政、审计部门的监督。土地储备资本金来源：,（,1,）财政拨款；,（,2,）储备土地增值部分资金；,（,3,）土地使用权出让金垫支；,（,4,）储备土地的经营收入。,7.3,储备资金运作,土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用：,（,1,）土地使用权收购补偿费用；,（,2,）地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用；,（,3,）储备土地的前期开发费用；,（,4,）储备土地的管理、招商等其他费用。,8.1,城市土地储备风险类型,政策性风险,规划风险,效益风险,社会风险,可持续发展风险,资金风险,政府信用风险,法律风险,8.1.1,政策性风险,国家政策,如：限地令、审批权限回收,房地产建设规模和土地拍卖进程,影响贷款的按期收回,8.1.2,规划风险,土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。,8.1.3,效益风险,兼顾环境治理、提升投资环境、解决群众困难、促进地方发展等多方利益,必须重视其经济效益与社会效益的平衡与协调，如果各种效益间的平衡与协调被打破，就意味着产生了土地储备效益风险。,8.1.4,社会风险,开发商囤积土地的行为限制作用,农民安置补偿、地价上升引起的房价上升等问题,政府管理职能的“越位”风险,较低成本获得大量土地的高新技术工业园区、大学城内的企业来说，两者不具备平等的竞争条件,公平,8.1.5,可持续发展风险,如果不对土地储备数量与规模做合理预测与管理，城市规模将无序扩大，导致城市建设规模失控风险,征收了近期土地使用费，而且把土地未来收益也收入囊中,，,储备出让的规模失衡，则会使政府丧失对城市土地资产的使用权与收益权,8.1.6,资金风险,大部分资金都来源于商业银行贷款，造成借贷资金比例太大，增加了实现经济目标的不确定性及风险水平,政府部门资金风险,土地储备机构资金风险,银行资金操作风险,8.1.7,政府信用风险,政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况,;,对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现,8.1.8,法律风险,当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.1,土地储备资金筹集的措施建议,8.2.2,土地储备效益保障的措施建议,8.2.3,土地储备组织职能的措施建议,8.2.4,土地储备管理监督的措施建议,8.2.5,土地储备指导思想的建议,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.1,土地储备资金筹集的措施建议,提高土地储备机构的自有资金,大力推行土地证券化,建立土地基金,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.2,土地储备效益保障的措施建议,要改革土地收益评估体制，做好收支平衡分析,要提高资金运转效率,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.3,土地储备组织职能的措施建议,提高土地储备机构的政府职能，加强与其他政府部门的联系,要做好土地储备规划与年度计划,改善土地储备日常工作,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.4,土地储备管理监督的措施建议,要加强土地储备法制建设,要加强土地储备的政府管理与社会监督机制,8.2,城市土地储备风险规避措施建议,8.2.5,土地储备指导思想的建议,五个统筹,统筹城乡,发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放,谢 谢,