城市更新基金合作方案

,回报,方案示意,(,二选一,),投资者,一、 城市更新基金业务模式,拆迁补偿,新建商品房,城市更新,基金,（滚动发行）,机构投资者,原业主,个人投资者,9%,年化收益率,4.5%,年化收益率,+9,折购,房折扣期权,城市更新项目,职工,城市更新贷款,房地产开发贷,回报的参数可以根据项目情况灵活设定，需要衡量基金的回报对投资者是否具有吸引力能否募集到足够资金？以及企业能够承担的成本？,GP(,平安,银行指定,),2.5%,管理费,原业主,/,职工,零售投资人,优先级,LP,（购房期权,/,高资金回报）,未来购房客户,购房折扣期权,企业,设立,城市更新,基金（有限合伙）,基金子公司作为通道,土地抵押,公司担保,项目股权,增信措施,机构投资人,劣后级,LP,投资,资管计划,放款资金监管,资金专户监管,基金托管,企业,项目,公司,一、城市更新基金业务模式,成立项目公司,作为融资主体,明股实债形式，必须要以项目公司形式操作,（,一）,基金,融资,模式,融资较传统方式成本更低！,该模式不仅,帮助企业大幅,节省财务,费用，,还,可以大幅降低,销售,费用（如销售人员佣金）以及,税务,费用（如营业税）。,（,二）基金,融资模式可以支付地价！,传统银行的开发贷等产品无法支出拆迁补偿以及支付地价费用。基金融资资金用途相对而言更灵活，可以用于支付拆迁补偿以及补缴地价的费用，可以帮助企业解决了项目正式开发前资金需求，使得项目可以早日开工，有利于企业把握城市更新机遇。,（,三）基金,融资模式可以节省企业自有资金支出！,企业一般使用自,有资金支付,地价，基金,融资模式由于可以支付地价，相当于,节省企业或集团,内部资金支出，提高自有资金使用效率。,（,四）基金,融资模式有利于提前锁定客户，缩短销售周期！,基金融资模式实际上是平安银行通过共享客户资源,为企业提前,锁定一批购房客户，,帮助企业提前,获得预售款。该模式可以,帮助企业降低,销售成本，缩短销售周期，加快项目建设资金回款。,（,五）基金,融资模式可以降低企业融资的不确定性！,通过基金模式融资能够覆盖企业项目开发建设全流程的资金需求，可以,帮助企业锁定,资金成本，降低企业融资的不确定性，降低企业资金流动性风险,！,（,六）基金融资模式可以合法合规的给高管、职工提供福利！,基金可以优先提供给高管、职工认购，合法合规的满足高管、职工购房以及资金投资增值需求。,二、城市更新基金,模式融资优势总结,1,、目前,各种投资产品的收益情况,产品类型,客户收益（年化收益）,定期存款,一年期,3%,三年期,4.25%,，五年期,4.75%,国债,35,年期,3.09%3.15%,一般保本产品,半年期,3.9%,非保本理财产品,半年期一般为,5.4%,，,3,个月一般为,5.0%,信托,一年期一般,7%-8%,；两年期一般,9%-10%,资管计划,一年期一般,5.6%,有限合伙,一年期一般,9%,以上,市场上目前各类投资产品收益概况,三、城市更新基金购房折扣建议,2,、,目前各种投资产品的收益情况,近三个月发行的房地产类信托产品收益情况,来源于,WIND,数据,3,、,目前各种投资产品的收益情况,近日银行发行的理财产品产品收益情况,来源于,WIND,数据,目前开发商对于,购房者一般有,2%-3%,的销售优惠,，新盘开盘首日一般给予,5%,左右的销售优惠，对于,一次性付款,客户额外给予,2%-5,%,的,购房折扣优惠,。,4,、,目前房地产项目购房折扣优惠,购房折扣是基金融资模式的主要投资亮点,。如果不能提供吸引投资者的购房折扣，该基金将无法募集到足够的低成本资金（目前三年期房地产信托产品年化收益率超过,10%,）。,对旧改项目,而言，由于投资者需要在房屋没有取得预售资格时提供资金，并且锁定超过,3,年,，故为了增加城市更新基金对投资者的吸引力，让城市更新基金能够顺利募集到足够的低成本资金，建议开发商能够给予超出一般购房折扣的优惠幅度，建议购房折扣为,89,折。,5,、,购房折扣建议,四、需要企业协助,的事宜以及我行的建议,需要企业协助,的事宜：,1,、企业整体,预算融资成本？,2,、计划给与购房客户的购房优惠幅度？,3,、能否初步统计一下内部员工以及拆迁户对于该基金的需求情况（有意向购买该基金的人数？能接受的购买基金的起点如何？能接受的基金持有时间如何？回报选择方案如何？）,4,、是否需要提供期权转让,？,5,、为了细化进行,方案设计，请企业协助,提供具体每个阶段的融资需求。,我行建议：,1,、针对每个项目成立项目公司，结合城市更新基金进行独立封闭运作；,2,、提高购房期权的吸引力,，事先,预定购房,价格，产品到期后，,以约定的购房价格与市场价格孰低原则由基金持有人自主选择行权。,