二手楼基本知识介绍课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,二手楼基本知识介绍,一、二手楼基本概念及分类,二、二手楼概念的区别,三、二手楼交易的几种形式,一、二手楼基本概念及分类,一、基本概念,1、二手楼定义：二手楼是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二手楼包括商品房、私房及允许上市交易的公房、房改房、经济适用房。,2、结构图：,一级市场 二级市场 三级市场, ,土地市场 开发商的房屋交易市场 非开发商的房屋, ,一手楼市场 二手楼市场,二、二手楼的分类,1,、,从用途上可分为：住宅、豪宅、商铺、写字楼、厂房仓库、车位；,2、 从性质上可分为：商品房、房改房、解困房、安居房、经济适用房、拍卖房；,3、房屋结构分类：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构；,4、房屋面积分为：总建筑面积、套内面积、分摊面积。,认识产权证,二、房地产证内有什么,重点掌握：,1、房地产证 上的地址是否属于公安局指定的行政地址，而非花园名、楼盘名；,2、房屋的用途大致分为住宅、写字楼及商铺，不同类型的房产其使用年限均不一致，上述房产使用年限分别：70年、50年、40年；,3、此页房地产证 上的面积不一定是该房屋的真正总建筑面积；,重点掌握：,1、房地产证 上是否列有共有人，在办理房屋交易手续期间，共有人必须一同办理相关的手续，或由业权人出示公证委托书；,2、了解房屋是否已购使用期限（称为补购“土地出让金“），否则在预算税费时应考虑业主税费的增加；,3、房屋的核准日期是一项十分重要的依据，表示房屋的产权来源日期。,4、若按标准价购买则需在出售时补齐成本价。（现价-原标准价-交易产生税费）X20%,5、购买分摊10层以下：单价X分摊面积X10%,10层以下：单价X分摊面积X20%（含10层）,四、商品房一次性付款交易所需资料,商品房卖家提供资料,1、拟卖房屋的产权证明文件正本；,2、已公证之委托书,3、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳、台湾人士提供身份证（部分情况需提供回乡证），外籍人士提供护照、护照翻译公证书及居留证。,4、共有的房地产需提交房地产共有（用）证及共有人对房地产买卖的书面意见；,5、测绘图（俗称：晒图）原件。（递件前办理亦可）,6、申请免个税需产权人夫妻双方身份证明、户口本、婚姻证明。,商品房买家提供资料,1、身份证原件，合法的身份证明正本，港、澳、台湾人士提供身份证（部分情况需提供回乡证），外籍人士提供护照、护照翻译公证书及居留证。,2、如当事人不去则由受托人持已公证之委托书办理。,3、夫妻双方身份证明、户口本、婚姻证明。,4、非广州市户口需提供近两年内缴满一年的个人所得税单或社保证明。,二、二手楼概念的区别,一、房屋的价格,1、房屋成交价格； 2、银行评估价格； 3、房管局评估价格,；,二、房屋的产权,1、房屋所有权；2、房屋使用权；3、房屋共有权；4、房屋他项权；,5、土地所有权（分集体所有和国家所有）；,6、土地使用权（交纳国有土地使用金获取一定期限的使用权）；,三、房屋的使用年限,1、居住为70年；,2、写字楼、工业用地、教科文卫体用地为50年；,3、商、旅、娱乐用地为40年；,三、二手楼交易几种形式,一、一次性付款交易简介,1、交易流程：,测绘 递件 交税 出证,天河区,当天/3个工作日 10个工作日,白云区,当天/3个工作日 10个工作日,注：已经纳入广州市新系统的为15个工作日出证；,商铺与车位及非住宅为15个工作日出证。,2、提供的资料：,买方：身份证、户口本、婚姻证明、个税单或社保证明、产权证明,卖方：身份证、产权证、相关证明,注：相关证明包括a、房改房：缴款明细证明、配偶身份证、户口本、结婚证,居住用房税费,b、解困房：解困协议；c、满五年商品房：购房发票； 3、税费：如图（下）,房管局费用种类,买方,卖方,契税,房管局估计1、1.5、3%,交易管理费,建筑总面积3元/,建筑总面积3元/,交易登记费,50元+10/人,营业税,未满5年为5.5,满5年差额5.5 / 免征,个人所得税,1%满5年且为唯一住房免征,补交分摊,每平方估计分摊面积10%（总楼层10）,20%（总楼层10）,土地出让金,1%,非居住用房税费,房管局费用种类,买方,卖方,契税,房管局估计3%,交易管理费,550左右,550左右,交易登记费,50元+10/人,营业税,提供购房发票：差额5.63%,不提供购房发票：全额5.63%,个人所得税,核定征收：全额1.5%,据实征收,：（,差额-合理费用）20%,增值税,不提供购房发票：全额3%,提供购房发票：,增值在扣除50%以下差额30%,100%以下差额40%,200%以下差额50%,二、按揭付款交易简介,1、操作流程：,银行审批,初评、查册签件送审批复,交易过户,递件交易过户（,可凭税单提放,） 出证,（可凭证提放）,抵押放款,归挡入押（可凭入押回执提放） 出押放款,2、提供的资料：,卖方需提交的证明文件,买方需提交的证明文件,1、身份证,2、户口薄原件,3、婚姻证明原件,4、如有配偶以上资料都需提供,5、收款存折复印件,6、房地产证原件,1、夫妻双方身份证,2、夫妻双方户口薄原件,3、婚姻证明原件,4、收入证明（大于月供款的两倍）,5、银行存折3-6个月的流水帐单（或其它资产证明）,6、公积金缴存证明及流水,7、非广州户口需个税单或社保证明,8、供款存折,3,、银行审批政策：,a、贷款的额度：最高不超过房价或银行的评估价低者的七成,b、贷款的年限：最长不超过20年（A、借款人的现时年龄加上借款期限男的不超过65岁，女的不超过60岁；B、楼龄加借款期限不超过30年）,c、利率：按中国人民银行规定的利率执行（购房贷款利率基准可能上浮10%）,d、正在偿还的购房抵押贷款遇到得率调整，下一年的一月一日开始实用新的利率。,4,、银行审批基本条件：,a、年满18周岁，具有民事行为能力的自然人；,b、有稳定的收入及较好的流水帐；,C、贷款年限加上年龄不超过30年（贷款年限加上年龄要小于退休法定年龄）；,d、产权要清晰，能进入三级市场办理抵押手续；,e、个人征信良好，无不良记录；,附表：关于公积金按揭流程,一、公积金贷款条件：,1、借款人为广州市户口的必须连续缴存半年以上公积金；,2、借款人为外地户口的必须连续缴存一年以上公积金；,二、公积金贷款政策：,1、贷款房屋必须为框架结构的住宅；,2、执行公积金利率没有下浮；,3、最高成数为评估价与成交价较低者的七成；,4、个人贷款最高额度为50万，两个人最高为80万；,5、公积金额度不够的可用商业贷款组合。,三、公积金贷款流程：,银行审批公积金一审递件交易过户出证归档抵押公积金二审放款,公积金保险计算：贷款额（以万元为单位）X贷款年限X2,公积金额度计算：2X（公积金总余额+每月缴存额X离退休尚余的月份数X2）,转按与赎契,提前还款流程,提前申请-扣款-取证,赎契,操作流程,银行审批,初评、查册签件送审批复,同时办理提前还款,交易过户,递件（涂销抵押）交易过户（,可凭税单提放,） 出证,（可凭证提放）,抵押放款,归挡入押（可凭入押回执提放） 出押放款,转按与赎契,转按操作流程,银行审批,初评、查册签件送审批复担保借证,交易过户,递件（涂销抵押，办理新抵押）交易过户 出房产证，他项权证,放款,纯抵押,操作流程,银行审批,初评签件送审批复,交易过户,入押出押,放款,