精品课程 固定资产

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master style,第五章 固定资产,第一节 固定资产概述,第二节 固定资产的确认与计量,第三节 固定资产的核算,第四节 投资性房地产,本章内容,财务会计学,5.,固定资产,了解固定资产的定义、特点和分类；,掌握固定资产的确认与计量；,理解并掌握固定资产的核算方法；,掌握投资性房地产的核算。,学习目的与要求,重点：,固定资产取得和处置的核算,折旧的计算,投资性房地产的核算,难点：,在建工程的核算与折旧的计算,重点与难点,财务会计学,5.,固定资产,主要参考资料,企业会计准则第,4,号,固定资产,企业会计准则,21,号,租赁,企业会计准则第,3,号,投资性房地产,财务会计学,5.,固定资产,本章计划课时,7,学时,本章作业,课后共,7,个习题,固定资产核算的主要步骤,：,1.,取得时,增加固定资产,2.,使用期间,计提折旧、后续支出、期末计价,3.,处置时,出售、报废、投出、换出等,总体来说本章,难度不大,，但与债务重组、非货币性交易、借款费用、租赁等业务结合，将提高本章的重要程度。,财务会计学,5.,固定资产,第一节 固定资产的概述,一、固定资产的定义,是指同时具有以下特征的,有形资产,：,1.,为生产商品、提供劳务、,出租,或经营管理而持有；,2.,使用寿命超过一个会计年度,是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。,仅指设备,二、固定资产的特点,（一）是有形资产；,（二）可供企业,长期使用且寿命有限,；,（三）为企业的生产经营活动而持有（不含出售）；,（四）价值转移和实物补偿需分开进行。,与低值易耗品的区别？,财务会计学,5.,固定资产,5.1,固定资产的概述,三、固定资产的分类,分类标准 类别,经济用途,生产经营用、非生产经营用固定资产,使用情况,使用中、未使用和不需用的固定资产,所有权,自有固定资产和租入固定资产,经济性质,房屋、建筑物、,机器设备、管理用具等,经济用途,和使用,情况,生产经营用、非生产经营用、租出、不,需用、未使用、土地、融资租入等七类,财务会计学,5.,固定资产,5.1,固定资产的概述,第二节 固定资产的确认与计量,一、固定资产的确认,应同时满足以下条件：,与该固定资产有关经济利益很可能流入企业；,该固定资产的成本能够可靠地计量。,1.,环保设备和安全设备；,2.,有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济,利益的固定资产的各组成部分。,注意两个特殊问题：,二、固定资产的初始计量,固定资产应当按照,成本,计量,取决于固定资产的来源渠道,外,购,买价相关税费,可归属于固定资产成本的其他费用,购买价款的,现值,相关税费,自行建造,达到预定可使用状态前的全部支出,正常,非正常,延期付款,投资者投入,投资合同或协议约定的价值,+,相关税费,取得方式 入账价值,增值税改革中允许抵扣的固定资产主要是机器、机械、 运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具。,运输费、装卸费、安装费等,不含增值税,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,财税,2008170,号,：,自,2009,年,1,月,1,日起，,企业购入（含接受捐赠、实物投资）或自制（含改,扩建、安装）固定资产（,动产,）发生的进项税额,，,可从销项税额中抵扣。,融资,租入,固定资产的公允,价值,与,最低租赁付款额,的,现值,较低者,抵债取得,固定资产的,公允价值,以非,货币,性资,产换入,换出资产的公允价值相关税费,补价,（,1,）,换出资产的账面价值相关税费,补价,交换损益,仅在（,1,）的情况下确认，,确认方法同,“,存货,”,部分,（,2,）,企业,合并,同一控制,合并日被合并方,固定资产,的,账面价,值,非同一,控制,合并日被合并方,固定资产,的,公允价值,取得方式 入账价值,最低租赁付款额,指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,最低租赁付款额各期租金之和担保余值,（或优惠购买价）,或有租金：,是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素为依据计算的租金。,履约成本：,是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用。,资产余值：,是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。,如,技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费,等,最低租赁付款额的现值,各期租金的现值,担保余值现值（或优惠购买价现值）,注意：,计算现值时的折现率应顺序选择确定：,出租人的租赁内含利率,;,租赁合同规定的利率；,同期银行贷款,利率,。,弃置费用,P155,：,对于特定行业的特定固定资产，在确定固定资产的初始成本时，还应考虑预计弃置费用因素。弃置费用通常是指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出。企业按照,未来预计弃置费用的现值,计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。,将弃置费用确认为固定资产的初始成本，有利于企业将固定资产使用过程中回收的部分资金用于承担环境保护和生态恢复的义务，避免企业成本补偿不足，确保企业将来弃置资产时有足够的资金补偿。,特殊行业的,特定固定资产,还应考虑,预计弃置费用,。,三、固定资产的后续计量,（一）固定资产折旧,折旧,是指在固定资产的使用寿命内，按照确定的方法对,应计折旧额,进行的系统分摊。,1.,计提折旧的原因,固定资产的服务潜力逐渐衰竭或消逝，使固定资产,的使用价值降低，它是由固定资产的损耗引起的。,无形损耗：,在物质形态上虽然,具有一定的服务潜力,但由于,科技进步等引起的价值损失。,有形损耗：,因使用而发生的,物质磨损或受自然力的侵蚀,引起的使用价值和价值损失,.,固定资产准则,中的定义,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,2.,计提折旧的范围,按照准则的规定，除以下情况外，企业应对,所有,固定资产计提折旧：,（,1,）,已,提足,折旧仍继续使用的固定资产；,应计折旧额原值预计净残值减值准备,（,2,）,按照规定单独作为固定资产入账的,土地,（,3,）经营性租入的固定资产。,（,4,）提前报废的固定资产，不再补提折旧。,（,5,）处于更新改造过程而停止使用的固定资产。,（,6,）已全额计提减值准备的固定资产。,（,7,）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,时间范围：,企业一般应当按月计提固定资产折旧，并以当月月初应计折旧的固定资产为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍提折旧，从下月起停止计提折旧。,3.,影响折旧计算的因素,（,1,）固定资产,原值,折旧的,基数（月初账面价值）,（,2,）固定资产的,预计净残值,若预计净残值金额较小，以,终值,反映,是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额,（以现值反映）。,处置费用,也称,清理费用,，是指固定资产报废时所支出的拆迁费、搬运费等。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,（,3,）固定资产的,使用寿命,是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供服务的,数量,。,确定使用寿命时应考虑,：,预计生产能力或实物产量；,预计有形损耗和无形损耗；,法律或者类似规定对资产使用的限制。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,4.,折旧的计算方法,（,1,）,年限,平均法：,又称直线法,，各期折旧额相等,优点：,计算简单，容易掌握,缺点：,只考虑,使用时间,没有考虑固定资产的,利用程度,和,使用效率,。,适用范围：,各期使用程度和使用效率大致相同、受技术进步因素影响较小的固定资产。,固定资产,年折旧额,固定资产原值,-,（预计残值,-,预计处置费用）,预计使用,寿命,（年）,年折旧率,=,（,1,预计净残值率）,预计使用寿命（年）,100%,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,（,2,）工作量法 ：,又称作业量法,是指按照固定资产在其使用年限内预计完成的,工作量,或,工作时数,计算折旧的一种方法。,单位工作量,应提折旧额,固定资产原值,-,预计净残值,预计总工作量,各期折旧额单位工作量应提折旧额,计算期实际完成工作量,运输设备的,行驶,里程,机器设备的,工作,小时,机器设备的,工作,台班,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,优点,:,计算简单，,弥补了,直线法的缺陷,各期计提的折旧额与固定资产的实际损耗价值一致。,缺点：,没有考虑,无形损耗,。,适用范围：,容易估计工作总量的固定资产。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,（,3,）,加速折旧法：,是指固定资产在使用寿命中计提的折旧额呈,递减趋势,的一种折旧方法。,特点：在固定资产的使用,前期多提,折旧，使用,后期少提,折旧，每期计提的折旧额随着固定资产使用时间的推移而逐渐减少。,原因：,1.,较好地体现收入与费用的配比原则；,2.,使固定资产的各期使用成本大体保持平衡；,3.,减少科技进步造成的损失；,4.,减轻固定资产使用前期的所得税负担。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,双倍余额递减法：是指在,先不考虑,固定资产,净残值,的情况下，根据每期期初固定资产的账面价值和双倍的直线法折旧率计算折旧的一种方法。,年折旧率,2/,预计使用寿命（年）,100%,年折旧额,年初,固定资产,账面价值,年折旧率,特点：,折旧基数,为期初账面价值，且不考虑预计净残值；,在最后折旧年度自动产生一个残值；,为使计提折旧总额与应计折旧额相等，,最后两年,改用,直线法。,理论上应按,P161,的公式 判断何时更改折旧计算方法。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,年数总和法,是指将固定资产的原值减去预计净残值后的净额乘以一个,逐年递减,的分数来计算折旧的一种方法。,年折旧率,年 初 尚 可 使 用 年 数,预计使用寿命的年数总和,年折旧额（固定资产原值预计净残值）,年折旧率,折旧基数：,原值预计净残值，即应计折旧额,特点：,折旧率：,递减的分数,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,双倍余额递减法与年数总和法的比较,（,1,）在双倍余额递减法下，在折旧年限内需要进行方法的转换，即从倒数第二年起改用直线法；而采用年数总和法则不需要进行方法的转换。,（,2,）在双倍余额递减法下，在不需要改用直线法计提折旧的各年，其折旧基数是固定资产净值，即固定资产原值减去累计已计提折旧额，没有扣除预计净残值。而采用年数总和法时，其折旧基数是固定资产应计提折旧总额，即固定资产原值减去预计净残值，已经扣除预计净残值。,（,3,）在双倍余额递减法下，在不需要改用直线法计提折旧的各年，其折旧率是固定不变的，而与折旧率相乘的折旧基数是逐年递减的。而采用年数总和法时，其折旧率是逐年递减的，而与折旧率相乘的折旧基数是固定不变的。,注意：,企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的,使用寿命,、,预计净残值,和,折旧方法,进行,复核,。如果使用寿命预计数和预计净残值数与原先估计数有差异的，应当进行调整。,使用寿命、预计净残值和折旧方法,的改变应当作为,会计估计变更,。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,直线法,工作量法,双倍余额递减法,年数总和法,平均法,加速折旧法,各期折旧额,各期资产的计价,各期损益的确定和应交税额的计算,资产和损益的报告及所得税的申报,固定资产折旧方法,不同折旧方法的影响,固定资产折旧方法小结,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,（二）固定资产的后续支出,（三）固定资产的减值（,集中放到第七章,）,符合固定资产确认条件的，,计入,固定资产成本,。,不符合固定资产确认条件的，在发生时,计入,当期损益,。,固定资产的,可收回金额,低于,其,账面价值,时，称为,固定资产减值。,财务会计学,5.,固定资产,5.2,固定资产的确认与计量,拆掉部分呢？,增值税转型改革政策的基本内容,这次我国增值税转型改革，涉及的主要是固定资产进项税额的抵扣及其范围问题，即自,2009,年,1,月,1,日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）或者自制（包括改扩建、安装）,条例所规定的固定资产,（使用期限超过一年的机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、工具、器具等）,的进项税额，准予从销项税额中抵扣。,上述“所规定的固定资产”不包括外购和自制的,不动产,，也不包括既用于增值税应税项目也用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产。,一、固定资产的购置,设置,“,固定资产,”,和,“,在建工程,”,科目,现金,购置,不需安装,需安装， 安装完毕结转,借,:,固定资产,(,在建工程,),应交税费,应交增值税（进项税额）,贷,:,银行存款,赊购,借,:,固定资产（在建工程）,应交税费,应交增值税（进项税额）,贷,:,应付票据,借,:,固定资产,(,在建工程,),未确认融资费用,贷,:,长期应付款,面值,现值,终值,差额,第三节 固定资产的核算,现购价格,二、固定资产的自行建造,（一）自制固定资产,入账价值,=,生产固定资产的全部支出,此时会使用,“,生产成本,自制设备,”,和,“,库存商品,”,两个科目，,前者反映专门为生产设备而发生的料、工、费。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,非常原因造成的 报废和毁损,计入,营业外支出。,建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失，计入继续施工的,工程成本。,（二）自建固定资产,1.,自营工程,设置“在建工程”和“工程物资”科目，反映自建固定资产发生的料、工、费。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,“在建工程”和“工程物资”分别设置,4,个,和,3,个,明细科目。,在建工程,安装工程,在安装设备,待摊支出,建筑工程,工程物资,专用材料,专用设备,工器具,是指在建设期间发生的，不能,直接计入,某项固定资产价值、而应由所建造固定资产共同负担的相关费用。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,盘盈盘亏、报废、毁损,工程物资净损益的处理,项目尚未完工,计入或冲减所,建,项目的成本,项目已经完工,计入当期,营业外收支,注意：,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,2.,出包工程,通过“预付账款”和“在建工程” 科目核算,反映预付给承包单位的工程款及补付的款项,反映出包工程的实际成本,若存在,待摊支出,，与自营工程的核算相同。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,三、接受投资的固定资产,借：固定资产（约定价值）,应交税费,应交增值税（进项税额）,贷：实收资本,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,四、融资租入的固定资产,是以,融资,为目的而租入的固定资产,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,融资租入固定资产的判断条件：,（,1,）租赁期届满时,租赁资产的所有权转移给承租人。,（,2,）,承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。,（,3,）即使资产的所有权不转让，但是租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。,（,4,）承租人在租赁开始日最低租赁付款额的现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值。,（,5,）,租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,一般为,75%,应在,90%,以上,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,融资租入固定资产的核算要点：,将租入固定资产视同自有资产一样入账反映；,按期支付租金（不作为费用，冲减负债）；,按期摊销未确认融资费用（用实际利率法）；,在,租赁资产,使用寿命内,或,租赁期与租赁资产使用寿命,两者中较短,的,期间,内,计提折旧；,初始直接费用应当计入租入资产价值,;,或有租金，应当在实际发生时计入当期损益。,注意,:,初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。,通常包括：,佣金、律师费、差旅费、谈判费等。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,融资租入固定资产设置的科目：,（,1,）“固定资产,融资租入固定资产”：反映融资租入固定资产的成本,（,2,）“在建工程”：反映需要安装的租入固定资产,（,3,）“长期应付款”：反映融资租入固定资产应付的,最低租赁付款额,。,（,4,）“未确认融资费用”：反映融资租入固定资产成本,(“,固定资产”科目,),与,最低租赁付款额,(,“,长期应付款,”,科目,),之间的,差额,。,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,案例,某公司,2007,年,1,月,1,日从租赁公司租入一台设备，租赁期为,5,年，估计尚可使用寿命为,8,年。租赁开始日租赁资产的公允价值为,300000,元，合同规定的租金共计,350 000,元，每年年底分别支付,70 000,元，到期资产所有权转移给企业。假设出租人的租赁内含利率为,6%,。,最低租赁付款额的现值,=70 000,4.212,=294 840,300 000,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,融资租,入设备,借,:,固定资产,融资租入,294 840,未确认融资费用,55 160,贷,:,长期应付款,应付融资租赁款,350 000,每年支,付租金,借,:,长期应付款,应付融资租赁款,70 000,贷：银行存款,70 000,第一次,摊销未,确认融,资费用,借：财务费用,17 690.40,贷：未确认融资费用,17 690.40,会计处理如下：,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,租赁期,满设备,转移,借,:,固定资产,生产经营,294 840,贷：固定资产,融资租入,294 840,若,支付初始直接费用，,借：固定资产,贷：银行存款,若支付或有租金，,借：销售费用等,贷：银行存款,假设净残,值率为,5%,，,计提折旧,借：制造费用,35 012.25,贷：累计折旧,35 012.25,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,案例,企业以生产的一批产成品换入一辆汽车。换出的产成品市场价格为,300 000,元，账面实际成本为,220 000,元，适用的增值税税率为,17%,，收到对方的补价,30 000,元，支付汽车过户等费用,8 500,元,。,五、以非货币资产换入,换入汽车的成本,300,000,8,500,30 000,278,500,应确认的交换收益,278,500,30,000,(,220,000,8 500),80 000,（元）,若交换具有商业实质,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,会计分录为,：,借：固定资产,278,500,应交税费,应交增值税（进项税额）,51 000,银行存款,30 000,贷：主营业务收入,300 000,应交税费,应交增值税（销项税额）,51 000,银行存款等,8 500,借：主营业务成本,220 000,贷：库存商品,220 000,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,六、折旧的核算,计提的折旧作为成本、费用处理，通过“累计折旧”科目核算。,注意：,实际工作中折旧的计算是通过编制,固定资产折旧计算表,进行的。,借：制造费用（生产使用）,管理费用（行政使用）,销售费用（销售部门使用）,其他业务成本（出租）,贷：累计折旧,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,资产备抵类科目,七、固定资产的后续支出,（一）修理支出,收益性支出,或,资本性支出,大修理,局部再生产,经常修理,日常修理,符合资本化条件的,计入,资产成本,（二）改建和扩建支出,资本性支出,符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成,本，,如有被替换的部分，应扣除其,账面价值,。,核算同,“,在建工程,”,。,发生修理费时，借：制造费用等,贷：银行存款等,不符合资本化条件的,计入,当期损益,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,主动,对外投资、捐赠、抵债转出和换出。,被动：,1.,提前清理：过时、意外灾害；,2.,到期清理：报废。,1.,核算,通过,“,固定资产清理,”科目,2.,步骤：（,1,）将固定资产转入清理；,（,2,）确认发生的清理费用及相关的税金；,（,3,）记录出售收入和残料；,（,4,）记录保险赔偿；,（,5,）结转清理净损益。,处置方式,八、固定资产的处置,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,固定资产清理,（,1,）被,处置固定资产,的账面价值,（,2,）,发生的清理费和税金,（,3,）换出固定资产,支付,的补价,（,4,）,结转清理,净收益,（,1,）出售固定资产价款,（,2,）报废固定资产残值,和变价收入,（,3,）应收各种赔款,（,4,）换出固定资产,收到,的补价,（,5,）结转清理,净损失,余：尚未清理完毕固定,资产的价值以及清理净,损失,（费用大于收入）,余：未清理完毕资产净收益,（收入减去清理费用及固定,资产账面价值的差额）,营业外,收入,营业外,支出,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,九、固定资产的清查,1.,方法,实地盘点法,2.,记录盘点结果,（,1,）,盘亏,：通过“,待处理财产损溢,”科目,（,2,）,盘盈,：直接记入“,以前年度损益调整,”科目,3.,转销盘亏的固定资产,借：营业外支出,盘亏损失,贷：待处理财产损溢,按,账面价值,按,公允价值,财务会计学,5.,固定资产,5.3,固定资产的核算,第四节 投资性房地产,一、投资性房地产及范围,（一）投资性房地产的定义,是指为赚取租金或资本增值， 或两者兼有而持有的房地产。,土地,和,房屋,及其权属的总称,（二）投资性房地产的范围,1.,已出租,的土地使用权,2.,持有并准备增值后转让,的土地使用权,不包括按照国家规定认定的,闲置土地,3.,已出租,的建筑物,（三）不属于投资性房地产的项目,1.,自用,房地产,2.,作为存货,的房地产,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,二、投资性房地产的确认与初始计量,（一）确认,（二）初始计量,以,成本,计量,1.,外购：成本买价相关税费其他支出,2.,自建：成本所有达到预定可使用状态的必要支出,3.,其他：根据相关准则的规定确定,1.,与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；,2.,该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,注意：,一项房地产，部分自用或用作存货出售，部分用于赚取租金或资本增值，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不能确认。,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（二）初始计量,以成本计量,1.,外购：成本买价相关税费其他支出,2.,自建：成本所有达到预定可使用状态的必要支出,3.,其他：根据相关准则的规定确定,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,三、投资性房地产的后续计量,（一）采用,成本模式,计量,1.,建筑物：按固定资产的有关规定，按期计提折旧。,2.,土地使用权：按无形资产的有关规定，按期进行价值摊销。,上述资产存在减值迹象的，应当进行减值测试，确定发生减值的，应计提减值准备。,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（二）采用,公允价值模式,计量,1.,运用公允价值应同时满足的条件,（,1,）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,（,2,）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计,2.,计量要求,（,1,）不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,（,2,）以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,（,3,）公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。,运用前提：,有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,计量模式一经确定，不得随意变更。,成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。,已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。,注意特殊要求,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,四、投资性房地产的核算,（一）设置的会计科目,投资性房地产,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,成本模式计量,公允价值模式计量,成本,公允价值变动,投资性房地产,公允价值变动损益,按资产名称设明细账,三级,明细账,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（二）取得投资性房地产,无论采用何种后续计量模式，均按取得时的,实际成本,进行初始计量。,1.,外购,在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，购买当日确认投资性房地产。,2.,自行建造,在自建的房地产达到预定可使用状态的同时开始对外出租,或用于资本增值，,当日确认投资性房地产,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（三）投资性房地产的后续计量,1.,采用,成本模式,计量,（,1,）按期（月）计提折旧或摊销时，,借：其他业务成本,贷：,投资性房地产累计折旧（摊销）,（,2,）取得租金时，借：银行存款,贷：其他业务收入,（,3,）资产减值，借：资产减值损失,贷：,投资性房地产减值准备,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,2.,采用,公允价值模式,计量,以资产负债表日的公允价值计量,（,1,）公允价值高于其账面余额时,借：投资性房地产,公允价值变动,贷：公允价值变动损益,（,2,）公允价值低于其账面余额时,借：公允价值变动损益,贷：投资性房地产,公允价值变动,持有利得,持有损失,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（四）投资性房地产的后续支出,1.,资本化处理,后续支出满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。,比照固定资产相关业务进行处理。,2.,费用化处理,后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。,通常记入“,其他业务成本,”科目。,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,（五）房地产的转换,1.,转换形式,（,1,）作为存货的房地产，改为出租；,（,2,）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；,（,3,）自用建筑物停止自用，改为出租；,（,4,）投资性房地产开始自用。,因用途改变而对房地产进行的重新分类,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,2.,非投资性房地产与投资性房地产的转换,（,1,）作为存货的房地产转换为投资性房地产,（,2,）自用房地产转换为投资性房地产,（,3,）,投资性房地产转换为自用房地产,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,A.,采用,成本模式,计量,借：投资性房地产,存货跌价准备,贷：开发产品（账面余额）,B.,采用,公允价值,模式计量,借：投资性房地产,存货跌价准备,公允价值变动损益,贷：开发产品（账面余额）,借：投资性房地产,存货跌价准备,贷：开发产品（账面余额）,资本公积,其他资本公积,转换日的公允价值小于账面价值时,转换日的公允价值大于账面价值时,（,1,）作为存货的房地产转换为投资性房地产,（,2,）自用房地产转换为投资性房地产,A.,以,成本模式,计量,借：投资性房地产,累计折旧（或累计摊销）,贷：固定资产（或无形资产）,投资性房地产累计折旧（摊销）,B.,以,公允价值模式,计量,借：投资性房地产,累计折旧（或累计摊销）,公允价值变动损益,贷：固定资产（或无形资产）,转换日的公允价值小于账面价值时,历史成本,公允价值,（,3,）,投资性房地产转换为自用房地产,A.,采用,成本模式,计量,借：固定资产（或无形资产）,投资性房地产累计折旧（摊销）,贷：投资性房地产,累计折旧（累计摊销）,借：投资性房地产减值准备,贷：固定资产减值准备,无形资产减值准备,历史成本,B.,采用,公允价值模式,计量,借：固定资产（或无形资产）,贷：投资性房地产（成本）,投资性房地产（,公允价值变动,）,公允价值变动损益（也可能在借方）,借：,固定资产（或无形资产）,投资性房地产（,公允价值变动,）,贷：投资性房地产（成本）,公允价值变动损益（也可能在借方）,公允价值,持有利得,持有损失,（,3,）投资性房地产转换为自用房地产（续）,（六）投资性房地产的处置,1.,采用成本模式计量时,（,1,）借：银行存款,贷：其他业务收入,（,2,）借：其他业务成本（账面价值）,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,2.,采用,公允价值模式,计量时，,（,1,）借：银行存款,贷：其他业务收入,（,2,）借：其他业务成本（账面余额）,贷：投资性房地产（成本）,投资性房地产（公允价值变动）,（,3,）借：公允价值变动损益,贷：其他业务收入,（,4,）借：资本公积,其他资本公积,贷：其他业务收入,也可能在借方,或相反的处理,财务会计学,5.,固定资产,5.4,投资性房地产,