上海F1汽车城策划方案

SIAT/010929/SH-PR(2000GB),*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Unit of measure,*,资料来源:,机密,Document,Date,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),SIAT/010929/SH-PR(2000GB),细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设,机密,上海国际汽车城发展有限公司,工作汇报,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1,项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成,实际完成工作,提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析,分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措,对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析,制定建筑规划设计招标书,分析排序潜在投资者及合作伙伴,提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估,草拟招商引资营销方案及计划,核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量,帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作,对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单,对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析,建立财务模型并在不同层面展开财务分析,分析总结国际汽车市场的成功经验,拟定汽车城介绍文件,初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本,第一阶段：,明确市场需求，制定价值定位,计划中工作,第二阶段：,制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益,第三阶段：,制定招商营销实施方案，,并作初步沟通接触,实际完成工作,设计营销方案及计划,与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通,设计确定汽车城项目管理组织,制定实施计划,形成针对不同关键驻商的招商文件及计划,与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求,为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求,形成了具体实施计划,计划中工作,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2,今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计,上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案,上海国际汽车城商业模式及财务分析,上海国际汽车城政策分析及要求初探,第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),3,今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计,上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案,上海国际汽车城商业模式及财务分析,上海国际汽车城政策分析及要求初探,第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),4,根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下,人工湖,研发、管理、培训区,沪,宁,高,速,曹,安,路,吴,淞,江,顾,河,墨,玉,路,顾,河,城,区,干,道,浦,安,亭,泾,浦,蕴,藻,浜,认证,检测,中心,上海汽车工业技术中心,绿化,汽 车 第三方 物 流 服 务 区,新镇公共活动中心,汽车城公园,消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开,工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶,安亭新镇区,经销商,会展中心（含博物馆）,经 销 商,经 销 商,二手车市场,商贸服务中心,体育馆中心,备用,地,广场,都市,服务中心,N,汽车体验园,品牌中心,品牌中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),5,模式一：汽车城公园,模式三：汽车第三方物流服务区,模式三：研发、管理、培训区,安亭新镇区,上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下,模式二：汽车贸易展示及办公区,新镇公共活动中心,体育馆中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),6,在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析,功能区块,1.汽车贸易展示区,2.新镇公共活动中心（包括办公）,3.研发管理培训区,4.第三方物流区,5.汽车城公园,根据不同模式的关键成功因素,有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？,有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？,一般情况下成功所需要的项目数量*,18,22,17,6,1,按现有规划，上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能，需要成功实施90100个项目,在安亭取得成功所需要的额外项目数量*,15,9,6,2,0,总计,33,31,23,8,1,* 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数,资料来源：麦肯锡分析,要回答的问题:,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),7,建设这些项目需要占用约,220,万平方米土地的土地,占用土地面积,万平方米,汽车贸易、办公、展示区,新镇公共活动中心,汽车研发教育培训区,汽车第三方物流区,汽车城公园,未占用,土地面积,75,12,59,7,458,67,核心贸易区总土地面积,238,用于园区内绿化、道路、广场及发展备用,资料来源:麦肯锡分析,220,项目总共占有土地面积,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),8,1.,汽车贸易展示区的功能定位细化分析,汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为汽车消费者提供可选择的多种品牌,为汽车消费者提供舒适的购车环境,为汽车参展商提供足够大的展出场地,为汽车消费者提供购车一站式服务,为汽车消费者提供一流的试驾体验,让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力,让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展,市场服务需求,经销商3,S,店,汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）,二手车市场,会展中心,购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）,购车配套非政府机构（银行，保险）,汽车体验园,品牌中心,汽车博物馆,所对应的功能项目,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,1.9,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),9,汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）,占用土地面积，建筑面积,总建筑面积,万平方米,经销商3,S,店*,汽车集中贸易市场*,二手车,市场,会展,中心,一般功能项目合计,汽车体验园*,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车,博物馆,总占地面积,万平方米,15,1.2,0.8,1,3.5,0.7,1,8.0,2.4,1,8.0,5.5,1,6.0,8,0.5,0.3,2,0.2,0.1,3,2.7,3.2,总建筑面积将为36万平方米,总占地面积将为59万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能项目合计,商贸服务中心*,1,3.2,3.2,*,经销商3,S,店参照现有别克、 奥迪及国外3,S,店,*,汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合,*,商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构,*,汽车体验园参照日本,Motegi,赛车场,资料来源:,文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),10,汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）,就业人数，消费者人流，交易车辆数,675,15,45,1,400*,1,400*,1,200,1,1,100,1,20,8,30,2,10,3,40,数量,每一项目就业人数,400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,预计：,1,100,经销商3,S,店,汽车集中贸易市场,二手车,市场,会展,中心,一般功能项目合计,汽车体验园,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车博物馆,所有功能项目合计,商贸服务中心*,20,*商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构,*,包括市场内经销人员,资料来源:,文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,消费者人流15,000人/天,年汽车贸易量,80,000 100,000,辆,预计到2010年就业人数,人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),11,根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下,0,50,100,250,500,M,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,广 场,会展中心,（包括博物馆）,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,广场,商贸,中心,二手车市场,（包括轻型客车卡车市场）,经,销,商,经,销,商,经,销,商,经,销,商,经,销,商,绿化,品牌,中心,品牌,中心,经销,商,经销,商,经销,商,经,销,商,经,销,商,N,汽车体验园,曹,安,路,墨,玉,路,公,园,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),12,经销商,经销商,经销商,经销商,品牌中心,品牌中心,会展中心（包括博物馆）,二手车市场,（包括轻型客车卡车市场）,商贸服务中心,汽车体验园,汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),13,2. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析,公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）,为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）,对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务,市场服务需求,酒店（23星）,快餐/中档餐饮设施/酒吧,电影院,大型商场,便利店/药店,超市,警察局/消防站/电信局,加油站,写字楼,酒店（45星）,高档餐饮设施,高档专卖店,高档娱乐城,所对应的功能项目,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,2.13,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),14,新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）,占用土地面积，建筑面积,总建筑面积,万平方米,酒店*,(23星),酒吧,电影院,大型,商场*,一般功能项目合计,写字楼*,高档专卖店,总占地面积,万平方米,10,0.020,0.015,1,0.45,1.10,总建筑面积将为23万平方米,总占地面积将为7万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能项目合计,警察局/消防站/电信局,*,餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列,资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析,3,0.2,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,0.5,0.2,便利店/药店,加油站,酒店*,(45星),高档娱乐城*,1,1.0,5.5,2,1.1,3.0,1,0.04,0.01,3,0.34,0.20,3,0.025,0.020,1,0.5,3.0,1,0.15,0.3,5,0.05,0.04,2,0.5,3.2,0.1,超市,0.1,1,0.080,0.075,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),15,新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）,就业人数,600,2,300,数量,每一项目就业人数,75,100,15,150,1,600,600,100,30,3,900,预计到2010年就业人数,人,10,600,3,170,5,15,1,100,1,30,10,10,1,600,2,800,1,10,3,50,3,5,1,600,*,酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列,资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析,酒店*,(23星),酒吧,电影院,大型商场*,一般功能项目合计,写字楼*,高档专卖店,所有功能项目合计,警察局/消防站/电信局,便利店/药店,加油站,酒店*,(45星),高档娱乐城*,20,超市,1,25,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),16,根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下,0,50,100,250,500,M,酒店,23星,酒店,23星,电影,院,电信,中心,广场,大酒店,大型,商场,金桂新村,保留地,绿化,便利店,停车,场,专卖店/便利店,停车,场,加油,站,专卖店,广场,娱乐城,写字楼,写字楼,N,专卖店,酒吧/咖啡,消防站,警察局,写字楼,写字楼,曹,安,路,墨,玉,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),17,新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下,金桂新村,大酒店,大型商场,娱乐城,酒店,酒吧/咖啡,写字楼,警察局,消防站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),18,3.,研发管理培训区的功能定位细化分析,研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,有高水准的技术服务支持,有高标准的认证检测设施供研发机构共享,能够通过大学、职业培训机构等为研发机构提供人才和基础研究支持,能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化,为研发机构提供配套生活设施,市场服务需求,认证测试中心,上汽技术中心,供应商研发中心,独立研究开发商,大学汽车系,职业培训中心/专科学校,体育馆,创新企业园,所对应的功能项目,3.1,3.2,3.3,3.4,3.5,3.6,3.7,3.8,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),19,研发管理培训区的功能定位细化分析（续）,占用土地面积，建筑面积,总建筑面积,万平方米,认证检测中心,供应商研发中心,独立研究开发商,一般功能项目合计,大学,汽车系,职业培训中心/专科学校,体育馆,创新,企业园,总占地面积,万平方米,1,14.0,6.5,1,6.0,2.8,10,2.0,1.0,5,1.0,0.5,2,4.5,2.5,2,4.5,2.5,1,0.7,0.3,1,3.6,2.3,总建筑面积将为34万平方米,总占地面积将为67万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,6.5,2.8,10,2.5,22,5,5,0.3,2.3,34,所有功能项目合计,资料来源:文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析,14,6,20,5,45,9,9,0.7,3.6,67,上汽技术中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),20,研发管理培训区的功能定位细化分析（续）,就业人数,150,数量,每一项目就业人数,320,20,500,7,600,2,000*,*包括大学、专科院校在校学生,资料来源:文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析,2,000*,3,100,600,2,000,1,150,1,320,10,200,5,120,2,1,000*,2,1,000*,1,20,1,500,认证检测中心,供应商研发中心,独立研究开发商,一般功能项目合计,大学,汽车系,职业培训中心/专科学校,体育馆,创新,企业园,所有功能项目合计,上汽技术中心,预计到2010年就业人数,人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),21,根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下,0,50,100,250,500,M,绿化,独立,研究,开发商,大学汽车系,专科学校,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,认证检测中心,上汽技术中心,创新,企业园,住宅用地,住宅用地,大学汽车系,专科学校,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,体育馆,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,N,曹,安,路,路,公,园,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),22,研发管理培训区的详细布局立体图将是如下,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商,研发中心,创新企业园,独立研究开发商,大学汽车系,专科学校,体育馆,上汽技术中心,认证检测中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),23,4.,第三方物流区的功能定位细化分析,第三方物流服务区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为邻近的汽车整车厂提供进厂、出厂物流服务,提供开展物流业务所需的配套设施,为汽车贸易区内的进口车贸易提供保税仓储服务,能为安亭地区的大型物流企业提供运营中心支持,市场服务需求,进厂物流中心（零配件）,出厂物流中心（整车）,卡车停车场,加油站,所对应的功能项目,4.1,4.2,4.3,4.4,保税仓库,物流企业运营中心,4.5,4.6,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),24,第三方物流区的功能定位细化分析（续）,占用土地面积，建筑面积,总建筑面积,万平方米,总占地面积,万平方米,1,1.5,0.5,2,2.0,1.2,1,6.0,2.0,1,0.5,总建筑面积将为5万平方米,总占地面积将为12万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,2.2,2.0,0,0.4,5,所有功能项目合计,资料来源:文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析,4,6,0.5,0.04,12,保税仓库,进厂物流中心（零配件）,出厂物流中心（整车）,卡车,停车场,0.01,0.2,物流企业运营中心,2,0.1,0.2,0.5,1.5,1,0.04,0.01,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),25,第三方物流区的功能定位细化分析（续）,就业人数,数量,每一项目就业人数,375,1,50,2,100,1,10,200,100,50,资料来源:文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析,所有功能项目合计,保税仓库,进厂物流中心（零配件）,出厂物流中心（整车）,加油站,物流企业运营中心,2,50,1,10,1,5,卡车,停车场,10,预计到2010年就业人数,人,10,5,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),26,根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下,0,50,100,250,500,M,绿化,卡车,停车,场,出厂物流中心,入厂物流,中心,加,油,站,入厂物流,中心,物流企业运营中心,保税,仓库,N,曹,安,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),27,第三方物流区的详细布局立体图将是如下,保税仓库,卡车停车场,物流企业运营中心,入厂物流中心,出厂物流中心,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),28,5.,汽车城公园的功能定位细化分析,主题公园一般情况下所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,有足够多的游玩内容,有齐备的配套生活设施,便利的交通条件,有世界一流的主题公园运营商设计管理,为消费者提供别处无法比拟的游乐体验,便利的大众交通设施(如轻轨等),市场服务需求,75万平方米的汽车城公园,汽车城公园内配套餐饮、购物设施,所对应的功能项目,5.1,5.2,汽车公园主题（如未来世界、冒险乐园等）,轻轨等交通设施,5.3,5.4,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),29,今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计,上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案,上海国际汽车城商业模式及财务分析,上海国际汽车城政策分析及要求初探,第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),30,关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现,主要工作,主要成果,对潜在关键驻商进行分析与综合排序,制定招商引资方案及沟通文件,进行初步沟通，谈判并达成协议,列出上海国际汽车城各功能区潜在关键驻商,对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析,综合分析结果进行优先排序,综合分析结果获得的上海国际汽车城潜在关键驻商的优先顺序名单,根据每一潜在关键驻商的特点，明确上海国际汽车城价值定位,制定有关上海汽车城的市场宣传和介绍文件,制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件,上海国际汽车城市场宣传介绍文件,针对每一特定潜在关键驻商的招商引资文件,与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿,谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案,确定最终协议,分阶段地引进各类驻商入驻上海国际汽车城,本项目工作范围,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),31,招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序,关键分析内容,该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？,该驻商未来在中国的发展战略是什么？,该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？,该驻商对中国汽车工业、上海汽车城发展影响如何？,发展战略,分析原则,该驻商的品牌效应如何？,该驻商的管理技能/水平如何？,该驻商以往的开发、经营成功记录如何？,关键技能,该驻商过去若干年的财务状况如何？,对该驻商今后几年的财务状况预测是怎样的？,财务状况,该驻商与上海市政府的关系如何？,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,沟通渠道,通过综合分析，对潜在关键驻商进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，建立业务发展蓝图,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),32,汽车贸易、展示和办公区,根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标,品牌中心：,大众品牌中心,通用品牌中心,丰田品牌中心,宝马品牌中心,戴姆勒克莱斯勒品牌中心,汽车行业协会：,中国汽车工业协会,汽车博物馆：,汽车与技术博物馆,亨利 福特博物馆,英国公路运输博物馆,黑恩斯汽车博物馆,明星名车博物馆,法国国家汽车博物馆,Abarth,展览馆,国产汽车销售公司：,上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）,上海通用汽车公司（别克）,一汽大众销售公司（捷达、奥迪）,一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）,广州本田有限公司（雅阁）,神龙汽车有限公司（富康）,天津汽车工业销售有限公司（夏利）,上海大众汽车公司营销总部,展览/会展公司,TMN,蒙哥马利展览集团,法兰克福展览公司,荷兰皇家展览集团,汽车物流区,天地物流（,TNT）,安吉汽车物流有限公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),33,汽车研发管理培训区,根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续）,汽车零配件供应商研发中心：,德尔福研发中心,延峰维世通研发中心,江森研发中心,法里奥研发中心,Michelin,研发中心,Littlefuse,工程中心,汽车高等教育：,清华大学汽车工程系,同济大学汽车工程系,吉林工业大学汽车工程学院,美国密歇根大学汽车研究学院,澳大利亚皇家墨尔本理工大学,独立汽车研发、测试机构：,Pininfarina,Ricardo,Italdesign,Cosworth Engineering,Atlas Weathering,服务中心,英国汽车工业研发协会（,MIRA）,中国汽车研发机构：,华晨集团汽车研发中心,上海汽车工业集团研发中心,汽车城主题公园,迪斯尼,Viacom,新镇公共活动中心,麦当劳,嘉定小笼包子店,华联超市,星巴克咖啡店,假日酒店,汽车旅馆,环球影城,时代华纳,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),34,招商引资筛选及优先综合排序详述,：,整车制造厂商品牌中心,世界主要著名汽车品牌,通用,（,Buick, Saab, Opel, Cadillac),福特,（,Lincoln, Land Rover,Jaguar, Mazda, Volvo, Aston Martin),戴姆勒克莱斯勒,（,Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge),丰田,（,Lexus,Toyota),大众,（,Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce),本田（,Honda, Acura）,日产/雷诺（,Nissan, Renault）,菲亚特,（,Fiat, Ferrari）,标致/雪铁龙,（,Citroen, Peugeot）,宝马（,BMW）,宝时捷,（,Porsche）,品牌是否对中国消费者/旅游者有很大吸引力？,是否将中国作为其市场发展战略重点？,是否有良好财务状况？,通用,福特,戴姆勒克莱斯勒,丰田,大众,本田,菲亚特,保时捷,宝马,上海国际汽车城是否与其有便捷的沟通渠道？,或,是否将上海作为其在中国业务发展的重点？,大众,（,Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce),通用,（,Buick, Saab, Opel, Cardillac),丰田,（,Lexus, Toyota),宝马,（,BMW）,戴姆勒克莱斯勒,（,Mercedes-Benz, Chrysler, Jeep, Smart, Dodge),第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,2,4,9,5,假定政策允许外资汽车代理商在汽车城内有汽车经销权,资料来源:,Fortune 500,企业排名；公司财务年报；公司网页；麦肯锡分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),35,招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司,国内主要整车制造厂商及销售公司,轿车,上海大众销售公司,一汽大众销售公司,天津汽车工业销售有限公司,长安汽车集团销售公司,广州本田汽车公司,神龙汽车有限公司,上海通用汽车公司,一汽贸易轿车销售有限公司,哈尔滨哈飞汽车制造有限公司,长安汽车集团销售公司,昌河飞机工业集团销售公司,面包车,沈阳金杯客车制造有限公司,跃进汽车集团贸易公司,安徽江淮汽车集团公司,客货两用车,柳州五菱汽车公司,长安汽车集团销售公司,哈尔滨哈飞汽车制造有限公司,产品是否有竞争力和持续发展能力？,企业的销售和财务状况如何?,上海大众销售公司,一汽大众销售公司,广州本田有限公司,神龙汽车有限公司,上海通用汽车公司,一汽贸易轿车销售有限公司,天津汽车工业销售有限公司,哈尔滨哈飞汽车制造有限公司,长安汽车集团销售公司,沈阳金杯客车制造有限公司,柳州五菱汽车公司,是否将上海作为其拓展市场的重要基地？,或,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）,上海通用汽车公司（别克）,一汽大众销售公司（捷达、奥迪）,一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）,广州本田有限公司（雅阁）,神龙汽车有限公司（富康）,天津汽车工业销售有限公司（夏利）,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,是,第一步筛选,第二步筛选,是,否,4,11,7,6,否,第三阶段重点吸引,资料来源:中国汽车工业年鉴；公司年报；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),36,招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司,世界领先展览公司及汽车博物馆,REED,展览公司,联合新闻和媒体展览公司,展览促销公司,CES,展览服务公司,杜塞尔多夫展览公司,法兰克福展览公司,汉诺威,科隆展览集团,TMN,蒙哥马利展览集团,荷兰皇家展览集团,是否具有领先的管理水平？,是否具有组办、经营与汽车行业相关展示/博览的经验？,TMN,蒙哥马利展览集团,汉诺威,法兰克福展览公司,荷兰皇家展览集团,是否具有在中国开展业务的经验？,是否把中国作为一个战略发展重点区域？,是否在上海及周边地区还没有展览场地、设施？,TMN,蒙哥马利展览集团,法兰克福展览公司,荷兰皇家展览集团,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,6,1,4,3,资料来源:公司网页；年度报告；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),37,招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆,世界著名汽车博物馆,汽车与技术博物馆,奔驰汽车博物馆,宝马汽车博物馆,保时捷汽车博物馆,罗素 比洋科汽车博物馆,亨利 福特博物馆,彼得森汽车博物馆,佛罗汽车博物馆,国家汽车博物馆,英国公路运输博物馆,传统汽车中心,黑恩斯汽车博物馆,明星名车博物馆,法国国家汽车博物馆,丰田汽车博物馆,本田赛车园汽车博览馆,日本法拉利艺术博物馆,Abarth,展览馆,是否具有领先的管理水平？,是否在行业中具有卓越声誉？,汽车与技术博物馆,奔驰汽车博物馆,宝马汽车博物馆,保时捷汽车博物馆,亨利 福特博物馆,彼得森汽车博物馆,国家汽车博物馆,英国公路运输博物馆,黑恩斯汽车博物馆,明星名车博物馆,法国国家汽车博物馆,丰田汽车博物馆,本田赛车园汽车博览馆,日本法拉利艺术博物馆,Abarth,展览馆,与汽车城中品牌中心内容没有重复？,是否具有独特、有吸引力的汽车展示？,汽车与技术博物馆,亨利 福特博物馆,英国公路运输博物馆,黑恩斯汽车博物馆,明星名车博物馆,法国国家汽车博物馆,Abarth,展览馆,第一阶段重点吸引,是,第一步筛选,第二步筛选,是,否,否,3,8,15,7,第二阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,资料来源:麦肯锡分析；汽车博物馆协会；相关网页,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),38,招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会,主要汽车相关行业协会,中国汽车工业协会,中国交通协会,中国汽车工程协会,中国汽车企业家俱乐部,中国物资流通协会,中国汽车工业科技进步奖励基金会,是否与政府关系密切,？,是否对汽车工业的行业政策有很大影响力？,中国汽车工业协会,中国汽车工程学会,中国汽车企业家俱乐部,中国交通协会,中国物资流通协会,中国汽车工业科技进步奖励基金会,是否对汽车城成为汽车工业中心影响很大？,或,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,中国汽车工业协会,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,5,6,1,资料来源:中国汽车工业年鉴；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),39,招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商,国内外主要汽车物流服务商,天地物流（,TNT),安达,美集物流（,APL）,安吉汽车物流有限公司,Danzas-AEL,Sinotrans,PG Logistics,EAS,Exel,物流,Penske,物流,Ryder,综合物流,UPS,物流,Schenker,物流,是否将汽车物流作为其业务的重要组成部分？,是否将拓展中国市场作为其发展战略的重要组成部分？,是否有良好的财务状况？,天地物流(,TNT),安吉汽车物流有限公司,中外运(,Sinotrans),美集物流（,APL）,安达,EAS,Ryder,综合物流,Exel,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,或,是否有在中国拓展业务的成功经验？,天地物流(,TNT),安吉汽车物流有限公司,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,5,6,2,8,资料来源:麦肯锡分析；公司年报,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),40,招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构,主要汽车零配件供应商研发机构,一类供应商研发中心,德尔福（,Delphi）,延峰维世通(,Visteon),博世（,Bosch）,法里奥（,Valeo）,李尔（,Lear）,电装（,Denso）,江森（,Johnson Controls）,戴纳(,Dana),其他供应商研发中心,Freudenberg and Nok,Intermet Corp.,Woodbridge Group,Stoneridge Inc.,Illinois Tool Works,Littlefuse,康明斯（,Cummins）,Z.F.,Michelin,Goodyear,Bridgestone/Fivestone,国内汽车研发中心,华晨集团汽车研发中心,上海汽车技术中心,泛亚汽车技术中心有限公司,长春汽车研究所,中国汽车技术研究中心,机械部第九设计研究院,东风汽车工程研究院,天津汽车研究所,重庆汽车研究所,重型汽车技术发展中心,丹东客车研究所,跃进汽车技术中心,第一汽车集团公司工艺研究所,是否在中国有较大规模业务？,是否有高水平的研发人员和设备？,是否具有较高,R&D,投入?,德尔福(,Delphi),延峰维世通(,Visteon),江森(,Johnson Controls),法里奥(,Valeo),博世(,Bosch),戴纳(,Dana),电装(,Denso),李尔(,Lear),康明斯(,Cummins),Z.F.,Littlelefuse,Michelin,Goodyear,Bridgestone/Firestone,华晨,上海汽车工业集团研发中心,中国汽车技术研究中心,是否与上海大众有密切业务联系？,供应商是否位于安亭或其周边地区？,或,是否将拓展在中国业务作为战略发展重点?,德尔福(,Delphi),延峰维世通(,Visteon),江森(,Johnson Controls),法里奥(,Valeo),Littlefuse,Michelin,华晨,上海汽车工业集团研发中心,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,15,9,8,17,上海国际汽车城在土地使用、税收、配套设施、研发环境等方面能提供比别的地区更为优越的条件,资料来源:公司财务年报；,PWC,报告；麦肯锡分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),41,招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构,主要汽车配件供应商和独立的汽车研发机构,独立汽车研发机构,Ricardo,AVL,TWR,Karmann,Pininfarina,Holdesign,Berfone,Porsche Engineering,Lotus Engineering,FEV,SDP,Matra Auto,EDAG,Stola,Heuliez,Bertrandf,Cosworth Engineering,是否有高水平的研发实力和成功记录？,是否在同业中具有领先的地位？,是否有较大的研发投入？,独立汽车研发机构,Ricardo,AVL,Italdesign,TWR,Karmann,Pininfarina,Bertone,Porsche Engineering,EDAG,Stola,Cosworth Engineering,独立汽车测试机构,西南研究院,内华达汽车测试中心,密歇根测试中心,ALTAS WEATHER-ING,服务中心,英国汽车工业研究协会（,MIRA）,是否将中国作为其战略发展重点地区之一？,或,是否有在中国开展业务经验？,或,是否在世界不同地区都有业务？,独立汽车研发机构,Pininfarina,Ricardo,Italdesign,Cosworth Engineering,独立汽车测试机构,ALTAS WEATHER-ING,服务中心,英国汽车工业研究协会（,MIRA）,独立汽车测试机构,内华达汽车测试中心（,NATC）,西南研究院,英国汽车工业研究协会（,MIRA）,Qualtest,密歇根测试中心,ACT,测试实验室,ALTAS WEATHER-ING,服务中心,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,8,16,6,10,*,资料来源:公司网页；,PWC,公司,报告；麦肯锡分析,上海国际汽车城在土地使用、税收、配套设施、研发环境等方面能提供比别的地区更为优越的条件,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),42,招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育,国内外主要汽车大学,清华大学汽车工程系,交通大学汽车工程系,吉林工业大学汽车工程学院,同济大学汽车学院,上海工程技术大学汽车学院,北京理工大学车辆与交通学院,湖北汽车工业学院,江苏理工大学汽车与交通工程学院,河北工业大学车辆工程系,长春汽车工业高等专科学校,武汉汽车工业大学,华南理工大学交通学院汽车工程系,四川工业学院汽车与交通工程系,美国/密歇根大学（汽车交通研究学院）,美国威斯康星大学（汽车工业研究中心）,英国卡迪夫大学（汽车工业研究中心）,美国麻省理工学院（国际汽车系）,德国,RWTH-AACHEN,（汽车工程学院）,艾佛瑞大学（国际汽车工业和员工研究项目）,澳大利亚皇家墨尔本理工大学（,RMIT,机械和制造工程）,Monash,大学（机械工程学）,日本东京大学,国立台北科技大学,国立屏东科技大学,与汽车相关科系是否有强大的教学和科研队伍？,是否有卓越的学校声誉?,清华大学汽车工程系,同济大学汽车学院,交大汽车工程系,吉林工业大学汽车工程学院,美国密歇根大学汽车研究学院,英国卡迪夫大学,美国威斯康星大学,美国麻省理工学院,德国,RWTH-AACHEN,澳大利亚皇家墨尔本理工大学（,RMIT,机械和制造工程）,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,或,是否有在上海建立或扩展汽车教学、科研基地的迫切要求？,或,是否有在中国办学的经验？,清华大学汽车工程系,同济大学汽车学院,吉林工业大学汽车工程学院,美国密歇根大学汽车研究学院,澳大利亚皇家墨尔本理工大学,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,14,5,5,10,资料来源:中国汽车工业年鉴；学校网页；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),43,招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商,世界领先主题公园经营商,主题公园,迪斯尼（迪斯尼乐园）,Viacom（,派拉蒙电影主题公园）,环球影城（环球影城）,香港赛马会（海洋公园）,Anheuser Busch（,海洋世界）,Accor（Asterix,主题公园）,ZDF（ZDF,电视主题公园）,游乐场,时代华纳（,Six Flags,游乐场）,日本三井不动产（室内滑雪场）,Lotte（,娱乐公司）,Lego（Legoland,儿童乐园）,日本本田赛车主题公园,品牌是否有全球范围的知名度与号召力？,是否有在中国开展业务的成功记录？,是否具有开发、建设、管理主题公园的成功记录？,迪斯尼,Viacom,环球影城,香港赛马会,Anheuser Busch,时代华纳,是否有相关湖区、水景开发管理经验？,或,是否将中国作为业务发展战略重点地区？,迪斯尼,Viacom,环球影城,时代华纳,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,6,2,4,6,资料来源:公司年报；,网址,；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),44,制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标,*,包括零配件生产,资料来源:中国汽车年鉴2000；中国汽车统计2001；麦肯锡分析,中国汽车工业具有巨大的增长潜力,上海国际汽车城将成为中国汽车产业文化新的重要中心,2000,2005,2010,销售额,十亿元（百分比）,220,380,560,2000,2005,2010,客车,卡车,轿车,销售量,百万辆（百分比）,29,44,57,37,31,24,19,25,34%,2.10,3.90,5.80,CAGR=13%,CAGR=9%,CAGR=12%,CAGR=8%,上海国际汽车城,汽车,贸易,汽车交易总额120200亿元，贡献,GDP915,亿元,汽车,研发,吸引510家汽车整车制造商、一类供应商的研发中心及国际领先的独立研发机构入驻,汽车,旅游,创造收入2535亿元，贡献,GDP,711亿元,吸引人流600700万左右,汽车,物流,第三方物流创造收入1530亿元，贡献,GDP 818,亿元,汽车,制造,上海大众创造产值400550亿元*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),45,制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位,关建驻商的价值,充足的资金,具有世界领先水平的技能,卓越的品牌,众多的就业机会,强大的社区发展动力,上海国际汽车城的价值,优越的市场环境,低廉的运营成本,完善的服务和配套设施,集中的汽车工业和汽车消费信息,政府的优惠政策聚焦支持,良好的生活环境,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),46,制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图,汽车经销商举例,资料来源:访谈；文献检索；麦肯锡分析,销售收入,百万元,净利润,百万元,现金流,百万元,-20,投资资本回报率,%,02,03,04,05,06,02,03,04,05,06,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),47,在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判,时间,接触、沟通,调整招商优先,顺序,深入谈判,修改招商方案,达成协议,主要工作,决策者,辅助人员,依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人,进行初步联系和接触,阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位,听取关键驻商的要求和条件,汽车城发展公司总经理,发展公司招商引资业务负责人,根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序,调整和细化必要的政府政策,确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员,汽车城发展公司总经理,发展公司招商引资业务负责人,与目标驻商进行协商、会谈,明确双方的责任和义务,确定具体的财务安排条款,制定项目的具体时间安排,汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员,招商引资业务负责人,根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件,进行新一轮谈判,制定合作意向书,汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员,招商引资业务负责人,就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议,由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议,签署正式文件,