房地产金融学课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产金融学,主讲：张贯一教授,清华大学出版社,1,房地产金融学主讲：张贯一教授1,导 论一、为什么学,房地产金融学,？,从百年一遇的金融危机说起,2007,年,4,月,4,日美国新世纪金融公司申请破产保护，原以为“风险可控”的次贷风波演变成为一场席卷全球的金融海啸。,海外投资“抄底”,chimerika,2,导 论一、为,二、格林斯潘做错了什么,经历,1954,年,1974,年 纽约市工业咨询公司董事长兼总裁,1981,年 任总统经济顾问委员会成员,1981,年,1983,年 任全国社会保险改革委员会主席,1982,年 任总统国外情报顾问委员会成员,1987.8.11,2006,年,1.31,美联储主席,3,二、格林斯潘做错了什么经历1954年1974年 纽约市工,三、努力学习是时代赋予我们的使命,我们所处的时代,农业经济时代,?,工业经济时代,?,后工业经济时代,?,知识经济时代,?CHIMERIKA,时代？和平崛起的时代？,生而知之与学而知之,名人论学习,周恩来：“与有肝胆人共事，从无字句处读书”；,毛泽东：“贵有恒，何必三更起五更眠；最无益，只怕一日曝十日寒”；,20,世纪,30,年代,大公报,编辑王芸生：“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”；,马克思：“在科学的道路上没有平坦的大道可走，只有在崎岖小路的攀登上不畏劳苦的人，才有希望达到光辉的顶点。”,鲁迅：“我哪是什么天才，我只是把别人喝咖啡的时间用于看书罢了。”,爱因斯坦：“只有学会学习的人，才能感受到学习的乐趣。只有在快乐中学习人们才能学得更聪明。”,W=X+Y+Z,（成功,=,刻苦学习,+,正确的方法,+,少说费话）,4,三、努力学习是时代赋予我们的使命4,四、怎样学习房地产金融,在课堂上学,清华大学版,房地产经济学,，人民大学版,房地产经济学,之比较,讨论,在实践中学,调研,参考资料,：,格林斯潘做错了什么,中国财经报,2008-11-04,5,四、怎样学习房地产金融在课堂上学参考资料：5,导论练习题,一、填空,1.,百年一遇的金融危机始于,国。,2.,美联储主席,主政,18,年，有口皆碑的政绩却酿成了金融危机的苦果。,3.,金砖四国是指,。,.,是指,。,.,是指,。,.,大学的本质是,。,二、名词解释,次贷危机 零首付金砖四国 ,三、问答,.,心理素质在人才成长中的作用是什么？,.“,苦”与 “巧”两种学习方法的关系如何？,.,人才的基本特征是什么？,6,导论练习题一、填空6,第一章 金融市场与房地产金融市场,知识点：,金融,金融中介,金融工具,金融市场,直接融资,间接融资,房地产,不动产,房地产市场,房地产金融市场,7,第一章 金融市场与房地产金融市场知识点：间接融资 7,第一节 金融市场概述,一、金融市场,1.,金融,狭义的金融。或解释为货币流通的三种方式之一。或解释为包括银行、证券公司、保险公司、住宅贷款协会以及经纪人等在内的中介服务。,广义的金融,=,狭义金融,+,国际和国内的货币供给,+,银行与非银行金融体系。,要之，金融可以从不同的角度界定，目前尚无定论。但大体上可以归纳为，一是与货币借贷有关的业务，二是从事这种活动的机构，三是货币融通的体制和机制。,2.,金融中介,内含界定：公地悲剧与制度。将储蓄转化为投资的一种制度安排。,产生与存在的基础：突破交易成本、信息不对称的约束。,金融中介的发展：强调风险管理、参与成本和价值增加的影响。,金融中介作用评估：消极观点论，单一的把储蓄转化为投资。积极观点论，,在转换资产的过程中，中介为最终储蓄者和投资者提供了增加值。,金融中介的种类：银行、信用合作社、保险公司、信托公司、投资公司等,。,8,第一节 金融市场概述一、金融市场 8,金融工具,内涵界定：货币资金或金融资产借以转让的工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证,。,种类：存折、汇票、期票、股票、债券、外汇、国库券、远期合约、金融期货、金融期权、金融互换,直接融资和间接融资,内涵界定：按金融中介机构的有无可划分为直接融资和间接融资。,种类分析：,利弊比较：,二,、金融市场的分类,金融市场内涵：,金融市场分类：,（,1,）按地理范围可分为：,国际金融市场：,国内金融市场：,（,2,）按经营场所可分为：,有形金融市场：,无形金融市场：,（,3,）按融资交易期限划分为：,资本市场：,货币市场：,9,金融工具二、金融市场的分类 9,第二节 房地产金融市场,一、房地产与不动产,房地产：住房的福利属性与商品属性；住房的商品化与住房的自有化,不动产,房地产与不动产的区别与联系,二、房地产市场,房产市场：租赁与买卖，一手房与二手房。,土地市场：使用权市场，所有权市场，租赁权市场。,三、房地产金融市场,内涵界定：一切与房地产开发、销售、消费相关的资金有偿借贷行动的总称，如融资、信托、保险、房地产证券的发行、转让等。,分类：,房地产金融一级市场：,房地产金融二级市场：,10,第二节 房地产金融市场一、房地产与不动产10,四、,我国房地产金融市场的发展,现行房地产金融业务：,自营性房地产贷款：通过吸收公众存款，自主发放用于房地产企业开发和居民个人购买的贷款。,委托性住房金融：委托性资金来源于住房公积金、行政和企事业单位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公积金是核心内容。,房地产金融市场的发展前景,工业化和城市化决定了住宅建设和消费金融市场潜力巨大；,增长与房地产金融市场；,经济发展与房地产开发贷款和房地产消费贷款比重的变化；,房地产金融产品多样化的趋势；,房地产贷款证券化的趋势等,11,四、我国房地产金融市场的发展11,第一章练习,一,、判断,.,同业拆借是银行、非银行金融机构与个人之间相互融通短期资金的行为。,.,股票的发行属于直接融资。,.,股票的买卖属于间接融资。,.,股票市场属于短期资金市场。,.,票据兑现属于长期资本市场。,.,抵押贷款证券化属于房地产级一市场。,二、填空,.,同业拆借的时间为,天。,.,委托型住房金融的核心是,。,.,住房消费贷款属于房地产,级市场。,.,房地产开发贷款属于房地产,_,_,级市场。,三、问答,.,城市化与房地产市场的关系简析,.,住房消费贷款与住房开发贷款比重变化趋势分析,.,房地产金融品种多样化趋势分析,.,房地产贷款证券化趋势分析,12,第一章练习一、判断.委托型住房金融的核心是,第二章 房地产企业融资概述,知识点：,内源融资,外源融资,融资成本,权益融资,债务融资,13,第二章 房地产企业融资概述知识点：融资成本13,第一节 企业融资概述,一、企业融资方式概述,基于资金来源的融资方式,内源性融资：折旧和利润转化为投资,外源性融资：吸收其它经济体的资金，转化为自己投资的过程。,外源性融资的分类,按金融中介的有无：直接融资和间接融资；,按资金对企业权益的影响：权益融资，债务融资。,基于融资性质的融资方式,财政融资：如时下金融危机期间，为拉动内需，财政补贴家用电器下乡、汽车下乡、农用机械下乡、抗旱机械下乡等。,银行融资：,商业融资：如预收售楼款、赊销、其他类型的定金。商业融资的前提。,证券融资：借助证券市场筹资。,国际融资：,14,第一节 企业融资概述一、企业融资方式概述 14,二、企业融资方式的比较,直接融资和坚决融资之比较,内源融资与外源融资,利弊之比较,权益融资与债务融资,利弊之比较,：,资金使用时间,融资成本,企业融资风险,权益融资,长,高,较低,债务融资,有限,较低,较高,15,二、企业融资方式的比较直接融资和坚决融资之比较资金使用时间融,第二节 融资成本,一、融资成本的构成,资金筹集费：,包括证券印刷费、发行手续费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。,资金占用费：,占用资金应支付的全部费用如股息、贷款利息、债券利息等。,16,第二节 融资成本一、融资成本的构成16,二、融资成本的计量,债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于债务的收益率。,n,M,=,M,i,(1+,i,)t+,M,(1+,i,)n,t=1,其中,i,为银行利率，,M,为贷款本金，,t,为第,t,年，,n,为贷款时间,若,n,为低次方，如,3,或,2,，则可直接计算求出债务的收益率。若,n,为高次方，则可查阅有关的表格得知。,若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式：,n,P0,=,It,(1+,kd,)t+,M,(1+,kd,)n,t=1,17,二、融资成本的计量债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于,式中,P0,是债务的市场价格，,t,为年度，,It,为第,t,年支付给债权人的利息，,M,为债务的到期面值，,kd,为税前的资本成本。,由于银行的税前资本等于银行的贷款利率，故,i,=,kd,对上述两式进行比较不难发现为同一式。,例：试计算，融资金额为,100,万人民币，融资时间为便于计算以,3,年计，利率为年息,5%,，求贷款时间到期后的本息和。（单利计算）,注：还本付息的方式并非只有一种。计算债务融资成本时，应注意债务双方还本付息的约定。,18,式中, P0是债务的市场价格，t为年度，It为第t年支,三、制约企业债务融资的因素分析,成本效益,债务规模,融资时间,恰当处理债务融资与权益融资的比重。,作业：,阅读,P,56,西方现代融资理论述评,，并结合中国的实践进行思考。,19,三、制约企业债务融资的因素分析成本效益19,第二章练习题,一、填空,1.,将折旧和利润转化为投资的方式叫,融资。,2.,吸收其他经济体资金转化为自己投资的融资方式叫,融资。,3.,按金融中介的有无，融资方式可分为,和,。,4.,预收售楼款属于,融资。,5.,融资过程中占用资金应支付的费用叫,。,二、判断,股票发放属于债务融资。,购买国际债券属于权益融资。,融资过程中的广告费属于资金占用费。,三、名词解释,内源融资 外源融资 直接融资 间接融资 权益融资 债务融资 企业融资成本,四、企业融资应遵循哪些原则？,五、计算：本金为,A,元，年利率为,i,，贷款年限为,N,年，,求到期后本例之和。（单利、复利两种方式）,20,第二章练习题一、填空20,第三章 房地产企业权益融资：上市,知识点：,权益融资,可流通股,未流通股,股权结构,21,第三章 房地产企业权益融资：上市21,第一节 房地产企业上市融资的意义,一、,房地产企业上市是筹集资金的重要形式,资金需求量大于回收期长决定了企业迫切希望与资本融合,项目融资可以有效地规避风险,改善数量多、规模小、投资分散、恶性竞争的现状,二、房地产企业上市是资金投向的理想形式,房地产企业的资本化程度是衡量该产业成熟与否的主要标志,我国房地产开发企业资金结构剖析,自筹资金,28%,，银行贷款,21.7%,，建筑公司垫款和购房者预付款,28%,，资本市场融资,10%,22,第一节 房地产企业上市融资的意义一、房地产企业上市是筹,第二节 房地产上市公司的遴选,一,、国际上通行的上市公司分类法,按其提供最主要收入的子产业划分,60%,以上收入，或收入和利润同时达到,50%,以上的产业；,综合性产业,若上述两条件均不能得到满足，则归于综合性产业，或金融部门跨部门产业,房地产公司的具体归类：金融,二、中国上市公司分类标准,某类业务的营业收入比重大于,50%,将其归于该类业务相对应的类别,小于或等于,50%,，但某类业务营业收入比重高于其他其他业务,30%,以上，则归于此类业务相对应的行业类别,不在上述两类之列者，归于综合类,三、我国房地产公司具体分类,综合类公司：主业为房地产。主业不是房地产，但非房地产营业收入有明显优势,投资型公司：住宅类开发公司。开发区开发公司。,23,第二节 房地产上市公司的遴选一、国际上通行的上市公司分类法,第三节 房地产企业上市公司治理结构,一、合理的股权结构,所有者和投资者之间的利益分配和控制关系。作为所有者的企业家和作为投资者的股东之间，在利益方面既有一致性，又有矛盾。,股票的类型,按股票的所有者划分：国家股、法人股、大众社会股,按股票的流动性划分：可流通股，包括境内上市的普通股（,A,股）、境内上市的外资股（,B,股）、境外上市的外资股（如,H,股）；未流通股，包括国家股、法人股、其他股，包括社会大众股和未上市企业职工股,目前我国可流通股与未流通股的权重,大约为,40.7%,：,59.3%,可流通股中,A,、,B,的比重大约是,77.55%,：,22.5%,，,H,股的比重上不足,1%,；未流通股中国家股、法人股、其它股的比重大约是,64.5%,：,33.2%,：,2.2%,评论：,未流通股比重过大。将近,60%,的股票不能进入市场化流通,不利于股权的治理。一方面不上市就不能得到增值的效益，另一方面股票不流通也就无法对公司进行有效的监督。,24,第三节 房地产企业上市公司治理结构一、合理的股权结构24,二、董事长和总经理之间的关系,兼任与分任的状况,兼任,20%,，分任,80%,兼任分任的利弊考察,效率角度的考察,公平角度的考察,三、董事会监事会的规模,规模大小的标准,规模大小的效率分析,四、独立董事的设置,五、公司的激励机制,激励对象,激励方式：持股激励、年薪激励,25,二、董事长和总经理之间的关系25,第三章练习题,一、填空,1.,国际上把房地产业,作为衡量该产业成熟与否的标准。,2.,房地产业上市指房地产公司,发行股票。,3.,兼营公司的产业分类应将其归类于拥有,%,以上收入或达到,%,以上产业利润的产业。,4.,以上条件不能满足的情况下将其归于,部门中的综合性产业，或,部门的跨部门产业。,5.,中国判断房地产业的标准是主业收入大于,%,，或房地产业收入高于其他业务,%,以上。,6.,按投资型产业分类标准房地产公司可分为,、,、,。,7.,狭义上讲公司的治理结构指,和,之间利益的分配和控制。,二、名词解释,股权结构 可流通股 独立董事制度 路演,三、问答,1.,试从公平与效益的角度对董事长与总经理兼任或分任的利弊作一简略评述,2.,上市对房地产企业有何影响？,3.,国有股减持的意义是什么？,4.,对房地产公司上市进行监管和调控的意义何在？,26,第三章练习题一、填空26,第四章 房地产企业权益融资：资产重组,知识点：,资产,资产重组,兼并,收购,合并,分立,分拆,托管,“壳”资源,27,第四章 房地产企业权益融资：资产重组知识点：合并 27,一、资产重组,:,概念案例分析,资产：经济资源的货币表现，如动产、不动产等。,资产重组的广义与狭义,狭义资产重组指存量资产重组。广义资产重组指存量和增量的重组。,资产重组的实质,法人主体财产权、出资人所有权、债权人债权的调整和改变，有形和无形的资本的重新组合的过程。至于重组的动机和结果如何，都不影响重组行为的本质,资产重组案例,28,一、资产重组:概念案例分析28,二、房地产企业资产重组的动因,协同效应,协同效应的实质：经济规模。,协同效应的条件：一是收购者能够进一步限制竞争对手的威胁；二是可以开拓新的市场而令对手无法做出反应。,房地产企业资产重组的协同效应,经济协同效应：降低生产成本，达到规模经济；专业化生产；减少操作和运输的成本。,财务协同效应：低成本扩张与筹措资金的低成本；合理避税。,经营协同效应：横向多元（天津灯具物业管理公司）；纵向多元（房屋开发,房屋销售,小区管理,门面出租,车辆保管）,29,二、房地产企业资产重组的动因协同效应29,三、房地产企业资产重组的常见类型,并购、兼并、合并或收购,被兼并企业失去法人资格，或保留法人资格但改变法人实体的一种行为。,例如：“中体产业”将其,5000,万配股资金投资开发北京奥林匹克花园，从而进军地产业。,例如：“大恒科技”属于通讯设备制造业，但投资,5000,万元参股中关村科学城建设股份有限公司，涉足房地产业。,资产剥离,例如：计划经济时期工厂有子弟学校、幼儿园等，改革开放后逐渐将这些资产进行剥离，归口到有关部门管理。例如：国有银行商业化后，将计划经济时期的政策性亏损等账务进行剥离，就属于战争情况。房地产公司也有类似的情况,30,三、房地产企业资产重组的常见类型并购、兼并、合并或收购30,国有资本退出,以国佳估价公司转轨为例的分析：资本评估要市场化。,剥离过程的主要问题：剥离资产成活率低，剥离资产被明显低估。,债权转换：债权转化为股权,参考资料：企业改制中的债权转换为股权,企业债务重组的十个问题,31,国有资本退出31,四、利用“壳”资源的房地产企业资产重组,何谓“壳”,“壳”公司是指在证券市场上拥有或保有上市资格，但业绩一般或无业绩，总股本与可流通股规模较小或停牌终止交易，股价低或股价趋于零的上市公司。,买“壳”上市,买壳公司（并购公司）为非上市公司，壳公司（被并购公司）为上市公司。买壳后获得上市公司的控制权，借助股权投资等方式，买壳公司获得间接上市的权利。壳公司被并购后，并未消失，只是大部分股权被买壳公司收购，买壳公司的资产和业务并入上市公司。,借“壳,”,上市,已经拥有一个上市子公司的企业或企业集团，凭借对“壳公司”的控制权，通过上市公司的反向收购，将自身的资产和业务注入上市公司，达到间接上市的目的。,32,四、利用“壳”资源的房地产企业资产重组何谓“壳”32,买（借）“壳,”,上市的目的,其一，实现从资金市场直接融资、实现多元化发展、实现规模经营。其二，具有巨大的轰动效应。上市公司本身是重要的无形资产，控股上市公司将极大地提高公司的知名度，使资产的质量和盈利水平发生重大变化，从而带来股价飙升。,利用“壳”资源的重组过程,所购“壳”公司的标准，包括股本结构与股本规模、股票市场价格、经营业绩、财务结构等；,计算“壳”公司价值；,确定价款支付方式；,向“壳”公司注入优质资产，重组董事会。,（案例分析）,33,买（借）“壳”上市的目的33,五、房地产企业资产重组绩效评价体系,盈利能力指标：,净资产收益率,=,净利润,/,评价净资产*,100%,主营业务收益率,=,主营业务,/,主营业务收入净额*,100%,每股收益,=,税后利润,/,总股本,偿债能力指标：,资产负债率,=,负债总额,/,资产总额*,100%,流的比率,=,流的资产,/,流动负债*,100%,发展能力指标：,主营业务收入增长率,=,（本年度主营业务收入,-,上年度主营业务收入）,/,上年度主营业务收入*,100%,34,五、房地产企业资产重组绩效评价体系34,六、反并购,反并购的经济措施,提高收购成本：资产重估、股份回购、“白衣骑士”、“金属降落伞”,增加收购风险：“毒丸”计划、“焦土”战术,反并购的法律措施,诉讼策略,35,六、反并购反并购的经济措施35,第四章练习题,一、,选择,人际关系属于（资产 资源） 土地属于（资产 资源）,二、填空,资产重组的实质是,。,国际公认衡量企业负债能力和经营风险的指标是,。,反应企业短期实际偿债能力的指标是,。,反应主营业务增长能力的指标是,。,三、名词解释,协同效应 资产剥离 “壳” 反并购 资产重组,四、问答,房地产企业为什么要进行资产重组？房地产企业资产重组的路径有哪些？,如何选择评价房地产企业资产重组绩效的指标？,36,第四章练习题一、选择36,第五章 房地产权益融资：,REITS,知识点,信托,信托的种类,信托的运作模式,信托的收益投资特性,房地产信托,房地产投资基金,37,第五章 房地产权益融资： REITS知识点37,第一节 信托概述,一、生活中处处有信托,委托他人炒股，房屋租赁公司将房屋委托给受托人代为租赁，收,取一个月的租金。,二、信托的实质,以财产为核心、信任为基础、委托为方式,三、信托的分类,资金信托：按信托资金的数量分为单一资金信托与集合资金信托；按信托资金的运用途径壳分为民事信托和商事信托,财产信托：动产信托，不动产信托，财产权信托，专利权信托,四、信托的组织形式,契约型信托与公司型信托,契约型信托,和,公司型信托的比较,五、信托的收益与投资特性,38,第一节 信托概述 一、生活中处处有信托38,第二节 房地产信托,一、房地产信托,基于资金信托的房地产信托,基金。投资基金。房地产投资基金。,基于财产信托的房地产信托,二、房地产信托的种类,权益房地产信托：直接投资并拥有房地产,抵押房地产信托：担任融资中介,混合房地产信托：,房地产信托种类的比较,三、房地产信托的运作模式,39,第二节 房地产信托一、房地产信托39,美国的房地产信托运作模式,基本运作模式：,REITS,发行股,筹集资金,持有或管理房地产,投资者间接投资房地产,资者所持股票可以再股市上交易,REITS,所得收入为房地产租金、,投资于其他股票所得的红利和投资,于房地产抵押贷款的利息收益,伞形合伙运作模式：合伙人转让,自有房地产给合伙企业以获得合伙,企业的合伙权益证,REITS,融资向,合伙经营企业出资，成为合伙人,合伙人将持有权益证转换为,REITS,的股份或现金,亚洲国家和地区的房地产,运作模式,日本不动产信托：,公司型。成立一个运用投资人资,金投资并管理房地产的公司,发,行投资凭证募集资金,购买并外,包第三方管理房地产,契约型。间接契约型：,REITS,由,基金管理人负责运作，选择投资银,行管理资产；直接契约型：投资银,行直接持有、管理,REITS,，基金管理,人不参与运作。,香港不动产信托：,40,美国的房地产信托运作模式亚洲国家和地区的房地产40,第三节,REITS,的,收益及其投资特性,一,、,REITS,收益的来源,利息,股息和红利,资本利得,二、,REITS,投资人收益的来源,分红,资本增值,三、,REITS,的投资特性,收益分析：分红,+,资本增长大于债券利息,投资安全分析：,REITS,作为普通股，受偿顺序最后，安全性较差。,抗通胀分析：通胀是债券贬值，而,REITS,名下的物业只会增值。,流动性分析：流动性远强于房地产直接投资,41,第三节 REITS的收益及其投资特性一、 REITS收益的,第四节 中国房地产信托的政策环境,一、,中国与美国,REITS,特点比较,投资目的比较：中国已融资为主要目的，美国一房地产开发为目的。,收益率比较：因房地产有丰厚的回报，故融资于房地产的,REITS,同样有较高的收益率。,避税比较。美国有公司和个人的双重避税，中国的公司和个人均须缴纳税收。,流通性比较：美国的流通性强，中国的变现性差，手续复杂，风险高。,资料链接：信托投资基金能在中国做起来吗？,42,第四节 中国房地产信托的政策环境一、中国与美国REITS,第五章练习题,一,、填空,1,。信托的实质是以,为核心，,以,为基础，以,为方式。,2.,信托可分为,信托和,信托,两类。,3.,信托的组织形式可分为,型信托和,型信托两种。,4.,房,地产信托可分为,房地,产信托和,房地产信托两类。,5.,房地产信托的英文是,。,6.,房地产信托收益主要来源于,的红利和,的利息。,7.,国外,REITS,必须用,%,的税后收入作为股利发放。,8.REITS,投资人收益的来源为,分红和,增值。,9.,中国房地产信托的主要目的是,。,10.,中国房地产信托不具有,功能。,二、名称解释,信托 避税 流通性,三、问答,中国进一步发展房地产信托的路径？,外国（地区）房地产信托有哪些基本特点？,43,第五章练习题一、填空8.REITS投资人收益的来源为,房地产金融学,课堂作业（一）,一、填空（,1*20=20,）,1.,GDP,是指,。,2.CIP,是指,。,3.,住房消费贷款属于房地产,级市场。,4.,房地产开发贷款属于房地产,级市场。,5.,同业拆借的时间为,天,.,6.,将折旧和利润转化为投资的方式叫,融资。,7.,吸收其他经济体资金转化为自己投资的融资方式叫,融资。,8.,预收售楼款属于,融资。,9.,融资过程中占用资金应支付的费用叫,。,10.,国际上把房地产业,程度作为衡量该产业成熟与否的标准。,11.,资产重组的实质是,。,12.,国际公认衡量企业负债能力和经营风险的指标是,13.,信托的实质是以,为核心，以,为基础，以,为方式。,14.,房地产信托的英文是,。,15.REITS,投资人收益的来源为,分红和,增值,.,44,房地产金融学课堂作业（一）一、填空（1*20=20）44,16.,若本金为,A,年利率为,i,，贷款时,间为,T,，则其单利公式为,，,复利公式为,。,二、判断并说明理由（,3*5=15,）,.,同业拆借是银行、非银行金融机,构与个人之间相互融通短期资金的,行为。,.,股票的发行属于直接融资。,.,股票的买卖属于间接融资。,.,股票市场属于短期资金市场。,.,抵押贷款证券化属于房地产一级市场,。,三、名词解释（,5*5=25,）,权益融资 “壳” 资产重组 信托,流通性,四、问答（,4*10=40,）,城市化与房地产市场的关系简析,企业融资应遵循哪些原则？,如何选择评价房地产企业资产重组绩效的指标？,外国房地产信托有哪些基本特点？,45,16.若本金为A,年利率为i，贷款时三、名词解释（5*5=2,第六章,房地产企业债务融资：信贷与债券,知识点：财务杠杆效应,46,第六章 房地产企业债务融资：信贷与债券知识点：财务杠杆效应,第一节 债务融资概述,一,、从“无债一身轻”到“负债经营”,1.从某机场欠费愈12亿元谈起,近日，中国民用机场协会对国内30,家机场航空公司拖欠费用的情况进行了调查。据统计，这,30家机场的欠费总额高达 12亿元人民币以上。在个别机场，航空公司长期拖欠的费用总额累计超过千万元，甚至达到上亿元人民币。,2.,负债是现代企业经营的常见形态,负债可以获得“减税效应”,负债可以提高资金利润率,“财务杠杆效应”：财务杠杆效应的计算公式。财务杠杆效应的实例计算。,3.,负债经营的风险,当利润率,P,下降，但,P,r,，企业经营拐点已现，还债困难，甚至拖欠。再融资已出现困境。当,P,r,，负债经营面临资不抵债，甚至破产的窘境。,47,第一节 债务融资概述一、从“无债一身轻”到“负债经营”47,第二节 房地产企业贷款,一、房地产企业贷款种类,1.,地产开发贷款,为支持城市开发和经济区建设而发放的贷款，一般用于土地开发成本，包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、耕地占有税、“拆迁补偿费”和“三通一平”或“五通一平”等。,2.,房地产开发贷款,用于垫付城市开发和旧城改造所需的生产性流动资金，主要有房地产开发前期所需的资金，如规划设计、可行性研究、水文地址勘察等方面的费用；基础设施建设所需要的资金；建筑安装工程方面的资金；配套工程方面的资金等。,3.,商品房建设贷款：住房开发贷款和商业用房开发贷款,4.,商品房经营贷款：对房地产经营公司用于出租、修缮、装饰、交易的贷款,5.,建筑材料、设备补偿贸易贷款,6.,房地产贴息贷款,7.,定金和订金：前者具有法律效应。后者仅为约束签订合同的保证金。,48,第二节 房地产企业贷款一、房地产企业贷款种类48,二、房地产企业开发贷款的申请,1.,申请贷款的程序,提出申请，核定贷款额度，签订合同，发放贷款。,2.,影响房地产企业贷款申请的因素,贷款数量，贷款期限，利率。,三、,房地产企业信用评级,1.,信用评级,广义的信用：履行各类经济承诺的可信度。,狭义的信用：企业的履约状况、偿债能力的评价。,2.,信用评级的指标体系,企业素质：企业领导者素质、企业职工队伍素质、企业经营管理素质。企业素质的评价指标。,资金实力：注册资金。资产净值。,偿债能力：定金和订金,资产负债率：流动比率。速动比率。,49,二、房地产企业开发贷款的申请49,四、房地产企业贷款方式,1.,信用贷款：无需抵押 无需担保。,2.,抵押贷款,抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。,抵押是借款合同的一个重要特征。,抵押物：指提供担保的财产，包括动产、不动产、权利。,抵押人违约变卖资产时，债权人有优先购买权。,3.,质押贷款,债务人或第三人将其财产移交债权人占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该财产卖得现金优先受偿。,按质物不同,质押可分为动产质押,不动产质押和权利质押。我国只规定了动产质押和权利质押,.,50,四、房地产企业贷款方式50,4,.,票据贴现,持票人为了资金融通的需要而在票据到期前以贴付一定利息的方式向银行出售票据。对于贴现银行来说，就是收购没有到期的票据。,5.,保证贷款,贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按规定承担连带责任而发放的贷款。保证人还必须承担由贷款。合同引发的所有连带民事责任,五、房地产企业贷款风险的分类,银行监管的核心是对信贷风险的监管。而贷款管理制度是否科学合理，是判断商业银行风险管理机制是否有效的重要尺度之一。,五级分类制度,正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称为不良贷款。,51,4.票据贴现51,第二节 房地产企业债券,一、,债券概述,1.债券的内涵,政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证,2.,债券的票面要素,票面价值：币种,，票面金额。,还本期限：指债券从发行之日起至偿清本息之日止的时间。,债券利率：债券利息与债券票面价值的比率，通常年利率用百分比,表示。,发行人名称：指明债券的债务主体，为债权人到期追回本金和利息提供依据。,52,第二节 房地产企业债券一、债券概述52,3.,债券的特征,偿还性,流通性,安全性,收益性,4.,债券的种类,按是否有财产担保，债券可以分为抵押债券和信用债券。,按是否能转换为公司股票，债券可以分为可转换债券和不可转换债券。,按利率是否固定，债券可以分为固定利率债券和浮动利率债券。,按是否能够提前偿还，债券可以分为可赎回债券和不可赎回债券。,按偿还方式不同，债券可以分为一次到期债券和分期到期债券。,53,53,5.,债券基金的特点：,低风险，低收益。由于债券收益稳定、风险也较小，相对于股票基金，债券基金风险低但回报率也不高。,管理费用较低。由于债券投资管理不如股票投资管理复杂，因此债券基金的管理费也相对较低,.,收益稳定。投资于债券定期都有利息回报，到期还承诺还本付息，因此债券基金的收益较为稳定。,注重当期收益。债券基金主要追求当期较为固定的收入，相对于股票基金而言缺乏增值的潜力，较适合于不愿过多冒险，谋求当期稳定收益的投资者。,54,5.债券基金的特点：54,6.,债券的发行,债券发行的条件,债券的发行价格,债券原始投资者购入债券时应支付的市场价格，它与债券的面值可能一致也可能不一致。理论上，债券发行价格是债券的面值和要支付的年利息按发行当时的市场利率折现所得到的现值。,当债券票面利率等于市场利率时，债券发行价格等于面值；当债券票面利率低于市场利率时，企业仍以面值发行就不能吸引投资者，故一般要折价发行；反之，当债券票面利率高于市场利率时，企业仍以面值发行就会增加发行成本，故一般要溢价发行。,在实务中，根据上述公式计算的发行价格一般是确定实际发行价格的基础，还要结合发行公司自身的信誉情况。,55,6.债券的发行55,7,.,债券的交易方式,上市债券的交易方式大致有债券现货交易、债券回购交易、债券期货交易。,目前在深、沪证券交易所交易的债券有现货交易和回购交易。,8.,债券筹资的特点,债券筹资的优点：资本成本低，具有财务杠杆作用；所筹集资金属于长期资,金；债券筹资的范围广、金额大。,债券筹资的缺点：财务风险大，限制性条款多，资金使用缺乏灵活性。,9.,债券的收益率计算,债券收益率,债券购买者的收益率,债券持有期间的收益率,56,7.债券的交易方式56,二、企业债券、金融债券和政府债券,1.,企业债券,“企业债券是指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价,证券”。,2.,金融债券,指银行及非银行金融机构依照法定程序发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。,案例,:,中国农业发展银行公告，,2009年3月12日利用中国人民银行债券发行系统招标发行2009年第三期3年期固定利率（附息）金融债券。本期债券为采用利率招投标方式发行200亿元，采用无利率上下限，有利率标位及相应数量规定，单一利率中标（荷兰式）的招标方式。缴款日和起息日为3月19日。第一次付息日为2010年3月19日，以后每年的3月19日为该债券的付息日（遇节假日顺延），兑付日为2012年3月19日，债券上市日期为3月25日。,_,资料来源：,中国证券报2009年03月,57,二、企业债券、金融债券和政府债券57,3.,政府债券,中国持有总值,7635,亿美元的美国国库券，是美国最大的债主。,美国作为债务人保护中国资产的安全是它的义务，而不是对中国的恩赐,。,58,3.政府债券58,三、附息债券、贴现债券,附息债券：债券券面上附有息票，按照债券票面载明的利率及支付方式支付利息的债券。息票上标有利息额、支付利息的期限和债券号码等内容。,贴现债券：指债券券面上不附有息票，发行时按规定的折扣率，以低于债券面值的价格发行，到期按面值支付本息的债券。贴现债券的发行价格与其面值的差额即为债券的利息。,四、债务风险,1.,债务风险分类,诉讼时效风险，债务人破产风险，债务人解体风险，债务人犯罪风险，社会性风险。,59,59,2.,非法集资,“非法集资”是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为,。,特点,未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批,权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格；承诺,在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主，,也有实物形式和其他形式；向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特,定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。,60,2.非法集资60,浙江女子非法集资,7,亿一审获死刑,浙江省丽水市中级人民法院,21,日对曾轰动全国的“小姑娘”非法集资案作出一审,判决，非法集资高达,7,亿元的杜益敏犯集资诈骗罪，判处死刑，剥夺政治权利,终身，并处没收个人全部财产。,杜益敏，,1965,年,7,月,2,日出生于上海市，她是原浙江溢城投资管理有限公司,董事长、美容业主。法院经过审理查明，,2003,年至,2006,年,7,月份，杜益敏以从,事房地产开发、做化妆品生意、投资矿山等高效益投资需要大量资金为幌子，,期间还伪造了富阳花园房地产开发公司投资开发协议书及收据、银行电汇凭证,、公章等，以月息,1.8%,至,10%,的高额利息为诱饵，采取用后笔集资款兑付前笔,集资款本息这种“拆东墙补西墙”的手段，在浙江省丽水市莲都区、缙云县等，,先后向杨某等,67,户集资，并通过他们向更多的人集资。期间，杜益敏还在丽水,市莲都区成立公司，以个人名义，公司担保，设点向社会公众集资，共计非法,集资人民币,7,亿余元。集资所得除归还部分集资款本息外，用于购买房产、汽,车、挥霍等，至案发尚有,1.2,亿余元未归还。,法院认为，杜益敏以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资,7,亿余元，,至案发尚有,1.2,亿余元未归还，破坏和侵犯了国家正常的金融管理秩序和公民,财产的所有权，数额特别巨大，并且给人民的利益造成特别重大损失，情节恶,劣，后果严重，社会危害性极大，依法应予严惩。公诉机关指控罪名成立，遂,作出上述判决。,2008,年,03,月,22,日,16:54,新华网,61,浙江女子非法集资7亿一审获死刑61,第六章练习题（1）,一、填空,1.,负债是现代企业经营的,形态。,2.,企业素质首要的是,的素质。,3.,债务人或不转移对财产的占有，将该财产作为债权担保的贷款叫,。,4.,票据到期前以贴付一定利息的方式向银行出售票据的行为叫,。,5,债券分为,，,和,。,6.,信用等级最高标志是,。,7.,负债经营的基本条件是,，临界点是,。,8.,企业发行的债券总面额不得大于,。,9.,债券的发行价格可分为,发行，,发行和,发行。,10.,企业发行债券所抽资金不得用于,、,和,等于本企,业生产经营无关的风险性投资。,11.,申请房地产贷款需要四证齐全。这四证是,。,12.,企业申请贷款应由自有资金的比例是,。,13.,信用评级是对企业,、,和,的评价。,14.,企业的素质包括,、,、,。,15.,反映企业长期偿债能力的指标是,，其计算公式为,。,62,第六章练习题（1）一、填空62,第六章练习题（,2,）,二、名词解释,减税效应 财务杠杆效应 信用评级 抵押贷款 质押,贷款 贴现 债务风险 次级贷款,三、比较,地产开发与房地产开发 房屋开发贷款与房屋经营贷款,居住用房与商品房 定金与订金 债券的价格与债券的面,值 “银行家比率”,四、问答,怎样看待负债经营？,怎样规避债务风险？,房地产企业债券融资市场存在哪些问题？,63,第六章练习题（2）二、名词解释63,第七章 房地产项目融资,第一节 房地产项目融资渠道的传统方式,以“贷款修路，收费还贷”为例的分析。,一、房地产项目融资方式：单一渠道,1.,直接融资：私人借贷、商业信用、股票融资、债券融资、租,赁业务,2.,间接融资：银行借贷、信托投资、保险、基金投资,二、房地产项目融资方式：复合渠道,1.“,自有资金,+,银行贷款”,2.“,自有资金,+,信托计划,+,银行贷款”,3.“,股权融资,+,银行贷款”,小结：项目融资渠道传统方式的共同点是以企业的资信为融资,基础和前提。具有无限追索权。,64,第七章 房地产项目融资第一节 房地产项目融资渠道的传统方式6,第二节 项目融资,一、项目融资的内涵：,二、项目融资的特点：,1.,无追索权或有限追索权,2.,资产负债表外融资,3.,风险分担,4.,融资成本高,三、房地产项目融资结构的具体模式,1.,投资者通过项目公司安排融资模式,2.,以“设施使用协议”为基础的融资模式,3.,以“生产支付”为基础的融资模式,4.BOT,融资模式,65,第二节 项目融资一、项目融资的内涵：65,第三节 项目融资的资金结构与成本,一,、项目资金结构的基本内容,1.,资金总量与资金使用年限,2.,资金来源和比例,3.,资金成本：相对比例和绝对数,4.,房地产项目的资金结构,股本金,准股本资金,债务资金,二、我国房地产项目融资的资本成本与资金成本,1.,资本成本与资金成本概念比较,资本成本是投资者预期得到的收益率，或曰资金的机会成本。不是现实发生的成本，而是预期发生的成本。,资金成本是项目开发者获取资金时所实际发生的融资费用，包括资金筹集费用和资金占有使用发生的费用。,66,第三节 项目融资的资金结构与成本一、项目资金结构的基本内,第四节 房地产项目融资的信用保证,一、信用保证的内涵,二、房地产项目融资的信用保证体系,担保的种类：物的担保。人的担保。,1.,信用保障体系：融资的三方，即项目资金融出方、借款方和第三方保证人签订,担保协议，借款人违约或无力还款时由第三方按约定偿还。,2.,抵押担保体系：,3.,质押担保体系：借款人或第三方以其动产或权利移交资金融出方占用，作为,清偿债务的担保。,三、房地产项目融资的信用保证结构,1.,房地产项目融资的信用保证体系,物的担保：抵押、质押和留置。,人的担保：保证书、备用信用证。,2.,房地产项目融资的担保人,项目投资者,项目利益相关的参与者：政府机构、工程公司或设备原材料供应商、世界银行或地区开发银行、商业担保人。,67,第四节 房地产项目融资的信用保证一、信用保证的内涵67,租赁权融资：土地批租权融资。土地零租权融资。,合作开发：银企合作开发。房地产投资信托。,“信托,+,期权”,开发商贴息委托贷款,二、项目融资的资金结构,股本金。,准股本资金。,债务资金,。,三峡工程融资,奥运工程融资,68,租赁权融资：土地批租权融资。土地零租权融资。三峡工程融资奥运,第七章练习,(1),一、填空,1.,一切针对具体项目的融资活动叫,。,2.,传统融资方式的基本特征以,作为债务偿还能力的依据。,3.,传统融资方式中一旦项目出现问题贷款人除了就项目的资产、现金流提出追偿外，还可以就,或,进行追偿。,4.,区别传统融资和项目融资的重要标志是资金出借方对项目借款人的,和,。,5.,票据到期未获付款时，持票人有权向债务人请求偿还票据金额，这种权利叫,。,6.,项目融资方式中贷款人除了要求以项目收益作为还款来源和取得物权担保外，还要求项目以外,的,提供担保。,7.,第三方担保人承担的债务责任以他们所提供的担保金额为限，这在法律上叫,。,8.,在资产负债表中项目融资既不在资产方中表现为,的增加，也不在所有者权益中,表现为,的增加。,9.,贷款人对项目的债务追索被限制在,的资产和现金流中。,10.,同传统融资方式相比，项目融资方式的风险要,得多。,11.,项目融资成功与否取决于参与方对项目风险与收益对比的,。,69,第七章练习(1)一、填空69,第七章练习,(2),13.,项目融资的实质是形成各参与方都能接受的,。,14.,项目融资适用于,、,的产业部门。,15.,房地产项目的投资结构是指实现投资目标的项目,和项目投资者之间的,。,16.,作为融资整体结构核心部分的项目融资结构又称作,。,17.BOT,三个外文单词的第一个字母，这三个外文单词分别是,、,、,。,18.,房地产项目的股金是指投资者对项目投入的,。,19.,资本成本是投资者要求获得的,。,20.,资金成本是获取资金的同时实际承担的,。,二、概念比较,无追索权与有限追索权 资本成本和资金成本 抵押和质押 物的担保和人的担保,项融资结构和项目融资的信用保证结构 股本金与准股本金,三、问答,1.,项目融资与传统融资的区别？,2.,项目融资适应的范围？,3.,项目融资的成本与风险分析？,70,第七章练习(2)13.项目融资的实质是形成各参与方都能接受的,第八章 各国房地产金融体系,第一节 美国的住房金融体系,一、美国房地产业的三次金融革命,1.,经济大萧条与第一次金融革命,2.,石油危机与第二次金融革命,3.,信息革命与第三次金融革命,二、,美国的住房金融市场,1.,住房金融一级市场,商业银行,储蓄机构,2.,住房金融二级市场,住房金融二级市场的基本特征：住房贷款证券化,住房贷款证券化的背景,三、住房金融二级市场的机构,1.,政府发起成立的企业：房利美、弗雷迪美,2.,政府（准政府）金融机构：吉利美,3.,私营机构,4.,联邦住房贷款系统,71,第八章 各国房地产金融体系第一节 美国的住房金融体系,第二节 德国住房储蓄,一、住房储蓄产生的社会背景,社会市场经济体制与德国的住房问题,住房储蓄理论,英国伯明翰肯特尼建筑社会学,二、住房储蓄储蓄实践,先存后贷,政府的奖励与个人住房投资直接挂钩,融资体系是封闭运行,三、住房储蓄的社会效果,减缓了短期货币市场对通货膨胀的影响,减少了国家用于住宅投资的拨款,促进了住房商品化的进程,东欧国家纷纷引进德国住房储蓄制度,72,第二节 德国住房储蓄一、住房储蓄产生的社会背景72,第三节 新加坡中央公积金制度,一、新加坡中央公积金制度产生的背景,失业和住房：独立后新加坡的两大难题,二、新加坡的中央公积金制度的发展进程,68.09.01,：公共住屋制度。,81.11.01,：家庭保障计划（定期人寿保险）。,55.07.01,：提取公积金存款养老。,84.04.01,：保健。,86.01.01,：教育投资。,三、新加坡的中央公积金的特点,强制性。综合性。社会保障性：家庭保障、养老、保健和教育投资。反帕累托性质。,四、住房公积金的运行与管理模式,总统监管。公积金局管理：政府发行债券从公积金局获取资金，并将资金贷款给开发商。雇员可,动员公积金储蓄支付首付和分期付款。公积金局是独立的准金融机构，独立于新加坡财政之外。,制度运作的封闭性。,五、住房公积金制度的社会效应,1.,社会效应：解决了人口老龄化产生的现付制中代际转移的制度成本；促进了社会的长期稳定；,家庭凝聚力强。,2.,经济效应：有力推动了经济的持续发展；有利于国家实行宏观调控；实现了资源的优化配置,六、对新加坡公积金制度的评价,封闭运行保障了资金的稳定，但与外部资金市场隔绝又产生了越来越大的压力；具有社会再分配,的功能；政府的适度干预。,73,第三节 新加坡中央公积金制度一、新加坡中央公积金制度产生的背,第八章练习题（,1,）,一、填空,1.,美国第一次金融革命的背景是,。,2.,美国第一次金融革命开创了,体系。,3.,美国第二次金融革命的背景是,。,4.,美国第二次金融革命形成了,。,5.,美国第三次金融革命的背景是,。,6.,美国住房金融一级市场反映的是,与,之间的关系。,7.