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单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,合 同 培 训,集团投资拓展部,李富强,2011,年,4,月,26,日,一、总,则,二、土地储备,三、股权转让、土地使用权转让,四、其他衍生类型下的合同,一、总,则,（一）合同的作用,1、使得交易能够得到执行。,合同的首要作用是为了交易能够顺利执行。,这应是合同的首要作用。,2、避免法律风险。,法律风险的外延甚广，大体而言，包括两方面：,（,1,）,交易行为违法的风险,。,（,2,）,对方违约的风险。,3、避免政策风险。,（二）合同法上的几个关键概念,1、无效合同,无效合同大抵有如下几类情形：,（1）恶意串通损害国家、集体或第三人利益的。,（2）以合法形式掩盖非法目的的。,（3）损害社会公共利益的。,（4）内容违反国家法律、行政法规的强制性规定的。,在计划经济观念的时代，司法实践中扩大合同无效的适用。,然而，随着社会的进步，合同无效的适用空间日益被压缩。,2,、效力待定的合同,是指合同欠缺有效要件，能否产生效力尚未确定，须经,有权人的追认，方才有效。包括：,（,1,）限制民事行为能力人订立的合同。,（,2,）无权代理人订立的合同。,（,3,）无权处分人订立的合同。,3、合同的解除,合同的解除，是指在合同尚未履行或尚未全部履行完毕,前提前终止合同效力的行为。依解除原因的不同可分为协议,解除、约定解除和法定解除。,（,1,）约定解除。,（,2,）法定解除。合同的解除条件由法律直接规定的，称为法,定解除。根据我国的,合同法,，有以下几种情况：,不可抗力；,迟延履行；,拒绝履行；,合同目标不能实现的违约。,（,3,）协议解除。,合同解除的程序（不含协议解除）。有解除权的一方可,书面通知解除，也可直接提起诉讼（或仲裁）通过裁决的形,式解除。,4,、合同履行中的抗辩权。,合同履行中的抗辩权是指合同一方向对方要求其履,行合同时，对方所拥有的暂时拒绝履行合同义务的权利,。抗辩权有如下三种：,（,1,）同时履行抗辩权。,是指一方在对方未为对待的给付之前，可暂时拒绝履行自己的债务之权利。,（,2,）先履行抗辩权。,是指双方互负义务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合要求的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。,（,3,）不安抗辩权。,是指合同中先履行义务的一方，在后履行义务人有,不能为对待给付的现实危险，会危及先履行义务人的债,权实现时，可以拒绝履行义务的权利。,（三）土地类合同文本的要素。,1,、投资部业务所涉土地获取方式类型：,（,1,）直接参与招拍挂，报名竞买。,（,2,）参与土地一级开发后，再参与土地的招拍挂竞买土地。,（,3,）土地使用权转让。,（,4,）股权收购。,（,5,）由以上衍生出的其他类型。,2,、以上（,1,）,-,（,4,）土地获取类型对应的合同。,3、各类合同文本应具备的基本要素。,（1）土地的状况。,（2）合作的模式。,（3）地价及其构成。,（4）土地的规划条件、市政配套条件。,（,5,）土地征地拆迁完成的时间（交地时间）。,（,6,）土地的挂牌时间。,（,7,）取得土地前、后资金的支付条件、时间（包括资金,支付后风险的预防措施）。,（,8,）开发过程中的政策、税收优惠。,（,9,）溢价处理方案（土地一级开发适用）。,（,10,）财务处理方案（股权转让、土地转让适用）。,（,11,） 违约责任。,二、土地储备（土地一级开发）,1,、对于我司选定的大面积土地，目前现状尚未为政府收储的，且政府也需要我司投入资金先行收储而后分期挂牌出让的，可以采用我司与政府合作进行土地储备。,3,）政府公开招商选择合作方,4,）确定合作方后签署土地储备合同,1,）项目前期调研,6,）甲方办理征地农转用手手续及进行征地拆迁补偿,5,）乙方投入土地储备资金,2,）与政府（甲方）商谈土地储备合作条款,10,）产生溢价的，对溢价进行分配、使用,7,）完成土地收储后将土地公开出让,8,）竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款,9,）甲方返还乙方投资款,2,、,5,）、,6,）为土地储备实施阶段，对我司来说是资金支付的阶段，这一阶段具体的操作流程为：,乙方投入第一笔征地拆迁费用,甲方组织清点地上物与农民签署补偿安置协议,国土部门组卷报批、土地规划调规、林地手续办理,甲方取得省政府征地、农转用批文及国家、省税费的缴费通知书,甲方持补偿协议申请乙方付款（自第二笔款项起应附上一笔款项的支付凭据）,乙方将款项汇入共管帐户并配合将款项付给相关权利人,乙方将款项汇入共管帐户并配合付给甲方,补偿安置完成后，甲方向农民收地拆除地上构、建筑物,土地储备合同签署后，甲乙双方设立共管户,3,、,7,）、,8,）为土地出让阶段，具体操作流程如下：,确定挂牌红线（将主干道等公建用地划出挂牌红线外，但该部分地价摊入挂牌土地价格内）,设定土地上市条件,（一般采取挂牌）,发出土地挂牌公告,暂不设立项目公司,预先设立项目公司,报名竞买缴纳竞买保证金,竞得土地，签署成交确认书，竞买保证金自动转为首期地价款,竞得土地后设立项目公司,签署土地出让合同,分期将地价款交入土地出让金专用帐户,4、9,）、,10,）为投资款返还以及溢价处理阶段，具体操如下：,成交确认书签署之日起,_,天内，甲方将与首期地价款等额之投资款返还给乙方,竞得者缴纳第二期地价款,甲方将与第二期地价款等额之投资款返还给乙方,依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款,依此方法周转资金，直至地价款支付完毕及偿清投资款,没有溢价，乙方无收益，竞得者自行出资建设公建,产生溢价，进行分配,乙方收益部分：政府财政将该部分款项拨付至甲方共管帐户,公建配套、基础设施代建部分：财政将该部分款项拨付至政府甲方共管帐户,甲方从共管帐户支付给乙方,乙方确定公建、基础设施的范围，造价预算,甲方书面委托乙方对公建、基础设施代建建,乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同,甲方从共管帐户拨付审核后的费用,公建、基础设施建设完成后，甲乙双方进行验收,移交给竞得者维护管理,移交给政府维护管理,实施过程中需支付工程费用时，由甲乙双方审核数额,乙方招标确定设计、施工、监理等单位并签署工程合同,三、股权转让、土地使用权转让,1、与土地使用权转让相比较，股权收购的法律风险更大。,2、在国土部门可以办理转让过户的情况下，优先考虑土地使用权转让。,3、价款的支付必须与土地（股权）过户、土地交付等内容挂钩。,4,、应留意股权转让和土地使用权转让中的税务问题。,具体操作中，收购对价一般分割为三部分：,（,1,）股权转让价款；,（,2,）目标公司债务；,（,3,）中介费用、工程费用及拆迁费用。,四、其他衍生类型下的合同,1,、与他方新设公司合作开发项目类合同,。,应注意：,（,1,）对方应承担的工作。,（,2,）我方终止协议的条件。,（,3,）我方应掌握合资公司经营管理过程中的主动权。,（,4,）要限制对方在一定时期内转让其股权。,（,5,）合资公司的融资和增资。,2,、第三方转让前期开发权益类合作合同。,第三方与政府已经签署有关土地前期开发的协议或竞,买土地的意向性协议，并投入了部分资金进行征地拆迁等,工作，现该第三方退出将原与政府协议中权益转让给我司,并承担促成我司取得符合约定条件的土地。,该类合作模式的三类情况：,（,1,）第三方向我方承诺促成土地达到我司要求的条件后挂牌，我司挂牌前不支付资金给政府，直接竞买土地。,（,2,）第三方负责土地征收、盘整、拆迁和补偿工作，促成政府将土地具备约定条件后公开出让；按约定条件向乙方交付土地。我司竞得土地后向第三方支付合作收益。,（,3,）第三方尚未履行（或仅履行部分）与政府的前期开发协议中约定的资金投入义务，尚需我司继续投入资金征地拆迁的，则由我司与政府重新签署土地一级开发合作协议。,结束，谢谢！,
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